Насколько вырастут цены на квартиры в Новосибирске в 2024 году?

Цены на жилье в Новосибирской области, как, впрочем, и в других регионах, перманентно растут. Однако за последние два года темп их роста снизился. «Континент Сибирь» спросил экспертов строительного рынка, как, по их мнению, сложится ценовая политика на жилую недвижимость в этом году, какие факторы будут оказывать на нее первоочередное влияние.

Новосибирская область в сфере жилищного строительства в прошлом году сделала сильнейший рывок — в эксплуатацию было введено более 3 млн квадратных метров жилья, что на 34% больше, чем в 2022 году. Для сравнения: в Красноярском крае было введено в эксплуатацию 1 млн 537 тыс. кв. м (+16,8%). Тем не менее выросший объем предложений на рынке жилья не остановил рост цен на квадратный метр.

Эксперты рынка жилой недвижимости в 2023 году отмечали, что основным драйвером ценовой политики застройщиков стал ажиотажный спрос на льготную ипотеку в преддверии изменения условий ее выдачи и предстоящего роста ключевой ставки. Кроме того, как рассказал «Континенту Сибирь» директор по управлению инвестициями и проектами «Корпорации ЁЛКА» Максим Марков, с начала прошлого года Центральный банк вливал денежную массу «исторически невероятными объемами». «Денежный агрегатор М2 (наличие денег в экономике) показывал пиковый рост. И мы это увидели через 6–8 месяцев, в августе-октябре. У нас был ничем не оправданный рост продаж», — отметил эксперт.

Вместе с тем повышенный спрос, в отличие от предыдущих лет, не привел к значительному повышению цен на квартиры в новостройках. Свою роль в этом сыграла не только широкая линейка продуктов — квартиры в домах разной ценовой категории, — но и конкуренция между застройщиками за своего покупателя. В Новосибирске один из самых конкурентных строительных рынков в Сибири, на котором, по данным ЕРЗ, работает более 100 компаний. В Красноярском крае, например, их 48.

Увеличение нагрузки на строительный сектор чревато последствиями. Какими именно?

В 2023 году в Новосибирской области квадратный метр жилья, по данным Росстата, подорожал на 9% (для сравнения: в 2022 году цены выросли на 15%, а в 2021-м — на 28%). При этом в течение года цены колебались в сторону то повышения, то снижения. Так, по данным Новосибирскстата, в I квартале 2023 года по сравнению с IV кварталом 2022 года цены на первичном рынке жилья на квартиры всех типов выросли на 12,8%, но уже во II квартале, когда наметился повышенный спрос на жилье, они стали снижаться.

Впрочем, ожидать, что в 2024 году цены на квартиры перестанут расти, а уж тем более продолжат снижаться, не стоит. Об этом говорят все участники рынка жилищного строительства, с которыми поговорил «Континент Сибирь». Так, по мнению эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Сергея Ежака, предпосылок для снижения цены квадратного метра объективно нет. «В этом году, относительно 2023 года, бурного роста продаж новостроек не будет. Несмотря на это, ожидать, что застройщики снизят цену на квадратный метр в течение года, не нужно. Строительный сектор активно рос в 2022–2023 годах, и за два этих года компании сделали хороший финансовый задел, как говорится, поднакопили жирка. Статистика это подтверждает — за январь 2024 года стоимость новостроек увеличилась на 1,5%», — рассказал специалист «Жилфонда». Он также добавил, что аналогичная ситуация будет и на вторичном рынке. «Если говорить про вторичный рынок, то здесь много будет зависеть от ставки ЦБ. В феврале 2024 года ЦБ сохранил высокую ключевую ставку на том же уровне 16% годовых. В среднесрочной перспективе послабления ставки до мая не ожидаем. Это говорит о том, что в этот период количество обращений по ипотеке будет минимальным. Но падения цен на вторичном рынке ждать не стоит. Продавцы при появлении конкретного клиента будут идти на торг, но не более 5–10%», — считает Сергей Ежак.

Почему рекордные объемы строительства жилья не приводят к снижению цен в Новосибирской области?

По мнению Максима Маркова, говорить о снижении цен на первичном рынке жилья не приходится, поскольку растет себестоимость. «Сегодня застройщики возводят дома за счет проектного финансирования. Банк, выдающий кредиты, закладывает в договоры риски, условно говоря, зазор между себестоимостью одного квадратного метра и продажами. Это около 20%. Как только вырастет себестоимость, нам ни один банк не даст проектное финансирование без наших обязательств повышения цен. Потому что банковские специалисты знают состояние на рынке строительных материалов, работ, подрядчиков, их стоимость и так далее. Снижения цен ожидать не приходится, потому что мы имеем рост себестоимости одного квадратного метра», — отмечает застройщик.

В компании ВОЛНА development также считают, что рост цен на жилье объективен и зависит от множества факторов. «Первостепенное значение имеют себестоимость строительства и стоимость земельного фонда. В нашем регионе земельный фонд в дефиците, стоимость земли растет ежегодно. Наблюдается острый дефицит квалифицированной рабочей силы. Отсюда рост зарплат в отрасли. Сегодня рынок соискателя, а значит, растет стоимость работ. Строительные материалы на протяжении прошлого года также показывали неоднократный рост цен. Предпосылок для снижения цены квадратного метра объективно нет», — уверен руководитель ВОЛНА development Андрей Добринский.

