Игра по новым правилам

Рынок торговых площадей в Новосибирске в среднем «просел» в диапазоне от 10% до 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Владельцы небольших торговых центров называют еще более высокие цифры по вакантным площадям — до 70%, федералы в данном случае выигрывают, аккумулируя на своей территории основные покупательские потоки. Насколько активно в сложившейся ситуации арендодатели идут на компромисс с арендаторами и какие сегменты ритейла, по мнению участников рынка, легче остальных преодолеют кризисный «барьер» — в материале «КС».

Потоки посетителей в торговых центрах Новосибирска стали на 10–20% ниже в сравнении с январем 2014 года, отмечают аналитики. «Покупательная способность населения снизилась, в том числе и из-за ажиотажа в декабре, способствовавшего вымыванию денег у покупателей, реализовавших свой отложенный спрос. Обороты розницы в Новосибирской области и Новосибирске в январе 2015 года ожидаемо упали по сравнению с показателями годичной давности. И если говорить в терминах арендных ставок, то мы полагаем, что процесс снижения средних рублевых ставок на рынке только начался», — рассуждает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко.

Торговые центры города начали ощущать потерю интереса со стороны арендаторов еще в конце прошлого года. «Мы замечаем тенденцию уменьшения количества занимаемых торговых площадей, приблизительно на 40%, — говорит представитель управляющей компании ТЦ «Юпитер» Людмила Чернова. — К тому же снижается количество желающих арендовать крупные помещения — от 100 кв. метров. Многие предприниматели переезжают из занимаемых больших площадей в меньшие».

По словам директора ТЦ «Красные зори» Гюрджияна Шерама, которые приводит в своем исследованиитекущей обстановки на рынкеторговых площадей руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов» Андрей Васюткин, 70% торговых площадей центра «Красные зори» на сегодняшний день свободны. «И эта цифра, к сожалению, увеличивается. Наши статьи расходов пока без изменений, не планируем ничего сокращать. По сравнению с 2014 годом покупательская способность изменилась, и посещаемость нашего торгового центра уменьшается», — сетует Гюрджиян Шерам.

В ТЦ «Золотая Нива» добавляют, что «на данный момент количество свободных площадей составляет 6%. Наблюдаем тенденцию снижения общего числа арендных мест. Для сравнения: в ноябре 2014 года наполняемость была 100%. Соответственно, уменьшилась посещаемость, но такая ситуация сейчас характерна для всех ТЦ в Новосибирске».

У крупных игроков дела идут лучше. «Количество вакантных помещений в семейном торговом центре «МЕГА Новосибирск» не изменилось, — отмечает управляющий торговым центром Анастасия Дмитриева. — Более того, пул арендаторов «МЕГИ Новосибирск» недавно пополнился новыми брендами: открылся самый большой в городе Reserved и Mango, ресторан «Дюжина», магазины «Наше Золото», Sunlight, Snowimage, DNS, некоторые магазины, к примеру Avelon, провели реконструкцию и увеличили свои площади».

В ТЦ «Бонанза» добавили, что на данный момент в центре 100%-ная заполняемость торговых площадей, и никаких проблем с этим не наблюдается: «Посещаемость тоже находится на стабильном уровне. Даже если и есть изменения, то незначительные. Все статьи расходов у нас четко определены и регламентированы на год вперед, все идет по плану».

Как сообщила исполнительный директор ООО «Левобережное» Оксана Жданова, свободные площади в ТВК «Калейдоскоп комфорта и уюта» сейчас тоже есть. «Для некоторых арендаторов обвал рубля в декабре 2014 года стал катастрофой, так как рынок отделочных материалов и мебели на 90% состоит из импорта, а в остальном используются импортные сырье и комплектующие. Но уровень их не критичен. Поступают новые заявки на освободившиеся площади. На данный момент мы работаем над тем, чтобы расширить ассортимент, представленный в ТВК «Калейдоскоп комфорта и уюта», за счет товаров для дома с более высокой конверсией покупок», — отметила Оксана Жданова.

