Почему рекордные объемы строительства жилья не приводят к снижению цен в Новосибирской области?

На рынке жилой недвижимости Новосибирской области сложилась парадоксальная ситуация. При серьезной затоваренности — превышении предложения над спросом — цены растут. В чем причина? Виновен ли в этом аппетит застройщиков? «Континент Сибирь» разбирался в ситуации.

Строительные рекорды

Отгремели праздничные поздравления с Днем строителя. Новосибирские власти отчитались о рекордных количествах сданных квадратных метров. По данным регионального минстроя, за первое полугодие на территории Новосибирской области введено в эксплуатацию 1,587 млн квадратных метров жилья, что на 43% больше прошлогодних показателей за аналогичный период. По итогам 2022 года в регионе было введено 2,2 млн «квадратов» жилья, в этом году предполагаемый объем ввода — 2,45 млн квадратных метров.

Победные реляции регионального минстроя подтверждает и аналитическое исследование Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), охватывающее период с января 2021 года по июль 2023-го, о выводе на рынок новых объектов (имеется в виду старт строительства новых объектов и открытие продаж). В июле 2023 года на рынок Новосибирской области выведено 38 объектов от 13 застройщиков (в июле 2022 года — 26 объектов). Это 2,31 тыс. квартир совокупной площадью 113 тыс. кв. м. По количеству объектов, выведенных на рынок за месяц, Новосибирская область занимает 1-е место в стране, а по площади новых объектов — 9-е место. На регион пришлось 3,4% жилья, выведенного на рынок РФ за месяц.

По сравнению с июнем 2023 года, когда было объявлено о старте строительства 26 новых объектов (или открыли продажи), количество новых домов в Новосибирской области в июле увеличилось на 46% (38 объектов). Всего с начала года на рынок региона выведено 204 объекта (учитываются не только многоквартирные дома, но и таунхаусы). При этом в среднем с января 2023 года на рынок Новосибирской области, по оценке ЕРЗ, ежедневно выводилось 118 квартир, что на 19% больше, чем в 2022 году.

В Топ-10 застройщиков (групп компаний) по площади выведенных на рынок новых объектов в июле 2023 года в Новосибирской области, по оценке ЕРЗ, вошли СЗ «ДАР» (11 таунхаусов в коттеджных поселках «Березки» в Новолуговом, Элитном, Садовом и Кольцове), ГК «Первый строительный фонд», СЗ «Легенды Новосибирска» (входит в ГК «СМСС»), ГК «Химметалл», СК СД «АльфаКапитал», ГК VIRA, СФ «Проспект», «Стрижи», ГК «Энергомонтаж» и Холдинг «СДС».

Опасения, которые выражали застройщики в марте 2022 года, связанные с геополитической ситуацией, не оправдались. Тогда высказывалось предположение, что новые экономические реалии заставят строительные компании пересмотреть свои планы, отказаться от новых проектов, заморозить те, что находятся в начальной стадии, и сосредоточиться на завершении начатых объектов. Однако уже в апреле 2022 года эксперты рынка констатировали, что строительная отрасль показала хорошую стрессоустойчивость, застройщики не только не отказались от новых проектов, но и не побоялись заявить о новых планах. В 2022 году мэрия Новосибирска выдала 74 разрешения на строительство жилья (годом ранее — 69). В этом году компании продолжили выходить на рынок с новыми проектами. Так, компания «ВОЛГА development» (входит в производственную компанию «НМК») приступила к строительству апарт-отеля GAGARIN CITY — первого общественного 30-этажного здания, ГК One Company объявила о начале возведения многофункционального комплекса FREEDOM, разрешение на строительство сразу трех объектов (апартаменты «Пилигрим», ЖК «Звезда» и новая очередь ЖК «Бирюзовая жемчужина») получила ГК «СМСС». Новые объекты начали строить и другие строительные компании. Более того, две компании заявили о желании построить в Новосибирске небоскребы — более 50 этажей.

Примечательно, что и по вводу в эксплуатацию жилых домов Новосибирская область также входит в первую десятку среди российских регионов. По данным Росстата, по итогам семи месяцев 2023 года в Топ-10 регионов по объему ввода многоквартирных домов застройщиками вошли Москва, Санкт‑Петербург, Московская область, Краснодарский край, Новосибирская область, Республика Татарстан, Ленинградская, Свердловская и Тюменская области, а также Республика Башкортостан.

А вот по объему ввода жилья по отношению к аналогичному периоду прошлого года Новосибирская область демонстрирует наилучшую динамику. За первые семь месяцев 2023 года объем ввода многоквартирных домов  увеличился на 72,1%, подсчитал Росстат. Для сравнения: в Москве за этот же период рост составил всего 1%, а Московская область вообще показала отрицательную динамику (–20,1%).

