Мало этажей – много перспектив?

Ввод малоэтажного жилья только за первое полугодие 2013 года превысил запланированный объем в два раза. Список участников рынка, готовых возводить именно малоэтажку, только растет. Недавно он пополнился и компанией ЗАО «Строитель», ранее работавшей исключительно в сегменте бизнес. На инвестиционном совете при губернаторе Новосибирской области застройщик представил свой проект — малоэтажный поселок Новомарусино. Тем не менее не все эксперты жилищного рынка благосклонно относятся к малоэтажной застройке. Корреспондент «КС» решил выяснить, что побудило застройщика приступить к строительству малоэтажного жилья экономкласса. Представители агентств недвижимости в свою очередь поддерживают начинание и даже проводят аналогии с элитным поселком Кедровый. Остальные участники рынка подчеркивают его перспективность, но при этом указывают и на некоторые недостатки проекта.

ЗАО «Строитель», известное такими проектами, как бизнес-центры класса «А» «Кронос» на ул. Советской и класса «А+» на ул. Чаплыгина, где располагается ОАО «СИБЭКО», а также строительством Кудряшовского мясокомбината и 12 жилых домов уровня премиум, в начале июля текущего года заявило о строительстве поселка с малоэтажным жильем экономкласса. Проект был представлен на инвестиционном совета при участии губернатора Новосибирской области Василия Юрченко.

«Текущий год — стартовый, много времени в этом году уделили организации собственной производственной площадки, монтажу завода, поэтому в этом году будет сдано не более 10 домов»

Объект, носящий название Новомарусино, расположится в Ленинском районе на берегу реки Оби рядом с озеро Леньково. Комплекс застроят современными трех- и четырехэтажными жилыми домами. Внутренне пространство поселка займут детские игровые площадки, зоны отдыха для взрослых, спортивные площадки, паркинги, магазины, а также два детских сада на 240 и 100 мест, школа на 1000 мест и часовня. На инвестиционном совете Новосибирской области также рассматривался вопрос и о возможности оказания содействия по возведению объектов социальной инфраструктуры. Сейчас прорабатывается вопрос строительства поликлиники, транспортного сообщения — объездной дороги протяженностью 3,1 км и расширения улицы Станционная-2, а также организация двух маршрутов общественного транспорта.

Помимо этого, ЗАО «Строитель» обязалось реализовать жилье под потребности правительства региона и мэрии Новосибирска по цене, установленной Минрегонразвития РФ, а также обеспечить аккредитацию проекта для участия в действующих социальных программах, таких как военная и учительская ипотека, материнский капитал, ипотечные программы АИЖК. Всего застройщик планирует возвести 194 205 кв. м жилья экономкласса за три года, это более ста домов. В этом году готовятся к сдаче 10 домов с общим количеством квартир 360 штук. «Скромность» показателей ввода 2013 года генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков объясняет созданием на строительной площадке собственной производственной базы. «Текущий год — стартовый, много времени в этом году уделили организации собственной производственной площадки, монтажу завода, поэтому в этом году будет сдано не более 10 домов, — поясняет Дмитрий Боковиков. — План 2014-го и 2015 года по объему ввода многократно превышает год 2013-й, так как мы сможем стартовать не в июне как в этом году, а уже в марте».

Ценовые рекомендации Минрегионразвития, установленные для приобретения жилья субъектами Федерации, были учтены и при формировании стоимости жилья для остальных категорий потребителей.

Что касается планировочных решений, то «Строитель» намерен предложить квартиры-студии площадью 25 кв. м, 1-комнатные квартиры от 34 кв. м, 2-комнатные квартиры от 44 кв. м и «трешки» начиная от 66 кв. м, стоимость которых не превышает рекомендованную.

Стоит отметить, что Минрегионразвития для данной категории жилья установил стоимость за 1 кв. м не более 35 тыс. рублей, что соответствует цене, установленной застройщиком.

«Прежде всего удивляет то, что застройщик позиционирует данный проект как экономкласс, в то время как малоэтажное жилье обычно относится к классу «комфорт», — отметил руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. — По сути, этот проект не относится к эконому, так как экономкласс — это жилье на Высоцкого, Ударной и т. п. В данном же случае ЗАО «Строитель» начало возводить дома с полноценными квартирами». «Говоря об уникальности проекта, параллелей с ИСК «Русь», их поселком Кедровый, конечно, не проведешь, — продолжает рассуждать Григорий Якобсон. — Но если подумать, то огради ЗАО «Строитель» заборчиком свой объект, увеличь площадь квартир, установи мойку для машин, подземный паркинг, поработай над отделкой и запусти свою управляющую компанию — будет ничем не хуже, конструкт один и тот же», — все-таки сравнивает поселки класса люкс и экономичное жилье представитель агентства недвижимости. Удивили собеседника «КС» и низкие цены на жилье в Новомарусино: «Если обосновывать стоимость удаленностью объекта, то замечу, что поселок будет расположен в черте города, и расстояние от Димитровского моста составит 5 км, учитывая, что длинна самого моста не менее 3,5 км, — анализирует формирование цены Григорий Якобсон. — Тем не менее такая стоимость имеет под собой вполне объяснимые основания. Застройщик непосредственно на строительной площадке организует беспрерывный производственный процесс — основные стройматериалы будут изготавливаться тут же, таким образом отпадет и необходимость вкладываться в доставку стройматериалов».

