После двух «просадок» ипотечного рынка в первом полугодии кому-то могло показаться, что ипотечный пузырь вот-вот лопнет. Однако во втором полугодии ситуация изменилась — в том числе благодаря смене политики Центробанка и резкому снижению ключевой ставки. Плюс новая фаза строительной реформы вызвала рост цен на жилье, что сделало данный вид инвестиций более востребованным на фоне снижения ставок по депозитам и падения доходности ОФЗ. Чего стоит ожидать ипотечникам в новых условиях, рассказали эксперты и участники рынка.
Пространство для маневра
По мнению главного аналитика «Росбанк Дом» Натальи Ващелюк, инфляция, снижающаяся быстрее прогноза, сделала уменьшение ключевой ставки на 50 б. п. практически неизбежным. Она напоминает, что в итоге Банк России не только снизил ключевую ставку, но и подтвердил готовность рассматривать вопрос об изменении ставки на одном из ближайших заседаний.
«Снижение ключевой ставки в сочетании с предшествовавшим ему падением доходностей на рынке ОФЗ создает предпосылки для изменения процентных ставок на рынке ипотеки. Как мы помним, минимальные ставки по ипотечным кредитам банки предлагали летом 2018 года — когда ключевая ставка составляла 7,25%, т. е. была на 0,75% выше, чем сейчас, — поясняет Наталья Ващелюк. — В настоящее время на долю банков, чьи ставки по ипотеке выше прошлогодних минимумов, приходится более трети ипотечных кредитов на рынке. При этом только несколько игроков предлагают ставки, которые являются минимальными в их истории. Следовательно, на рынке ипотеки есть потенциал для снижения ставок, при реализации которого средняя ставка предложения до конца года может снизиться на 30–50 базисных пунктов».
Таким образом, по мнению экспертов Росбанка, в 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками, что позволяет ожидать рост объема ипотечного кредитования в следующем году приблизительно на 25%.
«Объемы ипотечного кредитования растут не только в Новосибирской области, но и по всей России, — подтверждает тезис руководитель центра ипотечного кредитования Сибирского филиала «ФК Открытие» Александра Галактионова. — Это связано со снижением ключевой ставки, что повлекло за собой снижение процентных ставок по ипотеке в банках».
Спад или рост?
Некоторые эксперты считают, что даже смягчение денежно-кредитной политики не сможет продлить жизнь «ипотечному пузырю». Так, согласно данным компании «Руипотека», за первые три квартала 2019 года объем выдачи ипотеки в России сократился на 5% и составил 1,97 трлн рублей. По данным ЦБ РФ, за 8 месяцев 2019 года в Новосибирской области было выдано ипотечных кредитов на сумму около 40 млрд рублей, что на 5,3% меньше, чем в соответствующий период прошлого года. Количество выданных займов уменьшилось на 13,5%, при этом средний размер кредита увеличился на 9,5% по сравнению с результатами годичной давности.
Оценки самих банков по поводу того, в какую сторону шла динамика в текущем году, разошлись.
«В целом динамика рынка в течение первых трех кварталов соответствовала нашим прогнозам, — констатирует руководитель управления по Сибирско-Дальневосточному федеральному округу «Росбанк Дом» Алена Путинцева. — Мы ожидали, что с весны объем ипотечного кредитования окажется меньше прошлогодних значений из-за более высоких процентных ставок. Также вполне ожидаемым было то, что процентные ставки начали снижаться ближе к началу лета. Тем не менее масштаб снижения процентных ставок во второй половине года несколько превзошел прогнозы. Более существенное, чем ожидалось, смягчение политики ЦБ РФ позволяет более оптимистично смотреть на динамику рынка в IV квартале и в 2020 году. По итогам 2019 года объем ипотечного кредитования, вероятнее всего, будет незначительно ниже прошлогоднего рекорда, а в 2020 году рынок ипотеки может вырасти приблизительно на 25%».
Динамика ипотечного рынка в Сибири, считает Алена Путинцева, в целом соответствует ситуации в большинстве других российских регионов. Всего по Сибирскому ФО объем ипотечных кредитов, выданных за восемь месяцев, по данным Росбанка, сократился на 8%. Наихудшая динамика была зафиксирована в Омске (минус 13,4%), наилучшая — в Республике Бурятии (минус 1,9%). Больше всего ипотек было выдано в Новосибирской области (40 млрд руб.), Красноярском крае (35 млрд руб.), Кемеровской области (24,4 млрд руб.). Доля ипотечных кредитов, выданных в Сибирском ФО, составляет около 11,5% от российского рынка.
Одним из безусловных трендов последнего года стал рост среднего чека как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным Абсолют Банка, в начале года средняя сумма жилищного займа в Новосибирске составляла около 2 млн рублей, а к началу октября она составила уже 2,5 млн рублей на первичном рынке и 2,35 млн на вторичном.
