Как повлияют на новосибирский рынок поправки в закон о долевом строительстве?

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. В пояснительной записке к документу говорится, что законопроект направлен на совершенствование контроля за соблюдением застройщиками требований законодательства для усиления защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Как изменится рынок строительства жилья, как отреагировали на новые правила застройщики Новосибирска и что об этом думают сами дольщики — в материале «КС».

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регулирующий отношения участников долевого строительства, был принят в 2004 году, и с тех пор в попытках обезопасить дольщиков правился и дополнялся каждый год. На текущий момент в законе прописаны правила составления и расторжения договоров долевого участия (ДДУ), обязанности застройщиков и права дольщиков, передача прав по ДДУ другому лицу, ответственность обеих сторон и т. д. — всего 27 пунктов. По официальным данным, за последние 6–7 лет число обманутых дольщиков в России сократилось в два раза; по неофициальным — в два раза выросло.

Так, по данным федерального Минстроя, в 2011–2012 годах в стране насчитывалось порядка 75–80 тысяч обманутых дольщиков. По состоянию на I квартал 2018 года ведомство насчитывает 30 тысяч обманутых дольщиков, а прокуратура говорит о 40 тысячах. Однако сейчас официальная статистика ведет учет только тех пострадавших, которые заключили ДДУ. По оценкам экспертов, на самом деле обманутых инвесторов может быть на две трети больше. В начале июля 2017 года при рассмотрении законопроекта о фонде защиты прав дольщиков лидер фракции КПРФ Геннадий Зюганов назвал цифру в 150 тысяч пострадавших дольщиков. В сентябре 2017 года глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям «единоросс» Николай Николаев объявил, что обманутых дольщиков около 130 тысяч человек. Так, в случае с дольщиками с Тульской, 82 в Новосибирске 178 человек не могут получить статус обманутых дольщиков, потому что приобретали квартиры по предварительным договорам. Ранее они рассказали «КС», что не стремятся получить этот статус — их задача сейчас доказать, что их деньги находятся в строительстве.

Новосибирская область долгое время остается лидером по количеству обманутых дольщиков в СФО. Работа по вводу долгостроев в городе идет: деньги выделяют и из бюджета, и привлекая надежных застройщиков, предоставляя им земельные участки в обмен на достройку проблемных объектов или предоставление обманутым дольщикам квартир.

По информации мэрии Новосибирска, в прошлом году в городе было введено 13 замороженных объектов, в 2017 году — около 10. Но с начала 2018 года Минстрой зарегистрировал еще 16 проблемных домов, 3 июля врио министра строительства региона Иван Шмидт сообщил, что количество долгостроев (по официальным данным) в Новосибирске достигло 50. При этом до конца 2018 года планируется завершить строительство только шести объектов.

Новые поправки в 214–ФЗ вносят существенные изменения прежде всего в финансирование гражданами жилого строительства, остальные изменения в большинстве ужесточают требования к застройщикам, которые хотят привлекать деньги граждан. «Новое законодательство направлено на прекращение процесса возникновения новых обманутых дольщиков», — заявил журналистам на брифинге 4 июля министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев. «КС» решил рассмотреть подробнее три самых обсуждаемых изменения.

Понятие «дольщик» уйдет, а стоимость жилья взлетит? Счета эскроу

Застройщики по-прежнему будут привлекать средства дольщиков, но через дополнительное звено — банк, который будет выступать гарантом сделки. Граждане все так же будут участвовать в строительстве, но застройщики лишаются возможности получать их деньги напрямую — финансировать строительство будет банк, выдав застройщику кредит. Частные же средства будут отправляться в банк на так называемые счета эскроу — счета условного депонирования. Банк перечислит их застройщику только после того, как объект будет введен в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности хотя бы на одну из квартир. Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов — сейчас решается вопрос об увеличении суммы страховой выплаты до 10 млн рублей.

