К каким управляющим компаниям больше всего претензий со стороны жителей Новосибирска?

По какой причине в Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ГЖИ) отказались от составления антирейтинга управляющих компаний, расформировали общественный совет, а также к каким УК больше всего претензий со стороны жителей, корреспонденту «КС» рассказал начальник ГЖИ по Новосибирской области ЕВГЕНИЙ ПОНОМАРЕВ.

— Евгений Александрович, как вы можете охарактеризовать динамику проверок за текущий год?

— За отчетный период с января по октябрь 2015 года ГЖИ было проведено 6973 проверки. В результате выявлено 7960 нарушений. В основном это нарушение порядка расчетов оплаты коммунальных услуг — 10,6% от общего числа, затем нарушения в части раскрытия информации УК, ТСЖ и ЖСК — 20,6%. Больше всего, в 42,3% случаев нарушаются правила содержания и ремонта жилых помещений и общего имущества в МКД. Инспекцией принято решение о привлечении юридических и физических лиц к административной ответственности по 1019 делам, штрафов предъявлено на сумму 46,2 млн руб. С УК штрафных санкций взыскано порядка 28 млн руб.

— Как на рынке управляющих компаний отразилась процедура лицензирования?

— ГЖИ принято 314 заявлений от соискателей лицензии, по результатам заседаний лицензионной комиссии в Новосибирской области выдано 264 лицензии, при этом 14 соискателям отказали. Тем не менее те 14 УК, которым было отказано в выдаче лицензии, устранили претензии и успешно прошло повторную процедуру. При этом из 264 компаний 35 лицензиантов не имеют в управлении многоквартирных домов. Окончательно отказано в выдаче лицензии только пяти УК. Стоит отметить, что до лицензионной кампании в регионе работали 250 компаний, поэтому существенных количественных изменений участников рынка не произошло. Заявки на получение лицензий УК в ГЖИ поступают с регулярностью 1–2 раза в неделю.

— Как вы в целом оцениваете эффективность кампании по лицензированию УК?

— Лицензирование позволило в разы увеличить количество исполненных предписаний ГЖИ. Что самое главное в нашей работе? При получении заявлений от жителей для нас главным является не составить протокол и наложить штрафа на УК, а устранить проблему, поэтому прежде всего в наши задачи входит налаживание диалога между собственником и управляющей компанией. Только в этом году количество обращений составило 13,5 тыс., и каждый год прирост составляет 10–15%. С одной стороны, это хорошо, потому что это говорит о высоком уровне доверия, и нам удается разрешить 80% этих вопросов. С другой стороны, это свидетельствует о том, что диалог между собственниками и УК нарушен. Поэтому две недели назад мы подписали соглашение с национальным центром общественного контроля в сфере ЖКХ по Новосибирской области «ЖКХ-Контроль» для развития этого диалога. Впрочем, это не единственная организация, с которой мы работаем. Исполнению предписаний поспособствовало существенное увеличение штрафных санкций в отношении лицензиантов — от 150 тыс. руб. до 350 тыс. руб. Также с введением лицензирования стало возможным на основании решения ГЖИ отстранить недобросовестную управляющую организацию от управления домом. На мой взгляд, такой механизм прекращения правоотношения, а в дальнейшем и аннулирование лицензии должно повысить степень ответственности участников рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами (МКД).

— На основе какого механизма дом может быть исключен из управления УК?

— Сначала ГЖИ выносит предписание УК в отношении конкретного многоквартирного дома. И если это предписание об устранении нарушений требований не исполняется УК дважды в течение календарного года, то появляется основание для исключения дома из реестра лицензий субъекта РФ. В течение двух месяцев со дня информирования собственники вправе принять решение о продолжении управления МКД лицензиантом. То есть жильцам дано право вето на отстранение УК от управления домом. Если же подобное сообщение от жильцов в ГЖИ не поступит, то инспекция вправе принять решение об исключении дома из реестра. В случае же когда площадь таких домов, где УК не выполнила предписаний в течение года, достигает 15% от общей площади помещений МКД, профильная комиссия вправе подать в суд об аннулировании лицензии. После отзыва лицензии, так же как и после отзыва объекта из лицензии, в течение 15 дней органами МСУ созывается общее собрание. И если жильцы не выбрали новый способ управления, то назначается и проводится открытый конкурс. Но отмечу, что в настоящий момент случаев аннулирования лицензий управляющей организации в регионе нет.