Антирекорды

Высокие темпы строительства привели к тому, что на рынке жилья образовалось серьезное количество непроданных квадратных метров. По данным единой информационной системы ДОМ.РФ, на 16 августа 2023 года в Новосибирской области с нереализованными остатками прошлых лет и находящихся в стройке накопилось 3 млн 495 тыс. кв. м. В продаже на 16 августа — 2 млн 292 тысячи кв. м жилья. Из них продано 955 тыс. кв. м, или 27%. Количество непроданных площадей составляет 1 млн 337 тыс. кв. м, или 38%. Еще 34% строящихся «квадратов» находятся в стадии, когда продажи не открыты. При этом в объектах, которые будут введены в эксплуатацию в 2023 году, продано 56%. (Возможные расхождения между суммой слагаемых и итоговым значением объясняются округлением данных, предупреждают аналитики ДОМ.РФ.)

Для сравнения: в целом в России количество непроданных квадратных метров, по данным ДОМ.РФ, составляет 58%. В городах с численностью от одного миллиона человек не продано 44%.

При изучении статистических данных в разрезе новосибирских застройщиков обращает на себя внимание тот факт, что чем больше компании строят, тем меньшим оказывается процент проданного жилья в их объектах. Так, у компании «Расцветай» на сегодня 590 тыс. кв. м жилья. Продажи открыты в 220 тыс. кв. м. Из них продано 12% (69 тыс. кв. м), не продано 26% (151 тыс. кв. м), продажи не открыты — 63% (370 тыс. кв. м). А вот у группы «МЕТА» всего жилой площади 34 тыс. кв. м. Продажи открыты в 28 тыс. кв. м. Из них продано 40% (14 тыс. кв. м), не продано 42% (чуть более 14 тыс. кв. м), продажи не открыты в 18%.

Из общего ряда выбиваются только Брусника и ГК «КПД-Газстрой». У Брусники всего 351 тыс. кв. м жилья, в продаже 287 тыс. кв. м. Из них продано 38% (133 тыс. кв. м), не продано 44% (154 тыс. кв. м), продажи не открыты в 18%. У «КПД-Газстрой» всего жилой площади 130 тыс. кв. м, продажи открыты в 116 тыс. кв. м. Из них продано 53% (69 тыс. кв. м), не продано 35% (46 тыс. кв. м).

Рекордное количество строящихся квадратных метров жилья в Новосибирской области хорошо для отчетов. Приятно видеть свой регион в топе лидеров. Кроме того, серьезная затоваренность должна оказывать давление на цену квадратного метра. Логично предположить, что застройщики, чтобы избавиться от «зависших» квадратных метров, будут ее снижать. Но на деле этого не происходит. Цены растут.

В чем причина роста цен?

По данным Новосибирскстата, в I квартале 2023 года по сравнению с IV кварталом 2022 года цены на первичном рынке жилья на квартиры всех типов выросли на 12,8%, на недвижимость улучшенного качества — на 14,3%, на элитную — на 9%. Правда, во II квартале этого года цены на недвижимость всех типов снизились на 0,2%. Произошло это за счет снижения стоимости «квадрата» в объектах комфорт+, которая упала на 6,8%. При этом цена типовых квартир выросла на 4,1%, а элитных — на 0,5%.

Если сравнить индексы цен на первичном рынке за период с начала года по 31 июня к соответствующему периоду предыдущего года, то, по данным Новосибирскстата, во II квартале цены на все типы квартир выросли на 26,8%. Причем на типовые квартиры цены выросли на 33%, на жилье улучшенного качества — на 20,2% и на элитные — на 16,5%.

Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра в Новосибирской области, по данным ДОМ.РФ, 110 606 рублей. По данным Новосибирскстата, средняя цена «квадрата» выше: во II квартале 2023 года — 113 397 рублей. Для сравнения: в августе 2022 года ДОМ.РФ показывал среднюю цену квадратного метра в Новосибирской области на уровне 88 724 рубля. Новосибирскстат во II квартале 2022 года показывал следующие цифры: средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в домах улучшенного качества — 105 136 рублей, в элитных — 174 699 рублей. Рост цены незначительный, но он есть. То есть пресловутая «затоваренность» рынка существенное влияние на формирование цены не оказывает.

