Новосибирский ЖК «Покровский» может добавить дольщикам проблем

Несколько сотен новосибирцев, ставших участниками долевого строительства ЖК «Покровский»,  могут столкнуться со сложностями при получении своих квадратных метров. Причиной являются денежные требования Застройщика ООО «Региональная Инвестиционная Компания» (ООО «РИК») к генподрядчику ОАО «СУ-9», который в настоящее время признан банкротом. Суть претензий РИКа сводится к тому, что генподрядчик не оплатил застройщику за переданные ему права по договорам долевого участия более 136 млн рублей. Между СУ-9 и РИК идут судебные разбирательства.

Переломным моментом в строительстве жилого комплекса «Покровский» в Новосибирске по адресу Дуси Ковальчук 242/1, стало банкротство генерального подрядчика — известной строительной организации Новосибирска ОАО «СУ-9» (решение по делу А45-20396/16 от 20.06.2018).

Причем компания СУ-9 была признана несостоятельной уже на стадии завершения строительства. Отметим, что согласно распространенной на строительном рынке практике, застройщик в счет оплаты работ генерального подрядчика передал последнему права на возводимые объекты. Данными правами генеральный подрядчик вправе распоряжаться по своему усмотрению, при условии их оплаты. Такой порядок регулируется гражданским кодексом РФ и Федеральным законом 214 «О долевом участии в строительстве».

Нынешними собственниками прав на возводимые объекты являются, в том числе, физические лица. Таким образом, генеральным подрядчиком были реализованы конечным покупателям полученные от застройщика права на возводимые объекты. Однако, согласно №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» передача прав по договорам долевого участия возможна только в случае их полной оплаты застройщику.

Такое согласие, как выяснил «Континент Сибирь», дано застройщиком, о чем имеется соответствующая запись в договорах долевого участия, которыми располагают на сегодняшний день участники долевого строительства.

Однако, после возбуждения дела о банкротстве ОАО «СУ-9», застройщик в лице ООО «РИК» обратился с заявлением о включении требований к должнику в реестр кредиторов по основаниям отсутствия оплаты переданных ранее прав по договорам долевого участия. Заявленные требования были арбитражным судом удовлетворены и включены в реестр кредиторов (Определение по делу А45-20396/16 от 05.04.2018).

Любопытно то, что в судебных процессах на стадии наблюдения, директор ОАО «СУ-9» Александр Пахомов подтверждал, что требования застройщика правомочны. Однако, временный управляющий СУ-9 Илья Ходос и не связанные с ООО «РИК» и ОАО «СУ-9» конкурсные кредиторы заявили свои возражения в первом же судебном заседании, что подтверждено представленными в материалы дела отзывами и возражениями.

По мнению участников строительного рынка, появление таких требований от застройщика в указанном размере, на стадии большой готовности объекта, является несколько странным. При том, что непосредственно ОАО «СУ-9» полностью передал, то есть реализовал, все полученные от застройщика договоры долевого участия конечным собственникам.

По словам дольщиков, о споре застройщика и генподрядчика им стало известно недавно. До последнего времени люди, отдавшие ОАО «СУ-9» свои накопления, спокойно ждали своевременной сдачи дома. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте застройщика, завершение строительства отложено на более поздний срок, чем планировалось изначально.

Добавим, что редакция располагает документами, представленными одним из дольщиков, в которых ООО «РИК» указывает, что данный договор долевого участия полностью оплачен и претензий по нему застройщик не имеет. Однако, этот договор долевого участия среди прочих заявлен в суде ООО «РИК» как неоплаченный со стороны генерального подрядчика. За  него, согласно постановлению Седьмого арбитражного апелляционного суда (дело А45-20396/16 от 21.11.2018) просят взыскать с ОАО «СУ-9» денежные средства.

Стоит отметить, что застройщик является единственным кредитором ОАО «СУ-9», требования которого не связанны с реализацией проекта по строительству нового корпуса Новосибирского государственного университета, строительство которого вел должник. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, конкурсные кредиторы, такие как ООО «Проммеханомонтаж», ООО «СУ Сибстврой» и ООО «Гея» поддержали в апелляционной инстанции ранее поданную жалобу. Дело рассматривалось длительное время, и было рассмотрено по правилам первой инстанции, то есть фактически заново.

В материалах дела, которыми располагает редакция, указано, что суд привлек к участию в деле третьих лиц – правопреемников ОАО «СУ-9» по договорам об участии в долевом строительстве. В определениях апелляционного суда от 31.05.2018 и 20.07.2018 говорится, что к участию в деле привлечено 55 физических лиц – участников долевого строительства.

Суд апелляционной инстанции посчитал необходимым привлечь участников долевого строительства, так как данный спор может затронуть их права и первоначальные доводы об отсутствие оплаты представитель ООО «РИК» неоднократно озвучил в судебном заседании и настаивал на удовлетворении требований в размере более 192 млн. руб.

Однако, по результатам длительного разбирательства было вынесено решение о признании заявленных требований необоснованными в полном объеме. До вынесения данного решения в телефонном разговоре с «Континентом Сибирь» представитель компании ООО «РИК» подтвердил информацию о том, что с ОАО «СУ-9» ведутся судебные тяжбы. Предмет претензий оценивается в сумму порядка 190 миллионов рублей. Других подробностей изданию выяснить не удалось. В компании отметили, что не планируют раскрывать информацию более подробно, чем та, которая опубликована на сайте арбитражного суда Новосибирской области.

В постановлении Седьмого арбитражного апеляционого суда в Томске (Дело №А45-20936/2016) говорится следующее: «В удовлетворении заявления «Региональная инвестиционная компания» о признании обоснованным и включении в реестр требований кредиторов ООО «Строительное управление №9» требования в размере 192,19 млн рублей отказать». В материалах дела отмечается, что постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу.

Как стало известно «Континенту Сибирь», РИК подал кассационную жалобу.  Судебное заседание  назначено к рассмотрению 27 февраля.

По словам ведущего юриста Сибирской юридической компании Инны Тимошенко, дольщики в данной ситуации практически не несут рисков, поскольку их права следуют из заключенного с генподрядчиком СУ-9 соглашения об уступке права требования.

«Пока сделка действительна, обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства должно быть исполнено застройщиком», — заключает юрист. Основанием недействительности сделки, по словам Инны Тимошенко,  могут являться установленные факты отсутствия произведенных расчетов СУ-9 с застройщиком. Однако подтверждение застройщиком (ООО «РИК») в момент уступок осуществления СУ-9  полного расчета  и  установленные законом ограничения по оспариванию сделки лицами, действующими недобросовестно, сводят риски оспаривания таких сделок к минимуму.

«Континент Сибирь» будет следить за развитием событий.