Ипотека в январе: все плохо! А могло быть хуже? Смотрим

На днях вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и все аналитики активно обсуждают итоги года по выдачам, льготным программам и т. д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно в конце января, уже не важно сейчас.  В своей колонке я бы хотел поделиться видением того, как корректно интерпретировать эти цифры.

Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут итоговых результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.

Итак, по оперативным индикаторам предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие.

Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: сезонно самые слабые месяцы в году ─ январь и февраль. В эти месяцы выдачи ипотеки падают примерно на 40% от уровня декабря (так было в 2018–2020-х и 2022 годах).

В январе 2024 года выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по договорам долевого участия (ДДУ) упали аж на 70% месяц к месяцу — такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017–2023 гг.).

Снижение было по всем госпрограммам: льготная ипотека — 74%, семейная — 64%, дальневосточная — 60%, IT — 67%.

На вторичном рынке ситуация чуть иная — выдачи упали меньше (примерно на 50%), но и база декабря у вторички была ниже.

Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (–6% месяц к месяцу) в основном из-за снижения в Москве: средняя сумма сократилась сразу на 35% с 9 до 5,8 млн руб. — тут причины такого пике очевидны.

Больше всех пострадали Москва и Санкт-Петербург. Ожидаемо — это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В столице России выдачи по всем госпрограммам упали в 4 раза (примерно до 31 млрд руб.), а по льготной — аж в 8 раз (около 5,8 млрд). Аналогичная ситуация в Санкт-Петербурге — выдачи по госпрограммам упали в 5–6 раз.

В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза месяц к месяцу. Регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц в этом вопросе.

По оперативным данным «Домклик», выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (–70% у всех по льготной ипотеке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии (за выдачи клиенту кредита по льготной госипотеке. — «КС»). Но и у них падение относительно декабря до 40%, причины также ясны: сначала неспособность переварить внезапный наплыв клиентов, а затем и закончившиеся лимиты — неожиданно.

Это лучше или хуже прогнозов? Это чуть хуже, чем можно было ждать до новостей про комиссии банков по льготным программам. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25–30% и может составить 30–35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями. Внимательно наблюдаем за действиями банков, получивших сегодня соответствующие запросы от ФАС.

Что будет в феврале? Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти к январю из-за большего количества рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.

По крайней мере, я на это очень надеюсь, недаром мы на март запланировали Ипотечную субботу.