Глубокая заморозка

Один из самых доходных бизнесов — строительство — оказался наиболее уязвимым в условиях экономического кризиса. Как по свистку в конце лета большинство строек в сибирских городах оказалось замороженными, до 50% рабочих и специалистов остались без работы. В условиях дефицита ликвидности и сворачивания банками ипотечных программ ожидать заметных денежных потоков в строительную отрасль в ближайшие месяцы не приходится. Результат — строители в ожидании скорых банкротств на рынке, долгостроя, крупного передела с участием «федералов» и, конечно же, спасительной заботы государства.

ЗАКОНОМЕРНЫЕ ПРОБЛЕМЫ

По мнению опрошенных «СУ» экспертов и участников рынка, возникший в середине года спад спроса на жилую недвижимость носит объективный характер и лишь отчасти связан с мировым финансовым кризисом. В качестве основных причин называются объективно наступившая на российском рынке недвижимости фаза спада активности; мировой кризис ликвидности, который привел к дефициту денежной массы у банков, которые в свою очередь перестали кредитовать строителей и девелоперов и свернули ипотечные программы; психологические ожидания потенциальных покупателей квартир на падение цен на жилье, а также большой объем предложений на первичном рынке жилья.

«Рынок недвижимости цикличен. Рост сменяется стагнацией, а затем следует спад. Тот рост рынка, который обозначился в первой половине 2000-х годов, рано или поздно должен был закончиться. И это время наступило», — говорит президент НП «Сибирская гильдия девелоперов и управляющих недвижимостью» Олег Луговой.

«Бурный рост строительного рынка 2004–2007 годов закончился осенью прошлого года. Уже больше года рынок недвижимости находится в состоянии стагнации, если и есть активность, то она невысокая. За это время цены на вторичном рынке жилья в Новосибирске упали на 0,47%, а на первичном — на 9,2%. И если мы из номинальных цен на жилье исключим инфляцию и средний дисконт на рынке, то получим, что за последний год на вторичном рынке цены упали на 7,5%, а на первичном — на 19%. Сейчас в условиях, когда запас экономической прочности у строительных компаний практически исчерпан, потенциальный покупатель недвижимости имеет большие возможности, чтобы торговаться», — констатирует руководитель аналитической компании RID Аnalуtics Елена Ермолаева.

ВИНОВАТЫ ВЛАСТИ

Несмотря на явные объективные причины падения спроса на квадратные метры, участники сибирского рынка недвижимости считают, что во многом кризис на российском строительном рынке возник из-за недальновидной политики федеральных, региональных и муниципальных властей. «На рынке недвижимости был необоснованно простимулирован спрос на жилье путем проведения агрессивной политики по выдаче ипотечных кредитов. Понятно, у банков был доступ к «длинным» и дешевым зарубежным деньгам, но в стране не были разработаны механизмы по стимулированию предложений. К тому же многие российские банки были плохо сориентированы на кредитование реального сектора экономики. Простимулированный спрос привел к существенному увеличению стоимости жилья и в том числе себестоимости строительства. А сейчас те же самые банки видят в кредитовании строительства огромные риски», — отмечает управляющий директор СК «Уникон» Вячеслав Кривошапкин.

«Говорить, что в кризисе виноват бизнес, неправильно. Во многом в кризисе виновато государство. Именно государство стало стимулировать спрос на жилую недвижимость, и именно государство повинно в том, что стоимость жилья в последние годы росла темпами до 100% в год. Власти же не предприняли мер для динамичного развития рынка строительных материалов, который не поспевал за планами застройщиков и девелоперов. Спрос есть, а предложения нет, вот цены и поползли вверх. Другим недальновидным шагом власти стало укрепление зависимости российской экономики от цен на нефть», — вторит коллеге Олег Луговой.

Также к падению спроса на квадратные метры привел рост цен на земельные участки, которые мэрии городов реализуют с аукционов. «Стоимость земельных участков выросла до неимоверно высоких цен. Сейчас что в Новосибирске, что в Будапеште земельный участок стоит одинаково. Это не имеет под собой никакой логики», — сетует президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков.

В результате в наиболее тяжелом экономическом положении оказались те строительные компании, которые в недалеком прошлом предполагали большой объем развития и приобретали непрофильные активы, а также компании, закупившие много строительной техники. А главное — те, кто имеет большие кредитные портфели. «Еще в прошлом году мы чувствовали себя уверенно. Рынок рос, и мы вместе с ним. Но сейчас рынок «схлопывается», наши продажи упали в два–три раза. У большинства компаний темпы строительства замедлились. Новые земельные участки уже никому не интересны», — говорит президент СК «СтройМастер» Евгений Коновалов.

