Реализация громко анонсированного в 2020 году проекта «СмартСити» рядом с новосибирским Академгородком идет медленнее, чем хотелось бы. Хотя определенные подвижки есть. Тем временем ряд девелоперов и представителей ИТ-сферы встревожены тем, что видят признаки отхода от основополагающих принципов возведения «умного города», закрепленных в его концепции. «Континент Сибирь» выяснил, на какой стадии в данный момент находится реализация проекта «СмартСити».
У Новосибирска есть шанс воплотить в жизнь грандиозный проект, аналогов которому нет в России. Речь идет о строительстве умного города – «СмартСити» – в составе Наукополиса Новосибирской агломерации, более известного как проект Академгородок 2.0. Напомним, проект развития новосибирского научного центра Академгородок 2.0 был краеугольным камнем в предвыборной программе Андрея Травникова в 2018 году, когда он баллотировался на первый губернаторский срок.
В течение нескольких лет идея трансформации Академгородка обкатывалась на различных дискуссионных площадках: круглых столах, конференциях и рабочих группах с участием губернатора и членов его правительства, представителей науки и инновационного бизнеса, девелоперов и общественности. Территория наукополиса была поделена на несколько кластеров. Самые крупные – «СКИФ» (1416 га) и «СмартСити» (800 га и затронет территории существующего Академгородка, наукограда Кольцово и Нижней Ельцовки, а также будет граничить с Центром коллективного пользования «СКИФ»). Системообразующим предприятием «СКИФ» стал непосредственно уже строящийся Сибирский кольцевой источник фотонов. Помимо него на этой территории появятся центры инновационных ИТ-технологий, офисы, производственная зона, многофункциональный конгресс-холл. Жилье в «СКИФе» занимает незначительную часть и представлено в мастер-плане территории небольшой ИТ-деревней.
Тут надо отметить, что Сибирский кольцевой источник фотонов строят за счет федеральных денег. С проектом «СмартСити» все оказалось сложнее. Начнем с того, что помимо научно-производственной базы этот проект подразумевает строительство большого количества жилья и социальных объектов. Планируется, что на территории «умного города» будет проживать около 25 тысяч человек. Для них будут построены детские сады, школы, поликлиника и стационар, спортивные и культурные центры. Понятно, что региональный бюджет «на своих плечах» такой объем строительства не вытянет. И если в части жилищного строительства вопрос решаем, девелоперы уже проявляют повышенный интерес к проекту, то вопрос со строительством научно-производственной зоны пока остается открытым.
Актуальная редакция мастер-плана территорий «СмартСити» и «СКИФа» была разработана государственным бюджетным учреждением Новосибирской области «Фонд пространственных данных Новосибирской области» («Геофонд») и одобрена в августе 2021 года на очередном заседании Координационного совета при губернаторе по вопросам развития Новосибирского научного центра. В проекте применены градостроительные новации: город для пешехода с сетью коммуникаций в теплом контуре, современный транспорт, рекультивация ТБО и многое другое.
В мае этого года правительство Новосибирской области приняло постановление «О комплексном развитии незастроенной территории в рамках I этапа проекта «Территория инновационной и научно-образовательной деятельности «СмартСити-Новосибирск», согласно которому реализация проекта комплексного развития территории (КРТ) поручена АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» (АРЖС). То есть, оператором проекта КРТ «СмартСити» стал АРЖС.
Однако первые шаги АРЖС по выполнению решения руководства области вызвали обеспокоенность у активной части научной общественности Академгородка и девелоперов. Среди претензий – оператор КРТ намерен работать по апробированной схеме – разделить территорию на несколько земельных участков, обеспечить их необходимой инженерной инфраструктурой и затем продать на аукционе. Сразу встали вопросы: кто в этом случае будет строить научно-производственную зону и за чей счет. Появились опасения, что вместо амбициозного «умного города» в пригороде Новосибирска появится «очередной Клюквенный». Некоторые собеседники «Континента Сибирь» даже высказывали предположение, что ситуация зашла в некий тупик, так как имеющихся механизмов комплексного освоения такой огромной территории недостаточно. Шанс реализовать грандиозный проект будет потерян.
