«Ипотечное кредитование — великолепный драйвер долевого строительства»

По данным Банка России, рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) по итогам 2017 года вырос втрое, объем выданных кредитов увеличился на 37%, а средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке на конец года составила всего лишь 9,8%. Однако все ли так безоблачно? Какие проблемы есть во взаимодействии банков, застройщиков и их клиентов?

2017 год запомнится для рынка резким и неоднократным снижением ипотечной ставки. Показатели по Новосибирской области соответствуют общероссийским. Ставка снижалась 3–5 раз, в результате в среднем по рынку она составила 8,8%.

Положительные изменения на рынке ипотеки стали заметны уже во II квартале 2017 года. Банки один за другим объявляли о снижении ставок по своим ипотечным программам и уже летом прошлого года заговорили о возвращении рынка к докризисным показателям. Однако, по оценкам строительных компаний, ситуация не так однозначна. Покупать жилье на рынке новостроек стали реже, и застройщики констатируют спад спроса на ипотеку. Это стало предметом заочного круглого стола, который провел «КС». 

— Какую оценку, на ваш взгляд, можно дать ситуации на рынке ипотечного кредитования в Сибири по итогам 2017 года?

Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске
Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске

Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске: «2017 год стал рекордным. Объем ипотечных кредитов, выданных банком в СФО в прошлом году, увеличился на 62% по сравнению с 2016 годом. Пик спроса пришелся на IV квартал, что, на наш взгляд, связано как с традиционным сезонным спросом, так и с максимальным в течение года снижением ставки по ипотечным программам — до 9,35%».

Станислав Тишуров, директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»: «В 2017 году нашим филиалом было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,3 млрд руб., что на 8% больше, чем в 2016-м. Средняя величина ипотечного кредита в 2017 году составила 1,62 млн рублей».

Наталья Новичонок, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Новосибирского отделения ПАО Сбербанк: «В течение 2017 года мы выдали 13,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 22,1 млрд рублей. Средний чек по кредиту превысил 1,5 млн рублей. В Новосибирской области срочный кредитный портфель по ипотеке с начала года увеличился на 8,4 млрд рублей».

Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке розничного филиала ВТБ в Новосибирске
Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке розничного филиала ВТБ в Новосибирске

Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке розничного филиала ВТБ в Новосибирске: «В 2017 году розничный филиал ВТБ в Новосибирске выдал 9573 ипотечных кредита на общую сумму 16,35 млрд рублей. Средний чек одного кредита составил 1,7 млрд рублей».

— Говоря о прогнозах на 2018 год, эксперты осторожны в высказываниях, но в целом ожидают, что тенденция снижения ипотечной ставки сохранится, если не возникнут форс-мажорные экономические обстоятельства. Согласны ли вы с этим? 

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «Прогнозы по выдаче ипотеки на 2018 год благоприятные. Можно утверждать, что ипотека станет более доступной и востребованной. Главным драйвером роста рынка по-прежнему будет низкая процентная ставка. Мы ожидаем, что тренд на снижение ставок по ипотеке сохранится, но темпы замедлятся. Внушает оптимизм заявление ЦБ о снижении ключевой ставки до 6,5–7% годовых при устойчивом уровне инфляции 4%. Курс на смягчение денежно-кредитной политики, сохранение стабильности в экономике будут способствовать снижению ставок по жилищным кредитам. Сегодня банки предлагают ипотечные кредиты на готовое и строящееся жилье по одинаковой ставке, сроку и сумме первоначального взноса. Мы ожидаем, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в 2018 году может снизиться до 8,5% годовых».

— А как оценивают сложившуюся ситуацию застройщики и агентства недавижимости? Может ли стать заявленное снижение ипотечной ставки панацеей для рынка новостроек? 

Иван Сидоренко, директор ГК «Энергомонтаж»
Иван Сидоренко, директор ГК «Энергомонтаж»

Иван Сидоренко, директор ГК «Энергомонтаж»: «На мой взгляд, снижение кредитной ставки по ипотеке не сможет в полной мере решить все проблемы застройщиков. Для того чтобы серьезно скорректировать падение рынка, ипотека должна быть на уровне 3–5%. В предыдущие пять лет в Новосибирске построили на 30% больше жилья, чем требовалось. С 2013 года ежегодно сдавалось в 1,5–2 раза больше по сравнению с соседними Красноярском, Екатеринбургом, Омском: от 1,2 до 1,5 млн кв. метров. И вот наступил кризис перепроизводства, рынок не может «переварить» имеющиеся объемы жилья, построенные квартиры не находят своих покупателей, рентабельность снижается. Рынок новостроек потерял инвесторов, строительные материалы дорожают. За 2017 год зафиксировано сокращение объемов ДДУ и ввода жилья на 30%. По нашим оценкам, спад рынка сохранится. Многие строительные компании, которые пришли за быстрой прибылью, закроют объекты и уйдут из отрасли. Может быть, в 2020 году мы увидим положительную динамику».

