Портрет новостройки: обсуждение дома на Романова

Редакция «КС» не только ежегодно рейтингует новосибирские новостройки, но и рассматривает отдельные «портреты» строящихся объектов. Вокруг новостройки на Романова, 25, застройщиком которой является «Краснообск. Монтажспецстрой», ходит много толков в строительной среде. Согласно некоторым из них она может не реализовать потенциал, заложенный ее местоположением, и не стать хорошим и добротным домом. Более того — единственный ее плюс и заключается в нахождении в центральной части города. Корреспондент «КС» опросил независимых экспертов и выяснил плюсы и минусы строящегося объекта.

Шестнадцатиэтажный двухподъездный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, автостоянкой и трансформаторной подстанцией строится в данный момент на улице Романова, 25. Застройщиком выступает строительная компания ООО «Краснообск. Монтажспецстрой» (далее «КМС»). Земельный участок находится в собственности застройщика.

Строительство началось в июне 2012 года, сдать объект планируется в IV квартале 2014 года. Материал здания — железобетонный каркас с кирпичным заполнением. Площадь квартир — от 38,2 кв. метра до 109,9 кв. метра. Стоимость квадратного метра составляет от 86 тысяч рублей. Всего в доме 146 квартир: 73 однокомнатных, 43 двухкомнатных и 30 трехкомнатных.

Предусмотрена подземная автостоянка на 84 машино-места.

«Расположение новостройки в самом центре города обуславливает как очевидные плюсы, так и минусы. Из основных минусов объекта я бы выделил огромную плотность застройки в этом районе, — рассуждает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон. — Здесь не будет придомовой территории, близко расположены оживленные центральные улицы, проезжая часть. Хотя это же можно рассматривать и как плюс — рядом хорошая транспортная развязка, вся инфраструктура центра в пешей доступности».

По словам господина Якобсона, здание хорошо впишется в облик квартала, «именно новые дома задают тон архитектуре современного центра, ориентироваться же на застройку середины прошлого века уже не стоит».

Абсолютно противоположного мнения придерживается главный архитектор ООО «АкадемСтройПроект», член Союза Архитекторов России Артур Лотарев: «Из тех, кого я знаю или с кем мне доводилось общаться, это здание однозначно никому не нравится. Более того, я лично знаю людей, которые в этом доме купили себе квартиры, и здание им тоже не нравится: ни архитектурой, ни планировками, ни благоустройством, ни отсутствием парковок. Основное его преимущество лишь в местоположении, что и является тем единственным фактором, которое подвигает людей на покупку в этом доме квартир. Я бы рассматривал это здание как лакмусовую бумажку, которая тестирует готовность нашего города двигаться в сторону формирования качественной городской среды. Судя по тому, что такая архитектура запроектирована и согласована и что все квартиры в этом здании распроданы, наш город в этом направлении не двигается».

Еще один любопытный факт, по мнению господина Лотарева, заключается в том, что многие квартиры в этом доме куплены с целью их дальнейшей перепродажи после сдачи в эксплуатацию и получения прибыли или для сдачи в аренду. «Другими словами, жить там большинство нынешних владельцев не собирается. Очень много квартир скупили риелторы или подрядчики. В общем, это здание — еще один гвоздь в крышку гроба, в котором покоится новосибирская архитектура. Не хотелось бы никого обижать, ни проектировщиков, ни строителей. Я отлично понимаю, что они делали то, что им диктовали те, кто заказывал музыку. А музыка, мягко говоря, не классическая, и даже не джаз», — огорчается Артур Лотарев.

В агентстве недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» пояснили, что выбор структуры предложения квартир в конкретном доме, жилом комплексе — это целиком прерогатива застройщика, и этот выбор ориентирован на существующий на рынке спрос. «Именно с точки зрения потребностей рынка самая логичная пропорция в рамках одного жилого дома, комплекса: 30–35% — 1-комнатных квартир, 40–45% — 2-комнатных, остальные — 3-комнатные и более», — считает руководитель отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Дергачев.

Однако в конкретном данном случае налицо несоответствие данным параметрам: на Романова, 25 количество 1-комнатных квартир составляет 50%, 2-комнатных — 29,4% и 3-комнатных — 20,6% соответственно.

«Ориентиром, наиболее точно отражающим интересы конечного потребителя, является вторичный рынок, — говорит директор по маркетингу «Сибакадемстрой Недвижимости» Павел Смелов. — И сейчас в целом по городу мы наблюдаем заметный перекос между спросом на вторичном рынке и предложением на рынке новостроек. На вторичном рынке структура спроса такая: 45% — 1-комнатные, 35% — 2-комнатные, 15–18% — 3-комнатные, 2–4% — 4-комнатные. На первичном же рынке Новосибирска сегодня 64% квартир — однокомнатные. Глобальная тенденция в том, что на первичном рынке в ближайшие несколько лет будут пользоваться особым спросом квартиры больших площадей. А сейчас практически отсутствуют 4-комнатные и более квартиры».

Спрос на большие по площади квартиры, по мнению Павла Смелова, обусловлен тем, что постепенно Россия пытается догонять «комфортные» для жизни страны. Так, в Европе среднестатистическая обеспеченность жильем составляет 30–40 метров на человека, в России — порядка 23 метров.

«Новосибирцы тоже стали больше ценить комфорт. Это заметно в стремлении менять городские квартиры на пригородное или загородное жилье, в спросе на высокие потолки, просторные площади, большие кухни. К тому же в стране растет коэффициент численности семей, причем больших, например, с тремя детьми, — рассуждает господин Смелов. — Жить таким составом в 2–3-комнатной квартире некомфортно — люди все чаще ищут изолированные четыре комнаты. Учитывая, что рынок новостроек их сейчас практически не предлагает, формируется или отчасти уже сформирован отложенный спрос. Люди пытаются выходить из ситуации, покупая квартиры на одной площадке, проводя перепланировки, но это существенно увеличивает затраты, и многие просто отказываются от этих планов».

Возвращаясь к рассматриваемой новостройке на Романова, по словам директора компании «БК Недвижимость» Олеси Бугровой, стоимость квартир в ней изначально была завышена: «На первоначальном этапе строительства 86–92 тыс. рублей за квадратный метр — многовато за данный продукт. Это обычный дом экономкласса, хотя и находится в центре города, являясь точечной застройкой. Вроде и подъездов всего два, и квартир на площадке пять, а не 9–12, как обычно у «КМС». Уровень благоустройства территории, архитектурный стиль дома, отделки фасадов и мест общего пользования, площади квартир, сибитовые межкомнатные перегородки — можно предположить, что звукоизоляция будет, как и во всех домах этого застройщика. То есть по всем параметрам относить дом к бизнес-классу я бы не стала».

Тем не менее госпожа Бугрова отмечает, что как застройщик «КМС» на рынке недвижимости работает уже очень давно, зарекомендовав себя надежным, сдающим объекты в срок и даже с опережением. «Строит на земельных участках, которые у него в собственности. Финансово достаточно обеспечен, на дольщиков не рассчитывает. При строительстве полностью соблюдает современные строительные нормативы, правила и ГОСТы и делает все по СНиПам», — резюмирует Олеся Бугрова.

В заключение стоит отметить, что сдана новостройка на Романова будет уже в конце текущего года. Поспорить с тем, что она не найдет своих жильцов, сложно, однако станет ли она достойным объектом на карте Новосибирска — сейчас под вопросом.