Маленькая страна

ИСК «Русь» была основана в феврале 2002 года. Учредителем и первым генеральным директором стал опытный строитель Владимир Рыбаков, который решил в меру своих сил и возможностей вернуть престиж профессии строителя и создал компанию, изначально сделавшую ставку на качество, а не на количество проектов. Он поставил цель вывести строительство на новый уровень организации и культуры производства. Под качеством строительных работ подразумевался подход, применяемый в развитых странах. «Не секрет, что многие люди поражаются тому, как ведется строительство за рубежом: на площадках почему-то нет изобилия строительного мусора, бытовые помещения рабочих выглядят прилично и аккуратно, — говорит директор по развитию и администрированию ИСК «Русь» Марина Бондарева. — «Русь» пошла по этому принципу. Если вы были на наших стройплощадках, то могли видеть, что бытовки строителей выглядят так же, как и любой другой офис компании: они ухожены, содержатся в чистоте и порядке. Уже с этого, на наш взгляд, и начинается забота о качестве».

Владимир Рыбаков по-прежнему является собственником компании, но в настоящее время он отошел от оперативного управления делами; генеральным директором ИСК работает Дмитрий Пронин. Задачи и принципы работы компании с момента ее основания не изменились. «Русь» не выходит на площадку и не начинает строить до тех пор, пока не выполнит технические условия и не получит все необходимые разрешения. «По сути мы делаем все так, как написано в учебниках по организации строительного производства, — утверждает Марина Бондарева. — Мне импонирует идеология, которую избрал для своей компании Владимир Рыбаков, и я, как и другие наши сотрудники — а сегодня в компании работает около 250 человек (начиналось все с троих), — ее разделяем и проводим в жизнь».

ИДЕОЛОГИЯ НАЗВАНИЯ

Идеология компании находит свое отражение и в названии предприятия. Русь была небольшим государством — разумеется, если сравнивать с появившейся впоследствии Российской Империей или сегодняшней Федерацией. Само слово «Русь» ассоциируется с начальным этапом становления российской государственности, с небольшой, но достаточно сильной страной, с которой считалась Европа. Кроме того, возникают параллели с русскими богатырями, с их недюжинной силушкой и суровым, основательным характером. В компании «Русь» тоже стараются подходить к строительству со всей необходимой основательностью — благо, современные технологии позволяют возводить долговечные здания не только для царских особ.

«За этим, казалось бы, крохотным словом «Русь» стоит многое — большой ассоциативный ряд, можно сказать, целая идеология. Я уверена, что Владимир Рыбаков учитывал это, когда выбрал для своей компании такое название, — говорит Марина Бондарева. — За помощью к маркетологам или другим специалистам, которые сегодня занимаются разработкой брендов, руководство ИСК не обращалось — эта задача была решена самостоятельно».

ЗАПОВЕДИ «РУСИ»

Создав компанию, Владимир Рыбаков написал заповеди для руководителей и сотрудников. Этот своеобразный свод корпоративных правил гласит, в частности, что в компании нет понятия «невозможно»: задача, выполненная на 99%, считается задачей невыполненной. «Понятно, что в компании действуют все необходимые уставы, должностные инструкции — это официальные документы. А заповеди — основа корпоративной культуры», — считает Марина Бондарева.

Летом 2004 года «Русь» приступила к застройке своего первого земельного участка на улице Тимирязева, неподалеку от новосибирского зоопарка. «Это был так называемый «медвежий» угол — здесь стояли гаражи, погреба, частично был пустырь, а теперь — красивые жилые здания и вечерняя школа между ними. Территория вокруг домов благоустроена, созданы детские игровые площадки», — рассказывает Марина Бондарева. Летом 2004 года рабочие «Руси» начали расчищать участок, в сентябре — копать котлован под первые три подъезда будущего дома по Тимирязева, 93. Это был первый дом «Руси» — на его возведение ушло 12 месяцев.

С момента регистрации компании до начала земельных работ прошло больше двух лет. Столько времени понадобилось на получение всех необходимых согласований, выполнение техусловий, получение разрешения на строительство и расчистку территории.

Стартовый капитал для строительства первого дома по Тимирязева, 93 составил несколько десятков миллионов рублей. Учредитель компании изначально решил отказаться от привлечения банковских кредитов или использования схемы долевого строительства, позволяющей получить деньги от будущих новоселов на первых этапах работы.

«Вообще для привлечения средств на финансирование строительства в Новосибирской области в первой половине 90-х годов применяли облигационные и вексельные механизмы, однако впоследствии они не получили большого распространения», — рассказал «СУ» президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков. По его словам, вплоть до выхода 214-го федерального закона («О долевом финансировании строительства») региональные застройщики активно использовали такой вариант привлечения денег, как долевое инвестирование.

