Лицом к застройщикам

Банки и строители снова друзья. Вернулось такое забытое в кризис явление, как проектное финансирование; застройщики вновь расширяют сотрудничество с агентствами недвижимости, а те фиксируют рост сделок с участием ипотечных денег. Тем не менее рынок новостроек вызывает немало вопросов у всех участников цепочки банк–застройщик–агентство. Деловая газета «Континент Сибирь» собрала вместе ключевых игроков рынка нового жилья, которые в рамках круглого стола обсудили самые острые проблемы, связанные с развитием строительного бизнеса.

— Каковы текущие условия сотрудничества банков и строительных компаний? Насколько по сравнению с докризисными временами уменьшилась доля банковских кредитов в финансировании строительных проектов?

Валентина Новикова: — Мы сотрудничаем с целым рядом застройщиков Новосибирска. Это и наш главный партнер «Главновосибирскстрой», и «Союз-10», и компания «ПТК-30», один из проектов которой — «Арамис» — был завершен в прошлом году благодаря предоставлению нашим банком дополнительных кредитных ресурсов. Мы заинтересованы в расширении сотрудничества с участниками строительного рынка. Рассматриваем новые проекты.

Наталья Семенчук: — Наш банк всегда довольно консервативно относился к финансированию строительных компаний. Стараемся учитывать все риски, заложенные как в самом проекте, так и в деятельности строительной компании. Этому подходу мы не изменили и в период экономического кризиса, когда активность на строительном рынке упала в разы и этот бизнес стал чрезвычайно рискованным. Сейчас в работе у нас находятся два перспективных строительных проекта.

— Принимая решение о проектном финансировании, предъявляет ли сегодня банк строительным компаниям какие-то особые требования?

Валентина Новикова: — Мы жестче стали подходить к оценке рисков, ввели целый ряд ограничений. Кризис научил нас рассматривать каждый проект в комплексе. Как правило, до кризиса застройщики нуждались в кредитах лишь на начальном этапе строительства, до поступления средств от дольщиков. Заемные деньги шли на покупку земли, разработку проектов, согласование техусловий. Сегодня ситуация на рынке принципиально другая. Квартиры, как правило, начинают покупаться, когда возведение здания близко к завершению.

Наталья Семенчук: — Совершенно верно. До кризиса многие банки не финансировали проект, а пополняли «оборотку» застройщика, то есть предоставляли короткие кредиты на долгосрочные инвестиционные цели. Сегодня так работать уже нельзя. На кредиты сейчас могут рассчитывать только компании с прозрачной финансовой отчетностью, готовые предоставить банку все необходимые документы.

— Всегда ли строительные компании готовы показывать банкам структуру своего бизнеса?

Юрий Середа: — Строительная компания, заинтересованная в привлечении дополнительного финансирования, готова и обязана предоставить банку всю необходимую для принятия решения об открытии кредитной линии информацию. Другой вопрос, как глубоко банк намерен вникать в финансовые дела застройщика. Но при этом все мы понимаем, что банк, предоставивший проектное финансирование, должен контролировать целевое использование кредитных средств. Банки хорошо помнят времена, когда застройщик привлекал деньги на один проект, а по факту направлял их на другие нужды.

Дмитрий Боковиков: — У банков есть хорошее правило — «Знай своего клиента». И мы, рассматривая банк как полноценного партнера, к этому готовы. В прошлом году мы получили банковское финансирование на две стройки, и эти объекты уже введены в эксплуатацию. Сейчас рассматриваем возможность привлечения кредитных ресурсов на объекты на ул. Фрунзе и ул. Овражной. Одновременно работаем с несколькими банками, чтобы войти в летний строительный сезон со 100%-но гарантированным финансированием. Рынок жилой недвижимости становится понятнее с точки зрения и цен, и ликвидности, и объема, и ипотеки. Сюда возвращаются инвесторы с деньгами, девелоперы и банки. Для последних строительный рынок привлекателен в силу его капиталоемкости.

— Насколько активно банки откликаются на обращения застройщиков?