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»: «Полноценное ипотечное кредитование — великолепный драйвер долевого строительства. Это наглядно продемонстрировал эксперимент правительства в 2015 году, когда господдержка сделала ипотеку по-настоящему доступной. Именно эта мера не дала рынку рухнуть. Однако в дальнейшем Центробанк занял жесткую позицию, которая позволила Минстрою отстоять ипотеку с господдержкой. Результаты этого решения мы пожнем в 2018 году. Сейчас ипотека недоступна».

Екатерина Остапюк, руководитель отдела ипотечного кредитования федерального агентства недвижимости «Этажи» в Новосибирске:  «В 2017 году была отмечена динамика в сторону уменьшения процентной ставки, что повлияло на увеличение спроса на ипотечное кредитование. На рост спроса так же повлияли следующие факторы: снижение стоимости жилья; финансовая стабильность и устойчивость; снижение ключевой ставки Центробанка. В течении 2017 года процентная ставка постепенно снижалась и достигла минимального уровня. В 2017 году ставка стала максимально низкой за всю историю ипотечного кредитования в России. Строительный рынок Новосибирска активно развивается. Это связано с увеличением количества потенциальных клиентов, которые очень заинтересованы программой государственного субсидирования процентной ставки. Сейчас многие банки и застройщики работают в определенном тандеме».

— Резюмируя, можно констатировать, что застройщики озадачены введением новых законодательных требований к долевому строительству, что неизбежно приведет к спаду рынка новостроек, и ипотека не сможет изменить негативных тенденций. На 2018 год прогнозируются замедление темпов строительства и ввода нового жилья, переориентация рынка с первичного на вторичное жилье. Согласны ли вы с этим?

Кирилл Покровский, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой»
Кирилл Покровский, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой»

Кирилл Покровский, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой»: «Несмотря на то что грядущий 218-й федеральный закон выглядит сырым и необдуманным, не думаю, что новые требования в долевом строительстве отрицательно скажутся именно на рынке ипотечного жилищного кредитования. Мне кажется, наоборот, покупатели поймут, что риски снизились, и будут смелее брать ипотеку, зная, что ответственность за достройку жилья уже несут не только они».

Иван Сидоренко, директор ГК «Энергомонтаж»: «На мой взгляд, на строительный рынок изменения в законодательстве окажут более заметное влияние (скорее всего, негативное), чем снижение кредитной ставки по ипотеке. Новый 218-й закон регламентирует очень жесткие требования к компании-застройщику».

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»
Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»: «По итогам 2017 года удельный вес ипотеки в группе компаний «Стрижи» сократился до 50%. Ранее объем таких сделок составлял 60–70%. При этом общий объем продаж вырос на 12%. Ипотека в стройке снижается, как и сам строительный рынок по Новосибирской области. Показатели роста на 2–3%, которыми бравирует ЦБ РФ, обеспечиваются данными по Москве и Санкт-Петербургу. Да, сегодня наш регион демонстрирует увеличение объемов выдачи. Вследствие снижения доходности депозитов огромное количество денежных средств высвободилось, и люди снова начали вкладываться в недвижимость, в результате ипотека подросла. Очевидно, что это происходит за счет вторички».

— Рынок ИЖК теперь все больше смотрит в сторону вторичного жилья: это удобнее для покупателя, рисков меньше, стоимость 1 кв. метра на рынке строящего и готового жилья почти сравнялась, а цены на рынке новостроек растут интенсивнее. Доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости в Новосибирской области составляет от 60% до 75% в общем объеме выданных ипотек. Как поведут себя цены в 2018 году? 

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «Что касается изменения цен на жилую недвижимость в Новосибирске, то стоимость 1 кв. метра готового жилья за год выросла незначительно — на 0,57% и достигла 59,64 тыс. рублей. В то время как новостройки дорожали более стремительно: стоимость 1 кв. м. достигла среднего показателя в 56,34 тыс. руб. (на 2,45% больше). Высока вероятность того, что в 2018 году цены на квартиры в новостройках будут постепенно расти. Есть все предпосылки к тому, что средние цены на 1 кв. метр готового и строящегося жилья к концу года сравняются». 

