Почему в Новосибирске нет небоскребов?

Визитной карточкой любого современного города служат небоскребы. Однако этот постулат не подходит для Новосибирска. Почему в финансовой столице Сибири, как порой называют город, до сих пор нет собственного Москва-Сити или Манхэттена, разбирался «Континент Сибирь».

Дорогие амбиции

Современный крупный город, не лишенный амбиций, трудно представить без небоскребов. Высотки давно стали символом успеха и экономического процветания мегаполисов. Вот и Новосибирск за последние 10 лет сильно вытянулся вверх. Это особенно заметно, когда переезжаешь по Коммунальному мосту с левого берега Оби на правый. Однако до столичных параметров зданий ему еще очень далеко.

По мнению директора по развитию Группы компаний «Мета» Романа Берсона, Новосибирск давно готов к небоскребам: «У нас молодой, динамично развивающийся город. Если  высотное здание будет продумано с точки зрения архитектуры, внешнего облика фасадных решений, то оно обязательно станет точкой притяжения горожан и гостей города. Уже давно доказано, что чем больше в городе качественных, современных, уникальных архитектурных объектов, тем больше этот город вызывает интереса у туристов».

В Новосибирске сегодня, по данным «2ГИС», насчитывается всего 148 объектов выше 25 этажей. Самое высокое здание согласно рейтингу, составленному мэрией Новосибирска, — ЖК «Кварсис» высотой 102 метра. Для сравнения: в Екатеринбурге башня «Исеть» поднялась в небо на 208 метров, известный БЦ «Высоцкий» высотой 188 метров, торговый центр «Свердловск» — 151 м. В Красноярске можно отметить 30-этажный деловой центр «Первая башня» высотой 120 метров.

Самое высокое здание в России и Европе находится в Санкт-Петербурге — Лахта-центр высотой 462,7 м. В Москве самое высокое здание — башня «Федерация» в Москва-Сити, 374 м. В Европе — здание Коммерцбанка во Франкфурте-на-Майне высотой 299 м. Самый высокий небоскреб США — Всемирный торговый центр 1 в Нью-Йорке высотой 541,3 м, самое высокое здание в Азии — Шанхайская башня, 632 м, а самое высокое здание в мире находится в Арабских эмиратах, в Дубае — здание Бурдж-Халифа, 828 м.

Одной из причин «низкорослости» Новосибирска эксперты считают отсутствие интереса к Новосибирску у крупных финансово-промышленных групп и транснациональных компаний, который сказывается и на его архитектурном облике. Как заметил в беседе с «Континентом Сибирь» доцент кафедры архитектуры Новосибирского госуниверситета архитектуры, дизайна и искусств, директор архитектурной мастерской Игорь Поповский, в Новосибирске на сегодня нет экономических агентов, которые отважатся инвестировать в строительство небоскребов. По словам архитектора, на рубеже веков (2000 год) шла активная разработка концепции развития площади Маркса, тогда прозвучало предложение построить на этой территории высотные 40-этажные объекты. Обосновывалось это тем, что в Новосибирск должны зайти такие корпорации, как Sony, Mitsubishi и другие, которые могут построить небоскребы под свои офисы. «Но прошло много лет, с тех пор в Новосибирске только авиакомпания S7 приобрела бизнес-центр. Других крупных компаний, которые готовы были бы зайти и построить себе офисные здания, нет. А жилье в небоскребах — это недешевое удовольствие», — отметил Игорь Поповский.

По мнению главного архитектора Новосибирска Александра Ложкина, в России высотные здания — это в первую очередь вопрос амбиций девелоперов и застройщиков. «В Екатеринбурге высотные здания появились ровно по этой причине — сначала один амбициозный девелопер построил первое здание высотки, затем другой решил построить небоскреб еще выше», — рассказал «Континенту Сибирь» главный архитектор города.

