Проблемы есть, поддержки нет

Прошедший строительный год запомнился снижением объемов ввода жилья в Новосибирской области, но еще больше — падением спроса на него и очередными законодательными инициативами, усложняющими деятельность участников рынка. Чего ждут застройщики от 2017 года и как им действовать в новом нормативно-правовом поле, выяснял «КС».

Показатели рынка

Приступая к подведению итогов строительного 2016 года, отметим, что проблем у застройщиков в текущем году возникает гораздо больше, нежели в предыдущую пятилетку. Во-первых, стремительно падает спрос, а во-вторых, значительно меняется законодательство.

Объемы ввода в целом по России сократились несущественно. Всего по стране в 2016 году было введено 79,8 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше результатов 2015 года, подсчитали в Росстате. В текущем году в Минстрое РФ планируют ввести 80 млн кв. м, а к 2020-му — нарастить объем до 100 млн.

В Новосибирской области также наблюдается снижение до 2,2 млн кв. м (в натуральном выражении это 36 901 квартира). Показатель прошлого года на 25% меньше, чем в 2015 году, но прирост по отношению к плану составил 16,8%. Таким образом, среди субъектов Федерации регион занимает 11-е место и лидирует по Сибирскому федеральному округу.

Общая сумма инвестиционных вложений в отрасль составила 74,5 млрд рублей, что опять же на 25% ниже показателей предыдущего года.

Из 2,2 млн кв. м жилья 1,5 млн было сдано в областном центре. Из тех квадратных метров, что введены в Новосибирске, 144,4 тыс. кв. м, или 1203 (–30%) дома пришлось на долю индивидуального строительства; 55,3 тыс. кв. м, 36 домов (+56%) — площадь малоэтажного жилья и 1,3 млн кв. м, или 129 домов (–3%) — это капитальное жилье. Больше всего многоэтажек — 31 дом — построено в Октябрьском районе.

Самым результативным застройщиком по итогам прошлого года впервые стала ГК «Метаприбор» с показателем в 86,53 тыс. кв. м. Следом идет компания «Сибакадемстрой» с 82,82 тыс. кв. м, а на третьем месте располагается ПСК «Сибирь» (80,86 тыс. кв. м). Четвертое место досталось структурам Владислава Крючкова, пятое — группе компаний «Стрижи», рядом «соседи» «Стрижей» — ГК «Энергомонтаж». В свою очередь 7-е, 8-е, и 9-е места заняли соответственно ЗАО «Строитель», ГК «КПД-Газстрой» и ООО «Вира-строй». А на 10-м месте неожиданно оказался многократный победитель предыдущих лет — ГК «Дискус плюс».

Напомним, что в прошлом году тройка лидеров выглядела следующим образом: ГК «Дискус-плюс» (224,49 тыс. кв. м), ООО «Сибирь-Развитие» (114,96 тыс. кв. м) и СК «Вира-строй» (94,89 тыс. кв. м).

По версии «КС», «Компанией года» в строительстве была признана «Вира-строй», а «Персоной года» — депутат Совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин.

В среднем по городу ввод жилой площади на одного жителя составил 0,98 кв. м. В 2015 году этот показатель держался на уровне 1,11 кв. м.

При этом значительная часть нового жилого фонда пришлась на каркасные дома (63%), из которых 52% имеют монолитный каркас, 7% — сборно-монолитный каркас и 4% — сборный каркас. Удельный вес панельного домостроения составил 20%, кирпичного — 18%.

На комплексных площадках введено 86 домов общей площадью 756 тыс. кв. м.

Что касается количества квартир, то в 2016 году в Новосибирске построено и введено в эксплуатацию 26 780 единиц: 3756 из них — квартиры-студии (составляют 14% от общего количества квартир), 13 182 — однокомнатные (49%), 6379 — двухкомнатные (24%), 3226 — трехкомнатные (12%) и 237 квартир из четырех и более комнат (0,9%). «Под ключ» выполнены 4962 квартиры, или 19% от общего числа. Такого количества совершенно недостаточно, считает начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска (УАСИ) Анатолий Мотыга.