Такие опасения привела в разговоре с «Континентом Сибирь» президент Ассоциации «СибАкадемСофт» Ирина Травина. Она отметила, что видит предпосылки к тому, что будет нарушена целостность проекта «СмартСити». «Судя по всему, будет применен тот же механизм реализации, как в проекте «Клюквенный». То есть, участки будут выставлены на конкурс разным девелоперам. По задумке АРЖС, данный конкурентный подход весьма перспективен и выгоден им, так как деньги, полученные за земельные участки на конкурентной основе, будут пущены на инженерное обустройство. Тем временем мы видим, что девелоперы не спешат покупать участки в Клюквенном, поскольку считают, что будут бороться друг с другом за будущего жителя, за покупателя их квартир. К чему может привести подобная конкуренция, мы уже проходили в поселке Ложок, где девелоперы стремились уменьшить стоимость строительства за счет снижения качества строительства, либо снижения функционала и уменьшению различных дополнительных опций. Такой подход для «СмартСити» не годится. И дело не в конкурсе, ведь конкурс можно провести на весь участок. К этому проекту нужны новые, возможно экспериментальные механизмы реализации», – считает Ирина Травина.
Эту точку зрения поддерживает и основатель Группы «Мета» Владимир Мартыненков, принимавший участие в составе консорциума девелоперов по созданию концепции развития одного из первых этапов проекта «СмартСити». «Эклектики, чем так славится архитектура Новосибирска, и разношерстности не должно быть. Нам необходимо сделать потрясающий продукт, чтобы потом «пылесосить» кадры со всего мира. Чтобы все причастные к его созданию могли с гордостью говорить: мы это построили. Чтобы губернатор Андрей Травников вошел в историю Новосибирска, как глава региона, построивший уникальный инновационный город. А каким образом это сделать? Это точно, не распродавая по кусочкам земельные участки», – уверен Владимир Мартыненков.
По мнению главы Группы «Мета», нужен новый инструмент управления проектом. Как вариант, он предлагает создать наблюдательный совет, у которого будет право контролировать реализацию проекта, а также право вето на какие-то «несуразные экономические, архитектурные и градостроительный решения». «Это может быть общественный совет, в который войдут девелоперы, инноваторы, бизнесмены, представители власти и общественники. Как бы ни называлась эта структура, она будет отвечать за следование первоначальной концепции», – рассказал Владимир Мартыненков.
По словам руководителя «Меты», в Новосибирске сформировался пул застройщиков, которые делают высококачественные объекты. И этот потенциал надо использовать при строительстве «СмартСити». «Тут надо понимать, что этот проект для застройщиков и девелоперов больше имиджевый. Это определенный вызов, на который мы в состоянии достойно ответить. А заработаем мы на других проектах. Главное – чтобы в Новосибирске был реализован уникальный проект, который будет достоин будущих поколений, а не очередной жилой комплекс под Новосибирском», – считает Владимир Мартыненков.
Председатель Совета директоров ООО «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий в беседе с «Континентом Сибирь» рассказал, что работает в группе по поиску правовой и организационной модели реализации проекта. «Сейчас с минюстом, минэкономразвития под кураторством первого зампреда регионального правительства Владимира Знаткова мы пытаемся найти правовую модель, которая поможет не выпустить концепцию из-под контроля», – отметил Дмитрий Хмельницкий. По его словам, проект «СмартСити» должен развиваться под руководством губернатора с четко поставленными задачами – и по инфраструктурному наполнению, и по социальным объектам, и по соотношению жилья и производства. «Если пустить на самотек, выставить участки на аукцион и ждать, кто, что купит, кто, что построит, тогда лучше не начинать. В региональном минстрое это понимают, но пока они не видят конкретных механизмов реализации. По моей информации, губернатор на последней встрече, посвященной «СмартСити», четко дал понять, что необходимо такие механизмы найти, чтобы полноценно реализовать проект», – рассказал председатель Совета директоров ООО «Сибирь Девелопмент».
