Семь сорок

Представьте на мгновение невозможное: вы — мэр Новосибирска, и согласно агломерационным планам областного правительства множество людей рано или поздно вынуждены будут переселиться в ваш город, но при этом дальнейшее расширение границ города в силу ряда объективных и субъективных причин оказывается невозможно. Что вам делать? Ответ один — строить высотки!

В определенной степени такую меру можно считать резонной в рамках обозначенных условий, но если речь идет о зданиях высотой более пяти этажей. Потому что всякий, кто живет выше, и это уже научно доказано, виртуально выпадает из единого городского пространства, потому что не может воочию наблюдать, что происходит на «земле», а люди с «земли» не могут в свою очередь видеть, где находится человек. И в этом смысле уже большой разницы нет, 7 или 40 этажей будет вами построено. Не потому ли горожане, печенкой чувствуя эту все нарастающую дисгармонию, с большей тревогой воспринимают предложения властей разрешить повсеместное строительство высоток, согласно новым правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вплоть до… 50 этажей (!!!), разумеется, во имя бескомпромиссной и священной борьбы… с точечной застройкой?!

Замечательно, но уплотнительную застройку никто тем не менее не отменил и не отменит. Уплотнительная или, как ее у нас привыкли называть, «точечная» застройка, что бы там ни говорили, это абсолютное законное, да и выгодное дело. Участки под застройку выделяются муниципалитетом, они продаются на аукционе, как правило, за очень хорошие деньги, и не один мэр, как бы его ни звали и в какой бы партии он ни состоял, добровольно не откажется от поступлений в бюджет. Особенно сейчас, когда каждый рубль на счету. Она останется и будет также некомфортна для окружающих, но зато теперь описана правилами, которые «как бы» всех устроили.

Например, если «приземлить» одно из принципиальных положений этих новых правил — коэффициент плотности застройки (2,5) до уровня понимания простого обывателя, получается, что теперь:

1) на 10 000 кв. м (1 га) земельного участка по новым правилам можно поставить 25 000 кв. м жилья;

2) на 10 000 кв. м (1 га) земельного участка, из расчета минимальной государственной нормы жилищной обеспеченности в 18 кв. м/человека, можно поселить по новым правилам почти 1400 человек (518 квартир) или 518 среднестатистических семей, что в три с лишним раза плотнее СНиПовской нормы;

3) на 10 000 кв. м (1 га) земельного участка исходя из расчета по новым правилам — 0,5 м/места на 1 квартиру — необходимо застройщику обеспечить не менее 259 м/мест, при этом заняв 5189 кв. м (52%) территории предоставленного под застройку участка;

4) на 10 000 кв. м (1 га) земельного участка необходимо будет разместить минимальное количество придомовых площадок из расчета по новым правилам 14 кв. м площадок на 100 кв. м (2,2 кв. м/чел.) общей площади квартир, что потребует дополнительно еще 3500 кв. м. А с учетом необходимых отступов и площадей внутриквартальных проездов еще плюс 10% территории, а в итоге — 9689 кв. м из 10 000 кв. м предоставленного под застройку участка;

5) из 10 000 кв. м (1 га) земельного участка согласно новым правилам для собственно жилого дома остается каких-то 300 кв. м свободной территории, на которой может с трудом поместиться здание размером 15х20, ну или если очень постараться, 20х20 метров в плане, общей площадью 25 000 кв. м и, соответственно, средней высотой никак не менее… 50 жилых этажей на «круг»!?

Увы, как ни крути, а гармоничный, правильный баланс между формой и содержанием, между количеством человек, метров, этажей, парковок и качеством жизни (благоприятной средой обитания) никак не сходится, и в случае принятия новых правил, в данном контексте, ситуация с точечной застройкой, да и вообще, с городской застройкой, на мой взгляд, будет только стремительно ухудшаться. Как говорят в таких случаях, теперь будем жить «и в тесноте, и в обиде», зато по правилам.

Но высотное строительство, к нашему счастью, не является единственным решением проблемы необходимой компактности, плотности городской среды. На самом деле это может быть очень неподходящим решением, которое в конце концов разрушит образ, комфорт, социальную среду и даже здоровье (моральное, физическое) населения города — убьет его исторически сложившуюся благоустроенность, устойчивость и безопасность. И тому есть семь основных причин, семь бед.

Во-первых, многоэтажки отделяют людей от улицы. Согласно незыблемым архитектурным канонам, город лучше всего воспринимается на уровне глаз. Конечно же, вид с большой высоты может быть ошеломляющим, но при этом вы не в состоянии просто видеть людей традиционным способом, предусматривающим те или иные визуальные коммуникации с ними. Люди, которые живут на верхних этажах высотных зданий, поэтому гораздо менее склонны покидать свои квартиры. Это отделяет людей от улицы, города и от других людей, а по большому счету, от полноценной городской жизни.

Во-вторых, ощущение человеческого масштаба полностью подавляется и пропадает в окружении однообразных высотных зданий. Они попросту так высоки, что визуально не воспринимаются пешеходами на уровне глаз. Когда же вы прогуливаетесь через районы с высотными зданиями, вы попросту лишены возможности видеть лица людей, выглядывающих из окон.