Банк ВТБ обозначил среднюю сумму ипотечного кредита в Новосибирске на 1 сентября в 2,1 млн рублей, что на 6% больше, чем в январе. «Объем выданных средств вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 18%, количество кредитов — на 10%», — констатирует управляющий ВТБ в Новосибирской области, вице-президент Станислав Могильников.
По оценке банка «Открытие», средний чек по ипотеке в Новосибирске составляет сегодня 2,1 млн рублей, но в начале 2019 года он был даже выше — около 2,2 млн рублей. По словам Александры Галактионовой, к концу года средняя сумма ипотечного кредита в регионе достигнет 2,5 млн рублей.
«Средний чек растет по двум причинам, — комментирует руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Евгений Шеин. — Первая причина — рост цен на недвижимость. Готовые квартиры с начала года подорожали на 7,4%, а средняя стоимость квадратного метра достигла почти 55 тыс. рублей. Жилье в новостройках стало дороже в среднем на 10–12%, средняя цена квадратного метра поднялась до 65,7 тыс. рублей. Между прочим, по данным портала Домофонд.ру, Новосибирск занял первое место среди крупнейших городов России по росту цен на новостройки. Вторая причина — сибиряки стремятся улучшить жилищные условия, переселяясь в более просторное и комфортное жилье. Так, летом прошлого года средняя площадь ипотечной квартиры составляла 43 кв. метра, к началу 2019 года она выросла до 50 кв. метров, а на начало октября достигла 53 кв. метров».
Что берут
О том, как меняются запросы покупателей и как на них реагируют застройщики, рассказала директор по работе с ипотечным кредитованием Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова. «В 2000-х годах мы наблюдали рост числа квартир с большой площадью, но малофункциональных с рациональной точки зрения — полезной площади фактически было меньше. Затем тенденции изменились — когда процентные ставки росли, квартиры становились более компактными. Сейчас мы наблюдаем рост потребности в комфортном жилье и жилье «без истории» — для многих клиентов это очень важный фактор. Тем временем «вчерашние» тренды застройщиков занимают вторичный рынок».
Практически все участники рынка отметили, что вторичный рынок по-прежнему играет первую скрипку. «Доля готовых квартир в ипотечных сделках Абсолют Банка в Новосибирске стабильна — 85%, однако без программы господдержки «детской ипотеки» доля «вторички» могла бы приблизиться к 90%, — констатирует Евгений Шеин. — После того как действие субсидированной ставки было распространено на весь срок кредита, интерес потенциальных заемщиков к госпрограмме заметно вырос. Мы прогнозируем, что в первом полугодии 2020 года доля «детской ипотеки» в общих выдачах способна вырасти до 10%. Это будет связано в том числе с появлением большего числа семей, соответствующих условиям госпрограммы».
«В 2019 году вторичная недвижимость по-прежнему лидирует: на такое жилье 70% от общего числа выданных кредитов, — продолжает директор розничного бизнеса АО «Альфа-Банк» в Новосибирске Сергей Пирогов. — Этот тренд сформировался еще в прошлом году, когда ставки по ипотечным кредитам на готовые и строящиеся квартиры постепенно выровнялись, что сделало вторичное жилье более доступным. Ценовая стабильность и возможность сразу после сделки жить в приобретенной квартире делают «вторичку» еще более привлекательным вариантом. Высокий спрос на более доступную по стоимости жилплощадь в новостройках вынуждает некоторых потенциальных покупателей обратиться за поиском подходящих вариантов к вторичному рынку. Последний отвечает ростом цен — таким образом, в Новосибирске и России в целом сохраняется традиционное «подтягивание» вторичного рынка вслед за первичным».
Если брать статистику по новостройкам, по данным Абсолют Банка, доля купленных в ипотеку однокомнатных квартир в 2019 году составила 46%, двухкомнатных — 51%, трехкомнатных — 3,1%. «По нашим прогнозам, в первом полугодии 2020 года доля однокомнатных квартир вырастет до 50%, — считает Евгений Шеин. — «Двушки» уступят первенство из-за увеличения стоимости квадратного метра, Но при этом сибиряки будут приобретать «однушки» большей площади, чем раньше, — не 35–38 кв. метров, а 42–48 кв. метров».
Будет ли дефицит нового жилья
Некоторые участники рынка считают, что России и Сибири в частности грозит дефицит нового жилья. «В сегменте новостроек есть риски уменьшения предложения жилья в ближайшие годы, поэтому цены на первичном рынке могут вырасти, а количество привлекательных для покупки объектов — снизиться, — говорит Алена Путинцева. — В подобной ситуации, возможно, есть смысл приобрести жилье сейчас, не дожидаясь более низких процентных ставок. Рост цен в сегменте новостроек оказывает влияние и на вторичный рынок, цены на котором также растут, хоть и более сдержанно».
