О том, что мешает застройщикам сдавать качественные объекты, корреспонденту «КС» КСЕНИИ ЧЕРНЫХ рассказал начальник инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области ВАЛЕРИЙ АНИЩЕНКО. По мнению господина Анищенко, система госстроя не заработала еще в полную силу, и в результате противоречивые нормы стопорят строительный процесс. Что касается Новосибирской области, то в регионе до сих пор не решена проблема с обеспечением строительными материалами, несмотря на реализацию программы по поддержке стройиндустрии и вводу новых промышленных объектов.
— Валерий Владимирович, расскажите, пожалуйста, какие нормы новосибирские застройщики чаще всего нарушают?
— В 2011 году мы провели 1641 проверку, в 2012 году их количество выросло до 2112, и только за последние шесть месяцев текущего года ИГСН осуществила 932 подобных контролирующих мероприятия. Помимо этого, проверяем внепланово и отслеживаем деятельность застройщиков по устранению замечаний, которые легли в основу составленных актов. В 2012 году было выявлено 9876 серьезных нарушений, основная часть которых, а точнее 52%, касается качества выполняемой работы и строительных материалов. Количество аналогичных нарушений в первом полугодии 2013 года от общего числа составило 63%. Немало самовольного строительства, но есть тенденция снижения количества таких нарушений — в 2012 году их доля составила 30%, за шесть месяцев 2013 года — 25%. Всего в 2011 году было наложено штрафов на 1,9 млн рублей, в 2012-м уже 15,5 млн рублей, а за первое полугодие 2013 года — 14,4 млн рублей. К сожалению, не все объекты поднадзорны Госстройнадзору Новосибирской области. Например, жилые дома этажностью до трех этажей, а также объекты площадью до 1,5 тыс. кв. метров с количеством этажей не более двух. Многие недобросовестные застройщики пользуются этим обстоятельством и возводят такие объекты под видом индивидуального жилищного строительства. Кстати, в связи с этим в Государственную думу РФ был направлен законопроект, предписывающий проведение государственного строительного надзора над объектами общественного назначения площадью менее 1,5 тыс. кв. метров, но при этом освобождающий их от прохождения экспертизы. И связано это прежде всего с тем, что под эту безнадзорную категорию попадает большая часть детских садов.
— Вы отметили проблему качества. С какими стройматериалами больше всего возникает проблем?
— Таких материалов немало; задача инспекции как раз в том и заключается, чтобы не допустить их применение на стройках Новосибирской области. Отчасти проблема использования низкокачественной продукции связана с тем, что строителям довольно дорого обходится приобретение строительных материалов, так как многое они везут из других регионов. Именно поэтому региональным правительством была принята программа по поддержке промышленности строительных материалов. Наблюдается тенденция возобновления строительства промышленных предприятий по выпуску строительных материалов и конструкций и сокращения доли офисных помещений в связи с насыщением рынка. Также отрадно, что в области возобновилось и строительство животноводческих комплексов.
— А как решается другая проблема, которую вы упомянули — самовольная застройка? Возможен ли снос таких объектов?
— На сегодняшний день в Новосибирске у нас уже имеется два судебных прецедента. Один из них в Кировском районе, где уже вынесено постановление о сносе дома. Объект был построен как индивидуальное жилищное строительство, но на самом деле является 24-квартирным домом. Во-первых, это доставляет неудобства рядом проживающим жителям, во-вторых, увеличивается нагрузка на электросети. Если жильцам индивидуальных домов требуется порядка 15 кВт, то в данном случае понадобится не менее 150 кВт. Но многие покупатели, даже будучи знакомыми с подобными историями, все равно продолжают нести деньги — потому что дешево.
— Тем не менее широко продолжает обсуждаться перспектива ослабления государственного контроля в сфере надзорных функций.
— Можно говорить о либерализации надзорных функций и введении института негосударственной экспертизы, но, с другой стороны, качество проектов оставляет желать лучшего. Поэтому органам госнадзора вернули функции привлечения к ответственности проектировщиков за допущенные нарушения технических регламентов. Но остается проблемой то, что нет единого технического регулирования. Например, с 2011 года наряду с основным сводом правил действуют и старые СНиПы, которые иной раз вступают друг с другом в противоречие. В минрегионе называют этот этап переходным периодом.
— В последнее время наметилась тенденция к высотному строительству. Как оцените исполнение таких объектов?
