Вслед за лидерами

Маркетинг — недвижимость

Обзор рынка коммерческой недвижимости

В развитии крупных форматов коммерческой недвижимости Омск и Новосибирск дали фору соседним сибирским городам примерно на год. Последние же замерли в ожидании открытия высококлассных бизнес-центров и крупноформатных торговых центров, которые сделают рынок более цивилизованным и изменят структуру покупательских потоков и арендные ставки.

Рубежный год

Проходящий 2007-й стал своеобразным рубежом в развитии коммерческой недвижимости в регионах Сибири — по итогам года эксперты разделили крупные города СФО на две группы. Первая — это флагманы коммерческой недвижимости Омск и Новосибирск. 2007-й год завершается для них настоящим бумом открытия новых бизнес- и торговых центров. К примеру, в Новосибирске в уходящем году было открыто 12 крупных ТЦ, восемь бизнес-центров и два склада «А»-класса. По информации экспертов «СУ«, Новосибирск стал единственным городом, где в 2007 году были открыты склады «А»-класса. В Омске сданы в эксплуатацию 15 торговых центров и два офисных здания (см. таблицы). Массированное открытие средне- и крупноформатных торговых центров в Омске («Флагман», «Триумф», «Герцен Plaza» и др.) и появление первых крупноформатных ТЦ в Новосибирске («Мега», «Ройял Парк», «Большая Медведица») существенно изменили рыночную ситуацию. «Уже сейчас заметно, что в Омске и Новосибирске начались перераспределение покупательских потоков и формирование нового типа покупательского поведения», — подводит итоги директор по маркетингу компании «Сибрегионразвитие» (Новосибирск) Денис Шаров. В Кемерове, Красноярске, Томске, Иркутске и Барнауле 2007-й не ознаменовался столь бурным ростом в секторе торговых площадей.

Знаковым событием 2007 года на рынке офисной недвижимости стал запуск первого крупного БЦ класса «А» — «РосЕвроPlaza» — в Новосибирске. «Этот БЦ открыл очередь из восьми анонсированных проектов этого класса в столице Сибири», — говорит господин Шаров. Также данное событие стало мощным стимулятором роста арендных ставок и строительства офисных центров: как небольших (площадью 2–3 тыс. кв. м), так и крупных высококлассных. Максимальная арендная ставка офисов в Новосибирске составляет на данный момент около 1700 руб. за квадратный метр в месяц (с учетом НДС и коммунальных платежей). «Другие города Сибири, имея более низкий уровень арендных ставок в 2007 году, пока испытывают относительный дефицит проектов офисной недвижимости. Исключением, пожалуй, является Омск, где ситуация приближается к новосибирскому сценарию», — считает Денис Шаров.

Крупнейшие бизнес-центры,
построенные в 2007 году в городах Сибири

* — данные бизнес-центры готовятся к вводу в эксплуатацию в ближайшее время

Данные: Regional Real Estate, «Бизнес-Аналитик Групп», «Сибакадемстрой Недвижимость»

Объемы инвестиций

Соответственно распределились и инвестиции в рассматриваемый сегмент недвижимости. По оценке экспертов, в новосибирскую коммерческую недвижимость было инвестировано около $2 млрд, в омскую — около $1,5 млрд. Остальные города значительно отстают. В красноярскую коммерческую недвижимость инвесторы вложили около $700 млн, в Кемерове — около $500 млн, Барнаул и Томск получили менее $100 млн каждый. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков в беседе с корреспондентом «СУ« оценил инвестиции в коммерческую недвижимость сибирских городов еще ниже: в Красноярск — $200–300 млн, в Омск — $100–200 млн, в Томск и Кемерово — по $100 млн.

