Где в Новосибирске Рублевка?

Темпы малоэтажного строительства интенсивно растут в Новосибирске год от года. Коттеджных поселков становится все больше, и выбрать из них действительно надежный и качественный все труднее. Как разобраться, кто есть кто на рынке, читателям «КС» поможет новый проект «Загородный дом». В серии публикаций мы назовем самые престижные и дорогие площадки Новосибирска, представим обзор коттеджных поселков классов «премиум», «бизнес» и «эконом», приведем мнения экспертов и опишем потребительские портреты некоторых поселков с точки зрения их жильцов.

Редакция «КС» решила помочь читателям разобраться в обширном сегменте предложений по малоэтажному строительству в Новосибирске. Количество коттеджных поселков увеличивается с каждым годом в геометрической прогрессии: согласно данным ежегодного рейтинга коттеджных поселков, проводимого компанией ООО «МедиаКит», в 2010 году их насчитывалось около 30, в 2011-м стало уже 46, а в 2012-м — около 70. Названные цифры включают поселки, где можно приобрести и готовые дома, и земли с коммуникациями, и просто земельные участки под индивидуальную застройку. Кроме них, существуют и давно известные, престижные районы города и области, где состоятельные люди могут приобрести по-настоящему статусное жилье.

В данном материале мы рассмотрим два наиболее популярных направления элитной застройки в Новосибирске: северное (Заельцовский район) и юго-западное (Бердское). При составлении материала и обзора поселков редакция «КС» руководствовалась мнением экспертов по загородной недвижимости в Новосибирске. Ими выступили директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд» Александр Зверев, директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов.

Северное направление, Заельцовский район

«К элитным площадкам в Новосибирске, безусловно, относится Дачное шоссе — это наша новосибирская Рублевка», — говорит директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов. Высокую стоимость земли в Заельцовском районе эксперты связывают с удобным местоположением недалеко от центральной части города, а также с тем, что это исторически сложившееся место проживания политической и экономической элиты Новосибирска еще с советских времен.

«Таких «особенных» мест, как Дачное шоссе, в городе в принципе больше нет. Стоимость земли в Заельцовском бору может начинаться от 1 млн рублей вследствие близости к городу, удобной транспортной доступности, к тому же это лесная зона и «зона власти». Земля в этом районе попадает в черту города, и есть юридические основания для того, чтобы считать правовой статус земли очень эффективным для вложения денег», — рассказывает президент Ассоциации малоэтажного индивидуального домостроения Инна Свечникова.

«Земля в Заельцовском бору дороже в несколько раз, чем, к примеру, в поселке Морозово. Там давно все освоено, подведены необходимые коммуникации. На последние деньги никто не будет покупать здесь коттедж, ведь нужно поддерживать статус среди жильцов, платить общие взносы, коммунальные расходы. Как правило, это свободные средства, которые человек пускает на изменение уровня качества своей жизни. Когда денег нет, участок покупают далеко и строят очень медленно. Дорогие коттеджи — товар штучный, и покупатель тоже штучный», — замечает руководитель отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд» Александр Зверев.

По мнению директора компании «Доктор Ключ» Ильи Балахонова, «несмотря на дороговизну земли, качество дома в Заельцовском районе может быть невысоким и внутренняя «начинка» не соответствовать современным технологиям. Тем не менее он будет считаться элитным».

Именно на Дачном шоссе, так называемой «новосибирской Рублевке», агентства недвижимости предлагают самые дорогие варианты коттеджей для тех, кто может себе это позволить. Так, на сайте «Центрального агентства недвижимости» первое место разделили два трехэтажных особняка стоимостью 150 млн рублей и 120 млн рублей. Площадь первого дома составляет 690 кв. метров, прилегающего участка — 40 соток. Второй меньше — 500 кв. метров, но прилегающей территории у него 380 соток (информация по состоянию на 23 мая 2012 года).

На втором месте по ценовой категории вариант элитного жилья за 115 млн от риелторской компании «Сибакадемстрой Недвижимость» — четырехэтажный особняк по ул. Видной в Заельцовском районе. Общая площадь составляет 500 кв. метров, площадь земли — 24 сотки. В особняке имеются гараж на две машины, три вида бань — сауна, турецкая баня и русская (использовались лучшие лаки для бани и сауны). Кроме того, на участке есть пруд. Замыкает четверку лидеров двухэтажный особняк стоимостью ровно 100 млн рублей по ул. Зимней в Заельцовском районе. Продает дом АН «Афина Паллада». Площадь особняка составляет 920 кв. метров, участка — 15 соток. На территории имеются винный погребок, детская игровая площадка и кинозал.