«Откровенно говоря, доля небольшая, это влечет за собой бесконтрольную самоотделку квартир с понятными для нас последствиями — разбалансировкой внутренних инженерных систем, а иногда нарушением конструктивной надежности всего дома. Хотел бы отметить, что нами было направлено письмо в Министерство строительства и ЖКХ РФ», — обратил внимание на проблему чиновник. В частности, в УАСИ предложили Минстрою в целях легализации и контроля за работами по внутренней отделке осуществлять ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома «под самоотделку» только для отчета в Росстат и передачи квартир по акту участникам долевого строительства для отделки «под ключ» и оплаты потребляемых ресурсов. При этом в управлении считают, что регистрацию прав собственности на квартиры следует осуществлять только после выполнения работ по их чистовой отделке в полном объеме и приемки их по акту с участием государственной жилищной инспекции, управляющей компании (ТСЖ) и застройщика.

Также Анатолий Мотыга привел в пример показатели по соседним городам. В Красноярске сдача квартир с чистовой отделкой составила 80% от общего числа, в Екатеринбурге — 77%, в Омске — 34%, а в Новосибирске всего 19%. Несмотря на малую долю, в последние три года количество таких квартир растет, снижение наблюдается только по итогам 2016 года.

«Мы, оказывается, демократично ведем себя по отношению к застройщикам. Поверьте, будем менять подходы», — отреагировал губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий на малую долю сданных квартир «под ключ». Глава региона не уточнил, что именно он имел в виду, но возникает вопрос, а не усугубит ли это и без того непростую ситуацию  в строительном секторе?

Так, по данным Росреестра, за 9 месяцев 2015 года было заключено 18,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), а за аналогичный период 2016 года — 17,4 тыс. Количество сделок на вторичном рынке практически сохранилось на прежнем уровне, подсчитали в АН «Жилфонд». В III квартале 2015 года было заключено чуть менее 14,8 тыс. сделок, в 2016 году — 14,6 тыс.

Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что за последние два года в Новосибирске построено на 19,5 тыс. квартир больше, чем продано.

Количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) за два месяца 2017 года снизилось по отношению к аналогичному периоду 2016 года на 35%.

Стоит отметить, что впервые за последние пять лет строительные итоги были оглашены всего лишь один раз. До этого предварительные результаты представляли на заседании президиума мэрии Новосибирска в последние дни уходящего года и в следующий раз приблизительно через месяц — на активе строительной отрасли. На вопрос корреспондента «КС», почему в этом году не проводился строительный актив, в пресс-центре мэрии ограничились ответом, что достаточно было и подведения итогов на заседании президиума.

«Правила игры ужесточаются»

На фоне снижения спроса на первичную недвижимость и отсутствия поддержки строительного сектора со стороны федеральных и региональных властей с текущего года планируются очередные законодательные изменения.

Член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области, эксперт в сфере долевого строительства Лариса Гильмутдинова считает грядущие изменения спорными. Эти нововведения она разделила на организационные и материальные. Так, в июле 2016 года был принят 304-ФЗ, который в свою очередь внес существенные изменения в 214-ФЗ и ряд сопредельных правовых актов. «Основная цель и задача — это ужесточение правил игры на рынке долевого строительства, и происходит это в сложной экономической ситуации», — подчеркивает Лариса Гильмутдинова.

Сразу после принятия 304-ФЗ в силу вступило решение о создании компенсационного фонда. «Впрочем, этот фонд до сих пор так и не заработал в полную силу. Был назначен руководитель, но две недели назад уже произошла его смена», — рассказала член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области. На посту генерального директора фонда бывшего депутата Госдумы РФ Елену Николаеву сменил глава АИЖК Александр Плутник, совмещая две должности. По словам эксперта в сфере долевого строительства, к июлю текущего года фонд планируют все-таки запустить.

Другой спорный момент — величина уставного капитала. Эта норма заработает уже с 1 июля. По новым правилам, минимальный уставный капитал должен составлять не менее 2,5 млн руб., но это при условии, если застройщик осуществляет строительство площадью до 1,5 тыс. кв. м. Соответственно, увеличение площадей влечет за собой и увеличение уставного капитала. Более подробно «КС» уже писал об этом. «Несмотря на то что изменение вскоре вступит в силу, четкого понимания относительно действия этой нормы у застройщиков нет. Например, включать ли в общую площадь в многоквартирных домах места общего пользования», — задается вопросом Лариса Гильмутдинова.

