Построить малоэтажный поселок

Строительство малоэтажных коттеджных поселков в последние несколько лет набирает обороты. По словам аналитиков, развитие этого направления продолжает оставаться перспективным. Если говорить о строительстве малоэтажных поселков экономкласса, то в данном случае предприниматели имеют вполне реальную возможность снизить себестоимость за счет стеновых материалов и технологии быстровозводимого жилья. В связи с чем получить возможность рассчитывать на государственную поддержку строительства. Более подробно обо всех тонкостях процесса и условиях государственной поддержки рассказали в ЗАО «Строитель» на примере поселка Новомарусино.

Как уже писал «КС», Новомарусино расположилось в Ленинском районе на берегу реки Обь рядом с озером Леньково. Комплекс застраивается современными трех- и четырехэтажными жилыми домами. Всего на площадке в 65 га в «Строителе» намерены возвести более 100 домов. Срок окончания строительства намечен на 2015 год.

Причем начал проект реализовываться довольно стремительно. Решение о строительстве поселка у застройщика появилось в конце 2012 года, рассказал коммерческий директор ЗАО «Строитель» Эдуард Ляхов. «Идея строительства этого поселка появилась зимой прошлого года. В декабре 2012 года все было запроектировано, согласовано с банками. В июне мы уже получили разрешение на строительство. И начиная с середины июня до начала октября вот этот фронт работ был выполнен», — говорит Эдуард Ляхов. По состоянию на начало октября завершены работы по возведению свайных оснований и цоколей домов. На сегодняшний день строители уже приступили к первым жилым этажам первой очереди из 10 домов, в чем смог убедиться и корреспондент «КС», побывавший на строительной площадке. «Работы по канализации выполнены на 100%, газ — 50%, вода и отопление — 30%. Соответственно, до конца года с обеспечением коммуникациями вопрос будет решен. Весь строительный материал оплачен, поэтому к новому году планируем завершить строительство коробок и внутренние работы», — добавил коммерческий директор. К концу 2013 года строители планируют сдать шесть домов. Заселение запланировано на июнь 2014 года. Соблюдение сроков — одно из значимых условий, выдвигаемых государством фирме-застройщику.

На инвестиционном совете при губернаторе Новосибирской области было принято решение об оказании Новомарусино государственной поддержки при возведении двух детских садов на 240 и 100 мест и школы на 1 тысячу мест. Обещали помочь областные власти и в обеспечении транспортной инфраструктуры — устройстве объездной дороги протяженностью 3,1 км, расширении ул. Станционной 2-й и в организации двух маршрутов общественного транспорта. Эдуард Ляхов отметил, что без помощи областных властей социальную инфраструктуру — детские сады, школу, поликлинику — создать просто невозможно. «Отмечу, что со строительством дороги дела обстоят проще, чем с поликлиникой. Так как поликлиника — это бюджетная организация, затраты на которую бюджет должен компенсировать. И существуют нормативы по обеспеченности населенного пункта как здравоохранительными, так и дошкольными и школьными учреждениями, согласно которым у нас и появится одна школа, два детских сада и медучреждение», — пояснил господин Ляхов.

На вопрос корреспондента «КС», какие условия ценообразования необходимы, чтобы власти поддержали проект, Эдуард Ляхов ответил, что застройщик устанавливает цены на жилье экономкласса по рекомендациям Минрегионразвития, а это не более 35 тыс. рублей за квадратный метр.

По словам собеседника «КС», такая цена квадратного метра возможна при условии наличия собственного производства основных строительных материалов. «Достичь невысокой цены при условии, что жилье все-таки комфортное, позволяют несколько инструментов — во-первых, эффект масштаба, так как в данном случае компания зарабатывает не на одном доме большую маржу, а имеет небольшой заработок на участке значительных размеров с большим количеством домов. Во-вторых, это снижение себестоимости обеспечило заблаговременное проектирование и подведение коммуникаций. Способствует этой цели и закупка большого количества стройматериалов, что выгодно сказывается как на условиях оплаты, так и на самих ценах».

«Такая стоимость имеет под собой вполне объяснимые основания. Застройщик непосредственно на строительной площадке организует беспрерывный производственный процесс — основные стройматериалы будут изготавливаться тут же, таким образом, отпадет и необходимость вкладываться в доставку стройматериалов», — соглашается и руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон.

В полной мере производство полистиролбетона заработает со следующего года. На данный момент дома первой очереди в компании строят из сибита. Эдуард Ляхов пояснил, почему предпочтение было отдано именно этому материалу. «Выбором основного строительного материала занимались проектировщики и технологи. Производить полистиролбетон мы будем сами. Данная технология демонстрирует хорошие показатели по шумо- и теплоизоляции. Также в пользу него сыграло и то, что полистиролбетон не впитывает влагу и не выделяет токсичных веществ. Причем, как выяснилось, стоимость возведения домов из собственных газобетонов может обойтись в 3–4 раза дешевле, нежели из сибита или аналогичного материала, произведенного на крупном заводе.

В конце сентября застройщик получил разрешение на строительство второй очереди. На этом этапе должно быть построено 12 домов высотностью в три или четыре этажа. В каждом из домов расположится от 32 до 44 квартир. Второй этап в компании планируют завершить в конце сентября 2014 года.

Независимый аналитик Сергей Николаев, комментируя перспективность строительства малоэтажных поселков экономкласса, отметил: «Спрос зависит от местонахождения малоэтажки. Постройте малоэтажное жилье в центре города — и будете продавать его по цене элитного жилья. Обычно компании из первой «десятки» подобным строительством не занимаются, за исключением разве что «Сибири». Стоит заметить, что застройщик в результате довольно быстро реализовал жилье экономкласса. И в принципе, мы на данный момент не можем похвастаться большим количеством таких поселков. А так подобное жилье, при уверенности покупателя в надежности застройщика и близости транспортной развязки, в том числе и железнодорожного транспорта, пользуется немалым спросом». В целом, говоря о рентабельности подобных проектов, аналитик отметил, что она составляет не менее 30%. «А технология быстровозводимого жилья, позволяет рентабельность увеличить», — считает Сергей Николаев.

Транспортная составляющая также имеет значение для получения государственной поддержки строительства. Желательно несколько вариантов подъезда к жилому комплексу.

«Что касается Новомарусино, то существует несколько вариантов подъезда к поселку. Можно въехать как по Большой или 2-й Станционной, так и по Восточному обходу через Калининский район», — отметил Сергей Николаев.

По данным ЗАО «Строитель», из 300 квартир, доступных для продажи в Новомарусино, 200 уже проданы.

Эдуард Ляхов также отметил, что покупка квартир в ипотеку продолжает набирать обороты, и на данный момент можно воспользоваться программами Газпромбанка (ОАО), ВТБ24 (ЗАО), ОАО «МТС банк», банка «Левобережный» (ОАО) и ОАО «Сбербанк России»: «Мы наблюдаем рост доли ипотечных кредитов при покупке квартир. Это объясняется тем, что население ощутило выгоду: лучше выплачивать кредит за свое жилье, нежели за съемное. Тем более что ежемесячный платеж по ипотеке за квартиру в Новомарусино меньше платежа в среднем за аренду квартиры в Ленинском районе».