Взять объектами

На заседании рабочей группы Законодательного собрания Новосибирской области по рассмотрению вопросов, связанных с образованием задолженности в бюджете Новосибирска, 12 мая сами застройщики предложили расплачиваться квартирами. Корреспондент «КС» побеседовал с экспертами и депутатами и выяснил, что большинство из них такой способ устраивает. А вот однозначно оценить, какой эффект окажет на рынок обнародование списка застройщиков-должников, собеседники «Континента Сибирь» не смогли.

Деньги или квартиры?

Напомним, что задолженность новосибирских застройщиков по арендной плате за землю перед городским бюджетом в мае достигла 3,3 млрд руб., в то время как на начало апреля она оставляла 2,5 млрд руб. На прошлой неделе депутаты и чиновники всех уровней, а также и сами застройщики в очередной раз пытались найти выход из сложившейся ситуации.

Так, генеральный директор «Сибирь Развитие» Дмитрий Червов предложил в счет долгов по арендным платежам принимать уже построенные квартиры. Несколько другой вариант рассматривают в муниципалитете. Об этом в интервью «КС» рассказал мэр Новосибирска Анатолий Локоть (см. материал на стр. 1–2). «В разработке находится решение, позволяющее должникам расплатиться не деньгами, а объектами. Некоторые застройщики сами приходили в муниципалитет и предлагали такой вариант: они готовы построить школу, детский сад. Мы идем навстречу. Однако законодательство впрямую не предусматривает подобного выхода, поэтому нужно продумать правовые основания такой схемы», — рассказал Анатолий Локоть. Как пояснил мэр, рассмотрение такого варианта связано с тем, что строительный комплекс нуждается в поддержке.

Что касается погашения долгов за счет уже построенного жилья, то правовая база в данном случае также не наработана. Впрочем, этот вариант нашел поддержку среди собеседников «КС». «Учитывая, что существует очередь нуждающихся в жилье, принимать квартиры в счет погашения задолженности по арендным платежам — это замечательное предложение. Единственное, могут возникнуть проблемы нормативного порядка, так как встанет вопрос, каким образом в счет задолженности по аренде принимать квартиры от застройщиков. Впрочем, при желании этот механизм можно проработать, подключив прокуратуру. Таким образом, можно решить сразу две задачи: получить долги и обеспечить жильем нуждающихся», — считает директор НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области Лариса Гильмутдинова.

«Насколько это устроит мэрию и самого застройщика, следует решать индивидуально, но факт остается фактом. Если это в какой-то мере решит проблему переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, то я поддерживаю такую инициативу. Впрочем, необходимо понять, каким образом эти квартиры впоследствии получат жители Новосибирска. В этой ситуации все способы приемлемы, если они законны и прозрачны», — соглашается первый вице-спикер регионального парламента, руководитель фракции «Единая Россия» Андрей Панферов. Поддержал это предложение и член комиссии по муниципальной собственности Совета депутатов Новосибирска Дмитрий Прибаловец.

Впрочем, нашлись и несогласные. Категорически против такого решения выступил управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Люди, клянущие «лихие девяностые», именно на этом месте должны, что называется, «включить голову». Практика взаимозачетов — это как раз середина 90-х годов прошлого века. Давайте все же не будем возлагать на мэрию Новосибирска функции риелторского агентства, тем более что сегодня по факту таковыми агентствами уже является целый ряд производителей строительных материалов», — считает собеседник «КС».

По мнению управляющего партнера DSO Consulting, застройщикам следует заниматься продвижением своих продуктов и удовлетворением потребителей. «Застройщики в России, особенно застройщики-авантюристы — самая плаксивая категория предпринимателей. Почему-то никто из других арендаторов земли не предлагает мэрии брать в оплату произведенные ими товары и услуги», — возмущен Сергей Дьячков.

Обрушится ли строительный рынок?

В мэрии Новосибирска, как ранее отмечал «КС», не предоставляют списки должников по запросу СМИ, ссылаясь на законодательство, а также отмечают, что это действительно может навредить отрасли и увеличить число обманутых дольщиков. Так и считает и большинство самих застройщиков — естественно, из числа должников. Кроме того, как отметил на прошлом заседании рабочей группы по взысканию долгов Дмитрий Червов, «фискальная политика — тупиковый вариант развития». Корреспондент «КС» также решил выяснить, действительно ли жесткая политика при взыскании задолженности и обнародование черного списка приведут к обвалу в отрасли.

