Концептуальное решение

Рейтинг торговых центров не выявил явного лидера по всем критериям среди объектов, возведенных в Новосибирске в 2007 году. В Омске таковым оказался ТЦ «Герцен Plaza». По мнению специалистов, хорошо продуманные проекты ТЦ востребованы по всей Сибири, а многих недостатков существующих объектов можно было избежать при разработке концепции.

По критерию местоположения лидером в Новосибирске стал ТЦ «Ройял Парк». Фото Виталия ВАЛИШЕВСКОГО

По данным Cushman & Wakefield, в России на 1000 жителей приходится всего 22 кв. метра магазинов. По этому показателю мы в разы уступаем европейским странам. Не лучше ситуация и в Сибири. «Насыщения качественными торговыми площадями нет ни в одном сибирском городе. На текущий момент самое активное строительство наблюдается в городах-миллионниках: Омске и Новосибирске. Большой интерес для девелоперов представляют Красноярск и Тюмень. В ближайшие два-три года насыщения рынка следует ожидать в Новосибирске и Омске. В остальных городах сохранится потенциал для развития«, — считают специалисты аналитической группы Regional Real Estate (г. Омск)

«По-прежнему

наиболее привлекательны большие рынки — новосибирский, омский, красноярский. Хотя проектов в этих городах хватает, но всегда найдется место для ТЦ с хорошим местоположением и грамотной концепцией. Города с меньшей численностью населения, такие как Томск, Барнаул, Кемерово, Новокузнецк и Иркутск, также становятся все более интересными, тем более что в них качественных объектов меньше, а доходы населения растут, как и в других городах. Некоторые ритейлеры заинтересовались и малыми городами, такими как Искитим, Тогучин, Линево, — это города с небольшим населением и низкой конкуренцией, но в них существует опасность перенасыщения рынка, если в небольшой город придет сразу несколько крупных игроков», — добавляет директор агентства RID Analytics (г. Новосибирск) Елена Ермолаева.

Помимо этого, эксперты отмечают невысокий уровень ранее возведенных торговых центров. «Качество ТЦ, построенных более пяти лет назад, как правило, невысокое. Нередко ТЦ, даже крупные и относительно новые, не имеют внятной концепции, торговые места в них небольшие, и в целом они похожи на «дорогую барахолку« с одеждой и обувью неизвестных брэндов», — считает Елена Ермолаева.

По трем критериям

Лидерами по количеству возведенных в минувшем году торговых центров стали Новосибирск и Омск. Аналитический отдел газеты «Континент Сибирь» провел исследование, в результате которого выявил наиболее успешные из этих проектов. Рейтинг был составлен по трем критериям: местоположению торгового центра, пулу арендаторов и удобству внутренней планировки. В качестве экспертов выступили представители аналитических и консалтинговых компаний, специализирующихся в отрасли коммерческой недвижимости. Оценки выставлялись по пятибалльной шкале. По критерию местоположения лидером в Новосибирске стал ТЦ «Ройял Парк», открытый в конце минувшего года. Эксперты отметили то, что ТЦ находится на центральной магистрали города и имеет удобный подъезд. Лучшим по критерию «пул арендаторов» в Новосибирске был признан ТРЦ «Мега». Общая площадь сооружения превышает 130 тыс. кв. метров. Торговый центр включает три крупноформатных магазина: IKEA (площадь — 27 тыс. кв. метров), продуктовый гипермаркет «Ашан» (16 тыс. кв. метров), гипермаркет, специализирующийся на продаже материалов для строительства Leroy Merlin (15 тыс. кв. метров), который планируют открыть весной этого года. Первенство по удобству внутренней планировки, согласно мнению наших экспертов, поделили ТРЦ «Мега« и ТЦ «Мегас-2». Первым во всех номинациях в Омске стал ТЦ «Герцен Plaza». Специалисты компании Regional Real Estate особо отметили «понятное единое ценовое позиционирование, которое строится на присутствии в комплексе федеральных операторов».

Популярные ошибки

В разговорах о проблемах, свойственных существующим сибирским торговым центрам, эксперты отмечали, что найти участок, осуществить необходимые административные согласования и возвести здание сегодня уже недостаточно для успешности проекта. Для достижения полноценного результата необходимо учесть большое количество разнообразных нюансов. Среди наиболее часто встречающихся недоработок специалисты отмечают проблемы с парковкой и подъездными путями. «Наиболее актуальной проблемой является недостаточное обеспечение ТРЦ сибирских городов парковочными местами. В условиях нехватки торговых помещений создавались ТРЦ без учета этого требования. Сейчас, когда многие девелоперы устремились за Урал, появляется множество проектов строительства качественных ТРЦ с необходимым количеством парковочных мест. Все же стоит отметить, что некоторые местные девелоперы, используя административный ресурс, строят максимально возможное количество торговых площадей с недостаточным числом машино-мест. Однако ситуация меняется, федеральные и местные девелоперы учитывают спрос со стороны крупных сетевых ритейлеров и привносят современные стандарты ТРЦ в сибирские города. В будущем при росте конкуренции среди торговых объектов обеспеченность парковочными местами будет критерием успешности и конкурентоспособности любого коммерческого объекта, в том числе и ТРЦ«, — отмечают специалисты аналитической группы Regional Real Estate. Эти проблемы относятся к наиболее сложнорешаемым.