В сегменте стрит-ритейла отмечается снижение ставок аренды в районе 15–20% при пересмотре договора одним и тем же арендатором и до 30% в случае если в помещение заезжает новая компания, утверждает эксперт в сфере коммерческой недвижимости, владелец компании «Дело Проф» Петр Мельников. «Текущая экономическая «истерия», безусловно, негативно отражается на рынке торговой коммерческой недвижимости. В частности, насколько мне известно, многие московские компании, имеющие офисы в Новосибирске, еще в декабре 2014 года написали заявления арендодателям о понижении ставки на 30%. Что касается торговой недвижимости, в нынешней обстановке небольшие торговые центры рискуют опустеть еще больше, потому как крупные федеральные игроки концентрируют основные покупательские потоки. В Новосибирске это «МЕГА», «Аура», а теперь еще и «Галерея Новосибирск».

Шаг навстречу

Если раньше арендаторы под влиянием торговых центров были вынуждены заключать договоры аренды в валюте, то с учетом последних событий в экономике ситуация претерпела существенные изменения, и переговорная сила перешла к арендодателям. Своим опытом в этом вопросе с «КС» поделилась компания «Евросеть». «На конец 2013 года примерно в 10% наших салонов были заключены договоры аренды в валюте. На конец 2014 года их было уже не более 5%, — говорит вице-президент по развитию и корпоративной безопасности компании «Евросеть» Владимир Бычек. — За полтора месяца 2015 года осталось не более 1,5%, максимум 2%. И они тоже сейчас пересматриваются. Также не осталось договоров, кроме одного, с нефиксированной ставкой».

Все остальные договоры «Евросети» удалось привязать к обоюдовыгодному курсу. «Это некоторый идеал между тем, что было, и тем, что стало. Где-то мы убедили арендодателей в нашу сторону, где-то двинулись в их, и остановились на середине. Думаю, что через пару месяцев не останется ни одного договора, который показывал бы реальный курс. Переход на процент от оборота мы рассматривать не стали: наш бизнес не такой маржинальный, — рассуждает Владимир Бычек. — Могу сказать, что в последние полторы недели мы увидели, как владельцы торговых центров повернулись к нам лицом. Те, кто даже не считал необходимым встречаться с арендаторами, а все уведомления присылал по почте или с курьерами, сейчас готовы вести диалог, снижать ставку, искать компромисс. Тенденции меняются грандиозно».

По словам Владимира Бычека, «Евросеть» уже начала массово снижать ставки с Дальнего Востока. Минимальная граница — 25%. «У нас есть контрагенты, которым мы предлагаем снизиться и до 60%. И если они не соглашаются, мы уходим. Сейчас почти везде арендодатели предлагают два-три варианта, одинаково подходящих нам, и они готовы двигаться по цене. И это уже не единичные случаи, это массовое явление. Мы заметили, что в некоторых регионах стали закрываться такие игроки, как торговцы золотом, драгоценными изделиями, где была очень высокая наценка. Если они не просто просят скидку, а уходят, то арендодатель должен крепко задуматься, может ли он требовать ранее заявленную сумму. А вопрос с арендой по валютной ставке, я думаю, скоро будет вопросом далекого прошлого», — делится опытом господин Бычек. Стоит отметить, что, по словам участников рынка, еще при Евгении Чичваркине «Евросеть» публично любила объявлять о планах по массовому закрытию своих точек, что должно было мотивировать неуступчивых арендодателей идти навстречу ритейлеру. Впрочем, не все участники рынка готовы решать вопрос с арендой именно таким способом.