«Можно назвать лишь единицы строительных проектов, в которых квартиры полностью распроданы. Я знаю по меньшей мере четыре построенных дома, в которых реализовано менее 5% квартир», — констатирует президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко.

ТОТАЛЬНАЯ ЗАМОРОЗКА

Ответом на прекращение банковского кредитования стали заморозка большинства строек и отказ от реализации новых проектов. «На текущий момент масштабы заморозки очень большие. На большинстве строек работы практически не ведутся, — говорит второй вице-президент инвестиционной группы «Мамонов» Екатерина Мамонова. — Заморозка — вынужденная мера, поэтому на любой стадии она несет с собой скрытые убытки компании. Тем не менее наиболее безобидной стадией заморозки является стадия бумажного проекта: когда разработан и утвержден проект, но работы на площадке не начаты. Но важно отметить, что, кроме финансовых, при заморозке могут возникнуть и технологические проблемы».

«Приостановление проекта для любого застройщика это финансовые потери. Любой простой оборачивается убытками на обслуживание тех кредитов, которые были взяты на осуществление проекта. Сейчас лишь единицы строительных компаний могут позволить себе вкладывать деньги в развитие. Большая часть борется за выживание», — добавляет аналитик рынка недвижимости ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.

Но если у компаний есть средства для продолжения строительства, они сейчас предпочитают продолжать реализовывать начатые проекты. «Пока еще рано говорить, что масштаб заморозки огромен. Если убрать новостройки, которые и в лучшие времена (в 2006–2007 годах) толком не строились, то затишье охватило не более 7% строительных площадок. На застройщиков, которые в достаточном объеме вложили собственные средства, кризис сильно повлиять не должен, скорее всего корректировке могут подвергнуться только сроки сдачи объектов в эксплуатацию», — полагает ведущий специалист по маркетингу ЗАО «Строитель» Андрей Задков.

Но в любом случае начавшаяся заморозка объектов в ближайшей перспективе неизбежно приведет к сокращению объемов строительства в сибирских регионах. Это хорошо понимают и власти. Например, к пересмотру прогноза ввода жилья в 2008–2010 годах готовятся в Томской области. «Некоторые коррективы в прогноз по вводу жилья будут внесены. Мы планировали в 2008-м ввести 560 тыс. кв. метров, 2009-м — 800 тыс. кв. метров, в 2010 году — 1 млн кв. метров», — заявил 30 октября на пресс-конференции губернатор Томской области Виктор Кресс.

Не менее чем вдвое к уровню текущего года ожидается падение темпов ввода жилья и в Новосибирске в 2009 году. «Крупные застройщики сейчас сосредоточат все усилия на уже возводимые дома. В совокупности все эти объекты ориентировочно составят около 30–40% всего строящегося жилья. Таким образом, несмотря на то что по итогам 2008 года в Новосибирске скорее всего удастся сдать запланированный 1 млн кв. метров жилья, то в 2009-м совокупный объем сданного жилья не превысит показателя в 600–700 тыс. кв. метров», — уверен Андрей Задков.

В ОЖИДАНИИ БАНКРОТОВ

Имена первых банкротов — компаний, которые не смогут обслуживать банковские кредиты, а также соблюдать условия договоров долевого участия в строительстве; тех, кто вел не совсем разумную политику в части выбора площадок под застройку и, как следствие, имел высокие затраты по инфраструктуре, — по мнению экспертов, будут известны уже в конце 2008-го — начале 2009 года. «Слухи о грядущем банкротстве обоснованы. До конца 2008 года о нескольких таких компаниях мы услышим», — считает Екатерина Мамонова.

«Случайных игроков на строительном рынке быть не должно. Думаю, будет хорошо, если с рынка уйдут компании, которые в свое время просто решили заработать на волне высокого роста цен на «квадраты». Главное, чтобы выжили ключевые игроки», — делится своими размышлениями с «СУ» Вячеслав Кривошапкин.

Несмотря на то что на момент сдачи статьи в номер ни один из крупных новосибирских застройщиков не был признан банкротом, начиная с сентября на форумах в Интернете стала появляться информация о якобы скором банкротстве ряда очень крупных игроков на строительном рынке столицы Сибири. Строители в этом видят не более, чем нечестные способы конкурентной борьбы.