В Кемерове данная проблема стоит не так остро. Однако на первый план выходят трудности иного толка. Рассказывает директор ООО «Бизнес-Аналитик Групп» (г. Кемерово) Ирина Федченко: «В Кемерове в новых крупных ТРЦ пока нет серьезных проблем с подъездом и парковкой. Скорее есть проблемы с экономией на проектировании и проведении строительных работ. К ним привлекается множество мелких подрядчиков, идет экономия на инженерных системах. Кроме того, недостаточно продумана система управления отношений с арендаторами, недостаточно проработана развлекательная составляющая большинства проектов». Однако стоит отметить, что с течением времени проблема парковки может усугубляться в связи с увеличением с каждым годом количества владельцев автомобилей. Также среди проблем современных сибирских торгово-развлекательных центров отмечают недостатки в профессиональном управлении объектом. «Актуальной проблемой можно назвать и привлечение профессиональной управляющей компании. В основном местные девелоперы создают собственные УК. Это объясняется тем, что опытных местных игроков этого рынка в Сибири практически нет, а привлечь федеральные сложно и дорого», — говорят специалисты аналитической группы Regional Real Estate.

Проблемы с заполняемостью могут быть связаны с различными факторами, в том числе и логистикой. По словам экспертов, наличие в ТРЦ «мертвых зон» приводит к низкой проходимости и закрытию магазинов, в то время как другие арендаторы могут чувствовать себя в комплексе вполне комфортно. Проблемой может быть и заполняемость на верхних этажах, когда концепцией не предусмотрены магазины-магниты.

Что касается проблем, связанных с проектированием, здесь эксперты отметили ситуацию, когда, например, наиболее рентабельные площади отдаются не под торговлю, что отражается на доходах собственника. Имеет место и обратный вариант. «ТРЦ часто проектируются для владельцев, ради увеличения площадей, а не для удобства покупателей. Основное внимание при проектировании уделяется оптимизации затрат и соответствию требованиям разрешительных органов, а проработка навигации и важные требования арендаторов (например, большие удобные витрины) забываются. Часто идет совмещение торговых и офисных центров в одном здании, что влечет проблемы с «разведением« входящих потоков и позиционированием центра», — рассказывает директор по маркетингу компании «Сибрегионразвитие» (Новосибирск) Денис Шаров.

Кроме того, важным критерием успешности является сильный пул арендаторов. Ряд экспертов отмечает, что порой арендаторы могут создать такой поток покупателей, который позволит быть успешным с экономической точки зрения и в целом неудачно расположенному торговому центру.

Осознание проблем близится

Решение подобных проблем на практике, как правило, требует проведения дорогостоящих мероприятий. Уберечь от ошибок может грамотная проработка идеи еще на первых стадиях реализации проекта. «На первоначальном этапе разработки концепции девелоперу необходимо ответить на вопрос, кто будет посещать ТЦ, как посетители до него будут добираться, чем можно привлечь целевую аудиторию. Существует множество нюансов, в том числе в вопросах внутренней планировки», — подчеркивает Елена Ермолаева. «Отсутствие концепции нередко приводит к созданию торгового объекта, не отвечающего современным стандартам, что вызывает проблемы с заполняемостью комплекса. Так как требованием многих федеральных сетевых операторов является наличие в комплексе концепции. Отдельно следует отметить и концепцию наполнения: нередко собственник проводит неграмотное заполнение, например, когда в комплексе появляются операторы, действующие в разных ценовых диапазонах. В результате этого спустя небольшое время операторы «уходят« из комплекса. На сегодняшний день для федеральных девелоперов разработка концепции давно стала нормой, однако для местных девелоперов обращение к профессиональным консультантам и брокерам только входит в практику», — отмечают специалисты аналитической группы Regional Real Estate.

В связи с возрастающей актуальностью этого аспекта игроки регионального рынка начинают обращать все большее внимание на проработку концепций. «Девелоперы чаще обращаются к консультантам как носителям передовых российских и западных технологий, самостоятельно изучают опыт других городов при решении схожих задач, посещают конференции, посвященные вопросам девелопмента. Последние реализованные проекты показывают, что стадии планирования в ходе проекта отводится важная роль, и она себя оправдывает», — отмечает Денис Шаров.

Пока основу игроков, работающих на рынке коммерческой недвижимости Сибирского региона, составляют местные компании. Эксперты связывают существующие недоработки при проектировке и возведении ТЦ с отсутствием у них достаточного опыта. Характерные для сибирских торговых центров недоработки можно было бы устранить при грамотной разработке концепции объектов. Спрос со стороны крупных федеральных торговых сетей должен поспособствовать распространению современных стандартов качества торговых центров.

Лучшие ТЦ Новосибирска по критерию
«местоположение», возведенные в 2007 году

Источник: «Континент Сибирь»

Лучшие ТЦ Омска по критерию «удобство внутренней
планировки«, возведенные в 2007 году

Лучшие ТЦ Омска по критерию «местоположение«,
возведенные в 2007 году

Лучшие ТЦ Новосибирска по критерию
«пул арендаторов», возведенные в 2007 году

Лучшие ТЦ Новосибирска по критерию «удобство
внутренней планировки», возведенные в 2007 году

Лучшие ТЦ Омска по критерию «пул арендаторов«,
возведенные в 2007 году