С вступления в силу закона об «ипотечных каникулах» прошло уже четыре месяца, но банки пока не дождались наплыва желающих «передохнуть». Далеко не все обращения в банк по этому вопросу заканчиваются подачей заявки, да и большая часть заявок, как показывает опыт, не приводит к положительному ответу. Почему так получилось и чего можно ждать от этого закона в дальнейшем, разбирался «Континент Сибирь».
«Ипотечные каникулы» можно охарактеризовать как экспресс-реструктуризацию задолженности по ипотеке в случае непредвиденных трудностей. Если плательщик окажется в тяжелой ситуации, он может по договору с банком сократить либо вовсе приостановить платежи по ипотеке на срок до шести месяцев. На это время вводится запрет на изъятие переданного в залог жилья заемщика, если это его единственное жилье. Главное ограничение нового правила — воспользоваться «ипотечными каникулами» можно будет всего один раз. Зато никаких ограничений по рефинансированию или пересмотру ставок нет — рассматриваемая форма поддержки может применяться совместно с любыми другими.
Прощай, «долевка», здравствуйте, «каникулы» — к чему пришел ипотечный рынок
Закон «на вырост» и перспективу
«Сейчас о существенных результатах говорить сложно, прошло всего полгода с момента принятия закона. Мы считаем, что нужно рассматривать итоги в среднесрочной перспективе, — высказывается ипотечный брокер Центрального агентства недвижимости Ольга Гайденрайх. — Да, долговая нагрузка в перспективе, благодаря закону, снизится, но незначительно».
Перед вступлением закона в силу эксперты юридической сферы оценивали спрос на «каникулы» в 1–2% от общего числа ипотечников (которых, по данным ЦБ, на сегодняшний день примерно 3,5 млн). По итогам трех месяцев Центробанк назвал примерную цифру в 10 тысяч обращений за «каникулами» по всей стране. Обращений, а не удовлетворенных заявок — это важно.
«Всего по России за три месяца действия этой программы возможностью «ипотечных каникул» воспользовались 7500 человек, — приводит свои данные генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков. — Большого количества желающих воспользоваться «ипотечными каникулами» банки и не ждали: прогнозировалось, что этой возможностью воспользуется не более двух процентов заемщиков. Основной причиной банки видят то, что граждане предпочитают как можно быстрее оплатить кредит, чем растягивать его еще на полгода».
Общий вывод большинства экспертов — в текущем виде и в текущей обстановке закон о «каникулах» не нужен ни банкам, ни заемщикам. Обе стороны в большинстве случаев даже не стараются достичь положительного результата. «Мы изначально не прогнозировали значительного роста числа обращений за ипотечными каникулами в результате запуска программы, поскольку многие банки в настоящее время предлагают широкие возможности реструктуризации, которые зачастую даже шире, чем условия по программе «ипотечных каникул», — комментирует заместитель директора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Евгений Сеньковский. Но как быть с клиентами?
«Каникулы», как и любая другая форма реструктуризации задолженности, обложены определенными ограничениями. Воспользоваться ими потому, что «не хочется» платить (когда, якобы, есть возможность не платить) — нельзя. Они для тех случаев, когда платить невозможно. На сегодня из всех обращений по вопросам ипотечных каникул до оформления заявки доходит только треть, остальные носят консультационный характер — такие данные приводит Сбербанк. Процент удовлетворенных заявок еще меньше — разные банки приводят разные цифры, от 10 до 25 процентов.
«Непопулярность этого инструмента объясняется еще несколькими факторами, — продолжает Владимир Савченков. — Во-первых, сложную жизненную ситуацию, в которой оказался клиент, еще нужно доказать, предоставив справки о получении инвалидности, справку о регистрации в качестве безработного, справки о доходах. Во-вторых, заемщики понимают, что получение «ипотечных каникул» портит кредитную историю и, вопреки заверениям банков, автоматически ведет к удорожанию кредита. Поэтому многие ипотечники стараются использовать другие возможности: переговоры с банком о реструктуризации долга — обычно это может быть уменьшение платежей за счет удлинения сроков кредита».
Пожалуй, главным, с точки зрения потребителей, минусом «ипотечных каникул» является их одноразовость. «Проведем параллель с налоговым вычетом на квартиру, — продолжает Ольга Гайденрайх. — Сейчас заемщик покупает “однешку” и получает какую-то сумму рублей. Потом у него появились дети, он расширяет жилплощадь, но вычет на потенциально большую сумму уже не получит. Аналогично «ипотечные каникулы» могут понадобиться в действительно сложных обстоятельствах. Люди это понимают и не спешат “уходить на каникулы”».