— А есть ли дома, которые исключили из лицензии?

— На данный момент у ГЖИ нет оснований для исключения какого-либо дома из реестра лицензий области. Но могу сказать, что по состоянию на ноябрь составлено 15 административных материалов за неисполнение предписания ГЖИ. Всего в области 14 домов, где УК пока не устранили одного замечания.

— Как обстоят дела с управлением ветхим и аварийным жилым фондом и сколько домов осталось без управления?

— В Новосибирской области 150 домов остались без УК, большая часть этих объектов расположена в Первомайском и Ленинском районах. Законодатель не выделяет предоставления каких-либо преимуществ и особых требований в отношении организаций, управляющих ветхим жилым фондом. Управляющие компании с большой неохотой берутся за управление таким фондом. К тому же в рамках действующего законодательства имеются пути освобождения от такого бремени. В случае если МКД остался без УК, то комиссия по чрезвычайным ситуациям (КЧС) определяет временную управляющую компанию на период проведения открытого конкурса органом местного самоуправления (МСУ). Временная УК работает по тому тарифу, который приняли собственники и по которому работала предыдущая организация.

— Ранее ГЖИ публиковала антирейтинг управляющих организаций. Какие компании сейчас находятся на первых строчках этого списка?

— Ранее антирейтинг УК составлялся раз в квартал для оценки качества работы управляющих организаций по итогам проведенных мероприятий по контролю. Позиция компании в рейтинге определялась с учетом возбужденных дел об административных правонарушениях, наложенных штрафных санкций, приведенных к площади обслуживаемого организацией жилищного фонда. Тем не менее, если смотреть первую пятерку, то в жилом фонде этих компаний преобладают дома барачного типа, и сравнивать их с компаниями, в чьем управлении, например, находятся дома новых жилых районов, получается все-таки некорректно. В связи с этим был введен коэффициент ветхости, благодаря чему рейтинг более или менее выровнялся. Но учитывая, что на законодательном уровне обязательное рейтингование не предусмотрено, я предложил другой подход — оценивать по наличию лицензии. А все рейтинги — от лукавого. Для меня главным показателем является количество обращений жителей на квадратный метр. Если в деятельности компании участвуют общественные структуры, то количество обращений в надзорные органы при всех прочих равных условиях — общем уровне недоремонта и недофинансирования — снижается. Это связано с тем, что жильцы находят дополнительные коммуникативные связи с УК, и это позволяет более оперативно решать существующие проблемы. В случае если диалог не выстроен, жильцы обращаются к нам.

Пока что наибольшее количество обращений имеет УК «Спас-Дом» — на 30–40% больше ожидаемого, также следует отметить «Сибирский сервисный центр» и «МКС». Также в рамках ГК F1 много жалоб получаютУК «Заельцовская» и УК «Ботаническая», но это организации с большой долей ветхого жилого фонда.

— Известно, что в сентябре был расформирован общественный совет при ГЖИ, сейчас он вновь собран. По какой причине это произошло и какие изменения претерпит совет?

— На мой взгляд, общественный совет первого состава очень хорошо отработал, помог привлечь к диалогу всех общественников. Таким образом, нам удалось наработать некоторую критическую массу проблем ЖКХ. Затем я увидел, что разговор не выходит за пределы одной среды, так как в этом совете представлены только собственники жилья и представители общественных организаций. Получилось так, что проблема обсуждается, но не решается. Диалога нет, потому что в общественном совете нет никого от УК, к тому же изменилось законодательство. В результате на одном из очередных заседаний в сентябре я предложил сформироваться на новом уровне с учетом требований к общественным советам на законодательном уровне, которое начало противоречить с областным положением. Члены совета решили сформировать на базе совета рабочую группу, разработать новое положение об общественном совете, учли, что необходимо включить управляющие компании, экспертное сообщество, сделать его открытым, а процесс формирования — прозрачным. В результате было принято решение реорганизоваться и в феврале 2016 года сформировать новый общественный совет. Члены совета, которые до этого в него входили, продолжают участвовать в формировании общественного органа.