Жилье в социальном формате

В общем объеме жилья, ежегодно вводимого в России, 8–10% составляет муниципальное социальное жилье, предоставляемое гражданам, которые не имеют возможности купить квартиру. Однако по-настоящему критерии социального жилья пока не определены. Концепции рынка арендного жилья, доходных домов и муниципального социального жилья пока только разрабатываются, а механизмы его работы нащупываются опытным путем.

Непростая тема

«Социальное жилье — тема непростая и довольно напряженная, — отмечает аналитик рынка недвижимости агентства «Сибакадемстрой Недвижимость« Федор Голованов. — Нашему региону в этом вопросе похвастаться особо нечем. Если давать определение, то изначально социальное жилье — это квартиры, предоставляемые малоимущим слоям населения на условиях социального найма. В идеале, это жилье предназначено для людей, чьи доходы не позволяют им приобрести коммерческое жилье. В первую очередь это, конечно, работники бюджетной сферы, молодые специалисты, врачи, учителя. К сожалению, никакие ипотечные программы на доходы этих людей не рассчитаны, поэтому данная категория жителей города и области не имеет в принципе никакой возможности купить жилье. Это факт, и его надо признать.

В Москве сегодня довольно ощутима доля муниципального заказа на строительство социального жилья. Она составляет почти половину от всего строящегося жилья. Это значит, что застройщик по договору аренды земли под строительство обязуется выдать городу определенный процент квартир. Таким образом, застройщик получает обременение на получение земельного участка. Это позволяет городу удовлетворять потребности в социальном жилье, предоставляя квартиры людям, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий».

«Практики изымания квартир на социальные нужды в Новосибирской области нет, — прокомментировал ситуацию заместитель губернатора Новосибирской области, руководитель департамента строительства и ЖКХ Владимир Анисимов. — Мэрия Новосибирска выкупает у застройщиков какое-то количество квартир по их себестоимости и распределяет по социальным программам. Вообще, обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возложено на органы местного самоуправления. Задача администрации области оказать государственную поддержку в обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Средства областного бюджета направляются на софинансирование строительства домов ветеранов и специализированных домов инвалидов, на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. В этом году область получила из федерального фонда 526,7 млн рублей, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья в Новосибирске, Бердске и поселке Горный Тогучинского района. С 2008 года губернатором области было принято решение об оказании финансовой помощи органам местного самоуправления в строительстве социального жилья в целях улучшения жилищных условий работникам бюджетной сферы. На строительство служебного жилья в первой половине текущего года из областного бюджета выделено порядка 70 млн рублей.

Основной критерий социального жилья — оно строится за счет бюджетных средств. В соответствии с Жилищным кодексом РФ принята норма предоставления общей площади жилья на одного человека в размере 15 кв. м».

Недорого и комфортно

«В свое время строительство хрущевок было очень грамотным шагом, позволившим переселить огромное количество людей из бараков и коммуналок в отдельные благоустроенные квартиры, — считает Федор Голованов. — Причем строительство такого жилья обходилось государству довольно дешево. Следующим шагом было типовое жилье. Далее должен быть еще один шаг к новому формату жилья, более качественному, соответствующему времени и отвечающему современным требованиям комфорта. Панельное домостроение можно назвать идеальным воплощением концепции недорогого и быстровозводимого жилья. Наиболее удачные с экономической точки зрения панельные дома высотой в 9–12 этажей».

Социальное жилье не должно быть дорогим. По мнению Голованова, «не учитывая строительные материалы, экономить можно только на одном — месторасположении, т. е. нужно комплексно застраивать недорогие участки земли. Наиболее удачный формат социального жилья — это крупные районы многоэтажной панельной застройки, расположенные на удалении от центра города. Экономить на чем-то еще, наверное, не очень получится, ведь существуют строительные нормы».

Малоэтажный миф

Именно на месторасположении (т. е. на дешевой земле) сегодня хотят экономить власти, продвигая малоэтажное строительство. Но в Сибири по экономическим показателям оно не может быть социальным — дешевым и доступным. Даже решив все бюрократические вопросы, связанные с выделением земли под строительство, останется очень важная проблема, требующая значительных материальных вложений, — подвод коммуникаций. Власть пытается поддерживать различные строительные компании, предлагающие строить дома из альтернативных материалов с использованием бытровозводимых технологий, каркасных и бескаркасных, и даже из соломы. Но опыт показывает, что себестоимость квадратного метра пока не может быть меньше 20 тыс. рублей (без учета подвода коммуникаций). Эксперты отмечают, что всегда дешевле построить большой панельный дом, чем возводить коттеджный поселок, даже экономкласса.

