«Заморозка» на складе

В 2009 году рынок складской недвижимости в Сибирском регионе ждет снижения деловой активности. Кризис ликвидности вынудил крупных игроков скорректировать свои планы и определить наиболее перспективные для себя проекты, приостановив реализацию остальных. Кроме того, удорожание денег не только затормозило многие проекты, но и увеличило срок окупаемости уже строящихся объектов. Аналитики не исключают, что последствием этого может стать дефицит высококлассных терминалов на рынке в будущем.

На протяжении последних лет рынок складской недвижимости в Сибирском регионе демонстрировал активное развитие. По словам директора по развитию логистики ООО «Bee Logistic» Владимира Губанова, «складской сектор является самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Основанием для инвестирования является рост основных экономических показателей: повышение благосостояния населения, бурный рост потребительского рынка, улучшение инфраструктуры, присутствие крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов, а также превышение спроса над предложением».

По данным участников рынка, в 2007 году только в Новосибирске насчитывалось около 700 тыс. кв. м складской недвижимости. Из них класса «А» — 60 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, этот показатель в пять раз ниже требуемого.

В 2008 году насчитывалось 750 тыс. кв. м складской недвижимости, из них складов класса «А» — 130 тыс. кв. м, складов класса «В» — 270 тыс. кв. м.

Проекты под вопросом

Основную долю спроса формируют крупные логистические компании и торговые сети. Минимизировать существующий разрыв между спросом и предложением на логистические услуги должно было строительство логистических терминалов.

Еще летом этого года участники сибирского рынка складской недвижимости были уверены, что в 2009 году серьезно обострится конкуренция в сфере складского бизнеса. Поводом для этих ожиданий стали заявленные к реализации в 2007–2008 годах проекты по вводу в эксплуатацию крупных складских терминалов.

Предполагалось, что к началу 2009 года в Новосибирске будет введено в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м складской недвижимости. Не исключалось также, что результатом этого масштабного строительства станет снижение цен на услуги компаний, работающих на этом рынке. «Рынок складских услуг развивается — придут новые логистические игроки, которые повлияют на улучшение качества работы логоператоров и, возможно, заставят пересмотреть тарифы, особенно тех операторов, у которых необоснованно высокие цены», — говорит Владимир Губанов.

Однако с осени этого года ситуация резко изменилась. Сетевые девелоперы индустриальной недвижимости вынуждены были пересмотреть свои планы по развитию складского бизнеса в Сибирском регионе.

По оценкам экспертов рынка складской недвижимости, очевидно, что проблемы на финансовых рынках приведут к снижению деловой активности в сфере складского бизнеса. «Это коснется объемов вводимых площадей, это коснется объемов снимаемых площадей, и это коснется сделок по купле-продаже», — уверена исполнительный директор Международного Логистического Партнерства (МЛП) Алла Соловьева.
«Складское строительство — один из наиболее капиталоемких видов бизнеса. Неудивительно, что в условиях нехватки свободных финансовых средств высокие затраты на строительство вынуждают девелоперов уменьшать объемы ввода новых складских комплексов, т. к. показатель доходности логистического бизнеса может стать невыгодным, — говорит Владимир Губанов. — В связи с экономическим кризисом в период 2008–2009 годов наша компания не планирует строительство новых складских комплексов. Строительство нового склада перенесено на 2010 год».

О коррекции своих планов говорит и руководство МЛП. По словам Аллы Соловьевой, «сейчас у нас есть один земельный участок в Новосибирске, на котором можно построить около 100 тыс. кв. м складских площадей, но пока нет готовности с нашей стороны немедленно приступить к его реализации. МЛП работает исходя из анализа рыночных условий. Если все необходимые составляющие проекта будут обеспечены, то мы будем продолжать работу по строительству новых комплексов в Новосибирске. В первую очередь это касается того, как будет развиваться ситуация на финансовых рынках и каково будет соотношение спроса и предложения. Очевидно, что сроки реализации любых проектов будут существенно скорректированы. Именно поэтому компании, которые дорожат своей репутацией, сегодня не говорят о сроках вплоть до выхода на финишную прямую».

