Дом за рубежом

Редакция «Континента Сибирь» начинает серию материалов о зарубежной недвижимости в Новосибирске. Цель нашего проекта — понять актуальное состояние рынка, динамику и перспективы его развития в регионе и тем самым помочь читателям, находящимся в процессе выбора своего дома за рубежом. В этой статье мы попытались проанализировать ситуацию в целом, побеседовав с ведущими компаниями, которые специализируются на продаже и аренде зарубежной недвижимости в Новосибирске. В дальнейших публикациях мы будем детально рассматривать разные страны с точки зрения инвестиций в недвижимость и проживания там.

Предпочтения сибиряков

По данным агентства недвижимости «Афина Паллада», на сегодняшний день зарубежной недвижимостью в Новосибирске интересуются не более 3% населения города.

К странам, недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом, эксперты рынка относят Кипр, Таиланд, Хорватию, Черногорию, южную Испанию, Турцию и особенно Болгарию. Как правило, предложение делится по трем категориям: ценовому сегменту, цели приобретения и комфортной для покупателя политической и социальной обстановке в стране.

«Объекты зарубежной недвижимости приобретаются для постоянного либо сезонного проживания, — рассказывает директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова. — В теплых приморских странах, таких как Италия, Испания, — для отдыха, в Германии, Англии, Франции, Чехии — зачастую для проживания ребенка, поступившего в иностранное учебное заведение либо для нахождения в комфортной культурной среде. ОАЭ рассматривают в том случае, если по работе приходится часто бывать в этой стране либо для сохранения имеющегося капитала».

Приумножить капитал, приобретая недвижимость за рубежом с целью сдачи в аренду, вряд ли получится — в силу законодательств, действующих на территории разных стран, заниматься этим невыгодно. Гораздо прибыльнее сдавать недвижимость в Новосибирске, а за границей покупать жилье для себя, для души.

По словам госпожи Бугровой, именно Испания, Италия, ОАЭ и Андорра — страны, которые являются наиболее комфортными для наших соотечественников с точки зрения политической обстановки и климатических условий. К тому же «Арабские Эмираты, а именно Дубай, ежедневно показывает увеличение стоимости за квадратный метр. И это понятно, ведь Дубай — это дорогой город для финансово обеспеченных людей», — отметила директор компании «Nazarov & Partners. Зарубежная недвижимость» Елена Михайлова.

Если говорить о ценовом делении, наиболее привлекательные предложения, по мнению директора по развитию компании «Славянская Артель» Антонины Думенко, можно найти на сегодняшний день в Болгарии. «На мой взгляд, Болгария — одна из наиболее популярных стран среди новосибирцев. Во-первых, это доступные цены на недвижимость и ее содержание, большой выбор предложений, во-вторых, в этой стране есть все необходимое для комфортного и качественного отдыха и проживания — море, горы, историческое наследие, благоприятный климат, близкий язык и культура, — говорит Антонина Думенко. — Это отличный вариант «дачи» у моря».

Кроме этого, Болгария — единственная европейская страна, которая предоставляет возможность российским пенсионерам-собственникам недвижимости оформить вид на жительство и находиться в ней 365 дней в году.

Следом за Болгарией среди наиболее популярных стран у россиян госпожа Думенко отметила Испанию, Турцию, Чехию и Германию.

Как правило, в Турции и Испании клиентов интересуют виллы и таунхаусы. В противовес словам Антонины Думенко о популярности низкого по стоимости предложения интересную особенность подметила Елена Михайлова: «Вопрос денег, как ни странно, по моему опыту, мало кого останавливает. Многие готовы тратить немыслимые суммы, за которые можно купить данный объект, но почему-то пока его предпочитают арендовать. Есть даже такие клиенты, которые рассматривают аренду виллы или таунхауса на срок от 6 до 12 месяцев».

«На Кипре все спокойно»

Несмотря на нестабильную политическую обстановку в связи с последними событиями на Кипре, по словам специалистов, на острове все абсолютно спокойно, недвижимость по-прежнему и продают, и покупают.

«Более того, благодаря этим событиям произошло небольшое снижение цен, к тому же теперь при приобретении недвижимости на Кипре стоимостью выше 3 миллионов евро россияне имеют право на получение вида на жительство, — рассказывает Олеся Бугрова. — Однако нужно осознавать, что Кипр — сезонное место, где комфортно проживать и греться на солнце можно всего три месяца в году. Лично я не расцениваю кипрскую недвижимость для повседневной жизни, сюда нужно приезжать, отдыхать и возвращаться обратно. Поэтому, на мой взгляд, на Кипре проще брать недвижимость в аренду».