Причины отложенного бума

Кемерово, Красноярск, Томск, Иркутск и Барнаул по-прежнему остаются в ожидании открытия крупных и значимых ТЦ и БЦ. Причину отставания этих городов от Омска и Новосибирска аналитики видят в отсутствии у региональных девелоперов достаточного опыта управления проектами. Стоит отметить, что основные игроки строительства коммерческой недвижимости в регионах — это местные компании. Генеральный директор «Бизнес-Аналитик Групп» (Кемерово) Ирина Федченко в беседе с корреспондентом «СУ» указала, что, например, открытие крупнейшего ТЦ «Лапландия» в Кемерове несколько раз в течение года откладывалось из-за отсутствия договоренностей между инвесторами. В результате ТЦ открылся только осенью. «Компания «Гранд Сити« (Кемерово) строит одноименный торговый центр, открытие которого планировалось в 2007 году. Однако этого не произойдет, потому что управляющие слишком долго принимали решение о том, кто будет якорными арендаторами», — продолжает госпожа Федченко. По ее словам, в следующем году в Кемерове анонсировано открытие около 20 объектов коммерческой недвижимости, но едва ли половина этих проектов будет реализована. Ситуация с коммерческой недвижимостью других городов Кемеровской области любопытнее. В силу своей полицентричности эта область является одним из немногих регионов, где «20-тысячники» открываются не только в областном центре: крупные ТЦ в этом году были открыты в Новокузнецке, Ленинске-Кузнецком, Прокопьевске, рассказал «СУ» Денис Шаров.

Рынок коммерческой недвижимости Барнаула и Томска также осваивают в основном местные девелоперы, ориентированные на возведение небольших районных ТЦ (исключая проект «СВ Девелопмент» в Барнауле — ТЦ «Европа» площадью 35 тыс. кв. м). «Иностранные и федеральные игроки в 2007 году только анонсировали освоение этих регионов. Так, на 2008 год в Томск запланировали выход IKEA и Metro Group. Из федеральных игроков активное освоение Томска ведет компания «Седьмой континент», — поделился Денис Шаров. Сергей Дьячков также ожидает, что появление «Меги» и IKEA в Томске очень быстро цивилизует торговлю и изменит структуру рынка.

Рост объема торговых площадей в Иркутске не превысил в 2007 году традиционные для этого сегмента 15%. Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников (Иркутск) ожидает, что пик строительного бума коммерческой недвижимости в городе придется на 2008 год. Тогда, по прогнозам экспертов, рост составит 20%. Отметим, что на стадии строительства, проектирования или разработки концепции находятся как минимум пять объектов, реализуемых местными девелоперами. Так, крупнейший владелец торговой недвижимости Иркутска холдинг «Фортуна« обещает сдать в будущем году два объекта: 5-этажный административно-торговый комплекс (в районе ТЦ «Фортуна-Плаза») и вторую очередь ТЦ «4 сезона». По информации «СУ», иркутское ООО «Винсент» на следующий год анонсировало открытие магазина отделочных материалов площадью 2500 кв. м и торгового комплекса «Новоленинский» площадью 25 000 кв. м. Однако с наибольшим трепетом жители Иркутска ожидают реализации планов девелопера «Континентальинвест» (Москва), который до конца 2008 года построит на Шишиловском острове (правый берег Ангары) офисно-развлекательный центр площадью 20 000 кв. м и ТРК площадью 45 000 кв. м.

Сектор офисной недвижимости Иркутска не отличается такой же динамикой прироста, как сегмент торговых центров. В 2006 году количество офисов увеличилось на 7%. Аналитики прогнозируют, что в 2007 году этот показатель не перевалит 5-процентную планку. Из проектов более отдаленного будущего наблюдатели отмечают 4- и 9-этажные офисные центры компании «Востсибстрой» (крупнейший в Иркутской области девелопер жилья и коммерческой недвижимости), сдача которых намечена на 2008 год. Привлекают внимание планы новосибирской компании «Брокеркредитсервис» (БКС), которая в 2007 году планирует вложить более 1 млрд руб. в строительство коммерческой недвижимости в 10 крупных городах России, в том числе в Иркутске. Результаты этих инвестиций также будут заметны в 2008 году.