Серьезным препятствием для осуществления дальнейшей деятельности может стать и необходимость получения заключения о соответствии строительной компании нормам статей 20 и 21 214-ФЗ, поскольку 90% российских застройщиков РФ (а в Новосибирской области эта цифра и того выше) вынуждены строить за счет привлечения средств дольщиков. Ранее основным документом для начала строительство являлось разрешение на строительство. Теперь же при получении заключения застройщик вынужден укладываться в довольно строгие сроки. Требуется направить проектную декларацию в контролирующий орган, который рассмотрит документы и будет проверять их на протяжении 30 дней. «Вряд ли контролирующим органом будет сокращен этот срок», — полагает член общественного совета Госстройнадзора Новосибирской области. В свою очередь сам контролирующий орган — а эту функцию будет выполнять Минстрой — располагает не всеми документами для того, чтобы провести проверку застройщика. Стоит отметить, что ужесточились требования к оформлению проектной декларации, в заполненном виде документ теперь занимает от 100 до 400 страниц. После получения заключения в течение 60 дней застройщику необходимо подать первый пакет документов на строительство. «Если эти сроки будут нарушены, то получать заключение придется повторно», — уточняет Лариса Гильмутдинова.

Президент СРО НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев считает, что создание компенсационного фонда — фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства не станет эффективной инновацией. «Совершенно непонятны механизмы выплат из этого компенсационного фонда, а также каким образом осуществлять взаимодействие с регионами», — не видит ответов на вопросы Александр Савельев. Также он подчеркивает, что сейчас планируется внести еще одну законодательную инициативу — отменить обязательное страхование ответственности застройщиков. К слову, в Новосибирске в феврале закрылся филиал общества взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Возвращаясь к созданию нового компенсационного фонда, по словам президента СРО НП «Строители сибирского региона», объем средств в нем может составлять от 30 до 50 млрд руб., при том, что общий объем рынка долевого участия в стране составляет 1,5–2 трлн руб. Следовательно, помощь смогут получить только дольщики новых домов, на помощь уже существующим обманутым инвесторам он не рассчитан. На текущий момент в Новосибирской области порядка 53 проблемных объекта и 1,5 тысячи обманутых дольщиков. «Грубо говоря, если разделить сумму этого фонда на количество регионов, то на каждый субъект Федерации, где существуют проблемы с обманутыми дольщиками, придется по 500 млн руб. Долгостроев нет только в 19 регионах страны. Этих денег, естественно, не хватит, поэтому это такая превентивная мера, которая не решит проблемы», — охарактеризовал новацию Александр Савельев.

Естественно, все эти законодательные инициативы не вызывают радости у самих застройщиков. «Эти изменения прежде всего осложняют работу застройщиков и юристов, доставляют больше неудобств, нежели контролируют недобросовестные строительные компании. Инициатива с созданием ОВС провалилась, решили создать компенсационный фонд. Но вступление в этот фонд также накладывает немалые финансовые обязательства на строительную компанию. Также думаю, что все больше застройщиков с принятием этих мер начнут уходить от исполнения 214-ФЗ и найдут другие альтернативные формы», — отмечает руководитель отдела продаж компании «Новосибирский квартал» Лариса Неретина.

Продержаться

Активно о необходимости мер поддержки строительной отрасли участники начали говорить еще год назад, в преддверии завершения программы господдержки субсидирования ипотечной ставки. Сначала региональные власти говорили о поддержке «вторички», затем о поддержке первичного рынка. Тем не менее воз и ныне там.

«После завершения программы господдержки на региональных рынках первичного жилья доля ипотечных сделок сократилась. В период действия программы ее доля в структуре продаж «Сибакадемстроя» достигала среднего значения в 59%. После завершения программы доля ипотеки сократилась до диапазонов от 45% до 50%. Тем не менее мы прогнозируем восстановление спроса на ипотеку уже в начале II квартала. Первый шаг в этом направлении уже сделан Сбербанком, который понизил ставки по кредитам при страховании и проведении сделки через сервис электронной регистрации», — рассказывает о ситуации в компании после окончания программы господдержки директор по продажам «Сибакадемстроя» Динар Зарипов.

