На месте

В текущем году риелторы не ожидают резких скачков стоимости новостроек. Сократится и количество предложений на рынке первичного жилья. Как отмечают эксперты, на рынке стало меньше инвесторов, жилье в основном приобретают для себя.

В начале 2016 года прогнозы относительно ситуации на рынке недвижимости были следующими: стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья Новосибирской области в 2016 году скорее всего задержится на прежней отметке, «вторичка» упадет, и возможно, даже на 12%. Спрос достигнет показателей уровня 2013 года.

Все практически сбылось, за исключением цен на первичное жилье. Как утверждает президент Новосибирской ассоциации риелторов, директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский, в Новосибирской области в 2016 году в новостройках цена упала в среднем на 2,3%, на вторичном рынке падение еще более существенное — 5,5%.

«Цены на вторичное жилье, по самым скромным оценкам, за весь 2016 год упали в среднем на 15%. В экономике произошло небольшое снижение, доходы людей сократились. Соответственно, спрос на недвижимость стал немного меньше. К тому же большую часть года существовала значительная разница по ипотечным ставкам на первичное и вторичное жилье. Морально люди не были готовы совершать сделки под такой процент ипотеки. Так как реальный спрос был ниже реального предложения, естественным образом, те, кто хотел продать быстрее, снижали цены», — объясняет еще более «смелые» показатели снижения директор по стратегическому маркетингу федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске Тимофей Колоколов.

В результате на конец декабря 2016 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройке, по данным АН «Жилфонд», составляла 54,51 тыс. за кв. метр, а на рынке вторичного жилья — 59,26 тыс. руб. за кв. метр. «Что касается 2017 года, то цены на «первичку» и «вторичку» сравнялись. Стоимость «квадрата» в новостройках останется прежней, на вторичном рынке я предполагал, что падение остановится, но оно продолжается», — рассуждает независимый аналитик Сергей Николаев.

Собеседники «КС» сходятся во мнении о том, что значительных скачков на рынке первичного жилья в текущем году ожидать точнее не стоит. Александр Чернокульский и управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков полагают, что цена «квадрата» продолжит снижаться. «Стоимость недвижимости плавно снижается последние два года, вложения в новостройки не дают доходности в 25–30%, которая наблюдалась три года назад. Инвесторы предпочитают не вкладывать деньги в недвижимость, а размещают их на депозитах, чтобы в любое время ими воспользоваться. Данные Центробанка России говорят о том, что в Новосибирской области в 2016 году существенно увеличились размеры депозитов физических лиц. Средства могут быть выброшены на рынок в долгосрочном периоде, когда изменится поведение цены и рынок недвижимости станет привлекательным для инвесторов. Как раз это и может привести к повышению стоимости жилья. Сейчас наблюдается общая тенденция к снижению стоимости квадратного метра», — резюмирует директор АН «Жилфонд».

«Я не вижу потенциала роста средней рыночной стоимости жилья в новосибирских новостройках как минимум в ближайшие полгода. Доходы покупателей не растут, господдержка ипотеки закончилась, спрос будущих периодов в значительной степени удовлетворен (как раз за счет использования ипотечного кредитования), спекулянты ушли с рынка. Средняя рыночная стоимость вторичного новосибирского жилья, скорее всего, будет снижаться как минимум еще полгода. В обоих случаях я говорю о рублевых ценах», — соглашается Сергей Дьячков.

«В ближайший квартал цены на квадратный метр в новостройках вряд ли вырастут. Падения также не стоит ожидать. На данный момент еще есть спрос и конкуренция. Если спрос будет, то тогда стоит ожидать роста цен. На текущий момент спрос чуть ниже, чем в IV квартале 2016 года», — высказывает свою точку зрения ведущий специалист отдела новостроек АН «Квадротека» Олег Исаев.

Эксперт рынка строящегося жилья Владимир Дергачев также не ожидает резких движений на рынке новостроек. «Сегодня мы наблюдаем факт наличия большого количества непроданных квартир в уже сданных новых домах. Это будет существенно сдерживать продажи в строящихся объектах, находящихся в других стадиях возведения. Этот момент уравновешивается тем, что в прошлом году было начато существенно меньше новых строительных объектов. Соответственно, уменьшится объем предложения новостроек. По мере распродажи квартир в сданных домах баланс спроса и предложения сместится в сторону спроса», — говорит эксперт.

Его слова подтверждает Сергей Николаев. «По моим подсчетам, в прошлом году было сдано на 9800 больше, чем продано. Навес из непроданных квартир за два года составил 19 тысяч. Соответственно, рынок стал еще больше рынком покупателя. Продавцы сейчас объявляют всевозможные акции для того, чтобы привлечь клиентов», — приводит цифры аналитик. По словам Сергея Николаева, если в 2015 году заложили фундамент 187 домов, то в 2016-м — всего 101 дома. Падение составило 46%. «Застройщики понимают, что нельзя очертя голову бросаться в новые проекты», — отмечает независимый аналитик.

Рассуждая о ценообразовании, Владимир Дергачев напоминает, что сегодня наиболее важен тот факт, что инвесторы практически полностью ушли с рынка строящегося жилья. «Очень важны качественные характеристики продукта. Насколько жилье сбалансировано в плане «цена–качество», насколько развита окружающая инфраструктура, насколько продукт отличен от других предложений. В этом плане существенным конкурентным преимуществом обладают крупные надежные застройщики, ведущие комплексную застройку жилых комплексов в форматах «эконом-комфорт», «комфорт» по оригинальным проектам. Покупатель сегодня очень разборчив и искушен. Его нужно уметь зацепить чем-то реально крутым и оригинальным, и при этом доступным по цене!» — говорит эксперт.

Собеседник «КС» считает, что экономическая ситуация отразится на строительной отрасли следующим образом: очистит ее от тех застройщиков, кто не успевает за требованиями времени. «Очень вероятно, что в их числе могут оказаться бывшие «крупняки», привыкшие вести бизнес за счет вала и административного ресурса», — предполагает Владимир Дергачев.