«Это наиболее дешевый способ, и для нормально работающих компаний он был оптимальным решением, — говорит Константин Боков. — Я не знаю, как работает «Русь», — мне сложно говорить об этой компании, поскольку она не является членом нашей Ассоциации. Хотя по ее делам видно, что это серьезная организация, которая работает достаточно профессионально и качественно, чем положительно выделяется на фоне многих других. Вообще в Новосибирске есть компании, которые строят на собственные средства или привлеченные, но не от финансовых организаций. Думаю, что «Русь» относится к ним. Главное в сегодняшней кризисной ситуации — то, что подобной стратегией «Русь» обеспечила себе достаточную стабильность. Ведь те строительные компании, которые имеют кредиты, но не могут перекредитоваться, оказались в тяжелом положении. У «Руси» своя стратегия, и я считаю, что если бы у нас строительный рынок состоял из такого рода компаний, то многих проблем не было бы».

«Компания стремится построить дом на имеющиеся в распоряжении средства и только после этого приступает к продаже квартир. Этот принцип положен в основу нашей бизнес-стратегии», — говорит Марина Бондарева.

ДРУГАЯ СТРАТЕГИЯ

Большинство строительных компаний в Сибири работает по схеме привлечения заемных средств для финансирования возведения своих объектов. Они либо берут кредиты в банке, либо продают метры долевым инвесторам, либо комбинируют оба способа. Многие эксперты уверены, что развитие бизнеса с помощью кредитов — вполне естественное явление. В периоды роста экономики это действительно позволяло строителям существенно ускорять темпы развития своих компаний, осваивать новые площадки и ставить рекорды по объему ввода жилья. «Русь» же никогда не попадала в Топ-10 новосибирских компаний по площади введенных за год в эксплуатацию жилых объектов. По итогам 2007 года в мэрии Новосибирска определили 15 ведущих по этому показателю организаций — «Русь» заняла в рейтинге 11-ю позицию. Cпециалисты компании говорят, что их интересует не количество квадратных метров, а качество, и позиции в различных рейтингах совершенно не важны. «Мы не форсируем темпы развития — мы последовательно строим дом за домом», — отмечает Марина Бондарева.

«Если компания обходится своими средствами, без кредитов, долевых инвесторов, и строит жилье — конечно, это можно только приветствовать, — говорит генеральный директор компании «Энергомонтаж» Леонид Сидоренко («Энергомонтаж» — один из лидеров новосибирского рынка по объемам ввода жилья за последние годы. — «СУ»). — Можно построить один дом и потихоньку продавать в нем квартиры. Но большого объема ввода при таком подходе однозначно не добиться».

Аналитики отмечают, что стратегия «Руси» — строить без кредитов и продавать только готовые квартиры — имеет как плюсы, так и минусы. «С одной стороны, компания выигрывает на приросте цен на квартиры за время строительства, то есть получает ту прибыль, которую имеют инвесторы, приобретающие квартиры на ранних этапах строительства, — считает руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой-Недвижимость» Федор Голованов. — С другой стороны, компания теряет в обороте и строит меньше жилья, чем могла бы строить, используя кредитное финансирование. Время покажет, какая стратегия была наиболее удачной, и кто знает — может, выйдя из кризиса с наименьшими потерями, компания «Русь» поднимется на более высокую ступеньку среди других застройщиков и по объемам строительства».

По мнению Марины Бондаревой, в России можно разбогатеть за 3–4 года и примерно за такой же срок, а то и быстрее, остаться ни с чем: в стране фактически каждые 3–4 года происходит какой-нибудь кризис — либо в некоторых отдельных отраслях, либо в экономике в целом. «Руководство нашей компании, учитывая подобные особенности, решило сделать ставку на обеспечение надежного функционирования предприятия в различных реалиях российской экономики. Есть средства, достаточные для строительства одного дома, — значит, и будем строить один дом, а не распыляться одновременно на 2–3 площадки. Именно так мы и просчитываем свои проекты», — рассказала госпожа Бондарева.

Для Сибири в целом подход, который использует «Русь» в Новосибирске, весьма необычен, и, возможно, его использование было бы перспективным, особенно сейчас, и в других городах. Однако в ближайшие годы компания намерена продолжить работу исключительно в родном для себя городе.

ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ

Шестилетнюю историю «Руси» можно условно разделить на три основных этапа. Начальный, с 2002-го по 2004 год, был посвящен подготовительной работе, многочисленным согласованиям, получению разрешений и оформлению аренды на земельный участок по улице Тимирязева под два жилых дома и вечернюю школу. Как сообщили «СУ» в ИСК «Русь», компания обычно приобретает площадки на правах аренды на 2–3 года; по истечении этого срока участок переходит в собственность жильцов дома.