Дмитрий Боковиков: — Строительный рынок сейчас — благодатное поле и для банков, и для застройщиков. Целый ряд строительных компаний ушел с рынка, не выдержав конкуренции, появился большой выбор стройплощадок, так как многие объекты были заморожены на начальном этапе, и участки выставлены на продажу. Наконец, объекты недвижимости снова начали расти в цене. Мы ожидаем, что во втором полугодии стоимость квадратного метра вырастет на 5–10%. Хотя, конечно, той рентабельности, которая была в 2007 году, больше нет и не будет.

— Насколько сильно упала рентабельность?

Дмитрий Боковиков: — Максимальная рентабельность сегодня — 30% без учета стоимости денег. А было время, когда она доходила до 100%.

Владимир Смоляков: — За вычетом процентов по банковским кредитам средняя годовая рентабельность строительной отрасли — 10–15%. При этом себестоимость строительства растет. Только в этом году стройматериалы — бетон, цемент, металл — подорожали на 10–15%. Растут и риски, связанные с ужесточением законодательства в сфере строительства.

— Условия кредитования — всегда результат договоренностей между банком и строительной компанией. Строители почувствовали на себе, на-сколько банки изменили партнерские условия?

Дмитрий Боковиков: — Кредитный портфель, который существовал у большинства застройщиков до кризиса, под прессингом банков так или иначе претерпел определенные изменения. Из-за того, что банки в период падения экономики несли большие риски, ставки были повышены, кредитные портфели дорожали. Сейчас же банки способны предложить ставки и условия финансирования на докризисном уровне.

Антон Бобров: — Соглашусь с коллегой. В начале 2011 года банковские кредитные ставки вернулись к докризисным показателям. Но отношение к проектному финансированию у нас с банками несколько изменилось. Раньше мы активно пользовались этим инструментом и в период с 2004-го по 2008 год полностью реализовали четыре проекта по финансированию строительства жилых домов. В настоящее время ситуация иная: и банки не готовы широко предлагать проектное финансирование из-за ужесточения требований к заемщикам, и застройщики не один раз подумают, прежде чем сделать заявку, поскольку существующая на рынке цена на жилье и рентабельность строительства, а также потеря оборотных средств практически не дают возможности нести затраты по обслуживанию кредита. Сейчас мы, в том числе и благодаря банкам, сдаем жилой дом по ул. Вавилова, построенный во время кризиса, зашли на два новых объекта, выполняем ранее взятые обязательства перед банками. Думаю, к данному финансовому инструменту мы сможем вернуться ориентировочно через год–два.

Владимир Смоляков: — В рамках проектного финансирования мы сегодня работаем с Московским банком реконструкции и развития. Кредитная линия была открыта банком в конце 2010 года на достройку жилых домов на ул. Сухарной. На своем примере мы видим, что предлагаемые банком схемы финансирования строительства могут эффективно работать на практике. Общая стоимость совместного с МБРР проекта — 1 млрд рублей. Дополнительно банк предлагает покупателям квартир в финансируемых домах ипотечные кредиты по конкурентным ставкам.

— С какими строительными компаниями сегодня работает в Новосибирске МБРР?

Сергей Грибанов: — МБРР в 2010 году активно работал с компаниями строительной отрасли. Мы оцениваем работу по проектному финансированию жилищного строительства как весьма перспективную. В конце года МБРР открыл кредитную линию группе компаний «Кварсис» в сумме 1 млрд рублей с целью достройки двух 25-этажных домов на ул. Сухарной. На решение банка повлиял ряд факторов. Прежде всего, это безупречная репутация застройщика как одного из лидеров строительного рынка Новосибирска, а также показатели экономической эффективности самого проекта. Кредит мы выдаем на три года — срок вполне достаточный для того, чтобы завершить строительство и реализовать готовое жилье. Проект предполагает ипотечную программу на покупку строящегося жилья в объектах, финансируемых банком.

— В чем суть программы «Стимул»?

