Ключевые фигуры

По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, в Новосибирской области за первое полугодие 2014 года было введено в действие 76 единиц коммерческой недвижимости, это практически столько же, сколько за аналогичный период в 2013 году — 71 единица, однако практически в два раза больше по площади. Аналитики констатируют, что «спрос не уменьшился, но предложений стало больше», особенно в секторе бизнес-центров. Корреспондент «КС» проанализировал текущую обстановку на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска, а также описал наиболее заметные введенные в эксплуатацию объекты.

Как отмечает аналитик маркетингового агентства Grinderr Ксения Свинцова, в первом полугодии 2014 года в Новосибирске было введено 102,76 тыс. кв. метров против 49,78 тыс. кв. метров в аналогичном периоде 2013 года.

К наиболее «весомым» новым объектам эксперты относят бизнес-центр «Сарэт» на ул. Депутатской и пятизвездочную гостиницу Marriott на ул. Орджоникидзе. Ожидаемые знаковые открытия второго полугодия 2014 года — торговый центр «Галерея Новосибирск», гостиницы Park Inn by Radisson и Domina Hotel, а также бизнес-центр Most. Последний, по словам управляющего бизнес-центром Most Дмитрия Радионова, будет введен в эксплуатацию в ближайшее время.

Минувший сентябрь и первую половину октября рынок коммерческой недвижимости Новосибирска встретил сезонной активностью. По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Грановит», особым спросом пользовалась следующая коммерческая недвижимость в Новосибирске: аренда складских помещений площадью от 200 до 1500 кв. метров (по цене до 300 рублей за кв. метр), аренда торговых площадей и покупка торговых площадей с арендаторами и под бизнес (см. «Осенний спрос. Сентябрь-октябрь 2014»).

«Экономическая и политическая ситуация в стране непростая, что вынуждает еще раз анализировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Ухудшение отношений между Европой и Россией влияет на все рынки в стране, однако рынок коммерческой недвижимости не реагирует так быстро, и на сегодняшний день мы не успели ощутить какие-либо перемены в худшую сторону. Цены по аренде остались на прежнем уровне. Спрос не уменьшился, но предложений стало больше», — комментирует директор офиса продаж коммерческой и жилой недвижимости АН «Грановит» Лилия Карюкина.

Увеличился спрос на складскую недвижимость от 1500 кв. метров до 3000 кв. метров, по словам госпожи Карюкиной, это связано с переориентацией бизнеса: высвобождаются крупные площади и занимаются более мелкие. В связи с изменениями в стране происходит закрытие филиалов федеральных компаний, как следствие — высвобождаются арендные площади. «Как мы все наблюдаем, многие банки закрывают филиалы, отказываются от помещений на первых этажах. В то же время увеличилось количество заявок на покупку готового арендного бизнеса и помещений формата street-retail. На сегодняшний день на рынке Новосибирска отмечается превышение предложений коммерческой недвижимости, в частности, участков под строительство, производство, но спрос ограниченный», — говорит Карюкина.

Говоря о ситуации на рынке бизнес-центров в Новосибирске, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» Алексей Малов отметил, что бизнес-центры на данный момент испытывают серьезные проблемы с наполняемостью, и на фоне этого дефицита арендаторов арендные ставки существенно снижены.

«Поэтому строительство новых БЦ сейчас, на мой взгляд, находится под вопросом: вряд ли в ближайшее время инвесторы будут вкладываться в столь неприбыльные проекты. Что касается перспектив инвестирования, то, скорее всего, будут строиться торгово-развлекательные центры, с упором именно на развлекательную составляющую, наподобие «Аквапарка», который на данный момент возводится в левобережье. Подобных ТРЦ с бассейнами, аквапарками и спортивными площадками не хватает Новосибирску», — считает Алексей Малов.

На фоне общего снижения спроса на помещения в бизнес-центрах самый высокий интерес арендаторов остается к объектам классов «В» и «С», где соотношение цена-качество оптимально для большинства компаний среднего и малого бизнеса, отмечают в АН «Жилфонд». Те бизнес-центры, которые позиционируют себя принадлежащими классу «А», не всегда соответствуют своему статусу, поэтому арендаторы зачастую предпочитают менее высокие цены на аренду в классах «В» и «С».