На втором этапе развития, с 2004-го по 2008 год, «Русь» построила пять жилых домов — на улице Тимирязева (три дома) и Холодильной (два дома). «В сумме площадь этих домов составляет 42 тыс. кв. м в 668 квартирах», — оценивает объемы строительства Федор Голованов. Постепенно компании удалось оптимизировать сроки строительства, фактически вдвое сократив время на возведение одного дома — с 12 до 6 месяцев. По словам Марины Бондаревой, 6 месяцев — это рекордно короткий срок: быстрее и без потери в качестве построить многоэтажный кирпичный дом просто невозможно. В настоящее время в работе находится еще один жилой объект на улице Холодильной, а в планах «Руси» — создание малоэтажного поселка. Этот проект, возможно, станет началом нового этапа развития компании. Мы еще вернемся к нему.
В открытых источниках сведения о финансовой стороне деятельности «Руси» весьма скудны и относятся только к первому этапу развития компании — с 2002-го по 2004 год. В частности, за это время, по данным «СПАРК-Интерфакс», активы компании увеличились со 139 тыс. рублей до более чем 30 млн рублей. В первые годы работы «Русь» имела отрицательные показатели чистой прибыли, 2003 год предприятие завершило с убытком в 10 тыс., 2004-й — 15 тыс. рублей. Впрочем, на 2004 год незавершенное строительство в отчетности компании составляло более 17 млн рублей — очевидно, что с завершением первых проектов и продажей квартир цифры в графе чистой прибыли должны были существенно измениться — и, вероятно, в лучшую сторону. Но как бы там ни было, недостаточно полная информация о финансовых показателях «Руси» тем не менее не затмевает главную изюминку компании, состоящую в ее довольно необычной для строительного рынка стратегии.

«РУСЬ» КИРПИЧНАЯ

Полностью кирпичные дома — широко распространенный в Сибири подход к выбору строительных материалов и конструкций. Его решила взять за основу и «Русь». «Кирпичный дом всегда был теплее — по крайней мере, в понимании людей, всегда вызывал большее доверие у сибиряков, — говорит Марина Бондарева. — Дома из кирпича зачастую долговечнее других конструкций, оптимально подходят для нашего климата».

Жилой фонд «Руси» имеет ряд особенностей. Во-первых, это небольшая площадь квартир: 1-комнатные — от 40 кв. м, 2-комнатные — от 56 кв. м, 3-комнатные — от 74 кв. м. Во-вторых, благоустройство и дополнительный сервис: ландшафтный дизайн, огороженный двор, автопарковка, места общего пользования, детские городки, а также охрана и видеонаблюдение. «Аудитория, на которую ориентировано наше предложение, — это люди, которые ценят сервис, — отмечает Марина Бондарева. — Хотя в целом мы позиционируем свое жилье именно как экономкласс для преуспевающих людей, условия проживания в наших домах приближены к более дорогому классу».

По мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, дома «Руси» на ул. Тимирязева можно отнести к бизнес-классу. Стоимость обслуживания в расчете на 1 кв. м здесь несколько выше, чем в среднем по Новосибирску, — но в результате собственники квартир получают дополнительный и зачастую недоступный в других местах сервис, к примеру, охрану дома и дворовой территории.

Компании «Русь» удалось занять свою отдельную нишу, что позволяет ей практически не конкурировать с другими застройщиками. Такое жилье больше не возводит ни один застройщик города: с одной стороны, это квартиры весьма небольших площадей, с другой стороны, у них очень хорошее качество, — считает Федор Голованов. — Фактически у потенциального покупателя квартиры всегда есть выбор: купить большую квартиру на раннем этапе строительства и с не очень понятным качеством либо купить квартиру меньшей площади и с хорошим качеством, причем гарантированным, так как дом уже возведен. Естественно, часть покупателей делает выбор в пользу компании «Русь». На данный момент это наиболее яркий пример специализации на достаточно единообразном строительном рынке Новосибирска».