По мнению экспертов, приобретают такие роскошные дома, как правило, собственники бизнеса. «Двое из трех покупателей — это иногородние люди, которые запустили в Новосибирске какой-либо свой проект. В год обычно продается один-два очень дорогих объекта стоимостью от $2–3 млн, — рассказывает Александр Зверев. — В отличие от московской Рублевки прилегающая территория наших особняков небольшая, в Москве в порядке вещей иметь территорию под 100 га, у нас же она существенно меньше. Все потому, что площадки изначально были сформированы еще в советское время».

Ни в одном другом районе столь дорогих домов корреспондент «КС» не обнаружил. Их поиск производился по нескольким сайтам агентств недвижимости Новосибирска: «Жилфонд», «БК Недвижимость», «Сибакадемстрой Недвижимость», «Грановит», «Центральное агентство недвижимости» и «Афина Паллада».

Все эксперты сошлись во мнении, что элитное коттеджное жилье в Новосибирске отличается рядом критериев. «На мой взгляд, ими являются местоположение, окружение и цена», — заметил Александр Астахов. «Тишина, закрытость, наличие леса, чистого воздуха и большой территории — вот основные критерии. К тому же «элитарность» дома в первую очередь оценивается его географией, местом, где сложился определенный контингент и к которому тянутся подобные ему люди. Это маленькое закрытое общество, которое живет своей жизнью», — добавляет господин Зверев.

Юго-Западное (бердское) направление

Бердское направление называют следующим после Северного, рассуждая об элитной застройке в Новосибирской области. К наиболее «дорогим» местам направления можно отнести жилье в поселках Новом, Светлом и Морозово. Тем не менее цены на коттеджи здесь на порядок ниже, нежели в Заельцовском районе. «Средняя цена хорошего коттеджа в Заельцовском районе составляет 15–20 млн рублей, если взять бердское направление в аналогичном классе, то речь будет идти уже о 10 млн рублей», — говорит Илья Балахонов. По мнению экспертов, бердское направление популярно, потому что там в свое время также проживала советская номенклатура.

Из просмотренных вариантов продажи коттеджей по бердскому направлению корреспондент «КС» выбрал наиболее дорогие предложения на текущий момент. Первое место занял коттедж стоимостью 63 млн рублей в поселке Морозово от АН «БК-Недвижимость». Площадь дома — 400 кв. метров, участка — 70 соток. На втором — чуть более дешевый особняк за 60 млн рублей в поселке Новом по ул. Парижской Комунны от АН «Сибакадемстрой Недвижимость» (площадь — 650 кв. метров, площадь земли — 50 соток). Имеются гараж на два больших автомобиля и «островок березового леса, где растут грибы и ягоды». Третьей стала загородная усадьба в поселке Светлый за 54,5 млн рублей площадью 656 кв. метров и прилегающей территорией в 60 соток. Продает объект АН «БК-Недвижимость».

Стоимость следующих за тройкой лидеров коттеджей существенно ниже: если считать далее, на четвертом месте оказался бы коттедж за 32 млн рублей (общая площадь — 452 кв. метра, участка — 26 соток) в поселке Новом от АН «Жилфонд».

По мнению наших экспертов, выводить какие-то определенные характеристики роскошных особняков бесполезно — это уникальные объекты, которые каждый выбирает или строит на свой вкус. Так же бесполезно пытаться назвать стоимость квадратного метра в таком жилье: «У одного хозяина площадка может быть столько-то соток, на ней есть и дизайн, и озера, а у другого этого всего нет», — рассуждает Александр Зверев.

Но общие признаки, по которым можно определить действительно статусный коттедж, все же имеются: «Это большой участок не менее 20 соток с ландшафтным дизайном, наличие соседей схожего уровня либо полная обособленность от них. Дом может граничить с лесом, иметь собственный причал», — комментирует господин Балахонов.

Инна Свечникова добавляет: «На Бердском заливе есть очень дорогие участки, построенные в рекреационной зоне, в лесу. Но сказать, будет ли она формироваться как элитная, наподобие Заельцовского района, пока трудно».