Александр Чаленко: — Это антикризисная программа. Основная цель — завершение строительства тех объектов, которые оказались заморожены. АИЖК в этой программе выступает гарантом возврата банковских средств. Первыми проектами в Новосибирске, которые были реализованы с помощью «Стимула», стали две новостройки компании «Сибакадемстрой». Кредитором тогда выступил МДМ Банк. Потом этот опыт при нашем участии был неоднократно повторен другими банками. Программа работает и сегодня. В планах АИЖК запустить следующую программу, которая позволила бы застройщикам еще на нулевом этапе привлекать денежные средства на строительство жилья экономкласса.

— С началом кризиса банки перестали выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. На каком уровне сейчас находится первоначальный взнос?

Константин Каменщиков: — Я надеюсь, что мы больше не вернемся к ипотеке без первоначального взноса. Есть международные требования к закладным: первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости. Хотя в нашем банке есть ипотечные программы и с 10%-ным первоначальным взносом, когда недостающая часть взноса подлежит страхованию. Ипотечный кредит без первоначального взноса — колоссальные риски для банка.

— Как сильно изменился за последние два года портрет ипотечного заемщика?

Константин Каменщиков: — Во-первых, это человек, который имеет 10–20% от стоимости квартиры на первоначальный взнос. Во-вторых, это человек, у которого уже есть определенная финансовая база. В период кредитного романтизма банки часто давали ипотеку специалистам, чей доход зависел от простого случая, благоприятной конъюнктуры, — например, риелторам или страховым агентам. Сейчас подход стал строже.

— Какими доходами должен располагать человек, которому банк не откажет в ипотечном кредите?

Константин Каменщиков: — Я сам имею ипотечный кредит общей стоимостью 2,5 млн рублей. Каждый месяц плачу по 20 тыс. рублей. Чтобы содержать семью, обслуживать машину, одеваться, я должен получать не менее 50–60 тыс. рублей. Думаю, заемщику должно быть от 28 лет, заработная плата — от 35 тыс. рублей, и необходимо, чтобы он как минимум два года не менял работу.
Олег Харченко: — Действительно, портрет заемщика сильно изменился. Средняя сумма кредита сегодня колеблется между 900 тыс. и 1500 тыс. рублей — в два раза меньше, чем в докризисное время. Сделки с привлечением кредитного ресурса по цене свыше 3 млн рублей все еще единичны. Если до кризиса покупателей интересовало жилье повышенной комфортности, то сегодня это экономкласс.

— Приходилось ли банкам изымать жилье за просрочки по ипотечным кредитам?

Александр Чаленко: — Первый такой опыт в Новосибирске появился еще в 2006 году. На тот момент законодательство позволяло кредитору принять от физического лица квартиру в счет погашения долга. Сегодня закон об ипотеке исключает такую возможность. Для изъятия квартиры необходимо решение суда. Если исполнительное производство возбуждается, закон обязывает сначала выставить квартиру на торги. И если после повторных торгов покупатель не находится, кредитору предлагается получить квартиру в натуре. Как правило, если квартира покупалась по нормальным рыночным ценам с условием первоначального взноса, то в большинстве случаев заемщик не дожидается решения суда и прихода приставов и продает квартиру самостоятельно. После торгов же, как правило, остаются непривлекательные для рынка квартиры, и чаще всего по цене выше рынка. Если Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают возможность выселения граждан, то судебные приставы очень неохотно это делают. Часто выселять просто некуда. Необходим маневренный фонд, по пути создания которого уже пошли Москва и Санкт-Петербург. Соглашение о необходимости создания такого фонда в Новосибирской области было подписано между АИЖК и администрацией региона. Предполагается, что в маневренном фонде будет жилье не самого высокого класса, и заемщику не очень захочется переселяться туда. Это жилье может предоставляться на условиях социального найма.

— Известны примеры, когда заемщик, чтобы погасить кредит, вынужден был продавать квартиру. К сожалению, система организации торгов непрозрачна. Бывают случаи, когда банк совершенно неожиданно узнает из СМИ, что продается квартира его заемщика, и не имеет возможности привлечь партнеров и клиентов, которым была бы интересна данная квартира, для участия в торгах. Это приводит к тому, что квартира продается по заниженной цене…

Александр Чаленко: — Стартовая цена определяется решением суда. На рынке уже сформировался слой коммерсантов, которые отслеживают такие торги. Если появляется квартира по рыночной цене или, тем более, по цене ниже рыночной, то такие квартиры очень быстро продаются. Мы сами пробовали участвовать в торгах, чтобы выкупать квартиры наших клиентов, но конкурентная среда слишком высока.

