В феврале 2023 года основанный в Новосибирске федеральный девелопер «Отелит» и независимая аналитическая компания RID Analytics инициировали совместный информационный проект, посвященный рынку торговой недвижимости всех городов России. Компании готовы регулярно делиться свежими и актуальными аналитическими данными по сибирскому рынку коммерческой недвижимости.
«Континент Сибирь» предлагает вниманию читателей статистику, подготовленную компаниями «Отелит» и RID Analytics по итогам I квартала 2023 года. Аналитики сравнили ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в разных городах Сибири, а также выявили, какие проекты показали себя устойчивыми к любым колебаниям, а какие, напротив, потерпели крах.
Новосибирск
В Новосибирске цены на объекты коммерческой недвижимости в I квартале 2023 года уменьшились на 4,1%. Столь значительного падения рынок не видел с 2014 года. Снижение произошло по двум причинам. Во-первых, продавцы органически постепенно корректируют цену предложения по своим объектам. Во-вторых, изменилась структура предложения — выросло число помещений, расположенных в районах, удаленных от центра.
Самые высокие цены предложения по продаже (порядка 118 тыс. рублей за квадратный метр) традиционно зафиксированы в Центральном и Железнодорожном районах Новосибирска. Пока не ясно, станет ли это долгосрочной тенденцией к снижению, но вероятность этого сценария растет, так как новосибирские риелторы отмечают нестабильность спроса в сегменте коммерческой недвижимости.
Арендные ставки по свободным помещениям, в отличие от цен продажи, пока не только держатся, но даже немного растут — за январь они прибавили 1,1%, и вплотную приближаются к 1 тыс. рублей за квадратный метр. Однако общий рост не помешал коррекции в отдельных сегментах — так, помещения большой площади (более 600 кв. м) снизились в цене на 9,1%. Также снизилась ставка по объектам, расположенным в подвальных и цокольных этажах, — на 0,7%.
Томск
В отличие от Новосибирска, в Томске коммерческая недвижимость подорожала на 9%. Более того, торговые площади отстали от других сегментов коммерческой недвижимости: производственно-складские и офисные объекты прибавили за год по 12% к цене продажи. Однако основной рост цен пришелся на первые три квартала 2022 года, а в конце года наметилась тенденция к снижению: собственники помещений, объекты которых экспонировались и в III, и в IV кварталах, уменьшили цены предложения в среднем на 1,7%.
Арендные ставки в торговом сегменте выросли на 5%, и это также самый слабый рост относительно других видов коммерческой недвижимости — здесь подкачал II квартал года, в котором средние ставки по свободным помещениям не только не выросли, но даже немного снизились. Кроме того, наметилась и тенденция снижения ставок на крупные помещения, площадью более 600 кв. м. При этом небольшие помещения, расположенные на первых этажах, остаются достаточно дорогими.
«Несмотря на то что произошел ценовой рост, катастрофически не хватает новых проектов, новых земельных участков или возможных проектов к реализации, как и везде. Кроме того, есть нехватка готовых арендных бизнесов (ГАБов) на рынке Томска, хотя существует повышенный спрос на них. Также хотелось бы отметить плавный рост ценового предложения в этом направлении из-за дефицита», — говорит основатель девелопера торговой недвижимости «Отелит» Евгений Бурденюк.
Красноярск
Красноярск также не отстает от других городов Сибири по подъему цен на аренду. Здесь она подорожала на 10%. «Что интересно, в большей степени выросли арендные ставки по помещениям большой площади — от 600 кв. м. Небольшие же объекты, до 100 кв. м, наоборот, немного подешевели», — прокомментировала руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Сегмент торговых помещений обогнал своих «коллег» по коммерческой недвижимости — производственно-складские объекты прибавили за год 9% к цене аренды, а офисные объекты — 8%.
«Хотя некоторые торговые центры испытали отток арендаторов, в городах Сибири в прошлом году активно открывались магазины на густонаселенных окраинах, а также пункты выдачи товаров от интернет-магазинов.
Одним из ключевых трендов торговой недвижимости является создание многофункциональных, но при этом небольших, локальных пространств, где на одной территории будет представлено все необходимое для комфортного отдыха, закрытия своих потребностей и работы. Это подтверждают и данные аналитики. На сегодня можно выделить несколько наиболее популярных и инвестиционно-привлекательных проектов в сегментах стрит-ретейла, магазинов у дома, районных торговых комплексов. Эти сегменты показали свою устойчивость в любой зоне турбулентности», — отметил Евгений Бурденюк.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Евгений Бурденюк, основатель девелопера торговой недвижимости «Отелит»:
— Сейчас у людей появляется много сомнений относительно рынка коммерческой недвижимости, но эксперты убеждены, что дно пройдено. Речь о том самом дне, про которое писали в СМИ — о крахе торговых центров, отмене строек, остановке развития экономики. Эксперты уверены, что недвижимость — это фундаментальный инструмент, и у предпринимателей, инвесторов, даже тех, кто покинул страну и имел здесь объекты, они остались. И это не повлияло на ситуацию с изменением цены на недвижимость. Она стабильна, растет и будет расти, у этого рынка длинная история, и циклы нам, экспертам, понятны.
Да, есть спад на рынке жилой недвижимости, но коммерческая более стабильна, здесь цены не снижаются на ликвидных локациях, а мы работаем именно с ними. Цены могут остановиться, заморозиться, но падать не будут.
Самый пик был тогда, когда в СМИ начали утверждать, что уход части арендаторов с российского рынка «уронит» его. Вместе с тем арендаторы возвращаются под другими брендами или реструктуризируются. Например, Inditex (Zara, Massimo Dutti, Pull & Bear и другие бренды) уже заявил о новых брендах, с которыми хочет выйти на рынок России. Но при этом азиатские компании заинтересовались рынком и активно выходят на него, в том числе в офлайне.
В недвижимости все довольно стабильно. Появляются тренды, происходят изменения, но недвижимость как была, так и остается привлекательной. Сейчас у нас проекты с окупаемостью от 4,5 года, и инвестор может зайти с адекватной суммой от 10 млн рублей.
Теперь об изменениях на рынке коммерческой недвижимости можно будет узнавать из первоисточника, анализировать экспертные мнения и цифры и делать свои выводы.
Данные по остальным городам можно запросить у компании «Отелит»
по номеру +7 996 415-60-90 (Светлана Гардер).
WPBuild.Ru