«Мы готовы обсуждать снижение ставок»

Уже два года на рынке недвижимости Сибири действует Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий «ФТ–Центр», в ведении которого находятся объекты государственной собственности, сдаваемые им в аренду. Споры о том, насколько гибкой стала политика арендодателей в отношении арендаторов, идут до сих пор. Очевидно, что госструктурам сложнее проявлять мобильность при формировании арендных ставок. Кому компания идет на уступки и как кризис отразился на ней самой, корреспонденту «КС» СВЕТЛАНЕ ВАСИЛЕНКО рассказал директор филиала ФГУП «ФТ–Центр» по Сибирскому федеральному округу ЕВГЕНИЙ ГОНЧАРОВ.

— Что представляет собой структура «ФТ–Центра»?

— Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий («ФТ–Центр») является подведомственным предприятием Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Филиал ФГУП «ФТ–Центр» по Сибирскому федеральному округу действует с июля 2006 года. Территория деятельности филиала — весь СФО. Головное предприятие находится в Москве и имеет филиалы в шести федеральных округах. Основным видом деятельности предприятия является выявление совместно с территориальными управлениями Росимущества неиспользуемых и неэффективно используемых объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, закрепление их за предприятием «ФТ–Центр» для дальнейшего использования в уставных целях. В основном это объекты недвижимости, у которых нет документально оформленного права собственности, где не оформлены земельные участки, у многих зачастую нет даже паспортов БТИ.

Наша работа — привести объект в порядок, документально оформить его и зарегистрировать право хозяйственного ведения. В дальнейшем мы должны вовлечь эти объекты в хозяйственный оборот, или, проще говоря, организовать эффективное управление объектом недвижимости и получать от этого прибыль. Для этого есть несколько путей. Прежде всего это сдача имущества в аренду и его реализация. Также предприятие использует закрепленное за ним имущество и в других уставных целях. Если это складской комплекс, мы можем его использовать для хранения. Если это гостиничный комплекс, мы можем оказывать гостиничные услуги и т. д.

— Осуществляет ли «ФТ–Центр» сделки купли-продажи недвижимости?

— До апреля 2008 года предприятие в соответствии с действующим законодательством осуществляло продажу своих активов, но постановлениями правительства РФ № 234 от 03.04.08 и № 1032 от 27.12.08 заключение сделок с недвижимым имуществом ФГУПов приостановлено до 1 января 2010 года. Поэтому основное направление нашей деятельности сейчас — аренда и ведение ранее оформленных сделок. В настоящее время доходы предприятия в большей части составляют арендные платежи, поступающие от имущества, ранее сданного в аренду.

Основная наша функция — поддержание объектов, вверенных в наше ведение, в надлежащем состоянии. Ведь в некоторых случаях мы несем и социальную нагрузку, потому что на наших объектах располагаются и государственные структуры, такие как налоговые инспекции, прокуратура Российской федерации, Росохранкультура и т. п.

— Сколько объектов сейчас находится в вашем ведении?

— Что касается количества, то это чуть более 300 объектов в Сибири. В основном мы получаем объекты из казны Российской Федерации. Состояние многих из них оставляет желать лучшего. Из всех объектов лишь около 10% дают возможность зарабатывать, остальные же требуют вложений. Основной источник наших вложений — это, конечно, доход от аренды, кроме того, доход приносит и использование помещений по их прямому назначению, о чем я упоминал выше. Бюджет формируется ежемесячно и утверждается в Москве.

— Как ведется подбор арендаторов? Какие механизмы использует ваша организация?

— Сейчас подбор арендаторов не ведется. Мы ведем те сделки, которые были заключены раньше. Новую сделку с новым арендатором мы заключить не вправе. Сейчас все сделки идут по механизму переуступки аренды от прежнего арендодателя новому. Сделка не прекращается, просто одно юридическое лицо переуступает право аренды другому. Для нас главное — удержать уровень получаемого дохода от того или иного помещения.

— Обострение финансовых сложностей на рынке повлекло колебание арендных ставок. Многие арендодатели вынуждены были снизить ставки. Как вы вели себя в этой ситуации, насколько гибка ваша ценовая политика?

— В начале прошлого года по некоторым арендаторам мы скорректировали арендные ставки в сторону увеличения после переоценки, а в октябре кризис дал о себе знать особенно сильно и по многим ударил очень серьезно. Но специфика нашей деятельности такова, что при сдаче в аренду недвижимости оценку арендной платы делает независимый оценщик. Кроме того, мы должны получить экспертное заключение в территориальном управлении Росимущества — у собственника помещения, который решает, правильно ли рассчитана арендная плата. И здесь есть свои тонкости. Мы согласны с тем, что с октября для ряда арендаторов стоимость аренды должна была быть скорректирована. Прежде всего это должно коснуться производственных предприятий, например, у нас арендуют складские площади предприятия, занимающиеся производством и продажей металла, в Кемеровской области среди наших арендаторов есть завод ЖБИ. Им сейчас действительно сложно платить ставки 2008 года.

Что касается предприятий питания, торговли, то ситуация здесь непростая. Конечно, с просьбой понизить аренду обращаются все, но если в некоторых случаях это действительно вынужденная и крайняя мера, то немало и тех, кто поддается общему настроению и растиражированной информации о больших скидках арендодателей. Нередко ставки у таких арендаторов вполне приемлемы по нынешним временам, а они просят еще большего снижения. Здесь главное — принять грамотное управленческое решение. В любом случае решения по снижению ставок должны пройти через независимую оценку и экспертизу собственника. Возможность для гибкой политики у нас есть, но нам это делать сложнее.

— Внесла ли экономическая ситуация какие-то другие коррективы в вашу деятельность?

— Все наши действия согласовываются с головным предприятием. Сейчас, когда прибыль снизилась почти на 20%, мы должны это обосновывать перед головным офисом компании в Москве. Мы обсуждали вопрос корректировки арендных ставок с руководством, и повышение уже в 2009 году шло только там, где ставки были минимальные. С ноября 2008 года ухудшилась платежная дисциплина некоторых компаний-арендаторов. Учитывая сложившуюся на рынке ситуацию, мы стараемся более гибко подходить к данной проблеме. Там, где ставки арендной платы завышены, в установленном порядке их корректируем. В иных случаях с предприятий взыскиваются арендные платежи в судебном порядке.

— Опыт работы в разных городах Сибирского региона позволяет вам сравнивать ситуацию по аренде недвижимости. Что вы видите?

— Если брать первую половину 2008 года, то меня удивило, что арендные ставки в центре Иркутска больше, чем в Новосибирске. Но это объясняется дефицитом качественных площадей, предлагаемых в аренду. В Новосибирске такого дефицита нет. Здесь рынок недвижимости идет одним из первых по уровню арендных ставок в Сибири. Новосибирск я бы назвал лидером и по объемам строительства жилья, кроме того, в последнее время набирают обороты Омск и Красноярск.