Как управляющие компании (УК) Новосибирска работали в день аварии 11 января и в последующие дни, оказавшись заложниками ситуации с СГК? Сколько платят за содержание жильцы образцовых домов? Почему городу не хватает дворников? Руководитель одной из двух крупнейших УК Новосибирска, генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» ЕВГЕНИЙ МАЛАЙ рассказал «Континенту Сибирь» подробности борьбы с последствиями прорывов на магистралях теплоснабжения, о ценообразовании и кадровой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) города.
УК «СПАС-Дом» содержит на обслуживании более 600 многоквартирных домов в шести районах города Новосибирска (по данным сайта компании).
По информации Rusprofile, компания имеет статус среднего предприятия, по итогам 2022 года среднесписочная численность сотрудников ЗАО «УК «СПАС-Дом» составила 118 человек. Организация являлась поставщиком в 273 государственных контрактах на сумму 53 млн 457 тысяч 101 рубль.
Напомним, что 11 января 2024 года в Ленинском районе Новосибирска произошла крупная коммунальная авария, в результате которой от теплоснабжения и горячей воды оказались отключенными большинство жилых и общественных зданий левобережья города. Прорыв на магистральном теплопроводе был устранен в течение суток, а восстановление параметров сети и перезапуск систем отопления в многоквартирных домах растянулись на несколько дней. 17 января в Ленинском районе, неподалеку от места первой аварии, произошел еще один прорыв магистрали теплоснабжения, сопровождавшийся выбросом в воздух столба горячей воды, пара и фрагментов дорожного покрытия. 19 января, после обнаружения нового дефекта трубопровода в Ленинском районе, губернатор Новосибирской области Андрей Травников ввел режим чрезвычайной ситуации в Новосибирске.
— Евгений Николаевич, расскажите, как была организована работа диспетчерской и аварийной служб УК «СПАС-Дом» в период с 11 января?
— Авария, которая произошла 11 января, сразу была зафиксирована нашей диспетчерской службой. В 01:39 к нам пришла первая информация, и по ее получении дежурные службы, которые были у нас на участках в это время, приступили к отработке. Были приняты меры для недопущения разморозки, начали сливать дома. К четырем часам утра весь состав аварийных служб компании, и дежурных, и дневных, был выведен на участки. Под отключение и, соответственно, под слив попало 368 домов. Среди них достаточно большое количество старых домов: 65 — в Ленинском районе и 58 — в Кировском. Это ветхие дома, с верхними розливами, которые представляют наибольшую опасность при сливе и опасность разморозки.
По ликвидации: параметры более или менее восстановились 12 января, ближе к вечеру. Около 17–18 часов пошли приемлемые параметры для запуска домов — это температура и, самое важное для запуска, давление.
— Сколько специалистов было задействовано в восстановлении теплоснабжения? В каком режиме велись работы? Привлекались специалисты ресурсоснабжающих организаций или были задействованы только свои силы?
— У нас диспетчерская за сутки в этот период получала до 2000 звонков. 18 диспетчеров работают, и люди стояли в очереди на звонок в пиковые моменты до 40 минут. Мы привлекали наши аварийные бригады с правого берега и бригады, которые давала СГК, потому что физически на такой одновременный объем домов не хватало людей. Их и не может хватать — штатное расписание у нас заполнено. Наши специалисты на протяжении шести суток от первой до второй аварии практически не спали. Это была очень жесткая аварийная ситуация. Для сравнения: после аварии 17 января нам по Ленинскому району пришлось сливать 62 дома, по Кировскому — всего 27. Это просто несравнимо.
— В чем причина затянувшихся сроков перезапуска отопления в проблемных домах? Старт текущего отопительного сезона прошел со схожими проблемами либо январская ситуация оказалась уникальной?