Вторая проблема — транспортная. Малоэтажная застройка предполагает пригородное расположение. Но дорожная сеть Новосибирска не успевает за ростом автотранспорта и строительной индустрии.

Границы жилого пространства

«Социальное жилье должно быть дешевым, но при этом достойным, — отметил в своем выступлении на традиционном февральском Градостроительном форуме председатель комиссии по вопросам регионального развития и местного самоуправления Общественной палаты РФ, доктор искусствоведения, профессор МАРХИ Вячеслав Глазычев. — Встает вопрос: на чем же можно сэкономить? Убрать лифты, увеличить плотность, но при этом нужна площадь, где дети могли бы играть под присмотром взрослых. Абсолютный минимум, с которого начинается достойное жилье, — 20 метров общей площади на человека. Сделать дешевый и относительно комфортный проект — это высший пилотаж. К такой работе надо подключать профессионалов, и не только отечественных. Опыт строительства социального жилья есть в Германии, Канаде, Греции, Нидерландах и Великобритании. Ведь от проектировщика требуется обеспечить некий минимум комфорта, чтобы люди чувствовали себя достойно. В этом случае площадь кладовых, гардеробных и чуланов жизненно важна. Можно вполне сносно жить в восьмиметровой спальне, если будут нормальная кухня и трехметровая кладовая для старых вещей, книг, пылесоса. Главное, не количество жилых квадратных метров, а число подсобных помещений».

«В 2003 году вышли СНиПы, регламентирующие минимальные требования к площадям строящихся квартир, — рассказал главный архитектор проектов компании «СибМашПроект« Юрий Цветков. — Рекомендованная минимальная площадь однокомнатной квартиры — 28–38 кв. м, двухкомнатной — 44–53 кв. м, трехкомнатной — 56–65 кв. м, высота потолка — 2,7 м. Но существует один важный аспект: если в двух- и трехкомнатных квартирах все комнаты изолированные, то там обязательно будет присутствовать коридор размером 6–8 кв. м, а это площадь нежилая. Не дороговато получается за нежилое помещение при цене за 1 кв. м в 30–50 тыс. рублей? Поэтому возникает необходимость в более рациональном использовании жилого пространства. В настоящее время на нашем рынке недвижимости уже появляются такие предложения: например, квартиры-студии, где кухни не выделены в отдельное помещение. Актуальность такого жилья объясняется не тем, что там удобнее жить, а тем, что оно дешевле. Человек очень странно устроен: для него важны не только фактические границы, но и условные. Пользуясь этим фокусом, можно из любого помещения, даже самого маленького, если хорошо подумать, создать интересное и в то же время комфортное жилое пространство. Многие проекты предусматривают подсобные помещения и встроенные шкафы, но, как показывает практика, в большинстве случаев жильцы первым делом все это сносят, тем самым увеличивая полезную площадь».

Государственная благотворительность

В июне 2008 года президент России Дмитрий Медведев подписал указ, разрешающий приватизацию квартир, принадлежащих государству. Речь идет о приватизации жилья, предоставленного гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года.

В данном вопросе мнения разделяются диаметрально. Одни считают, что это благожелательно скажется на проживающих в социальном жилье — их уравняли в правах с владельцами приватизированных квартир. Другие недоумевают. Председатель общественного совета по жилищной политике при Министерстве регионального развития Олег Алексеев в своем выступлении на Градостроительном форуме отметил, что «раздаривание социального жилья только ухудшит и без того сложную ситуацию в сфере социального найма. Перспективы развития социальной жилой среды в связи с этим весьма туманны. Нельзя путать социальное жилье с доступным. Стоимость доступного жилья теоретически должна быть удешевлена рядом инициатив, но такое жилье будет частной собственностью гражданина. Социальное жилье не должно подлежать приватизации, продаже, дарению, выкупу, а также залогу. Социальное жилье как явление имеет смысл в том случае, если речь идет о массовом заселении путем строительства отдельных домов или жилых комплексов. Несколько квартир в новом доме, переданных на баланс города и объявленных «жилым фондом социального назначения», погоды для очереди из нескольких тысяч человек не делают и под определение «социальное жилье« не подпадают. Власти в регионах, кто в большей, кто в меньшей степени, приходят к пониманию социальной жилой среды. Но все же необходимо отметить, что вопрос о социальном жилье еще долго останется открытым».