Накануне Дня строителя «Континент Сибирь» поговорил с министром строительства Новосибирской области ИВАНОМ ШМИДТОМ о том, какие проблемы волнуют отрасль, почему снижаются объемы строительства и какие крупные инфраструктурные проекты планирует реализовывать регион в ближайшем будущем.
— Иван Иванович, год назад стройкомплекс начал работать по новым правилам, с использованием эскроу-счетов. Тогда эксперты высказывали опасения, что переход на проектное финансирование окажет негативное влияние на строительный рынок и объемы строительства. Сами участники рынка говорили об угрозе срыва плана по вводу жилья, установленного нацпроектом «Жилье и городская среда». Не добавляет оптимизма и ситуация этого года, вызванная угрозой распространения пандемии. Каковы итоги первого полугодия 2020 года? С чем отрасль подошла к Дню строителя?
— Опасения звучали до смягчения условий перехода на эскроу. Новостройки, готовые не менее, чем на 30%, и распроданные не менее, чем на 10%, разрешили продавать по старым правилам. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования. Поэтому подавляющее большинство застройщиков, порядка 80%, у нас работают по старым правилам. Это дало нам возможность выполнить целевые показатели, так как строители поспешили уложиться в установленные нормативы, а кто-то вообще сдать дома в эксплуатацию раньше срока.
В первом полугодии этого года было введено в эксплуатацию 624,228 тысяч квадратных метров жилья (95,3% к аналогичному периоду 2019 года).
— Но тренд на снижение объемов жилищного строительства сохраняется?
— На самом деле тренд на снижение есть, он очевидный и лежит на поверхности. Для этого есть ряд объективных причин. Мы, к сожалению, делаем две вещи одновременно, и их векторы абсолютно противоположны. С одной стороны, перед нами стоит задача увеличить объем ввода жилья. А с другой стороны, мы меняем правила игры и делаем реорганизацию всего строительного комплекса в части перехода на проектное финансирование. Новые правила игры, безусловно, правильные. По большому счету, порядок наводить надо, 214-ФЗ со всеми поправками, к сожалению, не дает прозрачности взаимоотношений сторон договора. Каждый год в него вносят поправки, которые не дают никакого толка. С одной стороны, нужен был более длительный переходный период. С другой, возможно, я ошибаюсь, если бы не «шоковая терапия», то ничего бы не получилось. Но для многих застройщиков, которые жили в реалиях 214-ФЗ, перейти сразу на эскроу-счета было в принципе невозможно. К этому не были готовы они сами, не были готовы банки. У них разный взгляд на одни и те же проекты. Например, застройщик считает, что он продаст жилье по 50 тысяч рублей за квадратный метр, а банк сделал расчеты, провел конъюнктурный анализ и установил, что за 45 тысяч рублей. У всех крупных застройщиков есть проблемы с оплатой аренды земли. И они сразу не удовлетворяют условиям банков. Приходится дробить компании, получать разрешения — одним словом, изобретать велосипед по ходу игры, чтобы сохранить экономическую подушку.
Юрий Гатилов: «Новосибирский квартал» и «Жилищная инициатива» укрепляют позиции»
Еще одна причина снижения объемов, пожалуй, основная — спад платежеспособного спроса населения. Потому что по большому счету строители нашли бы выход, и даже реорганизация им не помешала бы, справились. Но на спрос они повлиять не могут. А он, по различным оценкам, упал на 15%, а по самым пессимистичным — до 40%.
Кроме того, нельзя оставить без внимания ценообразование на стройматериалы. Произошло удорожание практически по всем позициям. Цены на инертные материалы выросли в 1,5 раза, на металл — в 2 раза и так далее. Плюс курсовая разница.
— Аналитики строительного рынка отмечают, что объем ввода жилья в Новосибирской области падает на протяжении последних лет. И несмотря на то, что наш регион по этому направлению удерживает пальму первенства в Сибирском федеральном округе, эксперты констатируют, что Новосибирск сдает позиции в российском рейтинге городов с крупнейшими объемами строительства.
— Есть плановые цифры по вводу жилья в год, которые Минстрой РФ доводит до каждого региона. Три года подряд мы вводим в эксплуатацию более 1,7 миллиона квадратных метров жилья. Мы считаем, что планка Новосибирской области — 1,5–1,7 миллиона квадратных метров — вполне реальная. Нам больше не нужно. Иначе мы получим пустующие здания, как в китайских городах-призраках.
Если сегодня посмотреть внимательно в «закрома Родины», то у каждого застройщика обнаружится 10–15% непроданного жилья. По некоторым показателям — до 25%. И это не только в Новосибирской области, а по всей стране. Это говорит о том, что нужно поднимать платежеспособность населения. В современных реалиях это сделать трудно. Люди теряют работу, большое количество предприятий малого и среднего бизнеса испытывают колоссальные трудности, часть из них еще не возобновила работу. В этой ситуации приобретение жилья отодвигается на второй план. Люди пытаются элементарно выжить.