По словам Елены Михайловой, продажи недвижимости на Кипре сейчас также отмечаются существенным ростом. «Общественное мнение таково, что там наступил конец света, и никто никогда больше ничего не купит. Однако именно в этих финансово неустойчивых условиях идут продажи — по 2–3 сделки в неделю! Но, к сожалению, не за счет сибиряков, а за счет москвичей в основном», — поясняет госпожа Михайлова.

Понятие «сезонности» и актуальные тенденции рынка

Большинство опрошенных корреспондентом «КС» экспертов рынка зарубежной недвижимости склонились к мнению, что активность клиентов повышается в январе, мае и в сентябре-октябре, в связи с тем, что в указанные месяцы клиенты имеют возможность совместить отдых с осмотром предлагаемой им недвижимости.

«Климатическая сезонность в странах также, безусловно, многих волнует. Люди не готовы к постоянному проживанию в другой стране, да и визовые условия накладывают свои ограничения, — говорит Елена Михайлова. — Перед покупкой необходимо понимать, все ли районы пригодны для проживания зимой, насколько жарко, влажно, ветрено бывает летом. Многие, например, стремятся на юг Испании, но ведь мало кто учитывает, что там морская соль просто полностью «съедает» бассейн, поэтому его необходимо промывать 2–3 раза в месяц. А человек к этому не готов, и тогда в некоторых случаях действует система штрафов. Перед покупкой важны очень и очень многие нюансы».

В том случае, если целью является покупка зарубежной недвижимости для круглогодичного проживания, понятие «сезонности», как правило, стоит уже не так остро.

«Если говорить о глобальных тенденциях, то главная особенность последних трех-четырех лет — это снижение активности клиентов, ориентированных на приобретение недвижимости в Средиземноморье и в Европе, из-за военных действий на севере Африки и в Сирии, а также из-за экономического кризиса в Европе, — рассуждает президент агентства недвижимости «Дом у моря» Анатолий Эйсвальд.

Тему кризиса не обошла стороной и госпожа Бугрова, отметив, что ипотеку на приобретение недвижимости за рубежом можно оформить практически во всех странах. Однако если раньше для того, чтобы ее одобрили, было необходимо 20–30% первоначального взноса, то сейчас все-таки лучше иметь 40–50%, для Испании — 60%. Подобным образом иностранные банки страхуются от возможного банкротства.

Есть и другая точка зрения: противоположную тенденцию — рост количества сделок покупки недвижимости за рубежом среди сибиряков в последние два–три года отметила Антонина Думенко. Причина этого, как утверждает госпожа Думенко, кроется в том, что постепенно уровень информированности граждан по данному вопросу становится выше. Ведь, как говорил один из самых удачливых бизнесменов современности Теренс-Конран, «люди не знают, чего хотят, пока им это не предложат».

«Задача компаний, предлагающих услуги в сфере продажи недвижимости за рубежом, — давать как можно больше актуальной и корректной информации, касающейся как самой страны, так и всех сопутствующих финансовых и юридических вопросов, связанных с приобретением недвижимости, — рассказывает Антонина Думенко. — Немаловажно и активное участие в тематических мероприятиях: к примеру, в Новосибирске с 2012 года регулярно два раза в год компания «Славянская Артель» проводит специализированную выставку по зарубежной недвижимости с участием как российских, так и иностранных компаний. Мы не агитируем уезжать жить за границу, а помогаем сибирякам начать думать, как можно выгодно инвестировать свои капиталы».

Все это, по мнению эксперта, безусловно, влияет на развитие рынка, но все же пока наличие собственных квадратных метров у моря для подавляющего большинства россиян — редкость, для европейцев же — скорее норма. Поэтому текущее положение дает широкие возможности и перспективы роста и развития рынка зарубежной недвижимости в Сибири.

Где и как искать надежного партнера?

Поиск компании, через которую можно безопасно и удачно совершить покупку за рубежом, — дело важное, но нелегкое и небыстрое.

Лучший вариант в этом случае — подбор компании через друзей и знакомых, на основании их отзывов и положительных опытов приобретения недвижимости с данным представителем рынка. «Ни в коем случае не советую искать надежного партнера в Интернете — он никогда не даст вам 100%-ной гарантии», — утверждает Олеся Бугрова.