— Какие продукты стали популярными на рынке ИЖК по итогам 2017 года? Что предпочитают покупать новосибирцы? 

Кирилл Покровский, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой»: «Большим спросом пользуются квартиры меньшей площади и, соответственно, более низкой стоимости. И хотя сейчас, благодаря дешевой ипотеке в том числе, люди покупают жилье лучшего качества и по стоимости, и по площади, более популярны на рынке 1-комнатные студии». 

Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске: «В настоящее время в лидерах спроса вторичное жилье, что объяснимо. Риски недостроя здесь сведены к нулю, а жить в квартире можно сразу после совершения сделки. Чаще в ипотеку приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры». 

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске
Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «В прошлом году 70% ипотечных сделок приходились на жилье на вторичном рынке. По нашим прогнозам, это соотношение сохранится и в 2018 году. Чаще всего именно готовые квартиры становятся первым собственным жильем. Это «жилье здесь и сейчас», куда можно заселиться практически сразу после сделки».

— Ипотечные заемщики считаются банками одной из самых дисциплинированных категорий. Размеры просроченной задолженной не превышают 2–3%, сохраняется тенденция к досрочному погашению, средний срок жизни кредита составляет 7–8 лет.

Банки говорят о том, что требования к заемщикам не ужесточились: доход от 30 тыс. рублей, размер первоначального взноса от 15% стоимости жилья. Некоторые кредитные организации увеличили максимальный срок ипотеки, предельный возраст заемщика на момент выплаты кредита, снизили минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте.

Как изменился портрет заемщика, требования к его платежеспособности и первоначальному взносу в 2017 году?

Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске: «Специфика ипотечного кредита не позволяет банкам ослабить требования к оценке платежеспособности клиента. Подтвердить свою платежеспособность клиент может, предоставив данные и по дополнительному доходу — от работы по совместительству, предпринимательской деятельности, процентов по банковским вкладам и др.».

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «Наиболее часто кредиты в Новосибирске оформляют заемщики в возрасте 25–35 лет, на втором месте — от 45 лет и старше. Как правило, заемщики предпенсионного и пенсионного возраста приобретают жилье для детей и внуков, оформляя собственность на себя. Они чаще всего покупают жилье в новостройках — более 55% сделок. Частота использования маткапитала по сравнению с прошлым годом увеличилась на 30%. Безупречная кредитная история по-прежнему не перестала быть одним из важнейших условий получения одобрения заявки на кредит. Средний размер первоначального взноса в 2017 г. составил 36% от стоимости квартиры. Важный момент — часть банков из топ-10 по ипотеке перестала варьировать ставку в зависимости от размера первоначального взноса. При этом активно внедряется «ипотека по паспорту», очень востребованный продукт. Минимализация пакета документов для получения ипотеки — один из главных трендов года».

Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке розничного филиала ВТБ в Новосибирске: «В последние годы наметилась интересная тенденция — ипотеку стали брать не только семейные, но и молодые одинокие люди для приобретения своего первого жилья».

Кирилл Покровский, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой»: «По нашим оценкам, снижение уровня процентной ставки привело к снижению качества заемщиков, поэтому сам процесс получения кредита сейчас несколько усложнился. Банки более скрупулезно относятся к изучению заемщиков, пакет документов увеличивается, процесс одобрения сделки растягивается во времени».

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»: «Декларируются низкие ставки, и это действительно так. Но на деле получить недорогой кредит оказывается гораздо сложнее». 

— Конкуренция на рынке ИЖК и одинаково низкие ставки вынуждают кредитные организации искать новые способы привлечения и удержания клиента. Одной из таких мер в 2017 году стало рефинансирование ипотечных кредитов. На рынке это не новый продукт, поэтому каждый банк стремится предложить заемщику лучшие условия: рефинансирование кредита на строящееся жилье или кредита другого банка, повторное рефинансирование, увеличение суммы кредита до 90% от стоимости жилья.

В чем преимущество программ рефинансирования и как они повлияли на рынок ИЖК в 2017 году? 

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «Пока доля рефинансируемых кредитов в общем объеме выдач относительно невелика. Она оценивается в 5–10%, но при этом достаточно быстро растет. По нашим оценкам, в 2018 году может достигнуть 20%. Круг тех, кому выгодно воспользоваться данным предложением, продолжает расширяться».

Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске: «По итогам 2017 года программа рефинансирования вошла в число лидеров спроса. Каждая вторая сделка в Сибирском регионе проходила именно с целью улучшения условий по ранее выданным кредитам. Некоторые условия программы скорректированы в пользу заемщиков: увеличился размер кредита, появилась возможность повторного рефинансирования».