Как и зачем губернатор Новосибирской области поддержал руководство «Ангиолайна»?
Между тем, генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» Ашот Рафаелян в ответе на запрос «Континента Сибирь» подчеркнул, что у агентства «нет каких-либо разногласий с девелоперами, так как в проекте «СмартСити Новосибирск» именно агентство выполняет функции девелопера».
«Основная деятельность АРЖС направлена на реализацию КРТ, в том числе на реализацию комплексной подготовки площадок к строительству – решение вопросов юридического характера, таких как оформление земельных участков, обеспечение их всей необходимой инженерной, социальной, транспортной инфраструктурой. В данный момент идет процесс формирования бюджета – расходной части проекта, которую предстоит утвердить на правительственном совещании», – сообщил Ашот Рафаелян. По плану эта работа будет завершена в 2024 году с учетом решений, предложенных ранее в различных концепциях развития проекта «Территория инновационной и научно-образовательной деятельности «СмартСити-Новосибирск».
Несмотря на заявление АРЖС об отсутствии разногласий, собеседники «Континента Сибирь» акцентировали внимание на том, что у «Агентства развития жилищного строительства» нет опыта работы с территориями, где помимо жилья, дорог и социальной инфраструктуры необходимо построить научно-производственные предприятия. «Этот проект не плоский. Его нельзя разделить на жилую и научно-производственные зоны. Производственная зона должна быть гармонично вписана в «СмартСити», переплетая функциональные зоны. Например, один из потенциальных резидентов научно-производственной зоны – агротехнологический парк «Микопарк». Его проект предполагает не просто строительство производственной зоны, штаб-квартиры компании и небольшого специализированного технопарка, но и создание парка для прогулок горожан, в котором можно будет узнать что-то новое о грибах, посмотреть на живописные оранжереи. А паркинг, находящийся в первом уровне производственной зоны, может использоваться жителями в нерабочее время. Здесь также нужно отметить, что будущие резиденты-инноваторы активно интересуются остальной частью «СмартСити». Так как в перспективе этот микрорайон, будет обладать полной инфраструктурой для жизни, работы, отдыха и образования и призван сократить суточную маятниковую миграцию», – отметила Ирина Травина.
Одним из вариантов решения проблемы, по словам генерального директора АО «Академпарк» Дмитрия Верховода, может стать отход от стандартной практики освоения незастроенных территорий.
«Есть сложившаяся практика, когда оператор по механизму КРТ получает земельный участок и вкладывает деньги в его инженерное и дорожное обустройство. Затем нарезает на кварталы и кварталами продает девелоперам. Вырученные деньги возвращаются в бюджет. Этот механизм реализуется в Клюквенном. Мы предложили отойти от этой схемы и реализовать более сложную, по которой обременение застройщика и девелопера – это не покупка земли на аукционе, а вложение средств в строительство научно-производственной инфраструктуры. У «Академпарка» есть пул резидентов, которые готовы построить собственные производства или взять в аренду построенные для них помещения. И интерес государства в таком случае не в том, чтобы распродать землю и заработать, а в том, чтобы появился комплексный микрорайон, где есть и жилье, и высокопроизводительные производства. Вместо однократного дохода от продажи земли государство получает стабильные источник доходов за счет налогов», – рассказал «Континенту Сибирь» Дмитрий Верховод.
Глава «Академпарка» напомнил, резиденты «Технопарка» ежегодно платят в консолидированный бюджет области 1 млрд 750 млн рублей. Производственная зона в «СмартСити» будет сравнима по своей площади с ныне существующим «Технопарком», следовательно, через какое-то время, считает Дмитрий Верховод, и налоги будут сопоставимы. Таким образом, «СмартСити» станет генератором серьезных налоговых доходов.