— Такая тенденция легко объясняется тем, что земельных участков в городе становится меньше, их высокой стоимостью, а также неразвитостью инженерной инфраструктуры, последнее особенно актуально для области. Но я хочу отметить и положительную сторону этого веяния — разрешается проблема транспортной напряженности при въезде в город, в то время как наличие спальных районов ее обостряет. Поэтому город, это мое субъективное мнение, необходимо уплотнять. Несмотря на всю критику точечного строительства, оно в ряде случаев имеет перспективу. Не всегда понятны жалобы жителей города и тем более центра на развернувшуюся рядом стройку. Так как, на мой взгляд, основная проблема кроется в большинстве случаев в том, что закрывается красивый вид из окна и нарушается устоявшийся уклад жизни. Тем не менее эти обстоятельства порождают судебные разбирательства. Например, если говорить о доме на улице 1905 года рядом с домом № 71, то его жители утверждают, что их дом может рухнуть ввиду того, что фундамент мелкого заложения. Спешу успокоить, дом не упадет, так как «Новосибирскгражданпроект» в свое время проектировал два дома, которые должны были соединяться переходом. Главная же причина конфликта заключается в том, что для жителей этого дома закроется вид на Нарымский сквер. Аналогичная ситуация разворачивается и на улице Кошурникова, правда, в данном случае уже застройщик слукавил. Строительная компания получила согласование Роспотребнадзора на строительство 2-этажного здания, а начали строить 4-этажное. После получения извещения от застройщика о начале строительства мы приехали с проверкой и выявили, что расчетами не был подтвержден КЕО (коэффициент естественного освещения) в квартирах существующего дома, на основании этого выдали предписание о приостановлении работы до устранения этого замечания. При высотном домостроении, безусловно, необходимо применять все нормативы, которые предусмотрены для строительства таких домов. Например, ни в коем случае нельзя нарушать технологию бетонных работ, не следует снимать опалубку раньше срока, в противном случае при нагрузке конструкция может дать трещину. Также многих волнует вопрос и теплоизоляционных характеристик этих домов, но повторюсь, что при соблюдении всех норм и выполнении работ профессионалами такие дома ни по теплоэффективности, ни по энергоэффективности проигрывать не будут.
— Как в целом оцените качество жилья?
— Если говорить о качестве строящихся объектов в целом, то я бы его охарактеризовал как среднее, а иногда и ниже среднего. Я считаю, что одна из основных причин ухудшения технического сопровождения строительства — нехватка специалистов среднего звена (мастеров, прорабов) и квалифицированных рабочих: высококлассные специалисты ушли на пенсию, а подготовка кадров на базе профессиональных технических училищ сейчас ведется в объеме значительно меньшем, чем это требуется рынку. При этом руководители строительных фирм в основном имеют экономическое образование, а не профильное строительное. Надеемся, что разрабатываемые на уровне правительства региона программы подготовки кадров позволят изменить ситуацию.
— Как скоро застройщики устраняют технические предписания?
— При выдаче предписаний инспектор руководствуется той технологической возможностью устранения этих замечаний, которой располагает застройщик. Если, например, нарушение в срок не устранено, то мы даем еще от трех до семи дней, если после дополнительного срока нарушение также не устраняется, то мы подаем иск в суд на строительную компанию о неисполнении предписания органа ГСН. Но отмечу, что застройщики в последнее время стали пунктуальнее. И в случае, если к указанному времени замечание устранить не получается, представители строительной компании извещают нас и просят перенести эти сроки. Вспоминаю, что в первое время наши замечания саботировали, сейчас же начали устранять. Каких-то грубых нарушений за последнее время я не припомню, так как все работают на одно благое дело. Обратите внимание, каким стал Новосибирск — из серого он превратился в яркий город-миллионник.
— Как оцениваете обязательство застройщиков с нынешнего года сдавать дома «под ключ»?
— Предыстория вопроса такова: в свое время с 2004 ода сдача «под ключ» осуществлялась на добровольной основе. В 2009 году вышло распоряжение правительства РФ, согласно которому глава, содержащая этот пункт, была полностью удалена из СНиПа, в результате чего самоотделка стала нелегитимной. Минус самоотделки заключается в том, что человек вынужден, получив акт о приемке-передаче квартиры, еще года два ремонтировать ее. К тому же некоторые новоселы переделывают системы отопления или водоснабжения таким образом, что соседям приходится страдать от такой модернизации. Несмотря на то что существует множество мнений о том, что отделку придется переделывать, а используемые материалы будут применяться не лучшего качества, смею разуверить — ничего подобного. При заключении договора о долевом строительстве покупатель будет вправе выбрать любой вариант отделки. А отделка в свою очередь будет выполнена до ввода объекта. Таким образом, при централизованном исполнении снизится стоимость работ, и вырученные от этой деятельности средства будут направлены в бюджет области, а не бригаде шабашников. Отмечу, что при колоссальном объеме строительно-монтажных работ в Новосибирской области налогооблагаемая база со строительных организаций составляет не более 10%, что делает эту меру еще более актуальной.
— Какие нормативные новшества ожидают застройщиков в этом году?
— Нововведения действительно ожидаются, хотя сложно сказать, в какой срок они произойдут. В частности, это изменения в Градостроительный кодекс, которые, с одной стороны, будут ужесточать требования к качеству строящегося жилья, а с другой стороны — будут направлены на усиление либерализации тех нормативов, которые не отражаются на качестве объектов. Например, это сокращение сроков между моментом заключения договора аренды земельного участка до момента начала строительства объекта. На данный момент срок занимает от полутора до двух лет, и получается так, что застройщик выплачивает стоимость аренды земли, фактически не пользуясь ею.
WPBuild.Ru