Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы — 4. Подводные камни ипотеки

Моя прошлая авторская колонка была посвящена экономическому аспекту ипотеки. На этот раз сконцентрируемся на социальном аспекте, существующих проблемах и резюмируем, к чему приведет «ипотечный запой».

Социальный аспект

Известный французский социолог Пьер Бурдье говорит: «Покупатель приходит в банк купить кредит, чтобы иметь возможность купить дом. А банк своим мерилом с максимальной экономической стоимостью определяет социальную стоимость клиента». Что же показывает средний по стране банковский аршин? Что покупатель кредита отнюдь не молод: ему сейчас 38 лет (за полтора года он постарел на 1,5 года в связи с удлинением срока кредита), у него семья и дети. Запас продуктивного трудового возраста у него не так уж и велик — 7–10 лет.

По стране размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания долга, по данным НБКИ на 1 марта, составляет 71,7 тыс. рублей. За год он вырос на 11%. Минимальный доход для обслуживания ипотечного кредита в Новосибирске составляет 56,8 тыс. рублей. В Алтайском крае поменьше — 51 тыс. рублей. Но все равно, 54% процентов купленных в Новосибирске квартир — это студии (раньше их называли «малосемейки») и однокомнатные квартиры, хотя в прошлом году популярными были стандартные двушки. Так, средняя сумма ипотечного кредита в Новосибирске, по данным Сбербанка в прошлом году, — 1,8 млн рублей — только подтверждает этот вывод. Доходы семьи среднего ипотечника минимальны и позволяют купить самую скромную квартиру на окраине города, из которой он должен каждый день по нескольку часов мотаться на работу и обратно. Без мер государственной поддержки это сделать было бы практически невозможно. В ипотеке его подстраховывают родители — пенсионеры и другие родственники. Правда, по аналитике ВТБ, доля молодежи до 30 лет в ипотечных заемщиках с 2014 по 2017 год увеличилась в два раза — с 12% до 24%. Но этот факт не основан на резком росте доходов молодежи, а скорее говорит о меньшей разборчивости самого банка — пять лет назад банк от этой категории заемщиков, скорее всего, просто отворачивался. Сократилась прослойка с более высокими доходами, и как следствие, выросло число молодых заемщиков с родственниками-созаемщиками.

Еще одна очень неприятная деталь: среди заемщиков по потребительским кредитам (к ипотеке это тоже относится) очень высока доля семей с детьми — в возрасте до 5 лет их 48%, а с детьми от 6 до 17 лет — еще 46%. Материнский капитал стимулирует граждан взять ипотеку, а наличие детей значительно усиливает уязвимость их материального положения. Очевидно, что еще один рот в семье, хоть и самый дорогой и любимый, не добавляет денег в семейный бюджет. Чтобы сохранить и увеличить уровень потребления, заемщик берет кредит за кредитом, но еще не ощущает, что выплаты по нему будут вычитаться из его будущих доходов, и он тем самым сам снижает уровень своего потребления. Для семей со скромными доходами это экономия на продуктах питания, своем здоровье и отдыхе. Третий год в стране растет уровень закредитованных граждан, которые отдают на погашение кредитов более 50% всех своих доходов, таких в стране уже 8,23 млн человек — это 14,6% всех заемщиков.

Итак, чтобы купить квартиру, зарабатывать надо больше, средний класс начал экономить на своих расходах, следовательно, база для расширения ипотеки снижается. В развитых странах отмечена печальная статистика — численность среднего класса стала уменьшаться, уровень его жизни долгие годы уменьшается, снижаются его доходы, в его расходах растут затраты на содержание жилья (от четверти до трети), рост стоимости образования, здравоохранения, цен на недвижимость и некоторые товары обгоняет рост доходов среднего класса. У нас в стране средний класс тоже очень сильно сократился — с 60% в 2014 году до 47% в 2018-м, в городах-миллионниках — с 61% до 49%, в регионах — с 56% до 45%. Соответственно, выросла доля людей с низкими доходами: в миллионниках — с 34% до 45%, в регионах — с 39% до 51%.