Станислав Тишуров, директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»
Станислав Тишуров, директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»

Станислав Тишуров, директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк»: «Россельхозбанк запустил программу рефинансирования ипотечных кредитов с 4 ноября 2017 года. Уже подано более 400 заявок от клиентов, желающих воспользоваться данным продуктом».

Виктория Ферле, управляющий директор по ипотеке розничного филиала ВТБ в Новосибирске: «За первые три квартала 2017 года в рамках рефинансирования мы выдали 223 ипотечных кредита на общую сумму 398,6 млн рублей. Ставки стандартные — 10% и ниже (для зарплатных клиентов). Если кредит брали на этапе строительства, то рефинансировать его банк сможет только после сдачи дома и оформления квартиры в собственность.

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «Удобно, если клиент может рефинансировать ипотечный кредит, взятый на покупку строящегося жилья. Не надо ждать ввода в эксплуатацию и получения права собственности — снизить ставку можно еще на этапе строительства. Интерес у жителей Сибири вызывает и возможность рефинансирования кредита на квартиру, находящуюся в обременении другого банка. Ставка по данной программе не отличается от стандартных ставок по кредитам». 

Екатерина Остапюк, руководитель отдела ипотечного кредитования федерального агентства недвижимости «Этажи» в Новосибирске:  «В 2017 году рефинансирование стало актуальных продуктом и для клиентов, и для банков. Благодаря хорошим процентным ставкам (ставки такие же, как и для вторичного рынка) программа получила высокий спрос среди заемщиков, т.к. у них появилась реальная возможность снизить ежемесячный платеж и сэкономить на переплате за период действия ипотечного кредита.

Система рефинансирования в России активно развивается. За достаточный непродолжительный период своего развития наблюдается расширение объемов рефинансирования.Это связано со снижением процентных ставок и формирования благоприятных условий для перекредитования. Рефинансирование пользуется активным спросом, так как ставки в 2017 году достигли своего исторического минимума. А многие клиенты, оформившие ипотеку в 2014-16 гг, выплачивают свои кредиты под 13-16%, поэтому в 2017 г. рефинансирование пользуется активным спросом, так в конце 2017 г средняя ставка по рефинансированию составляла 9,5%»

— Ипотека — удобный потребительский инструмент, достойной альтернативы которому на сегодня по сути нет. Популярность ипотеки не снижается, при этом внедряются новые сервисы и продукты, улучшающие взаимодействие банка и заемщика.

Развиваются сервисы по покупке недвижимости онлайн, дистанционная подача заявки и назначение сделки. Появляются мобильные приложения, позволяющие не только получить полную информацию об условиях ипотеки и рефинансирования, но и рассчитать суммы кредита и ежемесячного платежа, оформить заявку в электронном виде, подать документы на одобрение объекта недвижимости и на электронную регистрацию. Работают льготные программы ипотечного кредитования. Какие еще решения банки находят, чтобы улучшить положение заемщика и стимулировать спрос на ипотеку? 

Наталья Колбаскина, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске: «Продолжают развиваться сервисы по покупке недвижимости, оформления заявки и назначения сделки в онлайн-режиме. Уже реализована возможность выбрать интересующую ипотечную программу и параметры будущего кредита, прикрепить скан-копии необходимых документов и подать заявку на ипотеку не выходя из дома».

Наталья Новичонок, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Новосибирского отделения ПАО Сбербанк
Наталья Новичонок, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Новосибирского отделения ПАО Сбербанк

Наталья Новичонок, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Новосибирского отделения ПАО Сбербанк: «Для клиентов удобен такой мобильный ресурс, когда можно получить исчерпывающую информацию о минимальных ставках банка по ипотеке и рефинансированию, использовать калькулятор для расчета суммы кредита и ежемесячного платежа, подать заявку на ипотечный кредит и документы на одобрение объекта недвижимости в электронном виде».

Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Новосибирске: «Уже заработала «детская» ипотека по новой госпрограмме, когда льготные ставки по кредиту получают семьи при рождении второго и третьего ребенка. О потенциальной востребованности этой программы говорит тот факт, что в Новосибирске у Абсолют Банка более 60% заемщиков — семьи с одним ребенком и более. Так как ставка будет частично субсидироваться государством, то нагрузка на семейный бюджет будет ниже, чем при оформлении ипотеки на стандартных условиях, поэтому потенциально количество «семейных» клиентов может увеличиться».

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