Второй раз «каникулы» получить нельзя ни при каких условиях. Заемщики знают это и реагируют соответственно. «Они даются всего один раз, поэтому количество заявок не очень велико, у нас с момента старта было подано всего 4,7 тысячи заявок по всем регионам, — говорит заместитель председателя правления Сбербанка Олег Ганеев. — Более 90% заявителей выбирают максимально возможный срок шесть месяцев, что в принципе логично: если есть возможность, почему бы не выбрать комфорт на максимальный срок».
Логично и то, что банк также максимально требует от заемщика подтвердить столь долгую несостоятельность: сократить один месячный платеж или пропустить шесть — это разные вещи. «Трудную жизненную ситуацию необходимо подтверждать, а не все граждане могут это сделать. Например, многие работодатели работают «в серую», поэтому данные в налоговую инспекцию не поступают в полном объеме, — продолжает Ольга Гайденрайх. — Как в таком случае подтвердить, что доход снизился на сколько-то процентов? Это пробел законодательства, который не учитывает ситуацию на рынке труда».
И еще одним косвенным, но достаточно явным признаком того, что «каникулы» пока не слишком интересы заемщикам, стало то, что за четыре месяца так и не появилось достаточное количество посредников, работающих на этом направлении. Когда в октябре 2015 года вступил в силу закон № 127-ФЗ, регулирующий процедуру личного банкротства, юридические компании (и не только они) сразу бросились оказывать услуги по «раздолжению», хотя банкротство тоже было обложено множеством ограничений (время просрочки, общая сумма долга, его доля к уровню доходов и так далее). Но с «ипотечными каникулами» этого не произошло. Посредников нет по причине отсутствия спроса на их услуги. «Ипотека — залоговый кредит, поэтому неблагонадежные плательщики здесь редкость», — комментирует Ольга Гайденрайх.
С другой стороны, нельзя не учесть того, что самый большой всплеск заявлений о личном банкротстве пришелся на 2018 год, после того, как в закон были внесены смягчающие поправки. Нельзя исключать, что и с «ипотечными каникулами» может произойти нечто подобное.
Кому-то это надо?
И все же, раз такой закон был принят, значит, на это была причина? Не означает ли это, что «перегретый» ипотечный рынок уже готов лопнуть и «каникулы» могут если не сдержать этот взрыв, то хотя бы отсрочить его? «То, что такое предложение появилось, говорит о том, что рынок ипотеки перегрет, а граждане закредитованы, — констатирует Владимир Савченков. — И банки, и государство это понимают. Рост популярности этого инструмента среди граждан может свидетельствовать о надувании пузыря на рынке ипотеки».
Главное отличие «каникул» от классических форм реструктуризации долга, которые банки развивают уже много лет, заключается в том, что банк не может отказать в них заявителю, если его жизненная ситуация соответствует прописанным в законе условиям. Это приобретенная инвалидность первой или второй группы, временная нетрудоспособность в течение двух месяцев, снижение за этот же срок доходов не менее чем на 30 процентов. Также обязательным условием является то, что больше половины дохода заемщика уходит на выплату ипотеки. В случае необоснованного, по его мнению, отказа заемщик имеет право направить жалобу регулятору. Естественно, что банки стараются всеми силами убедить потенциального «каникуляра» отказаться самого, предложив ему другую, более оптимальную, на их взгляд, форму рефинансирования.
«Как правило, количество обращений за реструктуризацией ипотечных кредитов увеличивается при возникновении кризисных явлений. Соответственно, в текущих экономических условиях, которые мы оцениваем как стабильные, предпосылок к росту обращений за предоставлением ипотечных каникул в ближайшей перспективе мы не видим, — комментирует Евгений Сеньковский. — Спрос на эту программу на горизонте ближайших двух лет будет зависеть от развития экономической ситуации в стране».
На сегодня, по данным Сбербанка, на каждую удовлетворенную заявку на «каникулы» приходится 10–20 стандартных форм реструктуризации.
«Поскольку мы занимаемся защитой заемщиков, мы смотрим на закон об «ипотечных каникулах» именно с этой стороны. Нам не кажется, что он бесполезен, — делает вывод руководитель юридической компании «Стопдолг» Валентина Зебницкая. — Такой механизм служит страховкой для заемщика, потому что определяет случаи, в которых решение об отсрочке не зависит от воли кредитора. Спорным остается перечень условий, при которых кредитор обязан предоставить «ипотечные каникулы» как вариант, его расширение может увеличить количество обращений».
Что касается «ипотечного пузыря», по мнению Валентины Зебницкой, принятие закона об «ипотечных каникулах» можно расценить как один из многих, и достаточно успешных, шагов со стороны государства с целью снизить общую напряженность на рынке ипотечного кредитования.
«Мы считаем, что острота проблемы переоценена. Рынок труда сейчас стабилен, время не кризисное. Поэтому у граждан не возникает острая необходимость в “ипотечных каникулах” даже при сокращении или смене работы, — резюмирует Ольга Гайденрайх. — Можно сказать, что новый закон — это возможность “на вырост”, для более турбулентных времен».
WPBuild.Ru