Уровень активности рынка офисов в Новосибирске растет

Рынок офисной недвижимости Новосибирска во второй половине 2017 года продолжил свое развитие в положительном ключе: в начале лета эксперты отмечали рост заполняемости бизнес-центров и небольшое увеличение ставок аренды. Тренд прослеживается и сейчас — количество предложений по аренде сократилось на 30%, по продаже — на 20%. Есть ли у рынка реальная потребность в новых объектах офисной недвижимости и стоит ли ожидать дальнейшего повышения ставок — в материале «КС».

«Если сравнивать с показателями 2016 года, то количество предложений по аренде офисной недвижимости в Новосибирске сократилось примерно на 30%, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Малов. Это связано с тем, что уровень активности рынка возрос: многие офисы были сданы в аренду. Предложений по продаже стало меньше примерно на 20%. На рынке наблюдается положительная динамика».

Исторически сложилось так, что деловой центр Новосибирска находится на правом берегу. Соответственно, в правобережье спрос на офисы, по наблюдениям экспертов, традиционно выше. К самым востребованным районам относят Центральный, Октябрьский, Дзержинский. Наибольшее количество предложений сосредоточено в центре мегаполиса. В общей сложности на рынке офисной недвижимости Новосибирска сейчас насчитывается более 170 бизнес-центров.

В плане спроса на текущий момент отмечается заметное разделение в зависимости от площади объектов. «Офисы до 50 кв. метров — самые востребованные, — рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Квадротека» Филипп Майоренко. — Спрос на них был высок и в прошлом году, высок и сейчас. Интерес к площадям от 50 до 200 кв. метров достаточно линейный, он также присутствует на рынке, но в заметно меньшем объеме».

Помещения свыше 200 кв. метров, по оценкам Майоренко, пользуются импульсным спросом, в основном когда оптимизируются или расширяются крупные компании, что случается достаточно редко. «Впрочем, и этот спрос имеет место, так как не все сферы экономики испытывают стагнацию. К примеру, мы наблюдаем растущий интерес к большим площадям со стороны ИТ-компаний», — добавляет эксперт.

В сентябре 2017 года максимальный уровень свободных помещений, согласно данным компании RID Analytics, наблюдался в группе объектов класса В — 8,8%. А средний срок экспозиции на рынке аренды офисной недвижимости сегодня составляет около шести месяцев.

Что касается ставок аренды, то, по информации на октябрь 2017 года, в Новосибирске средняя стоимость аренды офисных помещений составляет: при площади до 50 кв. метров — около 1000 рублей за «квадрат», при площади от 50 до 100 кв. метров — примерно от 750 до 900 рублей за квадратный метр и при большей площади — от 500 рублей за «квадрат».

«Внутри этих диапазонов цен наблюдается разнонаправленная динамика. Допустим, в помещениях площадью от 700 кв. метров отмечается снижение арендных ставок, а в помещениях от 30 «квадратов» и более — повышение. Это два разнонаправленных тренда. И это говорит о скором развороте рынка: такая перспектива наметилась на ближайшие несколько лет. В целом по сравнению с прошлым годом ситуация не изменилась, в среднем арендные ставки и не выросли, и не снизились», — считает Алексей Малов.

Тем не менее аналитики утверждают, что в ближайшее время все-таки стоит ожидать общего увеличения ставок аренды.

«Нельзя сказать, что этот тренд уже начался, но предпосылки к нему есть: по многим объектам уже произошла переоценка кадастровой стоимости, с выводом ближе к рыночной цене, и это отразилось на налогообложении. Налог на недвижимость составляет 2% от кадастровой стоимости. Возросшие расходы собственников и девелоперов скажутся на экономике аренды и отразятся на ставках. Сейчас некоторые собственники находятся в стадии судебного оспаривания кадастровой стоимости, потому рынок еще не заметил роста ставок аренды. Когда стоимость будет зафиксирована и начнут расти операционные расходы, будет зафиксирован и реальный рост», — говорит Филипп Майоренко.

К ожидаемым открытиям на рынке эксперты относят бизнес-центр ЗАО «СД Альфа-Капитал» класса «А» на улице Кирова площадью 16,6 тыс. кв. метров. В нем, в частности, планирует открыться второй в Новосибирске фитнес-клуб федеральной сети X-Fit. По данным компании, клуб займет 4200 кв. метров в строящемся бизнес-центре. Открытие намечено на апрель 2018 года.

«На мой взгляд, на рынке офисной недвижимости Новосибирска в последние несколько лет наблюдается «затоваренность». Офисов построили больше, чем требовалось. Считаю, что сейчас в городе нет необходимости в строительстве масштабных бизнес-центров. Дефицит есть в другом сегменте. Городу нужны коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. В новых микрорайонах города некоторые застройщики специально оборудуют такие площадки под коммерческую недвижимость. На первых этажах открывают магазины, пекарни, салоны красоты, отделения банков», — говорит Алексей Малов.