«Есть граждане, которые считают, что слухи о банкротстве приведут к резкому снижению цен на недвижимость и приобретение квартиры станет для них доступным. Есть конкуренты, которым выгодно банкротство соперников по бизнесу. Совокупная информационная реакция данных участников рынка и приводит к слухам о банкротстве, в том числе и крупных строительных компаний. Хотя не надо забывать, что слова, как и мысли, материализуются. Важно помнить, что банкротство строительных компаний приведет к обратной реакции: начнется банкротство сопутствующих отраслей, последуют массовая безработица, резкое снижение объемов строительства и последующий рост цен на недвижимость. А данная ситуация не будет выгодна никому», — убежден Андрей Задков.

«Зачем сеять панику и говорить о непроверенных, неподтвержденных фактах? Кризис коснулся в той или иной степени каждой компании, причем независимо от рынка, на котором она работает. Пересматриваются методы работы по всем направлениям всеми компаниями: кто-то сокращает издержки, кто-то оптимизирует оргструктуру, кто-то диверсифицирует бизнес, кто-то сбрасывает то, что сейчас является балластом, кто-то продает часть бизнеса или весь, чтобы получить деньги, а кто-то покупает, увеличивает активы, наращивает обороты и т. д. Это нормально! Ненормально — ничего не делать! Ну разве что распускать слухи», — возмущается заместитель директора по маркетингу ГК «Обь-Регион» Татьяна Аржаева.

А КАК ЖЕ ПЛЮСЫ?

Всякий кризис имеет как негативные, так и позитивные моменты. В частности, строителей в последние годы обвиняли в получении сверхприбылей, которые, по некоторым оценкам, доходили до 100%, и даже превышали эту цифру. Кризис, по мнению экспертов, заставил умерить аппетиты застройщиков, которые с весны начали наперебой предлагать потенциальным покупателям скидки, развернув на рынке настоящие маркетинговые войны. Наиболее чуток к проведению таких акций оказался рынок новостроек экономкласса. Кроме того, по словам госпожи Мамоновой, кризис привел к остановке большого количества не совсем эффективных проектов, начало которых было возможно только благодаря лояльной по отношению к строительным компаниям политике банков».

«Если же говорить о далекой перспективе, то заморозка скажется, как ни странно, положительно, — говорит госпожа Аржаева. — Сейчас мы говорим о большом спросе на недвижимость, в первую очередь жилую. Но с оговорками: платежеспособность и в настоящее время недоступность ипотеки. Другая «оговорка»: платежеспособный спрос гораздо меньше спроса в целом. В итоге через некоторое время недвижимость снова будет в дефиците, причем на растущем рынке. Как известно, срок от выбора земельного участка до выхода на площадку в среднем составляет полтора года, на реализацию проекта нужно около двух лет. Поэтому ряд инвесторов различного масштаба сейчас вкладывает деньги именно в недвижимость».

ДЕШЕВЫЕ «КВАДРАТЫ»

По словам Александра Бойко, в строительных проектах лишь 20–25% квартир возводятся для удовлетворения сиюминутного платежеспособного спроса, еще примерно 20% имеют отсроченное потребление, а 40% — инвестиционные квадратные метры. «Это как раз то, что сейчас «пятки жжет» и рынком не востребовано», — подчеркивает он. В условиях, когда средняя цена квадратного метра в новостройках сибирских городов равна 50 тыс. рублей, Александр Бойко называет экономически обоснованную цену квадратного метра в Новосибирске в районе $300: «Сейчас в себестоимости девелоперского проекта в жилищном строительстве 30% — это маржа девелопера — автора идеи, 20% — цена кредитных денег, 6% — стоимость риэлтера и 10% — коррупция».

Несмотря на то что строители в целом соглашаются с ценообразованием Александра Бойко, ожидать дальнейшего падения стоимости недвижимости, по их мнению, не стоит, более того, для бизнеса это опасно. «Если стоимость квадратного метра существенно снизится, ничего хорошего не получится. Так, банк, выдавая кредит, берет в залог возводимое жилье, оценивает его как минимум в стоимость выданного кредита. Если цена квадратного метра падает, то тогда уменьшается и стоимость обеспечения банковского кредита. Кто погасит банку недостающее обеспечение?» — задается вопросом Кривошапкин.