Высококлассный перебор

Бум торговой и офисной недвижимости в Красноярске также отложен до 2008 года, когда ожидается ввод ряда крупных объектов. В первую очередь, конечно, торгово-развлекательного центра «Планета» общей площадью 140 тыс. кв. м (девелопер — московская компания «РосЕвроДевелопмент»). На 2008-й намечено открытие ТК «Июнь» (80 тыс. кв. м), девелопментом которого занимается московское ОАО «Регионы Девелопмент», и наконец, в Красноярске в следующем году откроется ТРК «Огни» (60 тыс. кв. м, StroinRos Group, Москва). По оценке консалтинговой компании London Consulting & Management Company (Москва), объектов торговой недвижимости подобного масштаба и качества в Красноярске нет (по состоянию на I квартал 2007 года). Директор по развитию StroinRos Group Вадим Потехин в беседе с «СУ» сказал, что в 2008 году после ввода торгово-развлекательных центров «Огни» и «Планета» структура потребительских потоков в Красноярске изменится. «Район Взлетки после открытия «Планеты« станет намного сложнее, и девелоперам небольших торговых центров будет необходимо гораздо тщательнее прорабатывать концепцию своих ТЦ», — предупреждает Вадим Потехин, добавляя, что Красноярску еще далеко до насыщения торговыми площадями. С этим согласен и генеральный директор компании «Траст-Аудит» (Красноярск) Александр Лукин — по его прогнозам, спрос на качественные торговые центры в Красноярске не будет падать в ближайшие пять лет.

Первый бизнес-центр класса «А« будет сдан в Красноярске в 2008 году — это будет одно из девяти офисных зданий будущего «Красноярск-Сити», построенного крупнейшим девелопером региона — компанией «Монолитхолдинг». В этом году ожидается сдача еще одного проекта «Монолитхолдинга» — бизнес-центра класса «В+» площадью 14 тыс. кв. м. По словам экспертов, потребность в коммерческой недвижимости классов «А» и «B« в Красноярске составляет около 300 тыс. кв. м, а общая площадь офисов этих классов в «Красноярск-Сити» составит 2 млн кв. м.

В ожидании затишья

Эксперты объясняют прогнозируемый значительный прирост объемов торговых и офисных площадей в регионах существенным перетоком в эти сегменты недвижимости столичных инвестиций. Наблюдатели не исключают, что подобная активность девелоперов может привести к перенасыщению рынка, а в последующем — и к затишью. Однако разговоры о затишье или даже стагнации, которая, возможно, настанет в связи с перепроизводством площадей на рынке коммерческой недвижимости, затеваются не в первый раз. Так, ряд экспертов в 2005–2006 годах прогнозировал, что рынок торговых площадей в Новосибирске насытится к концу 2007 года. «Насыщение как таковое произошло только в сегменте небольших торговых центров с низким трафиком и без концепции. Действительно, такие центры сейчас испытывают проблемы с наполняемостью и посещаемостью. Соответственно, идет стагнация арендных ставок», — анализирует Денис Шаров. Тем не менее сегмент современных торговых центров с удачной концепцией и местоположением находится в самом расцвете, арендаторы выстраиваются в очереди в крупноформатные ТЦ, способные генерировать высокий трафик посетителей. Например, по информации «СУ», в красноярской «Планете» уже забронировано порядка 90% площадей. Аналитиков не пугают также и рост конкуренции, и снижение доходности в проектах торговой и офисной недвижимости в 2008 году. По словам Дениса Шарова, это должно стимулировать развитие других направлений коммерческой недвижимости. «От 2008 года ждем активного развития таких сегментов, как гостиницы, развлекательные комплексы, строительства анонсированных аквапарков, реализации масштабных проектов в сфере складской недвижимости«, — резюмировал эксперт.

Крупнейшие складские комплексы,
построенные в 2007 году в г. Новосибирске

2-я оч.

Данные: «Сибакадемстрой Недвижимость»

Крупнейшие торговые центры,
построенные в 2007 году в городах Сибири

р-н,
п. Солонцы,
пр. Котельникова, 1

Мало-Тобольская, 28

* — площади торговых центров расширены в 2007 г.

Данные: «СибРегионРазвитие», «Сибакадемстрой Недвижимость«, Regional Real Estate, «Бизнес-Аналитик Групп», «Тысячелетие»