— Да, тема сроков перезапуска сейчас активно обсуждается, высказываются мнения, что мы не способны работать в экстремальных условиях. На мой взгляд, это не вполне компетентный подход. Посмотрите, когда у нас запускается система осенью, запуск занимает, по установленному регламенту, две недели. Это при плюсовых температурах, и когда дома подготовлены. Что значит подготовленный дом? Система заполнена водой и закрыта, опрессована. Поэтому, когда мы включаем теплоноситель, воздушных пробок практически не бывает. А здесь, во-первых, получилось, что по причине огромного излива воды из магистрали, из внутриквартальных труб, большое количество воздуха пошло в дома. Во-вторых, когда мы штатно заполняем систему, то делаем это через обратный трубопровод. В случае же послеаварийного запуска в обратном трубопроводе было практически нулевое давление, и, соответственно, мы получили в холодные стояки температуру 110–115 градусов. Законы физики никто не отменял: кроме того, что пришел воздух из магистрали, еще и разница температур такая высокая, конденсат и выделение свободного кислорода. Эффект кавитации тоже никто не отменял. Поэтому ряд домов мы перезапускали 12 раз. Объем теплоносителя в одном стояке небольшой, а мы воздух спускаем оттуда по 10–15 минут.
Кавитация — явление, при котором статическое давление жидкости снижается до уровня ниже давления паров жидкости, что приводит к образованию небольших заполненных паром полостей в жидкости. При воздействии более высокого давления эти полости, называемые пустотами, разрушаются и способны генерировать ударные волны, которые могут повредить оборудование
— Как так получилось, что от прорыва в одном месте 11 января без тепла и горячей воды оказалось все левобережье города? Насколько это правильно, что в одном контуре оказалось такое большое количество зданий?
— Оно так и есть. Я не трассовик, конечно, но это нонсенс. Каким образом одна труба «семисотка» посадила весь левый берег, выводы ТЭЦ-2, ТЭЦ-3 и Кировской котельной? Официально оглашено, что 2400 домов остались в этот день без отопления. Для сравнения: в декабре 2018 года была большая авария, прорыв на той же самой «семисотке» в районе типографии «Советская Сибирь», но там попало под отключение 132 дома.
— Евгений Николаевич, согласитесь, что тема изношенности транспортной инфраструктуры тепловой системы Новосибирска обостряется с каждым годом. В какую сторону меняется статистика по аварийности?
— Да, тема изношенности транспортной инфраструктуры тепловой системы Новосибирска обостряется с каждым годом, и это подтверждается последними событиями. В двух крупных авариях января прорвало трубопроводы 60–70-х годов. Конечно, трубы постепенно меняются, но этого недостаточно, это небольшой процент. Официальной статистики по аварийности у нас нет. Но судя по нашему опыту, по количеству отключений для проведения плановых и аварийных работ, есть ощущение, что она увеличивается, особенно в периоды запуска. Например, сейчас в период, когда мы восстанавливаем систему после крупных аварий, СГК проводит отключение для проведения плановых работ. Соответственно, мы должны людей отвлечь от переподключений одних домов, чтобы подготовить другие дома к этому плановому отключению.
— За сколько домов/квартир отвечает обычно один слесарь / одна бригада? Хватает ли кадров в текущем режиме? В аварийном? Как работаете над решением кадровой проблемы?
— У нас бригады отвечают за так называемые участки. Для ведения эксплуатационных работ и устранения локальных аварий, до десяти домов, у нас людей хватает. Все подготовлены с профессиональной точки зрения, инструмент, газ, новый транспорт. Острых кадровых проблем на этом направлении у нас нет. Да, где-то у нас не хватает одного-двух слесарей, сварщика, но это решаемо. Вот дворники — у нас позиция сложная.
— А что с дворниками? Куда они пропали?
— Народ не идет в дворники. А те, кто у нас работали раньше из ближнего зарубежья, вместе с женами собрались и уехали, как только услышали про мобилизацию. Процентов девяносто уехало. Пытаемся решать, но очень сложная позиция. Вплоть до того, хоть сам лопату бери. Есть у нас такие прецеденты, в частности, на старых домах, выходят жильцы и чистят снег сами.
— Охарактеризуйте жилой фонд, находящийся на вашем обслуживании, — возраст, состояние/износ, категорийность и прочее. Как влияют эти характеристики на трудоемкость обслуживания и на стоимость коммунальных услуг?
