Как построить и запустить бизнес-центр во время кризиса: опыт Новосибирска

Сдать нельзя заморозить

По оценкам разных экспертов, кризис 2014 года замедлил темпы сдачи новых крупных объектов коммерческой недвижимости в Новосибирске примерно в два раза. Последней завершенной стройкой стал БЦ CityCentr (бывшее название — «Сарэт») — высотка на Депутатской, 46 справа от оперного театра, куда этой весной потихоньку начали заезжать арендаторы. Как удается сдать самые проблемные долгострои, почему «замирают» стройки и какие новые офисные площади откроются в ближайшее время — в материале «КС».

«CityCentr строили очень долго — c 2006 года, — делится один из собственников площадей в этом здании Андрей Земнухов. — В 2008 году работы заморозили. В 2011-м снова попытались продолжить строительство, но буквально на полгода, и опять оно остановилось. В 2014 году мы собрали дополнительные инвестиции — по 5000 рублей с квадратного метра — и попробовали снова, но вновь безуспешно. Потом фирма «Септима», которая является самым крупным собственником, и ряд других компаний, у которых было больше 1000 «квадратов», собрали инициативную группу, организовали ООО «Аркадия», привлекли инвестиции. Если бы не «Аркадия», здание было бы до сих пор не сдано. Достроить БЦ удалось только в ноябре 2014 года. Теперь здесь огромный красивый офис занимает компания «Новотелеком», имеющая общих собственников с фирмой «Септима».

История БЦ CityCentr включает в себя и другие интересные эпизоды. В частности, по данным источников «КС», часть площадей в бизнес-центре отдавались «бартерно» по долгам совладельцев ЗАО «Сарэт-Сибирь». Например, по такой схеме их получил гражданин Люксембурга, основатель екатеринбургского автомобильного холдинга «Автоленд» Сергей Петухов за долги компании «Автолэнд-Сибирь». Совладельцем последнего наряду с компанией самого Петухова являлся новосибирский бизнесмен, соучредитель ЗАО «Сарэт-Сибирь» Виктор Борицкий. На текущий момент, по данным ФНС, кроме Виктора Борицкого и Сергея Петухова, учредителями ЗАО «Сарэт-Сибирь» являются Константин Конюшок, Виктор Пермяков, Олег Федотов.

По информации «2ГИС», в здании уже располагаются 20 арендаторов. Первоначальным застройщиком 25-этажного БЦ, как уже было сказано, изначально являлась компания «Сарэт-Сибирь», генподрядчиком — ООО «ПЦ УПС». Как можно судить по отзывам на сервисе Flamp, к компании накопилось немало претензий и без истории с бизнес-высоткой у оперного.

«Я думаю, что затянувшаяся стройка — это вина генподрядчика и заказчика. В то же время шли другие стройки, а на эту, возможно, уже не хватало, все же кризис пришел», — делится с «КС» участник рынка на условиях анонимности. По его словам, сейчас «ничего толком не строится, денег ни у кого нет, и мошенников очень много». В качестве иллюстрации этого тезиса собеседник «КС» приводит пример. «Собственник (в то время — заказчик) одного административного здания в центре Новосибирска при его строительстве не рассчитался со мной за поставку стройматериалов на большую сумму. По истечении нескольких лет он заявил, что материалы я не привозил. Насколько я знаю, бизнес-репутация у этой фирмы сейчас сильно пострадала: банки не дают кредиты, подрядчики отказываются работать без предоплат. Тот бедный БЦ они таки сдали, а вот новые здания пока стоят бездвижно», — резюмирует собеседник «КС».

Участники рынка бизнес-центров приводят и другие эпизоды работы в сложных экономических условиях. «В 2005 году мы начали подготовку к строительству, котлован вырыли к 2007 году, а сдали БЦ только в прошлом году. Да, дело, разумеется, было в кризисе. Проблема с нашим зданием не нова: есть заказчик и генподрядчик, первый поручает второму выполнить работы, оплачивая эти вещи конечным продуктом, то есть квадратными метрами будущего здания. Подрядчик может переуступить за деньги (или попросту продать) эти «квадраты» другим будущим собственникам. Деньги эти могут промотаться, подрядчик разориться, и этот цикл может повторяться не один раз, — рассказывает управляющий одного из БЦ в Октябрьском районе Новосибирска. — Кроме того, даже когда здание уже практически построено, его ждет длительная процедура приема заказчиком. Нарушений масса! Сплошь и рядом мы находили б/у материалы, это было делом рук множества субподрядчиков, и к генеральному зачастую отношения вообще не имело. В нашем случае, как и в сотнях подобных, простой здания стоил больших денег, поэтому заказчиком все-таки было принято решение подписать акт ввода БЦ в эксплуатацию. Теперь мы устраняем дефекты своими силами, отделываем входную группу, налаживаем вентиляцию. Даже классность зданию пока официально из-за этого не присвоена».

Несмотря на серьезные проблемы в экономике в целом и на рынке коммерческой недвижимости в частности, в минувшем году было начато сразу несколько крупных бизнес-строек. Один из них — 17-этажный БЦ класса «А» на пересечений ул. Нарымской и ул. Железнодорожной — Riverside.

«У нас сильно затянулось с получением разрешения на строительство, были проблемы с согласованием «РЖД» (здание находится прямо у путей. — «КС»), но в суде нам удалось разрешить вопрос в свою пользу, — поделились с «КС» представители генподрядчика. — На сегодня разрешение получено, но теперь проблема другая — кончились деньги». В отделе продаж ООО «Экострой-Холдинг» (ее контакты указаны в паспорте объекта) ситуацию прокомментировали так: «Как повлиял на нас кризис? Да все встало колом. Здание не строится уже несколько месяцев. Не строится ничего в стране в принципе, в отрасли все замерло. Но надежда на то, что ситуация выправится, есть, ждем лучших времен».