Прощай, «долевка», здравствуйте, «каникулы» — к чему пришел ипотечный рынок
С этим тезисом согласны не все. «Цифры говорят об обратном: за 9 месяцев 2019 года число новостроек увеличилось почти на 9%, а введено в эксплуатацию жилья на 26% больше, чем за аналогичный период прошлого года, — возражает Евгений Шеин. — Однако надеяться на снижение цен в связи с этим не стоит. Рост стоимости квадратного метра «первички» продолжится, и это связано не только с переходом на эскроу. Пока доля сделок с эскроу среди новостроек не превышает 15–17% от общего числа в целом по рынку, и их влияние на цены не так существенно. Увеличивается себестоимость строительства — дорожают стройматериалы, в том числе арматура, бетон, кирпич, дорожает топливо для техники. Нельзя сбрасывать со счетов то, что покупатель стал гораздо требовательнее к инфраструктуре, качеству коммуникаций, транспортной доступности объектов. Застройщики вынуждены с этим считаться, и разумеется, это тоже сказывается на стоимости».
Платежи, сроки и первоначальный взнос
У банков есть и другие способы снизить процентную ставку, без субсидирования государством и коллаборации с застройщиками. Самый простой способ — удлинить сроки, чтобы распределить сумму кредита более удобно и увеличить первоначальный взнос, гарантируя платежеспособность заемщика.
«Несмотря на существенное увеличение среднего ипотечного чека, сумма ежемесячных ипотечных платежей изменилась не так кардинально, — отмечает Евгений Шеин. — В начале 2019 года она составляла 20 тыс. рублей, а в октябре выросла всего до 21 тыс. рублей. Это объясняется тем, что сибиряки стали увеличивать срок выплаты кредита: в 2018 году средний срок ипотеки составлял 17 лет, в этом — уже 20».
Почему Красноярский край стал лидером в стране по просрочке ипотеки?
Что касается первоначального взноса — некоторые банки отметили его рост, другие, напротив, сообщили о снижении. Если в начале года, по словам Евгения Шеина, первоначальный взнос составлял 31% полной стоимости квартиры, то в октябре он уменьшился до 29%. В целом по рынку, по информации Абсолют Банка, средний размер первоначального взноса по ипотечной сделке — 22% от полной стоимости квартиры. «Это связано с тем, что сибиряки по-прежнему предпочитают оформлять ипотеку «не с нуля»: чем больше первоначальный взнос, тем меньше окажется финансовая нагрузка и переплата. На средний размер первоначального взноса влияет и возможность частично «зашивать» в него материнский капитал в размере 453 тысяч рублей при покупке жилья как в строящихся, так и в готовых домах», — добавил Евгений Шеин.
Чужих клиентов есть уже не нужно
И еще один тренд, который несколько месяцев назад виделся чуть ли не главным драйвером ипотечного рынка — рефинансирование имеющихся кредитов, — сейчас уже не так актуален, несмотря на то что ставки продолжают падать. «С одной стороны, сейчас ставки по кредитам снижаются, но это снижение будет очень плавным и не сильно уменьшит финансовую нагрузку заемщика. Если в конце сентября средняя рыночная ставка держалась на уровне 9,91% годовых, то к концу года она может опуститься до 9,6% годовых. О значительной экономии здесь говорить не приходится, рефинансирование имеет смысл при разнице как минимум в 1,5%, — комментирует Евгений Шеин. — А вот рост стоимости жилья идет гораздо быстрее, и понижение ставки по ипотеке едва ли его компенсирует».
Ситуацию, в которой рефинансирование может быть востребованной и выгодной всем сторонам услугой, привела в качестве примера Алена Путинцева: «Рынок рефинансирования ипотеки начал активно расти во второй половине 2017 года, когда процентные ставки снижались достаточно быстро — за год почти на 2%.
В 2018 году средняя ставка составила 9,56%. По оценкам «ДОМ.РФ», на рефинансирование в 2018-м пришлось 11,5% рынка ипотеки. В течение года доля рефинансирования снижалась: в январе она составила 16%, в декабре — 8,1%.
В 2019 году объем рефинансирования находится на достаточно низком уровне как из-за роста процентных ставок в первой половине года, так и из-за исчерпания большей части спроса в предыдущие периоды».
В 2020–2021 годах, по прогнозам Росбанка, ставка будет снижаться и дальше и, возможно, преодолеет барьер в 9%. В подобных условиях доля рефинансирования может составлять от 5% до 10%.
WPBuild.Ru