По мнению госпожи Карюкиной, если брать во внимание сегодняшние настроения в связи с экономической ситуацией, IV квартал 2014 года и I квартал 2015 года могут стать продуктивным временем для проведения инвестиционных сделок. «Для минимизации рисков и расходов собственники станут продавать как низкие по доходности объекты, так и среднеликвидные, но, учитывая экономическую ситуацию, возможно, и покупателей будет немного», — добавляет Лилия Карюкина.

Редакция «КС» выбрала наиболее значимые объекты коммерческой недвижимости в Новосибирске, введенные в течение 2014 года, и произвела их детальный анализ.

ТВК «Калейдоскоп комфорта и уюта»

Ввод в эксплуатацию — март 2014

Объем инвестиций — 1,5 млрд рублей

Четырехэтажный «Калейдоскоп комфорта и уюта» стал вторым по счету «Калейдоскопом» в Новосибирске. Девелопер объекта — ЗАО «Левобережное». Строительство комплекса на площади Маркса стартовало в январе 2013 года. Его общая площадь — 54 000 кв. метров, из них торговая — 42 500 кв. метров. В нем представлены строительно-отделочные материалы, мебель и предметы интерьера. В общей сложности арендаторами на текущий момент выступают более 200 магазинов. Применен принцип вертикальной интеграции — каждая крупная товарная группа выделена в отдельный этаж.

Так, на первом этаже представлены материалы финишной отделки — обои, керамическая плитка, двери, мебель для ванных комнат, напольные покрытия, камины, на втором — залы с мягкой мебелью и галерея света, третий этаж — шоу-румы фабрик корпусной мебели, кухонных гарнитуров и мебели под заказ. Четвертый этаж отведен под интерьерные салоны, там же находится кафе «Оливка», а в зоне атриума на первом этаже также имеются кофейня «Кофемолка» и сеть мороженого «33 пингвина».

В цокольном этаже расположена теплая парковка общей площадью 12 500 кв. метров, прилегающая наземная парковка рассчитана на 150 машино-мест.

«Высокая закредитованность населения Новосибирска и нестабильная экономическая ситуация отразились на продажах наших арендаторов, — рассказывает генеральный директор ООО «Левобережное» Владимир Кальченко. — В данном случае выживают сильнейшие. У нас уже есть опыт выхода из кризиса: на девелоперском рынке компания ООО «Левобережное», владелец ТВК, работает более 15 лет. Расположение комплекса, его техническое оснащение и крепкий пул арендаторов — лидеров рынка, собранный на одной площадке ассортимент мебели и товаров для обустройства дома позволяют нам чувствовать уверенность в будущем. Комплекс существует всего полгода, предлагает товары длительного спроса — по сути, сегодня мы ломаем стереотипы о том, что комплексы подобной направленности располагаются на городских окраинах и представляют собой строительные ангары и отремонтированные заводские цеха».

Как уточнил Владимир Кальченко, объем инвестиций в «Калейдоскоп комфорта и уюта» составил 1,5 млрд рублей. Использовались как собственные средства девелопера, так и заемные, предоставленные Сбербанком и Райффайзенбанком. Предполагаемый срок окупаемости — пять лет.

Бизнес-центр на Депутатской, 46 («Сарэт»)

Ввод в эксплуатацию — май 2014

Объем инвестиций — 1,49 млрд рублей

Напомним, что строительство бизнес-центра на ул. Депутатской началось в 2006 году, однако было приостановлено в 2008-м. Площадь земельного участка — 4702 кв. метра.

Застройщик — ЗАО «САРЭТ-Сибирь». Управляет зданием ООО «Аркадия». Объект представляет собой сложное многофункциональное сооружение, которое состоит из двух блоков 24 и 9 этажей, объединенных трехуровневым подземным паркингом на 223 места. Общая площадь бизнес-центра — 41 тыс. кв. метров, площадь торговой части комплекса, расположенной на нижних четырех этажах, — 8980 кв. метров. На третьем этаже предусмотрено место для ресторана на 70 посадочных мест.

По данным ООО «Аркадия», на текущий момент в здании порядка 50 собственников. Самый крупный из них — компания «Септима», которая занимает около 5 тыс. кв. метров на 1-м, 4-м и 8-м этажах бизнес-центра (офисные и торговые помещения). Сейчас многие собственники заняты ремонтно-отделочными работами, как уточнили в УК, окончательно заехал в бизнес-центр и уже функционирует только «Израильский культурный центр».

