Заработать на недвижимости

Тенденции — инвестиции

Недвижимость сегодня является одним из наиболее привлекательных инструментов вложения средств. Инвестировав деньги в коммерческие объекты или жилье на территории Сибири, в 2006 году можно было получить доход от 15% до 90% годовых. В этом году эксперты ожидают схожих результатов, однако некоторые аналитики предупреждают, что к концу года ситуация может измениться, поэтому за рынком нужно тщательно следить.

Дефицитные склады

Наиболее интересными объектами инвестирования в коммерческой недвижимости сегодня являются складские, торговые либо офисные помещения. И как отмечают эксперты, они пользуются все большим спросом со стороны не только сибирских инвесторов, но и столичного капитала. «В Сибирском федеральном округе достаточно мало объектов для инвестиций, поэтому для предпринимателей вложения в недвижимость — один из самых простых способов инвестирования. По крайней мере в ближайшие два-три года», — комментирует ситуацию генеральный директор фонда «Русские инвесторы — Сибирь» (Красноярск) Андрей Панченко.

По оценкам господина Панченко, в секторе коммерческой недвижимости наибольшее увеличение цен в Красноярске в 2007 году продемонстрируют складские помещения из-за их «дефицитности». Интерес к этим объектам инвестиций может стимулировать и тот факт, что ресурс роста арендных ставок в этом сегменте еще достаточно велик. Раз в год они повышаются примерно на 20%, но говорить о том, сколько можно «выиграть», купив склад на начальном этапе строительства, для того чтобы позже его продать, сложно, поскольку обычно складские помещения возводятся, а потом уже продаются. Именно поэтому по-крайней мере сибирские инвесторы пока не могут похвастать опытом зарабатывания на покупке строящихся складов. А вот сдача складских помещений в аренду ввиду дороговизны их квадратных метров позволяет получать неплохой доход. «В Новосибирске, как и в целом по Сибири, сейчас ощущается дефицит складских помещений, — соглашается директор одной из новосибирских мебельных фирм. — С одной стороны, их достаточно много на окраинах города, с другой — многим участникам рынка нужен комплект «офис + склад«, которые должны находиться в одном месте. Никто не хочет покупать или арендовать офис на окраине или в спальном районе, поэтому офисы со складами, расположенные ближе к центру, пользуются большим спросом и обладают хорошим потенциалом роста».

Директор томского агентства недвижимости «Сити Риэлти Плюс» Андрей Татарников считает, что сейчас на рынке Томска также есть большая потребность в производственных площадях, базах, складских помещениях. Говорить об этом господину Татарникову позволяет высокий уровень интереса покупателей к этим объектам недвижимости.

Однако, предупреждают эксперты, вкладывая деньги в складскую недвижимость, не стоит забывать об опасности перепроизводства рынка. Как отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, сейчас складская недвижимость, в частности, в Новосибирске, большей частью не продается, а строится. На рынок заходят системные игроки, например, логистические компании, и строят объекты для своего бизнеса и для компаний, с которыми работают. Поэтому эксперт не исключает, что в 2007–2008 годах произойдет определенное насыщение рынка, что приведет к умеренному росту арендных ставок на уровне инфляции.

Ликвидный магазин

Достаточно интересными эксперты считают инвестиции в торговые помещения. Если объект построен в удачном месте, где есть большой поток потенциальных покупателей, правильно оценены профиль магазина и качество расположенных рядом игроков, то, с точки зрения аналитиков, затраты инвестора «отобьются» в течение двух-трех лет, то есть доходность вложений может составлять от 30% до 50% в год. В Красноярске, по словам Андрея Панченко, самой удачной площадкой для строительства торговой недвижимости является район Красноярской ТЭЦ (база «КрасТЭЦ»). «Для жилья район не очень подходит, так как там находится рынок, но он раскручен, и магазину будет обеспечен большой поток покупателей», — говорит господин Панченко. В Омске и Томске для строительства торговой недвижимости наиболее привлекателен центр города. Престижными и перспективными районами в Омске эксперты также называют Иртышскую набережную, площадь Лицкевича, районы левого берега — 11-й микрорайон, а также улицы Крупской, Конева, Маяковского. К подходящим для инвестиций в сегмент торговой недвижимости районам Иркутска аналитики относят бульвар Гагарина, Октябрьский округ и другие престижные районы города. Рост цен на недвижимость в этих местах только в первом полугодии прошлого года составил около 15%. Подобную картину эксперты ожидают увидеть и в 2007 году. «В Новосибирске рост арендных ставок на торговые метры может составить и 50%, например, на площадях Маркса и Калинина, а также на Вокзальной магистрали и Красном проспекте, но нужно учитывать и возможность стагнации в конце года ввиду насыщения рынка», — предупреждает Сергей Дьячков.

Осторожно: офис!