В компании «Леруа Мерлен» «КС» сообщили, что, несмотря на экономические трудности, сеть не пересматривала свои планы развития. «У нас по-прежнему оптимистичный взгляд на долгосрочные перспективы российского рынка DIY, и, как и планировалось ранее, в 2015 году в Сибири мы планируем открыть магазины в Барнауле, Кемерове и Новокузнецке», — говорит руководитель направления по работе с региональными поставщиками Елена Зинченко. Менять занимаемые на данный момент торговые площади в Новосибирске «Леруа Мерлен» также не намерена. «Более того, в сезон мы намерены увеличить торговую зону гипермаркета на Ватутина примерно на 1000 кв. метров за счет зоны уличной торговли», — уточнила Елена Зинченко.

Продовольственная сеть гипермаркетов «АШАН» придерживается схожей позиции. «Если говорить о динамике потребительского спроса за последние полгода, то мы наблюдаем значительный прогресс, — отмечает директор по внешним коммуникациям «АШАН Россия» Мария Курсонова. — Никаких изменений в планах по развитию сети и смене арендных площадей не произошло. В 2015 году «АШАН Россия» планирует открыть 10 гипермаркетов, в том числе и в Сибири. Инвестиции в проект составят 10 млрд рублей».

Тем не менее целый ряд ритейлеров уже прекратил свою деятельность в Новосибирске. В сфере fashion-ритейла из города за последние полгода ушли такие бренды, как Esprit, OVS, Seppala, New Look, Vis-à-vis, s.Oliver, в сегменте DIY — сеть «Перестройка», магазины «Декомарт», в бытовой технике и электронике — сеть Domo, в продовольственном ритейле — супермаркет «Континент вкуса», «Аникс» (работает под брендом SPAR), который согласно последним данным заморозил развитие в Алтайском крае и Республике Алтай.

«Водяное перемирие»

По мнению Сергея Сидоренко, операторов fashion-ритейла в ближайшей перспективе станет еще меньше, поскольку население будет еще более склонно, чем год назад, экономить на покупках одежды и обуви. «Скорее всего, часть относительно небогатых потребителей будет переходить на потребление no-name товаров, — говорит господин Сидоренко. — Премиальные операторы и вообще операторы уровня выше среднего, конечно, будут испытывать больший спад продаж, чем игроки типа «Магнита» и «Марии-Ра». Иными словами, в 2015 году городская структура продовольственных магазинов изменитс — доля дискаунтеров в ней станет больше».

Рынок товаров DIY, как отмечает Сергей Сидоренко, «в городе уже монополизирован «Леруа Мерлен», поэтому слабейшие игроки, та же «Перестройка», уходят с рынка, в 2015 году мы увидим борьбу за выживание холдинга «Домоцентр» (развивает магазины под брендом Forma, «Практик»).

Говоря об арендных ставках, Владимир Бычек отмечает, что сегодняшний период дает возможность всем игрокам, и с той, и с другой стороны, заключить некое «водяное перемирие» и перестать играть на повышение, при таком подходе бизнес сможет существовать с нормальными коммерческими издержками, а не сверхиздержками. «Все участники рынка должны осознать, что сверхдоходов больше не будет. И главное — это должны понять арендодатели. Если нам не удается заключить договор с контрагентом полностью в нашей версии, мы предлагаем заключить симметричный, равнозначный договор. Например, если арендодателем прописаны односторонние штрафы за сложно определяемые, даже субъективные, иногда форс-мажорные обстоятельства, то мы прописываем аналогичные штрафы в обратном направлении. И как показывает практика, вопросы с «бешеными» штрафными санкциями по какими-то надуманным причинам снимаются. Такой договор становится «палкой о двух концах», и, прописывая штрафы, арендодатель вынужден думать и об арендаторе», — говорит Владимир Бычек.

Как резюмирует Сергей Сидоренко, на рынке торговых площадей Новосибирска, кто бы что ни говорил, уже наступило перепроизводство: «В наступившем году мы увидим снижение рублевых арендных ставок у объектов с относительно плохим местоположением и слабым управлением на 10–30%».