В начале 2023 года застройщики начали жаловаться на падение продаж. В частности, об этом «Континенту Сибирь» говорил председатель Совета ГК «КПД-Газстрой», заместитель председателя комитета по строительству Заксобрания Новосибирской области Евгений Покровский. Но как выяснил «Континент Сибирь», эта тенденция касается не всех строительных компаний. Например, генеральный директор ГК «СМСС» Анатолий Павлов в интервью изданию отметил, что спрос на квартиры в его объектах стабилен. «Я не могу жаловаться на темпы продаж квартир в наших объектах. В этом году они увеличивались от месяца к месяцу», — заявил Павлов. Правда, он оговорился, что эта ситуация не отражает всей картины на рынке строительства жилья. И тоже отметил, что «рынок перегрет». «Нет столько потребителей для того, что на сегодня уже построили. В какой-то момент произойдет перенасыщение рынка, и тогда будет либо стагнация цены, либо откат на низкий ценовой уровень», — предположил глава ГК СМСС.

Всплеск количества сделок отмечает заместитель председателя общественного экспертного совета при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства, руководитель ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов. «Затоваренность была. Но с увеличением количества продаж сильно уменьшилась. Не последнее место среди причин всплеска продаж занимает желание сохранить средства, обезопасить их от инфляции. Деньги могут обесцениваться, а недвижимость выступает серьезным инструментом их сбережения», — рассказал «Континенту Сибирь» Евгений Гаврилов.

В частных беседах застройщики отмечают, что новые качественные объекты пользуются стабильным спросом. А в новостройках экономкласса, несмотря на низкие цены, продажи действительно падают. Люди уже не хотят жить в домах с непродуманными планировками, жилыми метрами, которые нельзя эффективно использовать, без современного благоустройства придомовых территорий и так далее. Именно этим объясняется, что число проектов, которые условно можно отнести к сегментам комфорт, комфорт+ и бизнес, в Новосибирске растет. «Сегодня мы видим, что формируется рынок покупателя. Предложение превышает спрос. Застройщики понимают, что если они будут экономить на материалах, то станут неконкурентоспособными. Например, в некоторых домах, которые были сданы еще в 2015 году, 10–15% квартир без отделки остались непроданными, потому что уже морально устарели. Если в 2015 году в Новосибирске больше строили объекты в сегментах эконом и эконом минус, то в 2022-м больше 65% домов — это жилые комплексы комфорт, комфорт плюс и выше», — рассказал «Континенту Сибирь» аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

При этом сами застройщики не видят причин для серьезного скачка цен. А нынешнюю цену считают вполне адекватной экономическому состоянию. «Цены выровнялись в соответствии с текущей ситуацией, потому что закон соответствия спроса и предложения никто не отменял. Нет тех доходов населения, которые бы способствовали росту повышения цены», — отметил президент отраслевого объединения «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.

Претензии, которые порой можно услышать, что цены на жилье растут из-за аппетитов строительных компаний, застройщики не принимают. «Это не застройщики от жадности пытаются нажиться, есть объективные причины. Дефицит предложения качественного жилья и переход на проектное финансирование», — отмечает директор по управлению инвестициями и проектами Корпорация «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. По его словам, банк просто не выдаст кредит, если в финансовой модели проекта не заложено 20% рентабельности. Более того, без разрешения банка застройщик не может продать «квадраты» дешевле той цены, которая заложена в финмодели проекта. «Ниже заложенной рентабельности продавать нельзя, но если сильно повысить цены, упадет спрос. Если продажи не укладываются в график, банк повышает процент по кредиту. И застройщик проигрывает на банковских процентах. Здесь очень тонкая настройка», — рассказал Максим Марков.

С этим мнением согласен руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области, член Совета Национального объединения строителей, координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу, вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко. «Сегодня, чтобы построить стандартную «свечку», нужно порядка миллиарда рублей. В Новосибирской области практически нет таких компаний, которые смогли бы построить 25-этажный дом за свой счет. Строят на кредитные деньги. И несут ответственность всем своим имуществом, своим бизнесом за финансовую устойчивость проекта. Если по какой-то причине застройщик уйдет в минус, то будет достраивать объект за свой счет. Банки при заключении договора четко ставят минимальную цену за квадратный метр. Она должна обеспечить финансовую устойчивость проекта на все случаи: колебания спроса, учетной ставки, себестоимости и так далее. Надо понимать, что строительная отрасль инерционна. От старта проекта до ввода в эксплуатацию проходит 3–4 года. И за это время многое меняется. Предугадать сложно. Поэтому в финансирование проекта должна быть заложена подушка безопасности. И это не прихоть банков, это требование ЦБ. Проектное финансирование стабилизировало рынок, но оно же потребовало дополнительных средств. В этом есть и плюс для потребителя. Высокие цены породили качество. А как показывают последние исследования рынка, потребитель голосует за качество, а не за низкую цену», — рассказал Максим Федорченко.

И все же построенные ранее квадратные метры выступают своеобразной страховкой от серьезного повышения цен. Как отметил Сергей Николаев, если застройщики «задерут цены» на первичном рынке, то покупатели спокойно уйдут на «вторичку».