Что происходит с рынком коммерческой недвижимости Новосибирска?

Общаясь в эти дни с крупными игроками рынка коммерческой недвижимости, строительства, производственной сферы, могу сказать, что надвигаются очень непростые времена для бизнеса в масштабах всей России. Мы переходим к совсем другому рынку, и возвращения к ситуации, которая была до февраля, уже не будет при любом сценарии дальнейшего развития событий.

Любой кризис — это не только проблемы, но и новые возможности для тех, кто готов грамотно воспользоваться сложившейся ситуацией. Пока на рынке не наблюдается новых сетей, которые бы планировали активную экспансию в регионе, во всяком случае я таких компаний не встречала. Федеральные игроки на сегодня продолжают работать и развиваться, но внимательно выбирают объекты и арендные ставки.

На сегодня бизнесу нужна пауза, чтобы определиться с новыми условиями и выработать стратегию своей дальнейшей работы.

Продажа объектов коммерческой недвижимости

По моим наблюдениям на рынке коммерческой недвижимости ситуация в целом всегда была более стабильной, чем на рынке жилой недвижимости во все кризисные годы.

В логистическом секторе с 2020 года был явный дефицит площадей, арендные ставки росли, доходность соответственно тоже. Уверена, что производственно-складская недвижимость будет интересна арендаторам в будущем – онлайн-продаж, доставок на дом становится больше. Инвесторы стали больше обращать внимания на такие предложениям, наблюдая спрос арендаторов.

Офисную недвижимость никогда не считала интересной для инвестиций, но в прошлом году изменила своё мнение, так как увидела высокий спрос на крупные офисы. Хорошо развивается медицина, но интересных объектов (в хороших локациях, в хороших зданиях, нужной площади) очень мало, поэтому считаю этот сектор недвижимости становится привлекательнее для инвестиций.

Что касается торговых помещений, то спрос на них всегда был и будет, у многих сложилось мнение, что инвестировать в торговую недвижимость очень выгодно. Да выгодно, но местоположение и стабильность арендатора играет большую роль.

В первые две недели после 24 февраля наблюдался высокий спрос на небольшие помещения с арендаторами до 15 млн, и у меня прошло несколько сделок по ним. Инвесторы вкладывали деньги в более-менее хорошие объекты, чтобы их сохранить. В моем окружении мало кто воспользовался предложениями банков для открытия вкладов и накопительных счетов.

Большинство собственников, реализующих коммерческие помещения, временно сняли свои объекты с продажи. Во многих случаях цены были пересмотрены в сторону повышения. Есть прецеденты, где цена увеличилась в 2 раза, связано это с инвестициями в объект в валюте.

Многие собственники решили придержать те или иные объекты за счет выставления высокой цены, рассчитывая, что в будущем смогут реализовать их на более интересных условиях.

Таким образом, крупные объекты собственники сняли с продажи, либо поставили на «стоп» переговоры с потенциальными покупателями. Инвесторов на такие объекты мало. Многие из них работали с ипотечными деньгами. Предполагаю, что с повышением процентной ставки потенциальных инвесторов и покупателей коммерческой недвижимости станет меньше. Но в моем окружении 99% считают, что наиболее целесообразное использование денег сейчас – это вложение в коммерческую недвижимость со стабильным арендатором. Таковыми можно считать продуктовые супермаркеты, алкогольные и пивные магазины а также сетевые арендаторы работающие не по франшизе. Окупаемость объекта все равно играет роль и является немаловажным фактором, пока с окупаемостью 13-14 лет желающих купить объекты нет, а на рынке становится все больше объектов приближённых к такой окупаемости. Если ранее считались интересными объекты с окупаемостью 7-8,5 лет, то сейчас – 9-10 лет.

Арендаторы и арендодатели

Собственники коммерческих площадей на сегодня стали предлагать более адекватные рынку ставки аренды. Ведь логичнее сдать помещение, чтобы оно приносило хоть какие-то деньги, а не стояло в ожидании арендатора длительное время. Особенно это относится к новостройкам, где в нагрузку к арендной плате у арендаторов возникают расходы по отделке помещения.

Что касается арендаторов, то за эти дни некоторые из них написали письма о расторжении договоров или выступили с просьбой снизить ставки. Арендодатели стали относиться с пониманием к таким действиям и чаще идти навстречу арендаторам в этих вопросах.

Что будет дальше с рынком коммерческой недвижимости? Пока рано что-то прогнозировать и анализировать. Но однозначно это нестандартный кризис из всех, которые я проходила. Думаю, что в ближайшем будущем на рынке появится много пустых помещений. Уже сейчас от собственников крупных бизнес-центров есть информация об освобождении больших площадей. Логично предположить, что многие иностранные компании все-таки покинут Россию.

Понятно, что бизнес в любом случае продолжит арендовать помещения, но это будут в основном участники рынка продуктов питания, алкоголя, аптеки и компании сферы фаст-фуда.

Что в сложившейся ситуации делать арендодателям? Я бы рекомендовала проявлять дальновидный подход и относиться с пониманием к своим арендаторам. Сейчас важно сохранить их и получать доход, потому что на свободные площади арендаторы возможно появятся не быстро.

Что касается арендаторов, то я бы рекомендовала набраться терпения, сил и тщательно все взвесить. Как правило, арендаторы пишут письма на снижение арендных ставок. Это логично, и, конечно, это первое, что я могу посоветовать. Но не менее важно то, что многие компании долго ждали появления помещений в хороших локациях и не с завышенными арендными ставками. В текущей ситуации эти площадки будут высвобождаться, и самое время переезжать в хорошие локации.

В остальном стоит дождаться мая-июня, когда ситуация станет более понятной, и можно будет строить более долгосрочные прогнозы.