Еще более интересная ситуация с офисными объектами. Перспективность вложений средств зависит от цели, которую перед собой ставит инвестор, — зарабатывать, сдавая в аренду, или просто через какое-то время выгодно перепродать свою площадь. По мнению экспертов DSO Consulting, если цель инвестора — построить бизнес на сдаче площадей в аренду, то ему разумнее будет вкладываться в бизнес-центр и впоследствии самостоятельно им управлять. Расчетные сроки окупаемости бизнес-центра класса «А» в Новосибирске с 2007 года будут находиться в диапазоне шести-восьми лет. Если же инвестор преследует цель по завершению строительства продать объект инвестирования, то лучше сделать ставку на жилую недвижимость. В противном случае можно серьезно прогореть. Аналитики отмечают: в Новосибирске уже достаточно офисных центров, особенно высокого класса, что существенно снижает интерес инвесторов к этому сегменту недвижимости. «Некоторые владельцы демпингуют, чтобы привлечь арендаторов, и другие участники рынка вынуждены следовать их примеру и снижать стоимость аренды квадратного метра, отсюда на рынке начинается общее снижение арендных ставок, — объясняет ситуацию Сергей Дьячков. — Сейчас мы отмечаем появление новой ценовой войны между «Кроносом», «Гринвичем» и «РосЕвроПлазой», поэтому средний уровень ставок по бизнес-центрам класса «А« в 2007 году скорее всего не изменится или покажет рост порядка 10%. По бизнес-центрам более низкого класса рост может быть и на 5–10% больше, потому что новые игроки — девелоперы — еще приходят на рынок, и в городе есть много желающих арендовать более дешевые офисы».

По словам Андрея Татарникова, в Томске сейчас растет спрос на офисные помещения в бизнес-центрах высокого класса. «Рынок отреагировал на это тем, что сразу на нескольких площадках города (Нахимова, Вершина, Кулева) стартуют проекты строительства и реконструкции существующих административных зданий в бизнес-центры, которые принесут на этот рынок не менее 30 тыс. кв. м новых офисных площадей», — констатирует эксперт.

В Красноярске для офисной недвижимости пока самым привлекательным местом остается центр города. Хотя, по словам Андрея Панченко, в ближайшее время центр будет перенесен ближе к микрорайону Взлетка. По планам губернатора края, а также городских строителей и архитекторов, Взлетка должна стать общественно-деловым центром города. Район действительно очень перспективный и быстроразвивающийся, а в ближайшие два года здесь появятся многоуровневые паркинги, многоэтажные офисные здания, современные развлекательные центры, местные власти даже планируют расширить магистрали. Соответственно, ввиду такого бурного развития цены на недвижимость в этом районе могут увеличиться на 30% по сравнению с ныне действующими. Удорожание коснется недвижимости на близлежащих улицах — Ленина, Маркса.

Купить квартиру

При грамотном вложении в жилье инвестор может заработать до 70% годовых

Жилая недвижимость в 2007 году по-прежнему будет оставаться привлекательным объектом инвестирования средств для той категории заемщиков, которая не обладает большим свободным капиталом, необходимым для покупки коммерческих объектов. Жилая недвижимость не нуждается в управлении, как, скажем, коммерческая, и продать ее можно гораздо быстрее.

Наиболее интересным будет вложение средств в жилье эконом-класса, особенно если объем наличных инвестиций не превышает 3–5 млн руб. Для получения максимальной выгоды лучше всего вкладывать в жилье еще на этапе его строительства. «При грамотном инвестировании на начальном этапе до момента ввода жилья в эксплуатацию можно зарабатывать до 70% годовых», — делится наблюдением директор агентства недвижимости «Любимый город» (Новосибирск) Алексей Ширяев, но места «золотой жилы» не раскрывает. «По данным исследования нашего агентства, важным показателем, влияющим на стоимость жилья, является количество комнат в квартире, — говорит Андрей Татарников. — Устойчивым спросом на первичном рынке жилья пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, которые в 2006 году выросли в цене на 37,1% и 31,8% соответственно. Рост цен на квартиры улучшенной планировки был в районе 36,6%, а на элитные — 24,5%. На вторичном рынке жилья в Томске в 2006 году рост цен составил 38,2% (против 23,8% в 2005 году). Больше всего подорожали квартиры низкого качества (обычно самые дешевые в этом сегменте) — на 52,5%.

Это объясняется тем, что Томск является «городом студентов», следовательно, спрос на дешевое жилье опережает предложение. Существенный «скачок« цен наблюдался в III и IV кварталах 2006 года, что можно обосновать сезонностью, характерной для рынка жилья в целом». Между тем в прогнозах на 2007 год эксперты осторожничают. Многие до середины года ожидают примерно такой же рост, как и в первой половине 2006 года, но загадывать, что будет в конце года и тем более в 2008-м, не решаются. В Красноярске в 2006 году цены на жилье выросли только на 24%. Прогнозы аналитиков на рост цен в 2007 году колеблются в пределах 15–25%.