До 1 июля 2019 года перейти на эскроу-счета можно добровольно. В этом случае застройщик освободится от новых требований законодательства. Если же застройщик сделает выбор временно продолжать привлекать средства дольщиков напрямую, ко всем проектам (если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года) будут применяться новые требования.

Опытные новосибирские застройщики в разговоре с «КС» разделились во мнениях: одни в высказываниях осторожны, другие уверяют, что изменения позитивные, а часть опрошенных вовсе отказалась комментировать тему.

«На счета эскроу мы будем переходить тогда, когда будет нужно. Раньше времени мы переходить не будем», — расставляет приоритеты основатель СК «Метаприбор», реализатор девелоперских проектов «Группы Мета» Владимир Мартыненков. В свою очередь директор ООО «Дискус плюс» Алексей Джулай рассказал «КС», что компания занимается изучением вопроса: «Мы считаем, что будущее за проектным финансированием. Мы готовим документы и строительные площадки, изучаем этот вопрос и будем действовать в рамках действующего законодательства». А директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский отметил, что представляемая им компания сделала переход на счета эскроу генеральным направлением своего развития на ближайшее время.

Фото предоставлено компанией «Сибакадемстрой»

Также вступило в силу требование обязательного банковского сопровождения сделок: девелоперам необходимо открыть отдельный счет в банке по каждому разрешению на строительство. Таким образом, банки получат контроль над средствами застройщика и право заблокировать любую операцию во избежание нецелевого расходования денег. Это может привести к дополнительным временным задержкам, считают некоторые застройщики. Как это будет происходить в подробностях, опасности и нюансы в банковском сообществе сейчас активно обсуждают. Но уже точно ясно: правило неминуемо приведет к повышению себестоимости проектов, так как застройщику придется выплачивать проценты по кредиту. Банки уже начали открытие счетов эскроу и разработали кредитные предложения для застройщиков: так, Сбербанк предлагает застройщику несколько вариантов оплаты процентов по кредиту, в том числе с частичной отсрочкой и полной отсрочкой по оплате процентов до момента ввода дома в эксплуатацию. Судя по комментариям пресс-центров российских банков, они очень заинтересованы в работе с огромным строительным рынком.

«Застройщик имеет право сделать выбор из перечня уполномоченных банков, список которых регулярно обновляется. Сбербанк индивидуально оценивает каждый проект и каждого клиента по ряду критериев, таких как опыт работы и репутация на рынке, экономическая эффективность проекта и его привлекательность для покупателей и другие, — говорит заместитель председателя Сибирского банка, управляющий Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Игорь Безматерных. — Процентная ставка будет зависеть от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступлений средств на счета эскроу. У проектов с хорошими показателями ставки могут быть сопоставимы с краткосрочными кредитами. При активной динамике продаж на инвестиционной фазе проекта процентная ставка по кредиту может быть ниже 5%».

Глава «Первого строительного фонда» Майис Мамедов (слева) и заместитель председателя Сибирского банка, управляющий Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Игорь Безматерных

По его словам, в законе определен перечень условий, несоблюдение которых приводит к раскрытию счетов эскроу в пользу владельца. Основной момент — это нарушение сроков строительства. То есть каждый счет эскроу будет прикреплен к конкретному объекту недвижимости и в нем будет жестко закреплены сроки ввода объекта в эксплуатацию. «В случае нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию счет эскроу будет раскрываться в пользу владельца автоматически», — поясняет «КС» Игорь Безматерных.

Ограничение по опыту работы. Рынок жилищного строительства теперь только для крупных игроков?

В новой редакции закона вводится понятие «специализированный застройщик». Ранее застройщиком могло выступать любое юрлицо, теперь на строительство многоквартирного жилья имеет право только хозяйственное общество (основное или любое из дочерних хозяйственных обществ — неважно) с не менее чем трехлетним опытом строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м. Специализированным застройщиком может стать и технический заказчик строительства, и генподрядчик. Фактически, говорят собеседники «КС», это заблокирует рынок для небольших компаний — новичков строительного рынка: чтобы начать свой бизнес в строительстве, придется приобрести юрлицо, отвечающее требованиям, что увеличит стоимость проектных затрат.

