«Возможности для выкупа расширяются»

159-ФЗ «О преимущественном выкупе арендуемого малым бизнесом имущества» после принятия поправок начал реализовываться осенью прошлого года. Но до сих пор к нам поступает достаточно много обращений со стороны предпринимателей с просьбой помочь решить те или иные вопросы. Большей частью проблемы возникают из-за непонимания схемы и порядка проведения выкупа помещений: какие документы собирать, как их оформлять, куда с ними идти и т. д.

Изначально под 159-ФЗ в нашем городе подпадало 1200 помещений. Однако после того, как этот список прошел сито в департаменте земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска, в нем осталось чуть больше 700 объектов. Отсев произошел из-за того, что на объектах не готовы документы: не узаконены перепланировка, реконструкция. В некоторых случаях площади, на которых работали компании МСБ (такие как общежития), после более детального рассмотрения по технической документации оказались жилыми, а под 159-ФЗ подпадают только нежилые помещения. В результате получилось, что основания регулярно взимать с предпринимателей арендную плату в течение длительного периода у власти были, а вот оснований для того, чтобы эти помещения были выкуплены арендаторами, нет. Сейчас этим людям нужно приводить документы в соответствие. Это не только временные затраты. Если ты приобретаешь недвижимость на рынке, то платишь за нее деньги — и все. В ситуации с выкупом в рамках 159-ФЗ приходится очень много поработать, в том числе с оформлением разных документов, а для многих предпринимателей в нынешней экономической ситуации это достаточно существенная нагрузка на бизнес.

Однако возможности для выкупа расширяются. Когда поправки в закон только вступили в силу, многие банки были не готовы участвовать в этой программе. Сейчас на рынке появилось достаточно много предложений от кредитных организаций, которые вполне доступны предпринимателям. Ставки по кредиту на выкуп арендуемого помещения колеблются от 15–16% годовых (+1% комиссии) до 21–25% (+3–4% комиссии). Правда, предложения в нижней границе, то есть наиболее привлекательные для заемщиков от МСБ, сегодня есть от силы у трех–четырех банков, реально помогающих предпринимателям, а не декларирующих поддержку. Срок кредитования уже составляет 5–10 лет — это также вполне приемлемо. Действует муниципальная программа «Субсидирование части процентных выплат по целевым банковским кредитам на приобретение в собственность муниципального недвижимого имущества в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Так что теоретически сегодня уже гораздо больше предпринимателей может воспользоваться предложениями банков.

Впрочем, ситуацию может скорректировать тот факт, что на рассмотрении в Госдуме РФ находятся поправки к 159-ФЗ, в том числе включающие продление срока действия данного документа до 2013 года. Предполагается, что они будут приняты в самое ближайшее время. В связи с этим уже стало заметно, что деловая активность и напряженность среди предпринимателей снизились: зачем сейчас себя утруждать, выкупая помещение, если угроза потерять объект отпала и это можно сделать позднее? На мой взгляд, это неправильный подход. Сегодня, в период кризиса, объект недвижимости можно выкупить, к примеру, под 30 тыс. за квадратный метр в кредит по ставке 16–18% годовых или в рассрочку на 18 месяцев, — а через год он будет стоить в два–три раза дороже при чуть снизившейся ставке. К тому же через год кредит можно будет рефинансировать на более выгодных для заемщика условиях, если этот пункт предусмотрен в договоре.

На мой взгляд, к июлю текущего года банковским кредитом для выкупа помещений воспользуется около 10% предпринимателей, изъявивших желание приобрести занимаемое помещение в собственность. Еще около 60% возьмет рассрочку мэрии с выплатой стоимости помещения в течение 18 месяцев. Наиболее актуальной она окажется для тех компаний, которые арендуют помещения площадью 20–50 квадратных метров, — для них выплата равными долями в течение полутора лет будет подъемной. Если площадь больше 50 «квадратов», то нагрузка для рассрочки слишком велика, и таким компаниям МСБ целесообразнее воспользоваться кредитом. Если бы рассрочка была увеличена до трех лет, этот вариант предпочли бы 80% компаний МСБ. Я как предприниматель тоже планирую выкупать занимаемое помещение. Если бы рассрочка предоставлялась на такой срок, то я без разговоров выбрал бы его, а так придется брать кредит. И, наконец, оставшиеся 30% будут выкупать площади за собственные средства.

Тем не менее продление срока действия 159-ФЗ — правильная мера. У людей будет время для того, чтобы подготовить и оформить документы. Ряд новых поправок расширит число компаний МСБ, которые подпадают под действие закона. К примеру, если ранее для того, чтобы воспользоваться правом выкупа, предприниматель должен был в течение двух лет до вступления закона в силу занимать арендуемое помещение, то, согласно поправкам, у него в багаже должны быть просто два года непрерывного использования помещения.

Стоит также отметить, что сегодня многие предприниматели, планирующие выкупать помещение, предпочитают не заниматься ремонтом в ожидании оценщиков. Людей понять можно: не хочется дважды платить за одно и то же. Однако мы провели анализ объектов, которые территориально находятся на одном уровне, но в разном состоянии. Их ценообразование отличается незначительно: стоимость «квадрата» отремонтированного помещения выше всего на пару тысяч рублей — не думаю, что это критично.

И еще один момент. Предприниматели жалуются, что сегодня нет шкалы, которая определяет, по какой цене будут выкупаться помещения. Ее и не может быть. Согласно действующему законодательству, после того как предприниматель подал заявку, департамент имущественных отношений мэрии за свой счет заказывает оценку помещения независимому оценщику. После этого результат рассматривается на комиссии, утверждаются окончательные условия приватизации. Судя по тем расценкам, которые выставлялись на помещения до сих пор, цены мэрии в разы ниже, чем за подобные площади, выставленные на продажу на свободном рынке. Это можно спокойно отследить, прочитав соответствующие объявления. То есть арендаторам идут навстречу.