Также обсуждается и такой вариант, как прямые инвестиции области в строительство научно-производственной инфраструктуры. По постановлению правительства РФ №1119 от 30 октября 2014 года деньги, вложенные регионом в развитие промышленного парка, возвращают из федерального бюджета в размере уплаченных резидентами промышленного парка федеральных налогов. Напомним, в 2022 году научно-технологический парк новосибирского Академгородка включен в реестр промышленных технопарков и может рассчитывать на федеральные преференции.
«Мы готовы взяться за создание производственной зоны, если будут выделены средства из регионального бюджета, – рассказал «Континенту Сибирь» Дмитрий Верховод. – Построим первоначальный пул производственных помещений площадью 30 тысяч квадратных метров под известных и понятных нам резидентов. При этом мы предполагаем, что когда начнется стройка, закипит жизнь, придут следующие компании, готовые инвестировать. Таким образом, мы построим не 30 тысяч, а как минимум 90 тысяч квадратных метров. На метр арендных площадей мы получим еще 2 метра инвестиционных. Резиденты с момента заселения начнут платить налоги. И в течение 5 лет проинвестированные средства вернутся из федерального бюджета. Кроме того, область получит стабильный источник собственных доходов».
А правда в Новосибирске хоть что-то будет «мирового уровня»? Для чего строят новый кампус НГУ
По словам Дмитрия Верховода, этот вариант заинтересовал министра экономического развития Новосибирской области Льва Решетникова, и он поручил подготовить бизнес-план. Эту работу сейчас ведет «Академпарк».
В правительстве Новосибирской области к опасениям делового и научного сообщества относятся сдержанно. Из ответа на запрос «Континента Сибирь» на имя губернатора Андрея Травникова следует, что и глава региона, и члены правительства прекрасно понимают значимость проекта «СмартСити» для Новосибирской области. Для реализации проекта еще в 2019 году был создан Координационный совет. В состав Совета вошли представители органов государственной власти и местного самоуправления, научных и образовательных организаций высшего образования, организаций, осуществляющих деятельность в сфере создания и развития инновационной инфраструктуры, инновационного бизнеса и эксперты по вопросам развития Новосибирского научного центра. Председатель Совета – губернатор Новосибирской области Андрей Травников, заместители – председатель Сибирского отделения Российской академии наук Валентин Пармон и первый заместитель губернатора Новосибирской области Юрий Петухов. «Совет осуществляет деятельность в профессиональном составе и работает эффективно», – считает руководство области. Создавать дополнительные структуры в правительстве области считают нецелесообразным. Кроме того, в правительстве напомнили, что «для решения вопроса о характере и форме научно-инновационной среды территории «СмартСити-Новосибирск» были организованы дискуссионные площадки, проведены экспертизы, в процесс обсуждения включены общественные организации и эксперты. Вместе с этим при проработке мастер-плана и концепции были учтены позиции заинтересованных сторон, в том числе представителей ИТ-сферы Академгородка». Что касается финансирования проекта, то его «планируется осуществлять за счет средств регионального бюджета и частных инвестиций, при этом ряд инновационных компаний выразили заинтересованность в реализации своих проектов на территории «СмартСити-Новосибирск»».
По мнению основателя холдинга TS Group Александра Бойко, который принимал участие в разработке концепции «СмартСити», всем хочется, чтобы проект двигался быстрее, но этого не происходит в силу объективных причин. «Если бы государство могло самостоятельно реализовать этот проект, оно бы это давно сделало. Поэтому оно нуждается в поддержке бизнеса. И тут нужно искать компромиссы. Я вообще думаю, что чиновник для того и существует, чтобы бизнесу вставлять палки в колеса, чтобы на финишную прямую выходил тот, кто уверен в своих силах, все взвесил и однозначно уверен, что готов побеждать. И вот найти баланс между интересами бизнеса и государства – искусство. И сегодня мы делаем только первые шаги к обоюдовыгодному решению», – считает Александр Бойко.
WPBuild.Ru