«Ограничение по опыту работы — полезная вещь при строительстве высотных зданий. Для менее ответственных объектов такое ограничение приведет к ограничению конкуренции. На самом деле наша рыночная экономика будет очень ослаблена. Объективно, по новым правилам будут работать крупные подготовленные компании, и их на рынке будет мало. В итоге пострадает потребитель — он будет платить и за проценты по проектному финансированию для застройщика, и за проценты по ипотеке, — считает Владимир Мартыненков. — Наше видение ситуации — сокращение объема строительства, повышение спроса и рост цен. Доступность жилья уменьшится». В целом собеседники «КС» отмечают, что будут подстраиваться под новые правила.

Сокращение административных расходов до 10%

По новым правилам, застройщик сможет потратить на административные расходы не более 10% от общей стоимости строительства. Сюда входят расходы на рекламу, выплата зарплат, налогов, коммунальные услуги и т. д. Также на счете компании должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. При невыполнении этих условий застройщик лишится права привлекать деньги дольщиков. Эти требования снимаются при использовании счетов эскроу, так как в этом случае строительство будет идти за счет средств целевого банковского кредита. Большинство опрошенных «КС» застройщиков не считают ограничение в 10% поводом для беспокойства — по их словам, все они укладываются в такую сумму.

«Сумма административных расходов, конечно, небольшая, и она укладывается в 10%, но раздражает то, что я не понимаю мотивацию законодательства — почему 10%, а не 50% или не 1,5%, например. Цифра взята с потолка и без всякого обоснования. Некоторым компаниям вроде нашей просто везет, что мы укладываемся в эти цифры, но цифры необоснованные. Это говорит о том, что закон совершенно не проработан. Контролировать административные расходы совершенно бессмысленно, потому что это никакого влияния на экономику не имеет», — считает Игорь Белокобыльский, отмечая, что ограничения «совершенно нелепые».

В ближайшие два года будут достраиваться те объекты, по которым разрешения на строительство были получены до внесения изменений в закон

«Исходя из печального опыта, конечно, изменения нужны в законе и схеме, — говорит одна из дольщиков проблемного ЖК «Новомарусино» Дарья Жук. — Сейчас, несмотря на то что при заключении ДДУ участвует и банк (ипотека), и государство (разрешение на строительство, регистрация в госреестре, госстройнадзор), страховая компания, оказывается, что в случае с недобросовестными застройщиком участник ДДУ остается наедине со своей проблемой. Наша семья — участник программы «Жилье для российских семей», малоимущие с двумя детьми, вложили маткапитал, платим ипотеку на 10 лет, и органов, влияющих на застройщика, сейчас нет. Если новый закон вступит в силу, то тут есть возможность обратного хода: если застройщик не смог построить дом, то деньги лежат в банке, а не так, как наши. Единственное, сейчас нужно быть предельно внимательным людям, которые заключают ДДУ, потому как недобросовестные застройщики подготовились к новым изменениям, они набрали проектов до июля 2018-го, а значит, заключать ДДУ смогут по старым правилам!»

В большинстве новые требования действительно не будут касаться тех проектов, разрешение на строительство по которым было получено до 1 июля 2018 года. Таким образом, в ближайшее время резких изменений на рынке ждать не стоит, по словам экспертов, интеграция застройщиков в новые правила работы будет проходить плавно. «На мой взгляд, это однозначно повлияет на строительную отрасль, и в перспективе в более выигрышном положении окажутся компании, имеющие опыт работы с банками по проектному финансированию. Скорее всего, в ближайшие два года будут достраиваться те объекты, по которым разрешения на строительство были получены до внесения изменений в закон, и мы увидим небольшое сокращение количества новых проектов», — считает Игорь Безматерных. Цифру в два года называют и эксперты — предположительно на столько отложится рост цен на новостройки.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