По словам Максима Маркова, себестоимость строительства в 2023 году  выросла на 20%. «С конца 2022-го — начала 2023 года мы жили с индексом цен производителей, так называемой промышленной инфляцией на уровне 20%. Определяющей была стоимость денег. Все производители закладывали в свои производственные цепочки подорожание кредитных средств. Кроме того, на отрасли отразились курсовые колебания, потому что импортные составляющие полностью никто не заместил», — отметил директор по управлению инвестициями и проектами «Корпорации ЁЛКА».

Стоит отметить, что, несмотря на то, что себестоимость строительства выросла на 20%, квадратный метр подорожал от 9 до 12% в зависимости от класса жилья. Конкуренция сделала свое дело. Это хорошо продемонстрировал 2023 год, когда именно данный фактор обеспечил снижение цен.

С этого года в Новосибирске на рост себестоимости строительства будет влиять и необходимость внесения взноса на строительство школ и детских садов. В мэрии разрабатывают документ, на основании которого для получения разрешения на строительство застройщикам придется закладывать в финансовую модель проекта взнос на социальную инфраструктуру. На текущий момент речь идет о приблизительно 5 тысячах рублей за квадратный метр с объема заявленного жилищного строительства. По словам независимого аналитика рынка недвижимости, автора телеграм-канала «РОП I Рейтинги. Оценки» Сергея Николаева, введение социального налога  уже привело к тому, что застройщики, возводящие жилье в низком ценовом сегменте, подняли цену на 2,5%, тем самым переложив половину расходов на покупателей.

Анатолий Павлов: «Застройщики готовы и уже помогают государству в решении социальных проблем»

Помимо роста себестоимости квадратного метра, на росте цен отразится сокращение предложений на рынке жилья. По данным портала наш.дом.рф, в январе в Новосибирской области первичное разрешение на строительство получили 10 домов. Для сравнения: в январе 2023 года таких разрешений было выдано на 24 дома. Свою роль в этом сыграло предписание прокуратуры Новосибирска, которая обратила внимание городских властей на нехватку объектов социальной инфраструктуры. В результате в конце прошлого года Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска приостановило выдачу разрешений на строительство более 300 тысяч квадратных метров жилья.

Анализируя ситуацию на рынке жилья, Сергей Николаев приходит к выводу, что рост цен на жилье в Новосибирске будет в пределах инфляции. «В этом году, по моим прогнозам, продажи упадут процентов на 30 к прошлому году. Здесь необходимо учитывать, что для населения важна не столько сама цена квадратного метра, а то, каким будет ежемесячный ипотечный платеж. Мы видели, что после введения льготной ипотеки платеж существенно снизился, соответственно, вырос спрос на жилье. На данный момент стоимость ипотечного кредита снова выросла. Инвесторам теперь выгоднее направлять деньги на банковские депозиты, чем вкладывать в недвижимость. Даже рост себестоимости строительства не будет давить на цену квадратного метра, потому что его будет уравновешивать падение спроса. Мой прогноз: цены на жилье в этом году вырастут примерно на 8%», — считает Сергей Николаев.

Максим Марков предполагает, что цена квадратного метра вырастет в пределах 10–12%. «У нас есть предложение, которое сокращается. Есть невысокий спрос, так как денег в экономику вливают все меньше. А ключевой фактор поддержки спроса — это наличие денег в экономике. Плюс высокая ставка ЦБ и неясность, будет ли сохранена льготная ипотека. Если все же льготные ипотечные программы будут ниже инфляции, в нашем случае ниже 12%, то цена квадратного метра на рынке выйдет на стабильный рост на уровне 10–12%», — отмечает собеседник «Континента Сибирь».

Впрочем, эксперты полагают, что снижение спроса — временное явление. И вполне возможно, к концу года цены пойдут вверх вслед за спросом ускоренным темпом. «Сложно предугадать динамику спроса на новостройки, на него, помимо ипотечных ставок, также влияет большой набор факторов. Сейчас ставки по банковским депозитам высоки, и, по официальным данным, на счетах размещены рекордные суммы. В случае снижения ключевой ставки, которое ожидается во второй половине года, депозиты уже не будут столь привлекательными, а текущие закончатся. Структура спроса на инструменты инвестирования изменится. Недвижимость всегда была одним из самых понятных и безопасных инструментов для сохранения капитала», — отмечает Андрей Добринский.

«Как только ЦБ снизит ставку, отложенный спрос сразу даст о себе знать. В конце октября 2023 года, когда ЦБ в очередной раз поднял ставку, многие люди внесли средства в банки под хорошие проценты. Срок такого депозита в среднем 6 месяцев. Так вот если совпадут два фактора — ЦБ снизит ставку, и сроки депозитов закончатся, — то ожидаемо, что люди переложат деньги в недвижимость. В этом случае количество сделок и спрос возрастут», — отметил Сергей Ежак.