— Основной фонд нашей компании — это дома с датой сдачи начиная с 1952 года и заканчивая 1983–84 годами. Порядка 22% фонда — это двух-трехэтажки на Западном жилмассиве, Расточка, Бугринка — дома, у которых достаточно изношенные внутридомовые сети. Эти сети нужно ремонтировать, жители этого не хотят, а по программе капитального ремонта они стоят на очереди на 40-е года. В контексте последних отключений все эти дома имеют верхний розлив, из всех необходимо сливать воду. Фонд достаточно старый, но сказать, что он весь изношен, было бы неверно. Есть, конечно, проблемные участки, старые дома 50–60-х годов, которые ничего не приносят, кроме проблем, но обслуживать их надо. В этом смысле управляющие компании несут достаточно высокую социальную нагрузку. Ведь стоимость обслуживания складывается из тарифа, который принимают собственники.
— В 2024 году рост тарифов на коммунальные услуги в Российской Федерации ограничат на уровне 9,8%, в 2025 году индексация тарифов на жилищно-коммунальные услуги составит 5,7%, а в 2026-м — 4%. Во всяком случае Министерство экономического развития, исходя из своих расчетных прогнозов социально-экономического развития страны на 2024 год и плановый период 2025 и 2026 годов, ориентируется именно на такие цифры. Насколько они, на ваш взгляд, реалистичны? Или реальные темпы роста могут быть выше?
— Здесь в первую очередь говорится о росте тарифов на ресурсы, а не на наши услуги. Наши услуги тарифицируются только тогда, когда жители этого хотят. Получается, что за тарифы на ресурсы у нас отвечает государство, а тарифы на услуги управляющих компаний — боль самих управляющих компаний, не регламентируются даже минимальные ставки. Мы встречаемся с жителями, с собственниками жилья, проводим работу, пытаемся объяснять, что от этого зависит состояние их собственности. Однако у нас до сих пор есть дома, которые не переголосовывали тариф с 2013 года, больше десяти лет: им каждый год предлагают повышение, но они отказываются. Хотя по Жилищному кодексу собственники обязаны ежегодно принимать тариф.
— Какова стоимость коммунальных услуг сегодня? Одинаковая ли она во всех обслуживаемых УК «СПАС-Дом» домах?
— Там, где жители заинтересованы в содержании своей собственности, тариф регулярно актуализируется, и ситуация на таких домах благоприятная. Хочу отметить, что таких домов с каждым годом становится больше, но хватает и противоположных примеров. Вот ситуация из нашей практики: две соседних девятиэтажки, стандартные, шестиподъездные «десятитысячники». В одном доме тариф 29 рублей за квадратный метр, и там все хорошо на доме, все красиво, убрано. На втором доме — тариф 15 рублей. Разница бывает даже больше: у нас есть однотипные дома, у которых тариф 33–34 рубля против 12 рублей у соседей. А требуют эти жильцы, которые категорически не хотят повышать тариф, «так же, как там».
— Как УК «СПАС-Дом» участвует в процессе капитального ремонта вверенного жилого фонда?
— Раньше управляющие компании не участвовали в процессах, связанных с капремонтом, не могли влиять на ход и качество работ. С 2022 года мы участвуем в подписании актов приемки отремонтированных домов в эксплуатацию. Теперь мы хотя бы что-то смотрим и пытаемся проверять качество работ. Также мы пытаемся участвовать и в процессе проведения капитального ремонта домов — у нас есть отдел капитального ремонта, есть лицензия, мы по возможности пытаемся технадзор взять на себя. Мы лучше знаем дома и требуем от подрядчиков соответствующего качества домов. Потому что если подрядчик сделал все как попало, недоделки остаются нам. Кроме того, приходится актуализировать и приводить в соответствие нормативам перечень видов работ капитального ремонта по срокам. У нас нередко можно встретить такую ситуацию, что по планам сначала делается фасад, а через пять лет делается кровля, хотя должно быть наоборот.
WPBuild.Ru