В Новосибирске о «Руси» говорят, что компания предпочитает самостоятельно подбирать жильцов для своих домов и даже соседей, чтобы в дальнейшем между ними не возникало каких-либо конфликтов. На самом деле это не совсем так. В компании пояснили, что потенциальным покупателям подробно рассказывают об особенностях квартир и проживания, показывают жилье, и если клиенты довольны качеством, проявляют заинтересованность в более широком, чем обычно, спектре жилищных услуг и готовы их оплачивать, — впоследствии они становятся новоселами. Сама схема продажи квартир выглядит следующим образом: во время строительства дома в компанию обращаются те, кто интересуется приобретением квартир в нем. «Русь» формирует список предварительных заявок с контактными данными потенциальных клиентов. По окончании строительства представители ИСК «Русь» обзванивают обратившихся, проводят с ними встречи, показывают готовые квартиры. В конце концов жилье получает своих хозяев. Кстати, в вопросе реализации квартир также проявляется идеологическая нелюбовь «Руси» к кредитам. И хотя компания практикует продажу жилья ипотечным заемщикам, процент таких сделок в общем объеме весьма невелик. «Это наша позиция: мы не хотим загонять людей в долговые ямы, поэтому предпочитаем прямые продажи, — отмечает Марина Бондарева. — Хотя в некоторых случаях идем на уступки — у нас индивидуальный подход к клиенту». Впрочем, объемы выдачи ипотечных кредитов банками в последнее время и так заметно сократились по объективным причинам.

УГРОЗА ДЛЯ ВСЕХ

Какой бы уникальной и сильной ни была стратегия строительной компании, сейчас любому бизнесу в этой сфере может доставить множество неприятностей тенденция снижения потребительской активности. Спрос на квартиры на первичном рынке в Новосибирске значительно упал, говорит Леонид Сидоренко: «Это угроза для всех строительных компаний. Квартиры вообще не берут, хоть в полной готовности, хоть на нулевом цикле, хоть на любой другой стадии. Нет покупателей, поэтому ясно, что и предложений будет все меньше и меньше».

Общее падение продаж может особенно негативно сказаться на «Руси», из-за того что компания предпочитает реализацию именно готового жилья — оно, как известно, дороже, чем квартира «на нулевой стадии». К тому же некоторые эксперты считают, что в ближайшие годы на строительном рынке востребованы будут малогабаритные квартиры экономкласса. Определяющим фактором станет дешевизна жилья, вопросы качества, наличия дополнительных сервисов отойдут на второй план. «С платежеспособным спросом в ближайшие несколько лет будет только хуже, — считает директор по развитию управляющей компании «ФЕНИКС ГРУПП» (Санкт-Петербург) Борис Бадаев. — Соответственно, придется пересмотреть баланс площадей между элитой, бизнес-классом и экономклассом в сторону последнего. Придется поработать и над планировками: например, кухня площадью 15 кв. м теперь не может быть стандартом для экономкласса».

ОТ ДОМОВ К ПОСЕЛКУ

Возможно, в ближайшее время актуальным на рынке предложением будет малоэтажное жилье. С ним связан перспективный проект «Руси» — компания планирует построить поселок из блокированных коттеджей и малоэтажных многоквартирных домов общей площадью 50 тыс. кв. м на улице Кедровой. Предполагаемый объем инвестиций — 1,5–2 млрд рублей в течение трех лет. «Учитывая финансовое положение компании, качество строительных работ, стратегию продаж, не думаю, что возникнут проблемы с реализацией объектов даже в условиях кризиса, — такое мнение о проекте высказала заместитель директора по маркетингу ГК «Обь-Регион» Татьяна Аржаева. — Сегмент малоэтажного строительства интересен и востребован, тем более если речь идет об организованном комплексе. Данный вид жилья более комфортабелен. Единственное, что сдерживает его активное развитие, — это вопросы коммунальной и транспортной инфраструктуры». Татьяна Аржаева считает, что в ближайшие два–три года малоэтажное жилье будет очень привлекательным для желающих улучшить свои жилищные условия.

Очевидно, что «Русь» пока не позиционирует себя в качестве крупного застройщика. Однако в нынешнее время наверняка более актуальной для строительных фирм будет борьба за выживание, а не за лидерские позиции на рынке. И в этом отношении перспективы «Руси» выглядят в целом довольно оптимистичными. При условии прогнозируемого экспертами снижения себестоимости строительства и конструктивной государственной политики в этой сфере экономики, по мнению экспертов, такие компании, как «Русь», смогут продолжить стабильное развитие. «Те, кто строит, не привлекая кредитов, будут с прибылью (правда, 15%, а не 300%), но с учетом одного обстоятельства: если будут строить быстро — не годы, а месяцы, — говорит Борис Бадаев. — Значит, в выигрыше будут те, кто обладает современными технологиями. Определенное преимущество получат строители загородных домов, если, конечно, государство поможет с инфраструктурой».

Образно говоря, «Русь» представляет собой маленькую страну на строительной карте Новосибирска, со своей идеологией, принципами и даже заповедями. Вне зависимости от того, суждено ли впоследствии этому предприятию сыграть более заметную роль на рынке, сегодня компанию можно рассматривать как вполне удачный пример небольшого, но достаточно устойчивого и стабильного бизнеса в строительной сфере.

Условные обозначения: М — место в списке, S — общая площадь домов, введенных в эксплуатацию за отчетный год.