Хроники строительной реформы – 1. Что происходит на стройке?

Сложилась еще одна неблагоприятная тенденция — многолетнее сокращение занятости в корпоративном секторе, в первую очередь на крупных и средних предприятиях, с 2011 по 2018 год занятость в этом секторе сократилась примерно на 8%, а занятость в малом бизнесе последние годы вообще стагнирует. Количество малых предприятий на 1000 человек в России (27,6) отстает от Китая (45). Но объясняется аналитиками Сбербанка очень просто — «низкой склонностью россиян начинать собственное дело».

Снижается база для ипотеки у нас и в силу регионального расслоения и сложившегося экономического неравенства между жителями богатых столичных и «нефтяных» субъектов с одой стороны — и «провинции» с другой, которая беднеет значительно быстрее. Данные Росстата подтверждают, что реальные денежные доходы населения сильнее сократились в последние пять лет в Южно-Сибирском макрорегионе — на 2,5%, при росте, например, на 1,3% в Центрально-Черноземном. Другой симптом — концентрация бедности также начала происходить интенсивнее на Дальнем Востоке (16,3%) и в Сибири (16,2%), и превышает средний уровень по стране — 13,2%, чем в европейской части страны. Добавим сюда и худшее, по сравнению с европейской частью страны, состояние экологии в сибирских городах.

В стране стала расти (на 0,3–0,7 п. п.за прошлый год) доля заемщиков, у которых нет денег даже на первоначальный взнос, и они берут на него потребительский кредит (в среднем 544 тыс. рублей). Их, по официальной статистике ЦБ РФ, 3–5,3%. Но поскольку этот факт скрывается от банков, на самом деле их может быть намного больше. Риски такой схемы выше, процентная нагрузка — больше, поэтому ЦБ старается изживать это явление.

Чтобы стимулировать строительство новых домов и поддержать стройкомплекс от обвала, государство вынужденно все увеличивать категории граждан, которым ипотечные кредиты субсидируются, одновременно заставляя госбанки снижать процентную ставку. Вспомним колоссальные объемы военной ипотеки или выделение в 2015–2016 гг. 36,5 млрд рублей для субсидирования процентной ставки, различные целевые федеральные и региональные программы улучшения жилищных условий отдельным категориям бюджетной сферы (молодым ученым и т. п.). В 2019 году главный ипотечный госагент ДОМ.РФ будет выдавать займы с льготной ставкой, сниженной на 3%. Обещано снижение ставки к концу года до 8% годовых, усилены льготы для семей с детьми, особенно с тремя.

На увеличение горизонта 6% льготной ставки для ипотечников с двумя и более детей в этом году будет потрачено 7,6 млрд рублей, 21,7 млрд — в следующем и 30,6 млрд — в 2021 году. Плюс к этому надо будет прибавить 450 тыс. рублей маткапитала на третьего ребенка.

А губернатор Новосибирской области, несмотря на убедительные «пожелания» со стороны Банка России, объявил о программе льготного ипотечного кредитования без первоначального взноса.

И еще немного арифметики, или Главный подводный камень

Несмотря на то что все перечисленные выше участники рынка годами стараются сделать ипотеку более доступной, расширить клиентскую базу и так далее, с начала 2000-х годов условия выдачи ипотеки для граждан только ухудшились. В первую очередь — за счет повсеместного отказа банков от дифференцированной схемы расчета ипотечных платежей при возврате долга.

Посчитаем. Средняя сумма ипотечного кредита сегодня составляет 2,33 млн рублей. Средняя ставка — 10%. Средний срок — 15 лет. Загоняем эти параметры в стандартный банковский калькулятор и получаем результат.

Хроники строительной реформы – 2. Деньги мимо кассы

Если ипотечные платежи рассчитываются по дифференцированной схеме (пропорционально задолженности), общая сумма процентов составит 1 757 208 рублей.

