Чем сегодняшняя ситуация в коммерческой недвижимости отличается от ситуации двухлетней давности, когда началась пандемия?
Последствия этих различий вероятно необходимо рассматривать и в краткосрочном, и в долгосрочном периодах.
Конечно, главное из них заключается в том, что сегодня никто принудительно не ограничивал деятельность наших арендаторов, не закрывал их в прямом смысле на длительный срок. Это не привело к шоковой заморозке деятельности предприятий и существенному снижению выручки. В тот период все краткосрочные связи были просто остановлены: покупатель не платил поставщику, клиенты не покупали товар, посетители не ходили в кафе. Таким образом часть арендаторов просила, и получала, определенные преференции со стороны арендодателей.
Были и арендаторы, которые и вовсе прекратили арендные отношения. Но скорее фактор локдауна послужил лишь конечной точкой в череде уже накопившихся проблем у арендаторов, не связанных с пандемией.
По моим оценкам, основанным лишь на анализе собственных объектов, в период 2020 года падение выручки составило около 5-6% в годовом исчислении. Конечно, надо не забывать, что это среднее по больнице и падение отличается от объекта к объекту.
В период 2020 года падение выручки составило около 5-6% в годовом исчислении
В сегодняшней же ситуации такой шоковой заморозки деятельности бизнеса на территории РФ, во всяком случае на наших объектах, не произошло. Конечно, ситуация не стандартная, но может быть мы уже имеем иммунитет на резкую девальвацию национальной валюты и, как следствие, повышение стоимости всех товаров, но наши арендаторы достаточно быстро перешли от стадии отрицания до стадии принятия и смогли перестроить свои логистические, сбытовые и финансовые процессы. Важным фактором в отсутствии резкой просадки платёжеспособности арендаторов (в независимости от отрасли), в отличие от ситуации двухлетней давности, являлся повышенный, а иногда и ажиотажный спрос на дорожавшую и дефицитную продукцию. Это позволило с финансовой точки зрения быть уверенными, что арендаторам есть чем платить.
Надо отметить, что у нас почти нет международных арендаторов, которые приостановили деятельность на территории РФ. Думаю, что ситуация в торговой недвижимости, где присутствуют международные ритейлеры может быть несколько иной.
Если в 2020 году нам приходило порядка 30-40 писем от арендаторов с просьбой о снижении ставки, то в 2022 году число таких обращений можно было пересчитать по пальцам одной руки. По каждому из них мы ответили отказом. После этого только один мелкий арендатор покинул наш объект, но причины там были в самом бизнесе. Если компания не в состоянии платить совершенно копеечные суммы за аренду, то дело не в пандемии или экономическом кризисе, а в самой бизнес-модели. Свою ценовую политику мы пока не пересматривали, но думаем о возможности повышения ставок — но не напрямую, а косвенным образом через платежи на обслуживание. Это связано не с нашим желанием заработать, а с тем, что у нас тоже растут издержки, и мы должны их как-то компенсировать.
Текущая экономическая ситуация не могла не повлиять и на наши собственные планы по развитию и новым объектам, но от своих намерений мы не отказывались. На мой взгляд, продуманные проекты с точки зрения потребителя (не важно в каком ценовом сегменте) все равно будут востребованы рынком. Поэтому мы уверены, что свою нишу проекты займут, даже в условиях падения спроса.
Падение выручки сегодня, из-за такого резкого смена курса арендаторов оценивается мною по нашему бизнесу не более чем в 1% в годом исчислении
Резюмируя: в краткосрочном периоде последствиями «специальной операции» является лишь то, что некоторые арендаторы изменили свои планы по развитию и расширению, хотя с ними были уже заключены договоры аренды и были проплачены обеспечительные платежи. Падение выручки сегодня, из-за такого резкого смена курса арендаторов оценивается мною по нашему бизнесу не более чем в 1% в годом исчислении.
Но зато сегодняшняя ситуация будет иметь существенные последствия в долгосрочном периоде. Какие? Пока я не берусь их оценивать.
WPBuild.Ru