В Новосибирске есть свои амбициозные застройщики. Летом 2019 года компания «СибирьИнвест» анонсировала строительство 150-метрового здания на участке земли рядом с театром «Глобус», ограниченном улицами Коммунистической, Каменской и Октябрьской магистралью. Сейчас на этом месте котлован. Пресс-служба компании тогда сообщала, что прорабатывается проект 45-этажного жилого дома и «московское НИИ железобетонных конструкций ведет расчеты по ветровым нагрузкам, конструктиву и воздействию объекта на окружающую среду». Однако на текущий момент, по информации источников «Континента Сибирь», девелопер отказался от этого проекта. В компании не стали комментировать «Континенту Сибирь», с чем связано это решение.

Особые условия

Но не только отсутствие крупных ФПГ сдерживает высотное строительство в Новосибирске. Как рассказал «Континенту Сибирь» генеральный директор компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов, новосибирские девелоперы не берутся за строительство небоскребов по нескольким причинам. «Связано это, прежде всего, с достаточно серьезными специально-техническими условиями по обеспечению подобных зданий. Эти условия разрабатываются в особом порядке, через федеральные структуры, здесь компетенция на уровне местных органов недостаточна. Второй момент — с повышением этажности значительно увеличивается себестоимость проекта, соответственно, меняется экономика, к которой привыкли застройщики и девелоперы. Третий фактор — градостроительные нормы, которые накладывают ограничения по плотности застройки, в связи с чем на небольших участках невозможно до бесконечности повышать этажность», — отметил девелопер.

На сложности, связанные с процедурой согласования строительства высотных зданий, указывает и Александр Ложкин. «Как только вы превышаете порог, который позволяет вам организовать пожаротушение, эвакуацию жителей стандартными способами — в Новосибирске это здания не выше 27 этажей, — нужно получать спецтехусловия. А это процесс сам по себе сложный, долговременный и дорогостоящий. Он требует разработки особых решений, которыми занимается ограниченное число московских институтов. Сложность процедуры сдерживает застройщиков от применения высотных решений. Это основная причина, почему не строят высотные здания в Новосибирске», — считает главный архитектор.

Многие новосибирские девелоперы разделяют мнение, что строить небоскребы в Новосибирске в ближайшие годы экономически неоправданно. Так, директор группы компаний «ВербаКапитал» Вадим Ильченко рассказал «Континенту Сибирь», как изменяется себестоимость квадратного метра по мере возведения здания. «Себестоимость уменьшается с ростом этажности, но, достигнув условных 30 этажей, вновь начинает расти. А цена реализации квадратного метра в доме одинакова, не важно, покупаете вы квартиру на 41-м этаже или на 25-м». По словам девелопера, во всем мире признают, что строительство небоскребов оправданно только в том случае, когда цена недвижимости превышает $3000 за квадратный метр. «Как только в Новосибирске рынок созреет до такой цены на недвижимость, тогда строительство небоскребов в городе будет рентабельно», — считает директор группы компаний «ВербаКапитал».

Помимо экономической нецелесообразности строительства небоскребов, Вадим Ильченко отметил и ограничения, которые существуют в градостроительных регламентах. Согласно строительным нормам, действующим в Новосибирске, площадь здания должна быть в 2,5 раза больше участка земли, на котором оно построено. «Площадь небоскреба, как правило, превышает площадь участка в 5–6 раз. Поэтому даже если кто-то сегодня и захочет построить здание выше 30 этажей, он столкнется с существенными ограничениями», — отметил девелопер. Если же размер участка земли будет необходимых размеров, то с учетом стоимости городской земли это также негативно повлияет на экономику проекта.

Нет спроса?

Впрочем, эксперты не видят особой беды в том, что в Новосибирске в ближайшей перспективе не появятся небоскребы. По их мнению, особой потребности в таких объектах нет. В городе еще достаточно земли для девелоперских проектов. У крупных застройщиков есть привлекательные для потребителей участки в центре города и на территории, к нему прилегающей, которые еще предстоит осваивать.

«Говорить, что Новосибирск превратится в город небоскребов, думаю, невозможно. Скорее всего, это будут эксклюзивные здания, которые будут стоять на наиболее важных, с градостроительной точки зрения, местах», — отмечает Александр Ложкин.