Если же ипотечный платеж рассчитывается по аннуитетной схеме (равномерными, одинаковыми платежами), проценты составляют уже 2 177 000 рублей.

Только при выборе схемы дифференцированных платежей заемщик экономит 419 790 рублей!

Это еще один материнский капитал, который гражданин мог потратить на ремонт квартиры, или на машину, или на обучение детей.

Что является причиной отказа от дифференцированной схемы ипотеки?

Ответ очень простой. Обычное банковское жлобство!

Причем удивительно, почему на ущемление прав граждан в этом закрывают глаза ЦБ, Роспотребназор и наш финансовый омбудсмен? А также председатели советов директоров и их государственные члены в государственных банках?

Резюмируя: чем грозит ипотечный запой

Какие негативные проблемы с ипотечниками нас ждут в будущем?

Прежде всего, число заемщиков с нестабильными доходами будет только расти. По мере снижения доли крупных промышленных предприятий отраслевая структура занятости у нас и в мире сильно изменилась — большинство занятых приходятся на торговлю и сферу услуг. О стабильной массовой работе в ней говорить не стоит. При стремительном сокращении квалифицированных работников и их стабильного высокого заработка мы получили снижение доходов большей части трудоспособного населения и обострение конкуренции между плохо образованной молодежью, гастарбайтерами, пенсионерами. На рынке труда сильно растет доля временных работников, чьи интересы не защищены трудовым законодательством. Эта растущая доля лиц с небольшими и нестабильными заработками, они в первую очередь будут терять работу и дольше ее искать. Подтверждает этот вывод и один негативный звоночек: средний скоринговый балл ипотечных заемщиков за год снизился с 718 до 705 баллов, что говорит об ухудшении качества заемщиков и всего ипотечного портфеля в будущем.

С другой стороны, будет снижаться доля работников с «серыми» доходами. Сейчас теневая экономика, по разным оценкам, достигает 30%, и этот процент в последние годы очень резко снижается.

Какие прогнозы делают сведущие люди?

В своем обращении в декабре минувшего года Владимир Путин назвал ориентиром ставку по ипотеке в 7%, затем она была мягко скорректирована до 8%. Такой же прогноз дал и Минфин РФ на следующий год.

Начали год мы со средней ставки 9,56% — данные ЦБ. Девелоперы прогнозировали на 2019 год ставку 10,3–10,5%. ДОМ.РФ — 10,5% в 2019 году, 9,5% в 2020 году. И в 2021-м — 9%.

«Разворот вниз» сначала в рублях, потом в процентах — итоги первого полугодия на сибирском ипотечном рынке

Основная часть ипотеки будет приходиться на многоквартирные дома. К 2024 году 66% квартир в таких домах будет продаваться через ипотеку.

Объем выдачи ипотечных кредитов в этом году составит от 2 до 3,3 трлн рублей.

По словам Германа Грефа, «чистая процентная маржа ипотеки Сбербанка сейчас на грани рентабельности (0,1 п. п.), и ипотека — не самый доходный для банка продукт». При таких заявлениях прыти в наращивании ипотечного портфеля от Сбербанка ожидать вряд ли следует.

Поэтому сколько государство «отвалит» денег в виде субсидий и льгот, столько кредитов и будет выдано в этом году.

Получается, что спрос на ипотеку в стране выдыхается и будет поддерживаться только за счет бюджетной подпитки льготных программ.

И хотелось бы все-таки закончить на оптимистической ноте. Очень положительный тренд по всей стране — в нашей стране все активнее предлагается ипотека с отделкой и даже с меблировкой, как делают во всем мире. Вот это действительно выгодно: не брать по высоким ставкам (!) короткий (!) потребительский кредит для ремонта и покупки обстановки (не говоря уже про «первоначалку»). Поэтому если вы планируете взять ипотеку — ищите такие варианты! Чтобы застройщики сами тянулись к этому тренду, иначе их квартиры будут еще очень долго продаваться… особенно на окраинах.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