Проектное финансирование как будущий драйвер развития строительной отрасли

Проблема обманутых дольщиков и большого количества долгостроев давно тревожит не только Новосибирскую область, но и всю Россию. Решить проблему призвана система проектного финансирования строительства. Сможет ли проектное финансирование решить проблемы отрасли? Какова в этом роль банков и как такая система скажется на застройщиках — в материале «КС».

В своем послании Федеральному собранию президент России Владимир Путин в марте 2018 года заявил, что российским застройщикам следует отказаться от системы долевого строительства. «Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надежно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане», — подчеркнул Владимир Путин.

В связи с этим на первый план выходит система проектного финансирования строительства. Она предполагает привлечение средств банков-инвесторов для финансирования строительства. Последние получат возможность контролировать расходование предоставленных средств. Как следствие, на рынке будет меньше недобросовестных застройщиков ввиду того, что финансовые риски по кредитованию строительства берет на себя банк.

Стоит отметить, что вопрос проектного финансирования жилых новостроек обсуждается на протяжении более чем двух лет. Инициатором обсуждения выступил Минстрой РФ при подготовке изменений в 214–ФЗ, вступивших в силу 1 июля 2017 года. В рамках указанных изменений был введен механизм использования эскроу-счетов. Планируется, что банк будет участвовать как источник финансирования и одновременно как третье лицо по контролю за целевым расходованием средств в проект со счетов эскроу. «Механизм эскроу-счетов введен в качестве одной из возможных альтернатив привлечения средств граждан в строительство без рисков для последних и предполагает, что гарантом сохранности привлеченных средств является банк. При этом вместо средств дольщиков для финансирования строительного проекта используются кредитные средства банка», — поясняли ранее в пресс-службе Сбербанка.

Характеризуя ситуацию для застройщиков, стоит отметить, что проектное финансирование поможет участникам рынка получить гарантированное финансирование. Помимо этого, застройщик перестает быть зависимым от количества дольщиков и необходимости привлечения нужных сумм за фиксированный период времени.

Как отмечает заместитель председателя Сибирского банка ПАО Сбербанк Татьяна Галкина, «банк приветствует изменения в регулировании строительной отрасли, которые увеличивают прозрачность застройщиков. В течение всего периода инвестиционной фазы строительства жилого дома все средства участников долевого строительства будут размещены на эскроу-счетах. Их расходование станет возможным только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, и объект надлежащего качества передан дольщику по договору долевого участия».

Председатель совета директоров СК «Метаприбор» Владимир Мартыненков считает стремление сделать покупку квартиры безопасной и прозрачной правильным. Однако, по его мнению, вводя подобные меры, стоит более тщательно обращать внимание на важные моменты не только со стороны покупателей, но и со стороны застройщиков.

«Я считаю, что если не до конца продумать все механизмы нововведения, то рынок может сократиться, а цены вырасти», — считает Владимир Мартыненков. Он пояснил, что сегодня порядка 80% объемов строительства обеспечивают крупные застройщики, которые владеют комплексными площадками. «Уже сейчас строительство — не высокомаржинальный бизнес. При этом уровень ответственности — запредельный», — поясняет спикер. Проблема, по его мнению, кроется в том, что одна из составляющих нового закона — отсутствие принципа управления комплексными площадками. Владимир Мартыненков уверен, что этот аспект требует корректив. Но это уже вопрос не к банкам, а к регулятору.

Заместитель директора СК «ВИРА-Строй» Александр Савельев призвал делать выводы лишь тогда, когда станут известны предложения по процентным ставкам, количество денежных средств застройщика, которые должны быть привлечены, а также многие другие аспекты использования новой схемы финансирования.

Что касается покупателей, то для них существенно падают риски быть обманутыми. Однако эксперты отмечают, что ввиду этого маловероятно сохранение цен на прежнем уровне: средняя цена квадратного метра имеет все основания вырасти.

«В любом случае это, вероятнее всего, приведет к повышению стоимости квадратного метра для потребителя. Например, стоимость квадратного метра на квартиры на этапе нулевого цикла начинается от 35 тысяч рублей за кв. метр, а к моменту сдачи стоимость «квадрата» поднимается на 50% даже на квартиры, находящиеся в отдаленных микрорайонах. На мой взгляд, полный отказ от ДДУ будет противоречить концепции доступного жилья», — заметил Александр Савельев.