«Рынок может «обрушиться» не из-за политики мэрии, а из-за авантюризма и капиталистической жадности застройщиков, нахватавших земельных участков без необходимого рыночного расчета. Пусть умирают, если не могут жить по средствам и прогнозировать развитие рынка, — беспощаден в своих суждениях управляющий партнер DSO Consulting. — Дольщиков же, доверившихся застройщикам-авантюристам, лично мне не жалко. Капитализм — это свободный выбор и сопутствующие коммерческие риски. Надо было читать проектные декларации и выбирать застройщика головой, а не другими местами организма».

«Считаю, что опасения застройщиков относительно обнародования списка должников имеют под собой основание, так как это может сформировать у покупателей неверное представление о финансовом положении компаний и даже вызывать панику. Следует все-таки в другом порядке решать эти вопросы, путем диалога между мэрией и строительными компаниями», — говорит Дмитрий Прибаловец. Такого же мнения придерживается и Андрей Панферов.

Оптимистично настроена Лариса Гильмутдинова: «Нельзя однозначно сказать, что обнародование списка застройщиков обрушит рынок, это может вызвать отток покупателей, но с другой стороны, что плохого, если мы убережем граждан от вложений в проблемные объекты. Считаю, что обнародовать следует, но дозированно. В список должников входит около 30 застройщиков, а всего действующих строительных компаний в городе более 200, так что рынок это не обрушит».

В общем, по мнению собеседников «КС», муниципалитету не помешает жесткость и индивидуальный подход в отношении с должниками. Как отмечал на заседании рабочей группы ее руководитель, зампредседателя комитета по бюджетной, финансово-экономической политике и собственности Законодательного собрания Новосибирской области Юрий Зозуля, в мэрию дважды направлялся запрос с просьбой предоставить алгоритм погашения задолженности в отношении каждого застройщика, но сделано этого так и не было.

«Мэрия — в своем праве требовать выплату долгов. На мой взгляд, в случаях добросовестных застройщиков, попавших в сложную, но временную ситуацию, возможна реструктуризация долгов — мы все люди. В случаях же злонамеренного нарушения договоров аренды альтернатив жесткому изъятию задолженности я не вижу. Когда застройщики-авантюристы хватали земельные участки, они обо мне как налогоплательщике и гражданине не думали», — говорит Сергей Дьячков.

В том, что, прежде всего необходимо разработать жесткий план-график по каждому должнику, уверена Лариса Гильмутдинова: «Считаю, что жесткая политика со стороны муниципалитета при взимании долгов по арендным платежам должна быть. Для этого необходимо объединить усилия и собрать воедино информацию не только от структурных подразделений мэрии города — департамента строительства и архитектуры, управления архитектурно-строительной инспекции, департамента земельных и имущественных отношений, но и подключить к этому минстрой региона, инспекцию госстройнадзора области». В результате, по словам собеседницы «КС», появится информация не только о состоянии каждого должника, но и о количестве проблемных объектов, стадии их готовности, а также количестве граждан, которые вложили средства в эти объекты, и объем этих инвестиций. «Исключением является «Дискус плюс», так как он не работает в рамках 214-ФЗ. Следовательно, в этом случае необходимо обратиться к самому должнику с просьбой предоставить все необходимые документы и сведения», — отметила директор НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области.

Полученная информация позволит разработать мероприятия по погашению задолженности в отношении каждого застройщика, и затем следует направить этот план-график должнику с жестким требованием погасить долг, говорит Лариса Гильмутдинова. «В случае если же анализ ситуации показал, что застройщик не расплатится, следует срочно принимать меры по банкротству. В отношении большинства застройщиков-банкротов, как показывает практика, затягивать ситуацию нельзя. Все, в том числе активы и финансовая устойчивость, должны находиться под контролем. Может, в каких-то случаях и следует потянуть, но при этом необходимо четко понимать, есть ли у застройщика ресурсы для дальнейшего строительства, и в каком объеме», — считает собеседница «КС».

По мнению Андрея Панферова, по итогам рабочей группы следует провести еще одно мероприятие, на котором должны присутствовать обе стороны. «Это необходимо для того, чтобы пояснить, каким образом такая ситуация сложилась и как теперь ее решить, — говорит первый вице-спикер ЗС. — Хуже всего, когда данная ситуация переходит в политическую плоскость. В экономике политики быть не должно, необходимо предъявить экономическую тенденцию, а не приклеивать ярлыки тому или другому мэру, что один, например, подписывал и накапливал эту задолженность, а другой теперь взыскивает».

«КС» продолжит следить за развитием событий.