Другой большой БЦ на Кирова, 48 (18 этажей) выглядит вполне законченным, но «КС» не удалось получить от генподрядчика планируемые сроки его сдачи. В управляющей компании «Гарантия-сервис» от официальных комментариев отказались, но из источников, близких к компании, стало известно, что на текущий момент «никакой аренды еще нет, бизнес-центр пока не сдан, идет судебная тяжба. Есть претенденты, которые пытаются отсудить квадратные метры у банка «Левобережный». В пресс-центре банка «КС» ситуацию также не прокомментировали.

Стоит отметить, что БЦ на Кирова, 48 (прошлый адрес — Садовая, 18 стр.) строится уже 10 лет. Из источника, близкого к одному из собственников, «КС» удалось узнать, что первый этаж, вероятно, займет заведение сети Дениса Иванова, что в самой сети оставили без комментариев. На трех этажах будет располагаться банк «Левобережный». Также известно, что собственником части помещений является строительная компания «Сибирь». После сдачи здания в эксплуатацию появятся предложения как по покупке в нем площадей, так и по сдаче их в аренду, в том числе небольшими офисами.

Другая стройка минувшего года — 23-этажный БЦ «Капитал М» у «Ауры» — стала известна в городе еще до начала серьезных работ на территории. Тогда в развернутой рекламной кампании предлагалось инвестировать в будущие «премиальные» квадратные метры, которые предлагались к продаже по 40–70 тыс. рублей в зависимости от площади. По мнению главы Nazarov & Partners Александра Назарова, несмотря на запланированный огромный бассейн, двухуровневую парковку и близость к ТРЦ, здание не дотягивает до класса «А» из-за несоответствия требованию принадлежности единому собственнику и удаленности от центра. По данным Promin.ru, здание строит новосибирская компания «Новые технологии», которая планирует его сдать в начале 2017 года. Инженерно-архитектурный проект здания был создан компанией ProSD Group Валерия Черкасова. На сегодняшний день сайт БЦ недоступен, на «НГС.Недвижимость» также не удалось найти объявлений о продаже будущих площадей в БЦ. Последняя публикация в официальной группе бизнес-центра в социальных сетях была сделана 13 июля. По неофициальной информации, в проект здания в самое ближайшее время ожидается внесение существенных изменений. Можно предположить, что офисный формат будет изменен на торговый. «Мы, совместно с заказчиком, обдумываем и оцениваем финансовую эффективность возможного пересмотра этого проекта в сторону крупного мебельного торгового центра. Это решение позволит удешевить строительство, уменьшить сроки реализации и предложить рынку более востребованные квадратные метры», — отметил «КС» Валерий Черкасов.

Несмотря на то что Новосибирск традиционно входит в десятку лидеров по количеству долгостроев, а в минувшем году занял в нем 5-е место, сложные решения этой проблемы все же находятся, здания достраиваются, и в конце 2015-го — начале 2016 года несколько крупных объектов завершат свое строительство и откроют двери для арендаторов и гостей.

Так, пожалуй, одна из самых долгожданных и скандальных новосибирских строек — ТРЦ «Европейский». После продолжительной тишины «зашевелилась» в минувшем году. У здания непростая «биография» — менялись и разорялись застройщики, заказчики, подрядчики, была даже история со сбежавшим в Грузию депутатом Совета депутатов Новосибирска Дмитрием Гордеевым, в свое время контролировавшим стройку. С 2007 года новосибирцы наблюдали на пересечении трёх крупных городских артерий — улиц Ипподромской, Дуси Ковальчук и Богдана Хмельницкого — только гигантский зияющий котлован. Из-за ошибок в строительных работах на самых начальных этапах тогда даже возникла угроза безопасности жителей близлежащих домов в виде возможных оползней. Конструкции тогда укрепили, чрезвычайной ситуации удалось избежать, все обошлось. На сегодняшний день у здания появились стены, и стройка в целом идет очень активно — даже по визуальной оценке. По официальной информации, открытие огромного (100 000 кв. м) центра запланировано уже на начало 2016 года. Это удалось благодаря смене собственника, сейчас девелопером проекта выступает компания Atrium Development, а на фасаде со стороны Д. Ковальчук висит баннер с контактами «Магазина Магазинов». По данным all-malls.ru, в здании с большой парковкой, помимо приблизительно 160 магазинов известных брендов, запланированы семизальный кинотеатр, боулинг, фуд-корт, детская игровая площадка, а в центре будет располагаться атриум со светящимся фонтаном. Из источников, близких к рынку, стало известно, что с «Европейским» в свое время вела переговоры об аренде французская сеть «Ашан», однако в ней на наш запрос ответили, что в ближайшее время в Новосибирске открытие новых магазинов не планируется.

Говоря о завершающихся коммерческих стройках, нельзя не упомянуть и о двух гостиницах — Domina на пересечении пр. Димитрова и ул. Ленина и Park Inn by Radisson Novosibirsk. Первая планировалась быть сданной еще в 2011 году, но с 2010-го по 2012-й была заморожена и ожидает сдачи этой осенью. Вторая — 12-этажный Park Inn в непосредственной близости к ж/д вокзалу — открылась минувшим летом и уже встречает первых гостей.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