Однако это можно считать платой за хеджирование рисков и гарантию не попасть на недобросовестного застройщика. Ведь ранее при использовании схемы долевого участия риски могли быть оправданы разве что тем, что цена, которая предлагалась за недвижимость на этапе строительства, была существенно ниже, чем когда дом был сдан.

Первый вице-президент концерна «Сибирь» Дмитрий Червов отметил, что, по его мнению, проектное финансирование действительно поможет решить проблему обманутых дольщиков и избежать задержек по сдаче домов. «С другой стороны, ужесточение закона о долевом строительстве, а также уход со строительного рынка мелких игроков действительно приведут к неизбежному росту цен на жилье», — поделился Дмитрий Червов.

Однако стоимость жилой недвижимости имеет все шансы вырасти не только из-за ухода от договоров долевого участия. Эксперты отмечают, что более жесткий контроль за застройщиками со стороны банков уменьшит количество строительных компаний на рынке. Таким образом, строительная отрасль пройдет естественный процесс очищения и оздоровления. Но как следствие, это приведет к падению уровня конкуренции, отмечает независимый аналитик Сергей Николаев. Однако качество этой конкуренции, несомненно, будет расти, т. к. соперничать между собой будут крупные, финансово состоятельные и, что немаловажно, добросовестные компании.

Вместе с тем, безусловно, многое также будет зависеть от тех банков, которые будут привлекаться при финансировании проектного строительства, и от тех кредитных ставок, которые они будут предлагать. Владимир Мартыненков отмечает, что, по его мнению, система страхования застройщиков была идеальным механизмом контроля.

«К сожалению, предложенные инструменты, которые препятствовали бы выходу застройщика на банкротство или остановку строительства, сейчас не работают, так как крупные страховые компании не вошли в бизнес. Поэтому важно тщательно продумать все детали, чтобы и покупатели были в безопасности, и строительный бизнес мог нормально работать», — заключил собеседник «КС».

Одним из активных и крупных игроков кредитной программы долевого строительства, по словам застройщиков, можно считать Сбербанк.

«Инфраструктура для кредитования застройщиков сформирована у нас давно, работает большой штат строительных экспертов, — рассказывает Татьяна Галкина. —

В течение 2017 года объем средств, который используется заемщиками Сибирского банка в проектах строительства, достиг 50 млрд рублей. Причем преобладающая доля идет на финансирование объектов в крупных городах — Новосибирске, Красноярске, Томске, Кемерове, Барнауле и Абакане. Объем новых выдач по проектам составил более 33 млрд рублей». По словам эксперта, доля финансирования жилья преобладает и составляет две трети от суммы всех финансируемых строительных проектов.

Опрошенные «КС» участники рынка отмечают, что у них уже был опыт взаимодействия с банком по финансированию объектов. В частности, Дмитрий Червов рассказал, что еще в прошлом году его компания заключила с банком договор проектного финансирования на строительство двух домов в жилом массиве «Радуга Сибири».

«Такая схема взаимодействия позволила сократить сроки строительства на 1,5 года. Один из домов уже построен, и мы готовимся его заселять, другой строится активными темпами. Можно сделать вывод, что такая система работает и приносит положительные результаты», — заметил Дмитрий Червов.

В ГК «Роспроектстрой» «КС» также отметили, что уже работали со Сбербанком по проектному финансированию. «Можно с уверенностью сказать, что банки сделают все возможное, чтобы адаптировать изменения в законодательстве так, чтобы работать было можно. Ведь это выгодно не только застройщикам, но и банкам», — подчеркнул представитель «Роспроектстроя».

В деловой среде порой встречаются мнения о том, что рассматриваемая система финансирования строительства может привести к ухудшению рыночных условий для участников. Такая точка зрения базируется на том, что крупные государственные банки станут заметными игроками на строительном рынке, а местные банки, которые обслуживают в большей степени региональные предприятия, могут испытывать сложности с применением проектного финансирования на постоянной основе.

Впрочем, сами строители предлагают не драматизировать ситуацию, не видя для этого веских оснований. Так, Дмитрий Червов заметил, что введение проектного финансирования, по его мнению, вряд ли станет решающим фактором в перераспределении денежных потоков среди банков. «Насколько мне известно, это тот род деятельности, которым может заниматься любой банк при условии наличия у него достаточного капитала», — заметил представитель концерна «Сибирь».

В «Роспроектстрое» также выражают сомнения в возможности монополизации рынка. По мнению представителей компании, на текущий момент монополии крупных банков нет, но сказать, что впоследствии этого не будет, невозможно, так как ситуация на рынке и в законодательстве меняется очень быстро.