От каких слагаемых зависит стоимость жилой недвижимости

По данным аналитического центра ЦИАН, в 2020 году рост цен на новостройки в России составил около 15%. Сопоставимые цифры приводят и другие эксперты. На стоимость жилья во многом оказали влияние старт программы льготной ипотеки, дефицит предложения и особенности субъектов. «Континент Сибирь» поговорил с экспертами о том, из чего складывается стоимость квадратного метра, и как на этот показатель влияет цена самих стройматериалов.

Согласно данным «Авито», на рынке первичной недвижимости в конце прошлого года в среднем по России квадратный метр стоил 98,8 тыс. рублей, что превышает показатели января 2020-го на 17,2% (84,3 тыс. рублей). По мнению многих экспертов, рост цен на жилье в новостройках стал «побочным эффектом» реализации программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Такая программа начала действовать весной 2020 года и в настоящее время продлена до 1 июля. Однако низкие ставки применялись не только в сегменте новостроек — для вторичного рынка минимальная ставка 7,3% тоже оказалась востребованной.

Ипотечные рекорды

В ДОМ.РФ констатируют рекордные объемы выдачи: за 2020 год в стране выдано 1,7 млн кредитов — на треть больше, чем годом ранее, а их общая сумма составила 4,3 трлн рублей (+51%). По информации ДОМ.РФ, в рамках реализации льготной программы в отрасль было привлечено 1,4 трлн рублей, это позволило не допустить снижения объемов строящегося жилья. Рынок «подогрел» и рост спроса над предложением в крупнейших агломерациях.

Показательно, что вслед за новостройками заметно выросли цены на вторичном рынке. В Сибирском федеральном округе, по данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в январе составила 57,3 тыс. рублей, что на 16,5% больше показателя первого месяца 2020 года. При этом самое дорогое жилье на вторичном рынке в Иркутске и в Новосибирске — 85,7 тыс. рублей за квадратный метр (+22,3%) и 80,6 тыс. рублей (+12,4%). Цена «квадрата» в Красноярске составляет около 73 тыс. (+18,5%), в Кемерове — 58,5 тыс. рублей (19,4%), в Новокузнецке — 51,1 тыс. рублей (+16,9%).

Составляющие стоимости

Вместе с тем, по мнению руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, ценовую динамику на рынке жилья следует рассматривать в привязке к росту издержек застройщиков, который наблюдался последнее время. Например, в ДОМ.РФ отмечают увеличение издержек на замещение иностранной рабочей силы.

По мнению генерального директора кемеровской строительной компании «Мера» Дмитрия Соколова, имеют место и региональные особенности. Так, в Кемерове долгое время цены на квартиры в новостройках не увеличивались, и еще в конце 2019 года квадратный метр стоил 38–40 тыс. рублей (сейчас — более 50 тыс. рублей), в то время как в Барнауле и Томске — порядка 60 тыс. Таким образом, рост цен на рынке во многом назрел и был ожидаем.

«Основной рост стоимости в 2020 году связан, конечно, со льготной ипотекой, вторая причина — это количество предложений на рынке. Оно в один момент сильно сократилось, спрос оставался очень высоким, практически все застройщики распродали свои квартиры в Кемерове за несколько месяцев», — говорит Соколов.

Директор исполнительного органа Ассоциации СРО «Строители регионов» (Кузбасс) Татьяна Кузнецова в разговоре с «Континентом Сибирь» также отметила, что в настоящее время в Кемерове нет «свободного фонда». «У нас все дома, которые находятся на стадии строительства, раскуплены», — пояснила она.

При этом Дмитрий Соколов обращает внимание и на резкий рост цен на металл. «В конце прошлого года за 1,5–2 месяца металл практически на 50% вырос в цене.  Например, бетон не подорожал практически, были моменты, когда он даже немного упал в цене, а увеличение стоимости металла дало минимум тысячу удорожания на квадратный метр. Удорожание других строительных материалов на стоимость практически не повлияло», — считает он.

От каких слагаемых зависит стоимость жилой недвижимости - ФотографияВ холдинге «Сибирский цемент», который является одним из ведущих производителей цемента в Сибири, «Континенту Сибирь» сообщили, что средневзвешенная цена реализации цемента с учетом НДС и транспортных издержек в Кемеровской области в 2020 году выросла к уровню 2019-го на 5%.

«Цена самых востребованных марок продукции Топкинского цемзавода, отгруженных навалом, на начало высокого строительного сезона — 2020 превышала аналогичный показатель 2019-го на 5,2%. Для той же продукции, упакованной в бумажные 50-килограммовые мешки, разница в цене составила 6,6%. Что касается стоимости товарного бетона, средняя цена реализации продукции кемеровского подразделения компании «Сибирский бетон» в 2020 году выросла к уровню 2019-го на 7,5%», — сказал первый вице-президент компании Валерий Бодренков. Кроме того, он подчеркнул, что повышение цены, связанное с увеличением себестоимости продукции из-за роста тарифов естественных монополий, удорожания топлива, сырья, запасных частей и многого другого, в полной мере не компенсирует издержек производителей.

Собеседники «Континента Сибирь» также отметили: по оценкам экспертов, доля стоимости цемента в цене одного квадратного метра жилья не превышает 5%. При этом, по оценкам минпромторга РФ, рост цен на стройматериалы в 2020 году увеличил рыночные цены на жилье не более чем на 2%. Таким образом, тезис о том, что стоимость жилья растет из-за увеличения цены строительных материалов, не соответствует действительности.

Сопутствующие факторы

Татьяна Кузнецова в беседе с «Континентом Сибирь» также напомнила, что в прошедшем году произошли изменения в стоимости социального жилья, это оказало влияние и на стоимость других сегментов. «Произошли изменения в стоимости квадратного метра социального жилья, который субсидируется государством. Если повысилась стоимость муниципального жилья, повышается и стоимость коммерческого жилья», — пояснила она.

По мнению генерального директора новосибирской строительной компании «КПД-Газстрой», депутата Законодательного собрания Новосибирской области Евгения Покровского, определенное влияние на стоимость квадратного метра в 2020 году оказала в том числе и стоимость кредитов, которые взяты застройщиками в рамках проектного финансирования.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