«При инвестировании средств в небольшой по площади объект недвижимости в процентном соотношении прибыль будет больше, чем при инвестировании в дорогое элитное жилье, разница между ростом цен на обычное и элитное жилье может составлять порядка 20%», — констатирует заместитель директора УК «БКС — фонды недвижимости» Салават Алпаров. Между тем Андрей Панченко считает, что инвестировать денежные средства нужно как в элитное жилье, так и в эконом-класс. По мнению эксперта, за год рост цен на этих сегментах в Красноярске сравняется.

На иркутском рынке недвижимости с начала весны вырос спрос на земельные участки, частные дома и коттеджи. Помимо традиционного для этого времени года повышения цен, спрос на коттеджи в черте Иркутска и близлежащих поселков связан с тем, что некоторые банки стали выдавать ипотечные кредиты на приобретение коттеджей. По мнению представителей Байкальской региональной ассоциации строителей (БРАС), цены на недвижимость в Иркутске в 2007 году вырастут на 25–30%. В Барнауле, по данным агентства «Дом», темпы роста цен в текущем году составили уже 67,3%, что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем самые ликвидные, однокомнатные квартиры на ту же дату подорожали в среднем на 92,5%. При этом количество предложений на рынке, достигнув своего пика в апреле (1809), все остальные месяцы стремительно снижалось, составив на конец ноября всего 890 квартир, что ниже уровня начала года.

Андрей Панченко также подчеркивает, что решающим фактором для выбора жилой недвижимости является ее местоположение. Важно, развита ли инфраструктура района, как далеко или близко от дома находятся школы и детские сады, каково экологическое состояние территории. Эти «дополнения» порой могут значительно повлиять на удорожание жилья: в некоторых случаях на 10% и даже 20% по сравнению с менее комфортным. Самыми привлекательными для инвестиций, на взгляд господина Панченко, в Красноярске являются Академгородок, объекты в центре города, микрорайон Взлетка, район Свободный и Копылово. Замыкают рейтинг микрорайон Северный, Предмостная площадь и районы Правобережья. «Самые интересные для инвестирования объекты — это объекты, находящиеся в формирующихся субцентрах крупных городов Сибири, — утверждает Сергей Дьячков. — В Новосибирске к таким субцентрам относятся улицы Кошурникова и Фрунзе. Их потенциал роста оказался даже больше, чем у жилья в центре. В 2006 году они подорожали на 50–70%, в то время как в среднем по городу цена на недвижимость выросла на 40–50%. А Салават Алпаров при выборе объекта для вложений в жилую недвижимость подчеркивает и важность этажа, на котором расположена квартира. По его словам, жилье, находящееся на средних этажах, является более ликвидным имуществом, и это необходимо, если инвестор захочет быстро перевести средства в наличность.

Андрей Татарников советует вкладывать деньги в загородную недвижимость, в особенности, в поселки эконом-класса. Эксперт считает, что у покупателей двух-трехкомнатных квартир теперь есть неплохая альтернатива — квартира в городе или небольшой (100–120 кв. м) дом в пригороде. «Это стало возможным благодаря появлению в регионе технологий экономичного строительства — каркасно-монолитные дома из пенобетона, технологии типа «Экопан« и прочие. А раз загородное жилье стало более доступным, то я советую вкладывать деньги в него, а также в земельные участки», — объясняет эксперт.

Кто рискует

Большинство опрошенных «СУ» экспертов предрекает уверенный рост цен как жилой, так и коммерческой недвижимости. Однако собеседники «СУ» расходятся в оценках масштабов этого роста. Салават Алпаров считает, что стоимость недвижимости в сибирских городах сохранится на уровне 20% годовых, а Андрей Панченко уверен, что это будет минимальной планкой. По мнению управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, в Новосибирске и Красноярске цены на жилье вырастут на 30%, а в Омске — на 20%, но господин Дьячков также считает, что инвесторам нужно быть осторожнее со своими вложениями, потому как цены на перегретом рынке недвижимости, особенно в конце года, могут замедлить или даже остановить свой рост. Алексей Ширяев с этим категорически не согласен и прогнозирует еще больший рост цен на недвижимость — 40–50% во всех крупных городах Сибири.