В-третьих, высотные здания кардинально сокращают вероятность встреч и общения, поскольку, как отмечено выше, они имеют тенденцию отделять людей от улицы и друг от друга. Поскольку люди заперты в высотных зданиях, они менее склонны испытывать свою сопричастность и принадлежность к городскому сообществу. Высотные здания неизбежно снижают присутствие людей в общественных местах и, таким образом, уменьшают их сопричастность и вовлеченность в общественные дела и как следствие слабую управляемость, что непосредственно способствуют хаотизации и деградации всего городского пространства. Жизнь в высотных зданиях в буквальном смысле формирует и стимулирует расслоение общества — физическое, социальное и психологическое.

В-четвертых, высотные здания разрастаются вертикально. Подобно горизонтальному разрастанию малоэтажных пригородов, которое способствует их изоляции и часто приводит к отсутствию людей на улицах, небоскребы, как это ни парадоксально, вызывают абсолютно те же самые проблемы, но только с точки зрения разрастания уже в вертикальной плоскости. Высотные здания в этом смысле, в смысле ущербности качества среды обитания, ничем существенно не отличаясь от пригородной хаотичной застройки, возведенной «впопыхах» в период так называемого строительного бума, т. е. сегодня, в перспективе могут оказаться совершенно не востребованными и активно деградирующими.

В-пятых, высотные здания — элитарность и недоступность, мало- и среднеэтажные здания — доступность и комфорт.

Общеизвестно, что строительная отрасль является мощным двигателем для ускорения экономического развития. С одной стороны, высотные здания обеспечивают более высокие прибыли строительным компаниям. Однако чем выше здание поднимается, тем дороже обходится его строительство. Таким образом, самые высокие здания, как правило, являются и самыми дорогими, являются элементами дешевой роскоши, фальшивого престижа и социальной несправедливости. В то же время высотные здания поднимают цены на прилегающих к ним участках земли, что делает жилье еще менее доступным. Таким образом, они только увеличивают и усугубляют уже существующее городское неравенство.

А с другой стороны, сбалансированная средне- и малоэтажная высокоплотная застройка, а также присущая этой застройке инфраструктура — небольшие магазины, предприятия обслуживания и локальные места приложения труда в пешей доступности от квартиры — приносит меньшую прибыль глобальным сетевым структурам, распределяя ее более равномерно среди множества физических и юридических лиц, среди представителей среднего класса, городского малого и среднего бизнеса. На протяжении многих веков такой горизонт городского планирования уже неоднократно доказывал свою устойчивость и живучесть к периодически изменяющимся политическим и экономическим условиям, делая каждый такой район более пешеходным, а значит, более доступным и комфортным.

В-шестых, стоит принимать по внимание экологичность высотных зданий. Вопреки бытующему общественному мнению, которое до сих пор считает, что высотные здания достаточно комфортны и безопасны, высотные здания подвергаются слишком интенсивному воздействию солнца и ветра на их полностью или частично остекленные поверхности. А поверхности из стекла или керамики, несмотря на многочисленные улучшения в технологии, неэффективны по своей сути.

В-седьмых, высотки, на мой взгляд, можно считать вредными для нашего здоровья. Этот тезис основан на том простом факте, что многоэтажки освобождают наиболее слабых представителей городского общества — детей и пожилых людей от жизненно необходимой для них физической нагрузки. Дополнительные усилия, которые требуются, например, чтобы выйти на улицу, удерживают их оставаться дома и «прилипать» к телевизору и компьютеру. А прямым следствием этого искусственного отчуждения и самоизоляции, как уже научно доказано, является сокращение продолжительности жизни людей, которое усиливается по мере возрастания высоты здания.

В заключение хотел бы сказать, что, на мой взгляд, мы должны иметь такие правила и такое ясное, правильное понимание механизмов реализации этих правил, чтобы высотное домостроение не приводило к снижению качества жизни новосибирцев. Мы не должны слепо продолжать строительство этих вертикальных однообразных монстров, способных однажды привести все городское сообщество к преждевременному летальному исходу, как в прямом, так и в переносном смысле. Мы должны будем рано или поздно определить потребности нашей экономики в отношении необходимой и достаточной плотности городской застройки на единицу площади земли, ограничивая высоту зданий и преобразуя городские пространства до соразмерных человеческому масштабу, объединяя общество и стимулируя правильное его развитие. Нам нужен дифференцированный подход к правилам нормирования городских территорий, создающий условия и предпосылки для появления в городе консолидированных (жилье, инфраструктура, бизнес, финансы) ОД (общественно-деловых) пространств, без ущерба для качества уже застроенных или проектируемых Ж (жилых) территорий. Для комфортной жилой застройки, для зон регулирования застройки типа Ж целесообразно и правильно было бы нормирование не по плотности застройки, а по плотности размещаемого населения на единицу площади. И наоборот, для общественно-деловых зон регулирования застройки типа ОД, зон наивысшей деловой активности, коэффициент плотности застройки мог бы быть существенно, на порядок выше предлагаемого в правилах. А на семь бед один ответ — торопиться не надо!