Дмитрий Боковиков, объясняя цену квадратного метра, также отмечает наличие собственного производства основных строительных материалов, также генеральный директор компании добавляет: «Достичь невысокой цены при условии, что жилье все-таки комфортное, позволяет несколько инструментов — во-первых, эффект масштаба, так как в данном случае компания зарабатывает не на одном доме большую маржу, а имеет небольшой заработок на участке значительных размеров с большим количеством домов. Во-вторых, это снижение себестоимости обеспечило заблаговременное проектирование и подведение коммуникаций. Способствует этой цели и закупка большого количества стройматериалов, что выгодно сказывается как на условиях оплаты, так и на самих ценах».

К слову, фундамент зданий представляет собой свайное поле с ростверками, каркас здания железобетонный с монолитными плитами перекрытия, сами перекрытия изготовлены из железобетона, а стены из полистиролбетона. В связи с чем у корреспондента «КС» возник вопрос, а насколько безопасно применение полистиролбетона в строительстве жилых домов и почему было отдано предпочтение именно этому материалу, а не газобетону. Дмитрий Боковиков пояснил, что выбором основного строительного материала занимались проектировщики и технологи: «Производить полистиролбетон мы будем сами. Данная технология демонстрирует хорошие показатели по шумо- и теплоизоляции. Также в пользу этого материала сыграло и то, что в отличие от газобетона, который впитывает в себя влагу, полистиролбетон таких сот не имеет, это пространство заполнено материалом. И главное, что этот полистирол пищевой и не выделяет токсичных веществ, его не следует путать с техническим. Замечу, что из пищевого полистиролбетона изготавливают лотки для продажи мяса и рыбы. Он, конечно, немного дороже, но для того чтобы обезопасить наших жителей, мы сознательно пошли на некоторое удорожание».

Помимо изготовления полистиролбетона, непосредственно на строительной площадке проводятся циклы подготовки металлических изделий. «У сторонних организаций приобретаем цемент, щебень, песок и пластиковые окна, то есть то, чего сами пока делать не умеем, — продолжает описывать производственный процесс Дмитрий Боковиков.

В самой компании считают, что рынок доступного жилья еще далек от насыщения. «Наше решение заниматься строительством малоэтажного жилья основано не только на маркетинговых исследованиях, существуют еще генплан развития Новосибирска и стратегия развития строительной отрасли Новосибирской области. Так вот согласно этой программе в течение пяти лет малоэтажного жилья должно возводиться столько же или даже больше, чем многоэтажного. В результате к 2015 году планы по объемам ввода — 3 млн кв. метров вместо нынешних 1,6 млн кв. метров. И 60% из этих 3 млн должна занимать именно малоэтажка — комфортное, но недорогое жилье», — уверен Дмитрий Боковиков.

«КС» решил узнать, как работают другие компании в данном сегменте. Один из застройщиков экономичной малоэтажки — ООО «Антар», к примеру, строит коттеджный поселок Весенний в Мошковском районе (МО Барлакский сельсовет), согласно информации застройщика, поселок расположен в 23 км от площади Калинина, жилье стоит в пределах от 20 до 25 тыс. рублей за кв. метр. В компании признаются, что им приходится сталкиваться с немалыми трудностями: «Строить сложно, т. к. законодательная база не отвечает требованиям рынка. Развитие загородной территории осложняется отсутствием инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Нормы Градостроительного кодекса РФ сложно применить в малоэтажных поселках.

Первопроходцам нужно отдать дань уважения. Мало кто готов к проблемам», — ответили в компании. Комментируя особенности проекта ЗАО «Строитель», в «Антаре» отметили: «ЗАО «Строитель» с проектом Новомарусино идет по уже проторенной дорожке, так как ООО «Антар» уже три года сражается с трудностями и возводит свои микрорайоны. Несомненно, перспектива у такого жилья огромная. На рынке дефицит доступного жилья. Но доступность жилья не должна достигаться за счет плохой экологии или других минусов для жителей. Новомарусино строится недалеко от ТЭЦ, известной своим золоотвалом. Также въезд в микрорайон со стороны проезда Энергетиков создаст дополнительные пробки по дороге на левый берег. Если сравнивать с микрорайоном Светлый, который располагается в 23 км от площади Калинина, то он находится в экологически чистой рекреационной зоне. А Северный объезд является современной и незагруженной».

С таким утверждением не согласился Григорий Якобсон, дав самые положительные характеристики этому объекту и отметив, что в последнее время довольно четко обозначилась следующая тенденция: «Люди стремятся приобрести жилье подальше от города. Как проект хороший, так и спрос на него хороший», — добавляет Григорий Якобсон.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