Застройщикам помогут стать более надежными

Уже к середине нынешнего лета все застройщики России, и новосибирские в том числе, начнут работать в рамках обновленного федерального законодательства, которое поможет очистить рынок от мошенников, при этом защитит добросовестные компании, сделав условия работы проще и понятнее.  «Континент Сибирь» выяснял, какие плюсы дают новые правила застройщикам, и что делать тем, кто хочет довести проект до финала, но при этом финансирования у банка пока не получил.

Ранее «Континент Сибирь» достаточно подробно писал о том, что из себя представляет новый федеральный закон, предполагающий перевести застройщиков на проектное финансирование уже к первому июля 2019 года. Напомним, что главный принцип системы заключается в том, что до ввода в эксплуатацию объекта деньги дольщиков хранятся на специальном эскроу-счете. При этом средства на строительство застройщику предоставляет банк в форме кредита.

Таким образом, в отличие от старой схемы долевого строительства, когда при невыполнении обязательств застройщика крайними оказывались дольщики,риски на себя принимают только профессиональные игроки рынка – застройщики и банки. По различным оценкам, из-за старых схем работы, в ситуации, когда покупатели оставались без жилья и денег, оказались около 200 тысяч российских семей. Новый же закон помогает полностью избавиться от различных недобросовестных схем, действующих на строительном рынке, при этом, наконец, привнесет во взаимоотношения застройщиков с дольщиками ясность и прозрачность. Участники рынка не отрицают, что так оно и должно быть, при этом констатируют, что на полный переход в новых условиях необходимо время и терпение, поскольку любой закон требует оттачивания на практике.

Впрочем, предлагается ряд допущений в работе застройщиков по старой схеме, то есть с привлечением средств дольщиков. В этом случае степень готовности объекта должна быть не менее 30%, а объем заключенных договоров долевого участия  — 10%. Все это необходимо для того, чтобы реализуемые проекты как можно более спокойно дошли до этапа сдачи.

Однако как у федеральных властей, так и у их областных коллег есть опасения, что сложности в работе ряда застройщиков все же могут возникнуть – в первую очередь из-за их низкого кредитного рейтинга. По различным оценкам, в зоне риска – около 14 миллионов квадратных метров строящегося жилья в России. Судьбой этих компаний обеспокоены все, в первую очередь потому, что их проблемы могут серьезно подорвать доверие потенциальных покупателей новостроек. На различных совещаниях, как городского, так и областного уровня вопрос возможной поддержки таких компаний не единожды обсуждался. Однако все понимали, что финальное слово должно быть за правительством РФ. Для застройщиков с низкими инвестиционными рейтингами федеральные власти пообещали разработать дополнительные меры поддержки, которые будут опубликованы в ближайшее время. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, этот механизм позволит компаниям, имеющим «хорошие истории и при этом ни одного обманутого дольщика» завершить свои объекты без схемы эскроу-счетов.

Каковы основные плюсы новой схемы для застройщиков?

По мнению экспертов отрасли, новый закон дает достаточно много плюсов и самим застройщикам – в первую очередь возможность получения средств на строительство дома в полном объеме. Тем самым участники рынка защитят себя от срыва сроков строительства, и не будут зависеть от динамики продаж на объекте. Попробовать новую схему работы с дольщиками можно уже сейчас, постепенно оттачивая каждый шаг. В свою очередь федеральные власти призвали застройщиков более активно работать по новым схемам, сообщая обо всех нюансах и недочетах работы обновленного законодательства. Для более плавного перехода были приняты ряд решений.

Создан уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – Банк ДОМ.РФ, который одним из первых начал предлагать продукты проектного финансирования застройщикам. Заявки застройщики из любого региона могут подать удаленно через личный кабинет на сайте банка.

Также был разработан механизм гарантий банкам по кредитам застройщиков, которые предоставляются ДОМ.РФ. Суть механизма гарантирования состоит в том, что банк, предоставляя кредит застройщику, сможет получить гарантию или поручительство от ДОМ.РФ, за счет чего снизит риск кредита и при этом получит возможность существенно увеличить объем финансирования, не увеличивая при этом размер собственного капитала.

Также планируется еще ряд мер, упрощающих сотрудничество банков с застройщиками. Например, с целью сокращения сроков предоставления проектного финансирования и для помощи застройщикам на базе единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф в скором времени будут разработаны инструменты оценки риска строительных проектов, используя которые застройщик сможет проводить диагностику проекта на самых ранних этапах.

Все эти меры должны помочь перейти на новую систему финансирования максимально безболезненно, упростив процедуру оценки проектов и получения проектного финансирования для застройщиков.

Кто самый надежный?

В Новосибирской области, по данным единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф, в настоящее время реализуются 6 строительных проектов, у которых в проектной декларации заявлено использование счетов-эскроу: ЖК «Сокольники» (ПСК «Сибирь»), квартал «На Декабристов» (Брусника.Сибакадемстрой), ЖК Tesla Park (СК Метаприбор), ЖК «Солнечные часы»  и ЖК «Онега» (ГК «Стрижи»), квартал «Софийский» (СМУ-14). В Банк ДОМ.РФ поступило от застройщиков Новосибирской области 28 заявок на проектное финансирование (общая площадь строительства 482 тыс. кв. м), предварительное одобрение есть по 9, в стадии высокой степени проработки находится 3 заявки.

По оценкам аналитиков, общий объем инвестиций в жилищное строительство составляет 5,8 триллионов рублей, из них около 0,5 триллионов рублей – средства дольщиков 

Руководство «компаний-первооткрывателей» не отрицает, что новые правила всегда поначалу вносят некоторые сложности в работе, но они постепенно сглаживаются и решаются. По информации пресс-службы ГК «Брусника. Сибакадемстрой», организация подготовилась к новым условиям еще в прошлом году. А как итог, уже в октябре застройщик со Сбербанком в рамках нового законодательства заключил первый договор о долевом участии с использованием ипотечных средств и счета эскроу. По мнению руководства компании, новый вид расчёта не усложняет процесс покупки квартиры, при этом делая взаимоотношения девелопера и покупателя более надёжными. Процедура открытия счёта занимает около получаса и является для клиента бесплатной.

В компании также подчеркнули, что по проектному финансированию «Брусника. Сибакадемстрой» строит сразу несколько микрорайонов в Новосибирске: «Европейский Берег», кварталы «На Декабристов» и «Дунаевский». Из них проектное финансирование с использованием специальных эскроу-счетов сегодня осуществляется в квартале «На Декабристов».

«В ближайшее время мы планируем вывести на работу с эскроу-счетами квартал на «Никитина». При этом полный переход на эскроу у компании планируется уже в июне этого года», — пояснили в «Брусника. Сибакадемстрой».

По мнению экспертов рынка, практика показывает, что успех в работе с эскроу-счетами в первую очередь зависит от готовности застройщика-заемщика сформировать необходимый комплект документов и обратиться в банк за финансированием качественного проекта жилищного строительства. Все остальное –дело времени и наработок.