Довольно активно это направление сейчас развивает компания Сибакадемстрой. «В 2017 году произошел качественный скачок в развитии стрит-ритейла в жилых районах благодаря сотрудничеству девелоперов с инвесторами и арендаторами. Застройщик продает коммерческие помещения инвесторам на старте строительства и ищет арендаторов, готовых развивать локальный бизнес», — рассказывает директор по продажам компании Сибакадемстрой Динар Зарипов.

Локальный бизнес в спальных микрорайонах Новосибирска прирастает ежегодно. К примеру, в 2015 году Сибакадемстрой выпустил на рынок 2313 кв. метров коммерческих площадей, в 2016-м — 4793 кв. метров, за девять месяцев 2017-го — 2385 кв. метров. В прошлом году в микрорайоне «Европейский Берег» открылось 14 монобизнесов, годом ранее — девять. Среди них — фитнес-центр, бургерная, детский лофт, центр для развития детей с бассейном, магазин уличной мебели, медицинский центр и клиника для животных.

«До 70% офисов продаются до сдачи дома. Средний чек на покупку офиса — 5 млн рублей. Цена за «квадрат» зависит от локации, готовности и площади. Сейчас она составляет от 70 до 150 тыс. рублей. Инвесторы видят потенциал проекта и готовы вкладывать», — уверен Динар Зарипов.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

41_Platonova_1056

Яна Платонова, директор бизнес-центра «Время»:

— По нашим наблюдениям, динамика ставок аренды в бизнес-центрах Новосибирска за последний год претерпела немного изменений и держится в прежнем диапазоне, а доля вакантных площадей в качественных объектах невелика.

К ним, в частности, можно отнести и сданный в эксплуатацию в сентябре 2016 года бизнес-центр «Время», расположенный на улице Кирова. Новое современное 15-этажное здание площадью 20 тыс. кв. метров нам удалось заполнить арендаторами в течение года. На сегодняшний день площади в БЦ «Время» занимают офисы крупных компаний — банк «Левобережный», «Билайн», агентство недвижимости «Росбизнес», в общей сложности порядка 30 арендаторов. Бизнес-центр заполнен на 100%.

Своими конкурентами на рынке офисной недвижимости Новосибирска мы считаем бизнес-центры «Гринвич», «Кронос», «Сан-Сити» и ЗАО «СД Альфа-Капитал», ориентируясь в качестве предоставляемых услуг на самый высокий уровень. Безусловное преимущество БЦ «Время» — это, конечно, его месторасположение: здание находится в шаговой доступности от центра города, у выхода со станции метро «Октябрьская». До него удобно добираться как на общественном транспорте, личном автомобиле, так и пешком. Расположение — наше преимущество в сравнении с другими бизнес-центрами.

Безусловно, на момент заполнения здания у конкурентов также были свободны площади, а условия по арендной ставке даже более привлекательные. Тем не менее некоторые арендаторы переехали из этих бизнес-центров, потому как наше расположение им казалось более удачным, несмотря на более высокую ставку аренды.

В целом могу отметить, что к подбору арендаторов мы относимся взвешенно и тщательно, ориентируясь преимущественно на компании, которым важно заключить договор на долгосрочную аренду. С каждым потенциальным арендатором я встречалась лично, если при первой встрече мне казалось, что нет 100%-ного взаимопонимания, то дальнейших отношений не складывалось. Как правило, наш арендатор влюблялся в БЦ «Время» с первого взгляда!

Уважительное отношение к арендаторам, на мой взгляд, один из основополагающих аспектов деятельности любой управляющей компании. Причем не только к настоящим, но и к потенциальным. Мы стараемся учесть все пожелания наших арендаторов и находить индивидуальные решения для каждого! На данный момент инфраструктура БЦ «Время» включает подземную и наземную парковки, кафе, буфет, здание оборудовано современными инженерными сетями и коммуникациями, скоростными лифтами, имеет большой выбор провайдеров, также в бизнес-центре работает круглосуточный пункт охраны, система доступа, видеонаблюдение, а с его верхних этажей открывается панорамный вид на Октябрьскую магистраль и улицу Кирова.

Отделка в БЦ качественная, но без изысков. Все, что должно быть для комфорта в работе, мы сделали. Подрядные работы для нас выполняли «Сантехсервис плюс», «Крона-дом», «Стройторг». Достаточно известные подрядчики на рынке недвижимости. Для своих арендаторов, которые были готовы ждать, пока мы сделаем ремонт очередного этажа, была сделана нарезка помещений по их желанию, и они заселились в офис своей мечты!

Резюмируя, могу сказать, что рынок офисной недвижимости Новосибирска сегодня предлагает много вариантов, однако по-настоящему качественные объекты по-прежнему можно пересчитать по пальцам. Поэтому ресурсы роста данного сегмента, безусловно, еще не исчерпаны — ему есть куда расти и развиваться.

бцвремя.рф
БЦ «ВРЕМЯ»
Телефон: +7 (383) 349-16-60
НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ

 

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