По причине нестабильности рынка компания «ЕвроСити» приняла решение сдвинуть сроки строительства складского комплекса «Северный» класса «А». Его планировалось ввести в эксплуатацию уже во II квартале 2009 года. Общая площадь комплекса составит около 8,576 тыс. кв. м. Инвестиции в проект должны составить порядка 150 млн руб. Гендиректор компании «ЕвроСити» Владимир Молодин уверяет, что, несмотря на возникшие сложности, вопроса об отказе от проекта сейчас не стоит, и даже сроки сдвинутся ненадолго. Однако прогнозировать новую дату он опасается.

Впрочем, не все участники рынка сейчас приостанавливают реализацию проектов. По словам коммерческого директора компании «Евразия логистик» Сергея Верещагина, «в Сибирском регионе в планах нашей компании была и остается реализация одного комплекса. И в настоящий момент в Новосибирске наша компания реализует этот проект. Мы строим на территории ПЛК «Толмачево» крупнейший производственно-складской комплекс класса «А» в Сибири с одноименным названием. Его общая площадь составит 800 тыс. кв. м. На данный момент мы готовим к вводу в эксплуатацию первые 95 тыс. кв. м. К концу 2009 года будет введено в эксплуатацию уже 280 тыс. кв. м. Суммарно в проект будет инвестировано порядка $500 млн. Сроки реализации этого проекта не изменятся. В настоящий момент проект находится в стадии активного строительства, и в дальнейшем будет развиваться теми же темпами».

Не собирается менять сроки своего проекта и ItellaNLC (ранее Национальная логистическая компания). «Сейчас компания развивает логистический парк «НЛК-Новосибирск» («Терминал Сибирь»). На сегодняшний день построена первая очередь. Вторая будет сдана в январе–феврале 2009 года (общая площадь 1-й и 2-й очередей — 20 тыс. кв. м), а весной начнется строительство 3-й и 4-й очередей. Наша компания не планирует переносить сроки сдачи проектов», — сообщили «КС» в ItellaNLC.

Дефицит обостряется

По оценкам экспертов рынка складской недвижимости, на фоне остановки строительства ряда крупных проектов спрос на качественные складские помещения по-прежнему значительно превышает предложение. По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, в настоящий момент в России наблюдается дефицит качественных складских помещений и логистических центров. Для Сибирского региона эта тенденция более чем актуальна. В последние несколько лет темпы нового строительства в сегменте складской недвижимости региона были существенно ниже аналогичных показателей сегментов офисной и торговой недвижимости. «Мы полагаем, что снижение темпов ввода таких объектов, наблюдаемое в настоящее время, станет причиной хронического дефицита, нивелировать негативное влияние которого будет возможно только в долгосрочный период как минимум 3–5 лет. Вместе с тем после преодоления временной стагнации на строительном рынке эффект отложенного спроса, вполне возможно, будет стимулировать более динамичный приток инвестиций в данный сегмент коммерческой недвижимости», — говорит он.

По мнению экспертов, не исключено, что дефицит качественных складских помещений приведет в следующем году к резкому росту тарифов на услуги складов. По словам Сергея Верещагина, «потребность в качественных складах останется на том же уровне, и даже будет расти (в среднем на 15–20%). Ставки будут расти такими же темпами — мы прогнозируем их рост в среднем на 20%».

Впрочем, ряд участников рынка складской недвижимости предполагает иное развитие ситуации. По словам Владимира Губанова, «сегодня в Новосибирске потребность в складах классов «А» и «B+» составляет порядка 100 тыс. кв. м. Рынок готов их принять, но не быстрыми темпами. У нас уже есть крупные логоператоры, девелоперы, такие как Megalogix и «Евразия Логистик», которые достраивают свои склады, и можно утверждать, что на сегодня потребности в скором вводе новых комплексов нет. Тем более что из-за экономического кризиса уже уменьшились денежные и товарные потоки. Я уверен, что такие комплексы, как Megalogix и «Евразия Логистик», как минимум год будут стоять полупустые».
По оценкам аналитиков, очевидно, что с падением объемов продаж уменьшается спрос на складские комплексы. Однако пока рано говорить об объемах сокращения спроса — они будут зависеть от длительности и глубины кризиса.