В Сибири себестоимость квадратного метра жилья выше, чем в городах европейской части России. У нас, элементарно, стены толще, строительный сезон короче. Нас спасает, что Новосибирск — логистический центр, и практически все строительные материалы у нас свои. Да еще ближайшие регионы снабжаем.
С другой стороны, у строительных компаний Новосибирской области достаточно большой задел, ни в одном регионе такого нет. У нас порядка 5–6 миллионов квадратных метров жилья в живом заделе с разрешениями на строительство, проектными документациями и экспертизами. И еще пара миллионов в неживом, ждут своего часа.
— Выглядит оптимистично. Но мэр Новосибирска в последнее время часто говорит о том, что в городе практически не осталось свободной земли.
— И он прав. Все крупные города подошли к тому, что имеют незначительный резерв по земельным участкам. В Новосибирске таких площадок тоже не так много: Ключ-Камышенское плато, поселок Клюквенный, «Радиостанция» в Первомайском районе и фрагментарные кусочки в черте города. Остальное уходит в агломерационную и 30-километровую зону. Но это сразу увеличивает нагрузку на инвестпрограммы сетевых организаций, дорожного фонда и так далее. Необходимо возвращаться к программам развития застроенных территорий, выноса частного сектора, реновации территорий.
— Застройщики заговорили о необходимости продолжения строительства метро, которое способствовало бы развитию периферийных районов.
— Очень дорогостоящие мероприятия, но проблему снимут. Посмотрите на Москву. Там запустили наземное метро — Московские центральные диаметры (МЦД). Но, тем не менее, Москва стоит. И мы стоим.
Сегодня в Новосибирске мы решаем проблему свободных участков только через масштабные инвестиционные проекты (МИП). Это один из механизмов помощи обманутым дольщикам. По договоренности с мэрией города за последние три года лишь штучные земельные участки поступали на торги, остальные реализовывали через МИП. Застройщик берет какие-то территории для комплексного развития, к слову, не всегда хорошие. От 2,5% до 6% квадратных метров в зависимости от участка он передает мэрии для обманутых дольщиков. Мы получаем квартиры и деньги на достройку проблемных домов. На текущий момент удалось запустить механизм, обманутые дольщики уже получили порядка 250 квартир.
Группа компаний «Химметалл» поздравляет своих партнеров и коллег с Днем строителя
Это большой пилотный проект Новосибирской области, мы разработали этот механизм, и теперь его используют практически все регионы Российской Федерации как наиболее действенный.
— В прошлом году, когда строители переходили на эскроу-счета, звучали опасения, что в область придут крупные федеральные застройщики, например, ПИК. Эти прогнозы имеют под собой почву? Кто-то из федеральных игроков заявлял о своем желании работать в Новосибирской области?
— Мы ждали интервенции. Прогнозировали, что из-за введения новых правил начнется схлопывание рынка, с него уйдут недобросовестные застройщики, компании с малым опытом и финансовыми возможностями. И предполагали, что зайдет федеральный игрок. Пока этого не произошло.
— Почему?
— Все достаточно прозаично. Стоимость квадратного метра в Москве и Новосибирске несопоставима. Мы пока никому не интересны. Еще есть что выбирать в Центральной России, тот же Краснодарский край и приближенные к Москве регионы. У нас только Академгородок по ценам подравнялся с Москвой, но там земли нет, она федеральная. Крупные игроки считают рентабельность, экономику и не сильно-то хотят работать в нашем регионе.
— Как выстраиваются взаимоотношения с Министерством обороны РФ в отношении их объектов на территории области? Есть ли подвижки в вопросе территорий военного городка в Октябрьском районе Новосибирска?
— Вопрос сложный. Абсолютно логичное решение губернатора Андрея Травникова и мэра Анатолия Локтя — осваивать эту территорию целиком. Необходимо комплексное освоение площадки, нормальный проект планировки с социальной инфраструктурой. Потому что в случае хаотичной застройки у нас в приличном радиусе вокруг площадки не будет ни школ, ни детских садов, ни дорог, ни благоустройства. Поэтому переговоры с Минобороны ведутся только с таким расчетом.
Какая судьба ждет территорию военного городка в Новосибирске?
Территория военного городка — это многоконтурный участок. Здесь расположен исторический парк «Россия — моя история», Сибирский региональный центр фехтования Станислава Позднякова, красные казармы, которые входят в перечень объектов культурного наследия. Необходимо продумать схему, как осваивать этот довольно большой участок, учитывая все нюансы.
— Один из проектов освоения уже попал в публичное пространство.
— Есть эскизные проекты, отражающие наше понимание, как это должно быть. Окончательного решения пока нет.