К концу года у здания появится окончательное название: наименование «Сарэт» носит временный характер, также планируется завершить работы по обустройству автоматической системы организации движения на парковке и электронного контроля доступа в бизнес-центр.

Отель Marriott

Ввод в эксплуатацию — июнь 2014

Объем инвестиций — 1,4 млрд рублей

Официальное открытие первого в Новосибирске пятизвездочного бизнес-отеля на ул. Орджоникидзе состоялось 16 июня. Marriott имеет десять этажей, номерной фонд составляет 175 номеров, среди которых 40 сьютов и один президентский номер. Средняя площадь стандартного номера около 32 кв. метров. Площадь самого большого, президентского — 200 кв. метров.

Стоимость номера в сутки составляет от $200. Застройщик — «Сибирские отели» во главе с бизнесменов Александром Бойко, собственником выступает ЗАО «Глобус». Международный гостиничный оператор впервые в российской практике для этой категории отелей управляет отелем в Новосибирске напрямую, без франчайзингового партнера. Инфраструктура объекта включает пять конференц-залов, фитнес-центр, крытый бассейн, бар, кафе и ресторан «Увертюра».

Генеральным управляющим отеля в Новосибирске стал Самвел Манукян, работающий в сети Marriott уже более 18 лет. Родился в Ереване, в 1972 году. «Novosibirsk Marriott Hotel сегодня функционирует стабильно. По итогам первых месяцев работы отель достиг запланированных топ-менеджерами показателей, а по ряду направлений оценки эффективности даже опережает ожидания. Это позволяет нам c оптимизмом смотреть в будущее», — прокомментировал текущую деятельность отеля директор отдела продаж и маркетинга Novosibirsk Marriott Hotel Александр Хабалашвили. Уточнить конкретные данные по загрузке отеля господин Хабалашвили не смог: «Пока говорить о цифрах мы не готовы».

Возврат инвестиций Александр Бойко планирует осуществить в перспективе 17–20 лет.

Гипермаркет «Леруа Мерлен»

Ввод в эксплуатацию — сентябрь 2014

Объем инвестиций — 1,5 млрд рублей

Открытие второго гипермаркета строительных материалов «Леруа Мерлен» общей площадью 18 тысяч кв. метров состоялось в Новосибирске 25 сентября. Он стал четвертым магазином сети на территории СФО.

Новый гипермаркет открылся на правом берегу — в Фабричном переулке неподалеку от Димитровского моста. Его торговая площадь, по словам директора магазина «Леруа Мерлен Новосибирск 2» Ларисы Кетовой, составляет 12 тыс. кв. метров, что немногим больше площади первого — на 2 тыс. кв. метров. Имеется парковка, рассчитанная на 1000 автомобилей. Земельный участок находится в собственности компании.
«Новый магазин отличается от первого расширением ассортиментной линейки в среднем на 30%, введением электронных очередей в кассовой зоне, — отмечает Лариса Кетова. — На текущий момент также рассматривается вариант круглосуточной работы гипермаркета. Ожидаем, что ежедневный поток посетителей будет аналогичен первому «Леруа Мерлен Новосибирск» и составит порядка 10 тыс. человек».

В ближайшее время руководство гипермаркета совместно с городскими властями планирует решить логистический вопрос, потому что сейчас добраться до магазина на общественном транспорте довольно сложно.

Общий объем инвестиций в открытие «Леруа Мерлен Новосибирск-2» генеральный директор «Леруа Мерлен Восток» Венсан Жанти оценивает в 1,5 млрд рублей.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Коммерческий директор ООО «Торговый квартал — Новосибирск» Максим Марков:

— На мой взгляд, на данный момент в Новосибирске ощущается дефицит офисных площадей в бизнес-центрах.

Сейчас по моим наблюдениям три бизнес-центра демонстрируют высокую степень наполняемости – «Новая высота» (33 600 кв. метров), «SARET» (45 000 кв. метров), и бизнес-центр Most (9 000 кв. метров). Когда их ресурсы будут исчерпаны, ситуация на новосибирском рынке вновь обострится, что, как минимум, не будет провоцировать снижение арендных ставок. Отмечу, что бизнес-центр «Новая высота» демонстрирует один из самых высоких темпов заполнения — 65% за первый год после открытия. На текущий момент – 71,6%.

Среди ключевых особенностей рыночной ситуации я бы выделил довольно низкую обеспеченность офисными площадями и как следствие — низкие темпы прироста офисных площадей в аренду.