Сегодня предпосылок для массового строительства высоток не видит и Игорь Панфилов. По его мнению, это будут единичные статусные проекты, создание которых обусловлено лишь амбициями застройщиков. Девелопер даже предполагает снижение общественного интереса к жилью в высотных зданиях. «Районы типа Москва-Сити Новосибирску не грозят однозначно. Можно сказать, что высотная застройка в Новосибирске уже осуществлена — в той же пойме Каменки, где набили «гвоздей» и собираются продолжать, но нужен ли такой объем городу? Скорее предпочтения будут отдаваться более комфортному жилью с акцентом на внутреннюю среду», — считает Игорь Панфилов.

Эй, вы там, наверху!

Если рассматривать проблему небоскребов с точки зрения потребителей жилья, то и в этом случае не все однозначно. Помимо высокой стоимости апартаментов в небоскребах, нельзя не обратить внимания на особенность проживания на верхних этажах. «Понятно, что есть какое-то количество людей, которые хотят жить на высоте. Но мало кто жил на высоте 150–300 метров. Здания живые, нестабильные. Верхние этажи могут раскачиваться, и это нормально, конструкции на это рассчитаны. Но это не очень приятно», — отметил Александр Ложкин.

Кроме того, людей волнуют и вопросы, связанные с пожарной безопасностью. Игорь Поповский отмечает, что появление новых для Новосибирска высотных объектов повлечет за собой и новую культуру по обеспечению безопасности их жителей. Архитектор напомнил, что в свое время ограничения накладывали на строительство зданий выше 17 этажей, потому что пожарные не имели лестниц и соответствующей инфраструктуры. «Сегодня мы видим, что структуры МЧС могут работать в любой точке города», — отметил архитектор.

Как сообщили «Континенту Сибирь» в ГУ МЧС по Новосибирской области, здания высотой до 75 метров для обеспечения пожарной безопасности оборудуются незадымляемыми лестничными клетками, внутренним противопожарным водопроводом, автоматической установкой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также приточными и вытяжными системами противодымной вентиляции. Основные строительные конструкции обеспечивают устойчивость здания при пожаре не менее двух часов. Для обеспечения действий пожарных подразделений по тушению пожара выполняются проезды для пожарной техники, а в здании предусматривается лифт для транспортирования пожарных подразделений.

Для зданий свыше 75 метров разрабатываются специальные техусловия, в составе которых повышенные требования к огнестойкости основных строительных конструкций (до четырех часов), к внутреннему и наружному противопожарному водопроводу и так далее.

«Технические условия обеспечения безопасности в высотках очень серьезные, так как все внутренние системы таких зданий достаточно сложны в инженерном плане. Для каждой высотки разрабатываются отдельные СТУ. Стандартные средства пожаротушения здесь не подходят, а внешних средств вроде пожарной авиации у нас нет, поэтому высотный дом должен быть спроектирован так, чтобы он «тушил себя сам», — подчеркнул Игорь Панфилов.

Как обеспечивается пожарная безопасность в высотках, «Континенту Сибирь» рассказала директор управляющей компании «Дом-Строй Сервис» Ирина Лукашова. УК обслуживает ЖК «Флотилия», в составе которого три 26-этажных здания: «Наши дома оснащены системой АППС (автоматическая противо-пожарная система), которая включает в себя внутриквартирные датчики и в местах общего пользования (дымовые и тепловые). На этажах установлены пожарные рукава для пожаротушения, если необходимо потушить локальное возгорание. При срабатывании датчиков включается система звукового оповещения о необходимости срочной эвакуации и срабатывает система дымоудаления и подпора воздуха. Люди спускаются по незадымляемой лестнице, так как лифты блокируются по правилам пожарной безопасности пользоваться нельзя. Охрана здания помогает эвакуации и встречает пожарный расчет». По словам Ирины Лукашовой, с жителями регулярно проводят инструктажи, в местах общего пользования на экранах крутят информационные ролики, а также регулярно проводится обслуживание и проверка системы АППС и систем пожаротушения.