— Кто будет воплощать его в жизнь?
— Будет ли это крупный федеральный игрок или местный инвестор, мы узнаем после передачи земельного участка и проведения торгов.
Мы, к сожалению, делаем две вещи одновременно, и их векторы абсолютно противоположны
— Как строится работа Министерства по защите интересов застройщиков? Что удалось сделать в этом году?
— Те меры поддержки, которые сейчас пытаются придумать Минстрой и правительство Российской Федерации, не всегда дают тот результат, на который рассчитывают. Ипотека под 6,5% подстегнула спрос, но не настолько, чтобы он восстановился хотя бы до уровня предыдущих лет. Нужно довести процентную ставку до 3–4%, тогда сыграет. Но в любом случае это правильное направление, потому что мотивирует застройщиков делать свои привлекательные для населения продукты. И очень многие из них делают всевозможные привилегии — ипотека без первоначального взноса, с дисконтом процентной ставки и многое другое.
Еще одна действенная поддержка — это строительство социальных объектов. Всего в 2020 году с привлечением бюджетных средств всех уровней в области планируется обеспечить ввод в эксплуатацию 60 объектов в рамках национальных проектов — 23 школы и детских сада, 34 учреждения здравоохранения, один спортивный и два объекта культуры.
Какая-то часть компаний занята в этом процессе. Но еще не забывайте про стройиндустрию, которая также получает заказы. Кроме того, строительство социальных объектов влияет на повышение спроса на жилье.
Дома микрорайона «Просторный» в Новосибирске введены в эксплуатацию
— В Новосибирске есть микрорайоны, которым даже это не помогает. Их жители годами не могут получить свидетельства о собственности на жилье из-за проблем застройщика.
— Этот вопрос на особом контроле у губернатора. Мы занимаемся им практически в ручном режиме. В прошлом году удалось четыре дома ввести в эксплуатацию. Дело в том, что нельзя эту проблему решить нахрапом, обанкротить застройщика. Слишком большой клубок, если его разрубить, пострадает много невинных людей. Это тот самый случай, когда худой мир лучше доброй ссоры. Так что решаем вопросы постепенно.
— Какие крупные инфраструктурные проекты сегодня в приоритете у министерства строительства?
— Это, конечно же, два объекта, которые мы строим к чемпионатам мира по волейболу и хоккею. Их строительство идет в плановом режиме. Волейбольный центр мы планируем ввести в эксплуатацию к 1 сентября. 15–16 сентября в нем должны пройти тестовые соревнования. Ледовая арена строится по графику, плановый ввод — сентябрь 2022 года.
«Академгородок 2.0». В следующем году закончится проектирование Сибирского кольцевого источника фотонов (СКИФ). Финансирование есть, проект будет интересным.
В ноябре планируем окончить строительно-монтажные работы на Перинатальном центре, приступить к оснащению медицинским оборудованием и пусконаладке должны в середине следующего года.
— Иван Иванович, мы с вами разговариваем накануне Дня строителя. Кого бы из новосибирских застройщиков вы хотели бы особо отметить?
— Наши строители — все молодцы! Хочу отметить, что в Новосибирске в последние годы застройщики уделяют большое внимание придомовым территориям. В этом, безусловно, заслуга строителей элитного жилья, которые высоко подняли планку комфортной среды. За ними стали подтягиваться другие, и мы теперь уже не представляем дворы без качественных зеленых насаждений, детских и спортивных площадок, фонтанов и парковок под домами.
— И все-таки, кого бы вы отметили? Когда смотришь рейтинги, удивляешься, что по одним и тем же параметрам — лидеры разные.
В Новосибирске назвали Топ-10 строительных компаний по вводу жилья
— Я считаю, что самый правильный рейтинг — министерства строительства Новосибирской области. У нас есть четкое понимание, кто лидер, кто относится к системообразующим предприятиям области и даже России. Тут надо иметь в виду, что есть застройщики, которые немного вводят, но строят жилье премиум-класса, а есть те, кто делает экономику. У нас есть двадцатка лидеров строительного комплекса, первая пятерка предприятий стройиндустрии.
От всей души поздравляю всех, чья жизнь связана со строительным комплексом, с профессиональным праздником! Профессия строителя-созидателя — одна из самых почетных и уважаемых в обществе! За каждым проектом — домом, школой, больницей или детским садом — стоят трудолюбивые и преданные своему делу люди. Те, кто закладывает крепкий фундамент комфортной и достойной жизни для многих поколений сибиряков.
Желаю гордости за свой труд, крепкого здоровья, профессионального и карьерного роста, счастья и благополучия! Совместными усилиями мы сможем преодолеть все трудности времени и добиться отличных результатов! С праздником, дорогие друзья, с Днем строителя!
WPBuild.Ru