«УНИКОН» — не волшебник

Одна из крупнейших новосибирских строительных компаний, на днях получившая поддержку властей, — «УНИКОН» — может оказаться в ситуации конфликта с инвесторами. Компания заявляет о невозможности выполнить в срок обязательства перед дольщиками одного из уже сданных домов. Несмотря на то что все квартиры в доме проданы, застройщик объясняет задержки по передачи инвесторам построенного, но недоделанного жилья банковским кризисом, предлагая подписать принятие квартир и территории с недоделками. По мнению экспертов, обращение «УНИКОНа» к дольщикам содержит в себе юридическую хитрость.

ООО «УНИКОН» — один из лидеров жилищного строительства Новосибирска. По итогам 2008 года компания заняла пятое место по объемам сданного в эксплуатацию жилья — 50,6 тыс. кв. м (три дома). Главный объект — жилой комплекс по ул. Горской.

На прошлой неделе «УНИКОН» одним из первых среди новосибирских застройщиков получил специальные гарантии областного бюджета на сумму 91,12 млн рублей для реализации нового для себя проекта малоэтажного строительства.

Но, как выяснилось, одновременно с решением вопроса о господдержке руководство «УНИКОНа» разместило на сайте компании обращение к участникам долевого строительства сданного в декабре 2008 года дома по адресу: микрорайон Горский, 8а (460 квартир), в котором объяснило невозможность в срок (до 1 марта) передать инвесторам квартиры. «Причиной всех ваших претензий является кризис в мире, в стране, в банковской сфере, в строительной отрасли и в том числе в «УНИКОНе». К сожалению, мы не маги и волшебники, и в ситуации отсутствия банковского кредитования мы не умеем печатать деньги и у нас нет золотовалютного фонда. Любое строительство ведется на условиях банковского и инвестиционного кредитования. И если этот канал оказался перекрыт — наступает голод…», — говорится в обращении.

Руководство компании предлагает дольщикам подписать принятие квартир и территории в том виде, в котором они представлены: «В этом ваша уступка нам. Любая уступка вознаграждается. За эту уступку вы получаете пока не квартиру, а возможность не потерять собственные деньги. Это равносильно хранению денег в несгораемом сейфе, из которого вы через два–четыре месяца достанете их в виде квартиры, пригодной для достойного жилья. В противном случае фирме «УНИКОН», как и большинству строительных фирм города и страны, грозит остановка всех работ. Если это случится, вы не сможете зарегистрировать право собственности и использовать недвижимость в качестве залога при получении кредита в банке, не сможете распоряжаться недвижимостью, в которую уже вложили собственные средства… Массовые обращения с выставлением пени могут серьезно подорвать компанию в настоящий момент, и в этом случае мы не сможем продолжать работы на объекте».

Как рассказала «КС» директор по маркетингу СК «УНИКОН» Ольга Гребнева, в большинстве случаев недоделки касаются внутриквартирных коммуникаций и проектных решений: «Несмотря на то что все квартиры в доме проданы под самоотделку, имеющиеся на сегодняшний день внутриквартирные строительные недоделки не позволяют приступить к чистовым отделочным работам. Например, это касается системы вентиляции. Но мы обязуемся выполнить все эти работы в течение двух месяцев». По ее словам, большинство инвесторов готово пойти навстречу и подождать.

По мнению опрошенных «КС» юристов, обращение «УНИКОНа» содержит в себе юридическую хитрость. «Согласно 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве» до тех пор, пока не подписаны акты передачи квартиры от застройщика к инвестору, земельный участок и все построенное находится в залоге. То есть если строительная компания не может выполнять свои обязательства в установленный законом срок, участники долевого строительства вправе обратить взыскания на этот залог и получить оттуда свои деньги. Но как только подписывается приемо-сдаточный акт в отношении этого объекта, все залоги прекращают действовать. Таким образом, призыв подписать акты с учетом недоделок влечет за собой снижение уровня защищенности инвесторов, — объясняет генеральный директор Сибирской юридической компании Сергей Карпекин. — А дальше юридическая защита может строиться таким образом: компания не выполняет в срок свои обязательства, и ей по суду предъявляются убытки. Однако по нашей практике многие строительные компании не в состоянии сегодня удовлетворять иски ни об убытках, ни о пенях. Мне хорошо известна практика, когда судебные приставы не могут найти у застройщика ни имущества, ни денег на счетах».

Кроме этого, подчеркивает юрист, подписание акта приема-передачи лишает участника долевого строительства права предъявлять штрафные санкции за просрочку: «Да и сетование строительной компании на кризис выглядит неубедительно. По закону все средства, собираемые с участников долевого строительства, должны тратиться исключительно на строительство данного объекта. Соответственно, если все квартиры проданы, то у компании априори должны быть средства для завершения строительства данного дома. А если этих средств нет, то, по всей видимости, деньги дольщиков были использованы на другие цели, например, на строительство других объектов. Конечно, не будь кризиса, этой хитрости никто бы не заметил и все бы сошло компании с рук, но времена изменились».

В то же время директор ООО «Нафтаев и партнеры» Евгений Нафтаев считает, что подписание акта с недоделками отвечает интересам дольщиков: «Если компания уже «лежит на боку» и может обанкротиться, то их предложение дольщикам — правильное. Сейчас дольщикам очень просто забрать квартиру, пусть и с недоделками, но если будет возбуждена процедура банкротства, то это может сильно осложнить их жизнь. А так по закону у них есть право требовать устранения всех недоделок». По мнению Нафтаева, обращение дольщиков в суд грозит «УНИКОНу» очень серьезными финансовыми потерями.

По словам руководителя отдела маркетинга ОАО «Новосибгражданпроект» Елены Шрамко, подобные призывы застройщика к инвесторам очень распространены на строительном рынке. «Не секрет, что строительные компании выстраивают нечто вроде финансовых пирамид. То есть те средства, которые привлекаются на один дом, частично могут пойти и на другой. Эта практика распространена, несмотря на то что требования закона «Об участии в долевом строительстве» предполагают только целевое использование средств, полученных от дольщиков», — говорит госпожа Шрамко. У нее вызывает большие сомнения, что в условиях падения цен на жилье «УНИКОНу» удастся добиться «понимания» от своих дольщиков, учитывая, что закон на их стороне.