Специалист по зарубежной недвижимости агентства недвижимости «Афина Паллада» Олег Юриков не рекомендует подписывать документы о сотрудничестве с самым первым агентством. «Лучше всего позвонить в разные компании, чтобы понять, по какому принципу они работают. Советую побывать как минимум в трех-пяти компаниях. Обычно этого бывает достаточно, чтобы выяснить, нравится ли агентство и что вообще собой представляет», — говорит господин Юриков.

Анатолий Эйсвальд предложил потенциальным покупателям обращать свое внимание на компании, которые регулярно участвуют в различных выставках и конференциях по зарубежной недвижимости. «Выбор партнеров в Новосибирске невелик. На виду и на слуху «Дом у моря», «Славянская Артель» и Green Home. Уже то, что названные компании продолжают функционировать и представляться на выставках, говорит об их надежности», — пояснил господин Эйсвальд.

Антонина Думенко добавила, что потенциальным инвесторам очень важно выбирать компанию, которая представлена и активно развивается на сибирском рынке, при встрече со специалистом проговорить четкие цели и требования к самому объекту покупки, задавать нужные вопросы: начиная с процесса покупки «от и до», затрагивая при этом визовые, финансовые и юридические аспекты и заканчивая в целом деятельностью самой компании и ее зарубежных партнеров.

В другую сторону развернула вопрос Елена Михайлова: «Журналисты всегда спрашивают, как найти надежного партнера, но о том, как отличить надежного клиента от того, с которым лучше не иметь никакого дела, вопроса никогда не стоит! Клиент бывает разный. И чаще всего процент неудач происходит по его вине. Например, очень мало кто из клиентов перезванивает в ответ на просьбу перезвонить, отвечает на электронные письма, предупреждает о своих изменившихся планах, о своем отсутствии в течение нескольких недель. Это так называемая этическая сторона бизнес-вопроса. Компания делает все, чтобы решить его просьбу с минимальными потерями, а клиент сам не выполняет ряд необходимых условий, что ведет к негативному итогу. Так что, на мой взгляд, обе стороны должны нести ответственность за результат».

«Не зная броду, не лезьте в воду»

Корреспондент «КС» также побеседовал с юристом и выяснил, на какие моменты с точки зрения закона стоит обратить внимание при совершении сделки.

«На месте продавца я бы поинтересовался, является ли данное лицо собственником помещения, существуют ли какие-либо законодательные или договорные ограничения или требования в отношении данного лица при заключении сделок, а также какие-либо судебные или административные споры и разбирательства в отношении или с участием продавца», — рассказывает управляющий партнер юридической фирмы «Ветров и партнеры» Виталий Ветров.

По мнению эксперта, еще на начальном этапе неплохо выяснить, существуют ли ограничения при продаже или сдаче в аренду интересующего клиента объекта недвижимости. «Сюда можно отнести такие вопросы, как: причина продажи объекта или его сдачи в аренду, какие документы будут подтверждать приобретение имущества в собственность для совершения последующих сделок в отношении них», — отмечает Виталий Ветров.

Немаловажная составляющая — это коммунальные расходы и налоги. Продавец обязан точно объяснить покупателю состав и порядок оплаты коммунальных платежей, а также то, каким образом и в зависимости от чего может меняться их размер. То же самое касается и налогов: какие налоги и сборы возникают при покупке и дальнейшем обладании полученным имуществом, порядок и срок их оплаты, возможность возникновения дополнительных обязанностей при их исполнении, которыми могут быть, к примеру, подача декларации, отчетности.

«Кроме вышеозначенных аспектов, для любых сделок с недвижимым имуществом целесообразно привлекать специалистов в праве страны, на территории которой будет совершаться сделка, — отмечает господин Ветров. — Это позволит исключить или минимизировать правовые риски и даст большую вероятность заключения договора».

В ходе переговоров продавец также должен объяснить покупателю, какие преимущества даст покупка или аренда недвижимости. Ими могут быть упрощение получения визы, увеличение срока пребывания на территории страны.

«На мой взгляд, сказать, в какой стране приобрести недвижимость проще всего, сложно — везде есть свои нюансы. Простота или сложность покупки зависит от совокупности факторов. К одним из основных из них я отнес бы опыт взаимодействия покупателя и его результаты с органами власти и банками страны, на территории которой будет приобретаться недвижимость, сумма сделки или сумма ипотечного кредита и, конечно, личные предпочтения и устремления покупателя», — заключает Виталий Ветров.