Экзамен на прочность

Начало работы управляющих компаний в ЖКХ стало серьезным испытанием как для участников этого рынка, так и для их клиентов. По мнению специалистов, первым главным экзаменом для участников коммунального бизнеса станет предстоящий отопительный сезон. Однако в его преддверии коммунальщикам предстоит еще немало испытаний.

Фото Михаила ПЕРИКОВА

По оценкам участников рынка коммунальных услуг, главной проблемой управляющих компаний на сегодня остается взаимодействие с ресурсосбытовыми организациями, особенно с энергетиками. Так, в Новосибирске, который является одним из самых активных в РФ городов-реформаторов коммунальной системы (сегодня в городе действует 16 УК, еще семь, по информации областной администрации, зарегистрировано в районах области), ряд управляющих компаний саботирует подписание договоров о поставках теплоэнергии с местной сбытовой компанией «Новосибирскэнергосбыт» (подразделение «Сибирьэнерго»). В результате некоторые из них уже получили предупреждение о возможном ограничении горячего водоснабжения в подведомственных домах. Руководители компаний не решаются официально комментировать ситуацию. Неофициально, по их заявлениям, УК не устраивает ситуация, когда энергетики настаивают на заключении договоров при отсутствии утвержденного на федеральном уровне порядка корректировки тарифов на теплоэнергию, предусмотренного постановлениями правительства РФ N N 306–307. В департаменте ЖКХ мэрии Новосибирска также подтвердили, что порядок корректировки законодательно не урегулирован. И хотя текст типового договора энергоснабжения между ОАО «Сибирьэнерго» и управляющей организацией был рассмотрен на недавнем координационном совете в мэрии юристами, специалистами мэрии и представителями УК и детали договора, по заявлениям энергетиков, «приведены в соответствие с действующим законодательством», противостояние продолжается. «Если мы подпишем договор на условиях «Сибирьэнерго«, то, по нашим расчетам, к 12-му месяцу оплата теплоэнергии может увеличиться на два месячных платежа. За этим может последовать социальный взрыв», — мотивировал позицию недовольных глава одной из УК.

«Бездоговорное пользование энергией, согласно законодательству, недопустимо, — заявили в PR-службе энергокомпании. — В настоящее время УК предложена льготная система оформления договорных отношений на период до полного оформления УК технической документации, обязательной ко всем договорам энергоснабжения. Такой вариант был предложен для того, чтобы уже сейчас определить зоны ответственности каждой из сторон». По информации «Сибирьэнерго», договорные отношения с гарантирующим поставщиком с начала года заключили шесть компаний. Остальные затягивают оформление договорных отношений. «Создается впечатление, что они не осознают в полной мере свои обязанности исполнителей коммунальных услуг по электро- и теплоснабжению перед жильцами, — утверждают энергетики. — По сути эти УК не выполняют свои обязательства перед жильцами: ведь отсутствие договоров энергоснабжения приведет к неопределенности во взаимоотношениях между УК и энергоснабжающей организацией и создает риски, связанные с отпуском энергоресурсов. Это чревато претензиями жителей к выбранной ими УК».

Как поясняют специалисты энергокомпании, по законодательству при несовпадении фактического теплопотребления и начислений по нормативам потребления коммунальных услуг управляющая организация обязана произвести перерасчет по отоплению и горячему водоснабжению. Если оплата будет производиться по факту, то в отопительный период эта сумма существенно увеличится, что действительно будет неудобно жильцам. Такой порядок корректировки установлен действующими в настоящее время Правилами предоставления коммунальных услуг. «Возможно, по каким-то домам фактическое потребление тепловой энергии превысит те суммы, которые население, проживающее в этих домах, оплачивает по утвержденным тарифам департамента ЖКХ Новосибирской области равными долями по 1/12 в течение года по нормативам, с последующим перерасчетом от фактически потребленного ресурса конкретным домом. Но будут и жилые дома, где будет обратная ситуация, и УК будет должна вернуть собственникам разницу между фактическим и оплаченным теплопотреблением. Поэтому УК должна привести в соответствие расчеты жильцов дома к их фактическому потреблению, поскольку в Правилах предоставления коммунальных услуг речь идет о каждом конкретном объекте (жилом доме) и его фактическом потреблении», — поясняют в PR-службе «Сибирьэнерго».

Председатель комиссии городского хозяйства Новосибирского горсовета Эдуард Кожемякин уверен, что недавнее рассмотрение этого вопроса рабочей группой в мэрии мало прояснило ситуацию. «Фактически вопрос до сих пор не урегулирован. Энергетики делают расчеты исходя из нормативов потребления, а люди платят по установленным мэрией тарифам. Отсюда растущие долги перед энергетиками — откуда сейчас у коммунальных организаций средства на то, чтобы гасить эту разницу? Складывается ощущение, что энергетики выкручивают руки УК, ТСЖ, ЖСК с тем, чтобы навязать свои правила игры. Я допускаю ситуацию с возможными ограничениями ресурсоснабжения, поскольку это в духе политики «Новосибирскэнерго« по установлению полного контроля над коммунальным рынком».