Финансовый директор ЖК «Малахит» Алексей Овчинников считает, что субсидирование процентной ставки на ипотеку спрос увеличивает косвенно, поэтому сосредоточиться следует непосредственно на тех мерах, которые напрямую поддержат строительную отрасль. По его мнению, наиболее эффективной была программа «Молодая семья» в 2009 году, когда компенсировался первичный взнос при взятии ипотечного кредита. При этом Алексей Овчинников предлагает субсидировать только недорогое жилье, тем самым захватывая окраины города. В этом вопросе он совершенно не нашел понимания у члена совета директоров ООО «Аква сити» Владимира Мартыненкова. «Как хотите, но развитие окраин — это градостроительное преступление, поскольку при этом придется увеличивать транспортную нагрузку и на объекты социальной инфраструктуры», — уверен застройщик.

«Сейчас мы обсуждаем доступность жилья только с одной стороны — стоимости жилья, но не рассматриваем с точки зрения обеспеченности инфраструктуры. Сейчас комфорт-класс, который расположен в пределах центра города, пользуется большим спросом, чем экономкласс на окраинах. Именно застройщики окраин города оказываются главными должниками за аренду земли. И сегодня вместо экономкласса у нас есть вторичное жилье. Экономкласс на сегодня несостоятелен с рыночной точки зрения, так как не может составить конкуренцию вторичному жилью по инфраструктуре и качеству», — говорит Владимир Мартыненков.

Развитие окраин — это градостроительное преступление

«Сегодня тарифы на ЖКХ поднимаются на 15%, есть закон, который предлагает застройщикам страховать якобы риски нерадивых строителей. При этом цена на квадратный метр Минэкономразвития утверждена в размере 38 тыс. руб., а нагрузка на застройщиков продолжает расти, как финансовая, так и организационная, и участникам этого рынка, в отличие от энергетиков, навстречу никто не идет», — поднял проблему на заседании комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам депутат Законодательного собрания Новосибирской области, член совета директоров ГК «КПД-Газстрой» Евгений Покровский. Коллегу поддержал председатель комитета, генеральный директор ГК «Первый строительный фонд» Майис Мамедов. В качестве возможных мер он назвал компенсацию первоначального взноса: «Если мы не найдем на это деньги сегодня, то завтра получим гораздо больше проблем». Также, по мнению Майиса Мамедова, необходимо увеличивать строительство объектов социальной инфраструктуры совместными усилиями застройщика и правительства.

Для обсуждения вопроса о мерах поддержки строительной отрасли депутаты предложили создать межведомственную комиссию под председательством первого вице-губернатора Владимира Знаткова, в которую войдут представители различных министерств правительства региона, чтобы комплексно рассмотреть ситуацию в отрасли.

На текущий момент известно лишь о том, что Минстрой РФ окажет финансовую поддержку 66 проектам из 33 регионов России в рамках программы «Ипотека и арендное жилье», который реализуется совместно с АИЖК. Упор будет сделан на строительство объектов социальной инфраструктуры в жилых комплексах. Всего на эти цели из федерального бюджета в 2017 году выделено 20 млрд руб. Тем не менее на прошлой неделе депутаты горсовета выразили озабоченность по поводу участия Новосибирской области в этом проекте. На круглом столе «Меры региональной поддержки строительной отрасли в 2017 году», приуроченном к выставке «СтройГород Новосибирск–2017», 15 марта председатель комиссии по градостроительству совета депутатов Новосибирска Дмитрий Дамаев заявил, что вопрос об участии Новосибирской области в этом проекте остается открытым и включен в повестку комиссии. «Попадаем мы или не попадаем в проект? Как будем участвовать? Пока ситуация крайне непрозрачная», — прокомментировал положение дел депутат. Не отвечали «КС» и накануне мероприятия в министерстве строительства Новосибирской области, куда корреспондент направлял запрос с целью узнать, какие проекты от Новосибирской области могут получить поддержку и в каком размере. В результате в телефонном разговоре в пресс-службе правительства Новосибирской области «КС» сообщили, что не могут на текущий момент предоставить эту информацию.

Только накануне публикации материала в пресс-службе правительства Новосибирской области пояснили, что регион в рамках этого проекта получит 530 млн руб. от федерального центра. Субсидию планируется направить на строительство двух школ в микрорайоне «Весенний» (ГК «Первый строительный фонд», генеральный директор Майис Мамедов) и в жилом комплексе «Молодежный» в г. Обь. В текущем году на эти цели из областного бюджета направят 285,4 млн руб. Ввод объектов запланирован в 2018 году.