— Какую долю в структуре продаж агентств недвижимости сегодня занимает ипотека?

Александр Чернокульский: — На вторичном рынке — процентов 40 (до кризиса доходила до 60%); на первичном рынке это те квартиры, которые через агентства недвижимости продают строительные подрядчики, получившие их в обмен на стройматериалы или услуги. Как правило, бартерные квартиры дешевле, чем у застройщика. С рядом строительных организаций у нас существуют договорные отношения, согласно которым мы продаем объекты недвижимости по цене застройщика, не взимаем комиссию с покупателя. При этом покупатель может быть уверен в том, что из двух внешне похожих вариантов от одного застройщика мы сможем предложить ему лучший. Строительная компания на это никогда не пойдет.

Олег Харченко: — Жесткая конкуренция на рынке недвижимости привела к тому, что риелторы стали противопоставляться отделам продаж застройщиков в таких оценочных критериях, как «хорошо» и «плохо». Но мы не враги и никогда ими не были. Если мы порой и блокируем продажи строительных компаний за счет более лояльных условий для клиента, то в этом виноваты сами застройщики. Что ж делать, если мы более клиентоориентированы.

Александр Астахов: — До кризиса мы проводили исследование, чтобы выяснить, откуда берутся деньги у покупателей новостроек при том условии, что это не ипотека. Оказалось, что до 50% случаев — это продажа какой-то иной недвижимости. Сегодня эта цифра достигает 80%. Снижение первоначального взноса и процентов по ипотеке может дополнительно вывести на рынок новостроек до 1000 человек до конца года. Но мы с вами видим, что сейчас платежеспособный спрос на новое жилье заметно сократился, и в конкуренции между застройщиками заметную роль стали играть агентства недвижимости, имеющие разветвленные сети точек продаж.

— Насколько застройщикам интересно работать с агентствами недвижимости?

Сергей Смоликов: — Мы активно работаем с агентствами недвижимости. Примерно половина сделок компании совершается через их посредничество. Это значит, что квартиры в доме продаются, например, не три года, а полтора. Значит, нам в два раза дешевле обходится содержание банковских кредитов. Экономика налицо. Мы считаем, что лучше агентству заплатить комиссию за реального клиента, чем тратить деньги на рекламу, результат от которой предсказать невозможно.

— Каков процент ипотечных сделок в ваших продажах?

Сергей Смоликов: — Все зависит от стадии строительства. Кризис научил людей не покупать квартиры на этапе котлована или подвала. Граждане стали недоверчивы. С момента аккредитации стройки банком доля ипотечных сделок составляет не более 10–15% в общем объеме продаж, но уже на завершающем этапе возведения дома она доходит до 60%.

— Как вы полагаете, когда вернется докризисный объем ипотечного кредитования?

Иван Ивакин: — Статистика говорит о том, что в 2010 году в Новосибирской области объем ипотечного кредитования составил примерно 10,5 млрд рублей. В предкризисный год было выдано кредитов примерно на 18 млрд рублей, в кризисный — на 4 млрд. Думаю, что через пару лет мы выйдем на докризисный уровень, если позволит макро- и микроэкономическая ситуация. Все будет зависеть от цен на жилье и уровня доходов граждан. Пока же экономика восстанавливается несколько быстрее платежеспособности населения.

— Как вы оцениваете возможности снижения стоимости квадратного метра в новосибирских новостройках?

Сергей Смоликов: — Легко подсчитать себестоимость строительства в пересчете на квадратный метр продаваемой квартиры. Доля земельного участка в зависимости от места составляет от 2 до 5 тыс. рублей. Столько же приходится и на получение техусловий. Стоимость строительно-монтажных работ в зависимости от классности объекта составляет от 20 до 27 тыс. рублей. Единственным нерыночным звеном в ценообразовании являются техусловия. Если власти готовы брать на себя подведение инженерных коммуникаций к строительным площадкам, это, безусловно, снизит стоимость квадрата.