Выбирая в качестве объекта инвестиций недвижимость, следует помнить о ряде проблем, который несет этот вид вложения средств: покупка любой недвижимости — строящейся или принадлежащей рынку вторичного жилья — сопряжена с рисками. Во-первых, цены на квартиры не могут расти вечно. Для снижения этого риска собственнику стоит время от времени интересоваться динамикой цен, а также ценами на нефть, с которыми, как считают аналитики, напрямую «завязаны» цены на недвижимость. Во-вторых, инвестору придется нести расходы, связанные с владением собственностью: это плата посредникам при покупке, регистрационные взносы при переходе прав, налог на имущество и оплата содержания, а также расходы по страхованию прав на собственность и оплата подоходного налога при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду. Все это приведет к уменьшению размера дивидендов. Кроме того, ликвидность вложений в недвижимость ограниченная. При существующем уровне спроса продать квартиру, разумеется, не составит труда, однако в периоды стагнации этот процесс окажется более длительным. А для элитных квартир сроки продажи, как правило, и сегодня составляют около полугода. Кроме того, на вложениях в недвижимость нельзя играть так, как с деньгами, инвестированными в фондовый рынок. Цены на недвижимость демонстрируют устойчивый рост во всех сегментах. Поэтому, продав «дорогой» квадратный метр, невозможно тут же купить два «дешевых», чтобы дождаться в свою очередь их нового подорожания.

Альтернатива где?

Для клиентов управляющих компаний 2006 год в среднем оказался менее доходным, чем 2005-й. Не повезло вкладчикам фондов облигаций, доходность которых разнится в пределах 2–16%. Единственное исключение — интервальные ПИФы облигаций, средняя доходность которых увеличилась на 1,9%. В целом же фонды облигаций не сумели переиграть инфляцию, которая по итогам 2006 года составила 9%. ПИФы денежного рынка в среднем показали за год менее 4%. Фонды остальных типов и категорий были гораздо более успешными. ПИФы акций принесли вкладчикам доходность на уровне 25–45%. Наиболее удачливые управляющие компании сумели в 2006 году заработать для своих пайщиков до 80–100% годовых.

Что касается банковских вкладов, то по данным Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании БДО «Юникон», реальная доходность рублевых депозитов за вычетом инфляции составила 0,39% против убытка в 10,61% и 1,02%, которые принесли вклады в долларах и евро. В 2004-м и 2005 годах все вклады независимо от вида валюты были убыточны.

КОММЕНТАРИИ

СЕРГЕЙ ВЫСОЦКИЙ, председатель правления Группы ЛК «АльянсРегионЛизинг»:

— Глобальных поворотов интереса к разным сегментам у инвесторов, интересующихся вложениями в недвижимость, в этом году не предвидится, рынок еще недостаточно насыщен. Просто укрепятся уже намеченные тенденции. Возрастет количество иностранных компаний в новом строительстве и более активно проявят себя федеральные банки. Рынок ожидает бум кредитования застройщиков коммерческой недвижимости. Как эксклюзив, было бы интересно посмотреть на проект иностранных девелоперов в жилищном строительстве. Будет перепрофилироваться/реконструироваться множество заводских и «советских» административных зданий.

Инвесторы по-прежнему будут интересоваться больше готовыми, нежели строящимися объектами. Они не хотят нести строительные риски, поэтому будут переплачивать за уже действующие площади. Считаю, что освоить $2 млрд в 2007 году вполне по силам и по потребностям рынка.

Постепенно будет возрастать роль лизинга в сфере недвижимости, по нашим прогнозам, до 20% всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Сегодня он и 5% не имеет. Клиенты разберутся в преимуществах, как это уже было с автомобилями и оборудованием года три назад. Офисные и торговые помещения однозначно будут превалировать.

Мы изобрели новый инструмент приобретения и продажи в рассрочку акций компаний-владельцев недвижимости. Сроки инвестиций сопоставимы с лизингом, как правило, это 10 лет. Наши клиенты получают оперативный контроль над купленным предприятием и извлечением дохода от объекта недвижимости, а из аккумулируемых денежных потоков выплачивают стоимость акций. Мы участвуем по линии совета директоров в принятии стратегических решений, а управлением бизнесом занимаются наши партнеры. Такой пример уже есть в Иркутске, мы приобрели акции многофункционального офисно-гостиничного комплекса «Солнце» площадью более 13 тыс. квадратных метров. Соинвесторами покупки выступили физические лица, которые сегодня и управляют этим бизнесом. Мы же согласуем мероприятия по улучшению качественных характеристик комплекса, его функциональности, не вмешиваясь в оперативную деятельность. Также мы первыми и единственными предлагаем лизинг инвестиционной недвижимости. Нами разработаны пять вариантов организации финансирования объектов в зависимости от их входящего состояния: новострой, долевое строительство, незавершенка, реконструкция, торги. Также мы активно работаем над проектами строительства «под ключ» производственных комплексов. Эти направления уже сегодня обеспечивают нам портфель чистых вложений 2007 года на 7 млрд рублей. Если кто-то придумает что-то еще более новое, получит от меня денежный приз, мы обязательно подхватим новые течения. Как говорит один из наших руководителей, «если вы стоите на правильном пути и никуда не двигаетесь, вас просто затопчут».