Трения во взаимоотношениях УК с энергетиками наблюдаются и в других регионах СФО. В Красноярском крае, по данным департамента жилищно-коммунальной политики краевой администрации, весь муниципальный жилфонд эксплуатируется семью УК (аффилированные структуры ООО «КрасКом»). Директор ООО «Управляющая компания Комфортбытсервис» (Ленинский район, Красноярск) Дмитрий Копалас отметил: «Сегодня энергетики выставляют по выработанной теплоэнергии свои цифры, которые не совпадают с нашими. В связи с этим приходится садиться за стол переговоров и находить общий язык». Тем не менее, по информации департамента городского хозяйства, долгов перед энергетиками у коммунальных предприятий нет.

Начальник управления ЖКХ Алтайского края (где из 1345 организаций, оказывающих услуги ЖКХ, 752 имеют смешанную форму собственности, 17 — частную) Владимир Иванов заявил «КС»: «Однозначно дать положительную оценку работы всех частников я не могу. Считаю, что зимний период мы прошли нормально, остается неурегулированным вопросом те «кабальные» договорные условия, которые предлагаются ОАО «Кузбассэнерго« для заключения с УК». В свою очередь генеральный директор барнаульского ООО «Инвестиционная управляющая компания «Свой дом« (в управлении 20 многоквартирных домов общей площадью 130 тыс. кв. м, а также по договору управления с МУП «ЖЭУ-43» 167 малоэтажных домов общей площадью 180 тыс. кв. м) Андрей Курасов в интервью «КС» также отметил: «Больной вопрос — взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями (вода, тепло, электроэнергия), чьи требования являются завышенными». Кроме того, по словам Курасова, монополисты из числа этих компаний требуют перевода долга МУПов, занимавшихся обслуживанием домов до прихода частных УК, на счет последних, с чем они категорически несогласны и переводят спор в область судебных разбирательств.

Прочие сложности в деятельности участников коммунального рынка в регионах одинаковы. Андрей Курасов не испытывал никаких иллюзий насчет рентабельности управления жилым фондом и сейчас считает, что для выхода на нулевой уровень потребуется как минимум 5–6 лет: 2–3 года — инвестиции в капитальный ремонт (за прошедший период они составили в УК более 5 млн руб.) и столько же — до выхода «на ноль». Одним из главных факторов достижения рентабельности в этом бизнесе он считает также объем жилья в управлении: как минимум 350 тыс. кв. м. Комментируя развитие отношений с местной властью, Курасов заявил, что с районной администрацией проблем не существует: они всегда идут на помощь, прежде всего в разъяснительной работе, так как одна из главных проблем, по его мнению, это инертность мышления населения. «Что же касается взаимоотношений с комитетом администрации города Барнаула по ЖКХ, то требуется более активная работа комитета по включению УК в целевые программы, в частности, по лифтовому хозяйству и ветхому жилью, так как они являются наиболее затратными, и в одиночку УК, например, с ремонтом кровли и заменой инженерных коммуникаций не справится», — считает Андрей Курасов.

Специалист по связям с общественностью МУП «Жилкомсервис» (г. Сосновоборск, Красноярский край) Татьяна Козлова рассказала «КС»: «Когда мы в прошлом году выступили как управляющая компания несколькими многоквартирными домами, одной из главных проблем стала низкая информированность населения в этой сфере. Нам приходилось доводить эту информацию через местную газету и телеканал. Также проблемой является бумажная волокита, именно поэтому некоторые граждане и не пытаются вникать в ситуацию при принятии решений».

Генеральный директор ООО «Барнаульская городская управляющая компания «Родной Барнаул» Владимир Кудрявцев (УК только готовится к выходу на рынок), комментируя «КС» основные трудности выхода на рынок ЖКХ, поясняет, что масса проблем связана также с перераспределением территорий обслуживания от МУПов, которые порой действуют недобросовестными методами. Среди потенциальных клиентов частных УК проводятся «разъяснительные» беседы, где говорится о том, что потенциальные кандидаты на управление домом — недобросовестные, неквалифицированные, непрозрачные и так далее. «Доходит до того, что идут по нашим следам и собирают агитационные и рекламные материалы нашей УК, распространяемые по почтовым ящикам. Кроме того, МУПы противодействуют инициативным группам собственников жилья, заинтересованным в смене обслуживающей организации, в предоставлении информации о владельцах приватизированных квартир, хотя они обязаны это делать согласно распоряжению городской администрации. Проблема в инертности мышления населения: от добра, даже «худого», добра не ищут. Алгоритм работы с МУПами уже отработан, есть опыт борьбы с некачественными услугами, которые они предоставляют, так зачем выбирать «кота в мешке« (частную УК) и голосовать неизвестно за кого. Как следствие, очень трудно проводить разъяснительную работу среди населения, и инициативной группе, наделенной этими полномочиями, часто невозможно собрать хотя бы половину собственников жилья, чтобы провести собрание и предложить свои услуги в качестве УК», — заключает Владимир Кудрявцев.