«На мой взгляд, в ближайшее время действительно произойдет снижение цен, но не во всех сегментах. Если учесть, что часть проектов заморозится, даже при прогнозируемом спаде спроса многие сегменты сохранят достаточно высокий уровень цен, — размышляет Екатерина Мамонова. — Мне кажется, что здесь вопрос не столько снижения цен, сколько того, что они не будут расти очень высокими темпами в ближайшей перспективе. Кроме этого, ограниченный спрос на строительные материалы приведет к стабилизации цен в данном сегменте, а это позволит многим компаниям компенсировать рост процентных ставок. Мне кажется, что кредитный кризис ударит больше по коммерческой недвижимости, так как многие объекты для расширения бизнеса покупались за счет кредитных ресурсов, доступ к которым сейчас весьма ограничен».

По мнению участников рынка, наиболее вероятно, что мелкие и ненадежные застройщики в ближайшие месяцы продолжат демпинг цен. В этом случае риски недостроя повышаются. «Крупные, положительно зарекомендовавшие себя компании оставят цены на прежнем, докризисном, уровне и начнут повышать цены после стабильного (два–три месяца) выполнения плана продаж — этот период и можно будет считать началом подъема строительной индустрии после кризиса. Помимо этого, крупные застройщики будут проводить кратковременные маркетинговые мероприятия, в том числе и предоставлять покупателям скидки, но эти скидки не будут значительными и будут нести больше психологическое влияние на инвестора, чем финансовое», — считает Андрей Задков.

По словам Евгения Коновалова, в уже построенных домах квартиры будут скорее расти в цене, чем падать. А вот в строящихся объектах цена может упасть на 15–20%, если же реализация проекта находится на этапе котлована, то скидка может достигать и 30%. «Но гнаться за дешевым «квадратом» на уровне ниже 30 тыс. рублей (кирпичный дом) очень опасно. Будет ли достроен этот дом в заявленные сроки — большой вопрос», — предупреждает он.

БАРИН РАССУДИТ

Девелоперы и строители в один голос говорят, что без вмешательства государства кризис на рынке недвижимости в ближайшие месяцы разрешить не удастся. «Необходимо возвращаться к элементам административной экономики. Нужно создавать антикризисный штаб в рамках мэрии или области. Лучше сейчас возглавить этот процесс, чем он сам водоворотом затащит нас непонятно куда весной будущего года. Нужно, чтобы мэрия обязательно поддержала застройщиков, выкупая хотя бы 10% жилья по себестоимости, оговоренной в договорах», — убежден генеральный директор компании «Бизнес-строй» Игорь Бондарев.

«В Нижнем Новгороде власти сократили время получения разрешения на строительство до 40 дней. Если бы в Новосибирске можно было бы сократить этот процесс до трех месяцев хотя бы для согласования проектов, которые обеспечены финансированием! Кроме этого, власти могли бы пересмотреть какие-то бюджетные программы в пользу строительства. Например, начать строить социальные объекты, возведение которых намечено в более отдаленной перспективе. Ведь муниципалитету легче получить кредиты на финансирование своих бюджетных программ, чем строителям», — говорит Владимир Мартыненков.

Но региональные власти и не отказывают строителям в помощи. Так, губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский намерен добиваться получения от федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ получения дополнительных субсидий в размере 500 млн руб., чтобы до конца года закупить 1,4 тыс. квартир для расселения жителей ветхих и аварийных домов. Всего правительство РФ приняло решение выделить федеральному Фонду дополнительно 50 млрд руб. для расселения аварийного жилья в регионах на условиях софинансирования из региональных и муниципальных бюджетов. «Это большая поддержка, но вброс средств нужно сделать как можно точнее, чтобы не деформировать рынок, а помочь ему стать сильнее», — подчеркнул губернатор. Получить до конца года из федерального бюджета несколько сотен миллионов рублей на приобретение квартир по жилищным сертификатам льготным категориям граждан, ветеранам войны и военнослужащим рассчитывает и томский губернатор Виктор Кресс.

При этом бизнес не хочет довольствоваться хорошими инициативами сверху, а делится с властями своим видением наилучших способов государственного вмешательства. Так, результатом работы прошедшего в Новосибирске 27 октября круглого стола на тему «Рынок недвижимости в условиях финансового кризиса», организованного Сибирской гильдией девелоперов и управляющих недвижимостью, стало восемь предложений по оздоровлению ситуации. В частности, администрациям города и области предлагается активизировать работу с федеральным правительством по получению финансирования на поддержку новосибирского строительного рынка; разработать возможные варианты реализации муниципальных (областных) вексельных программ для финансирования строительного комплекса; создать закрытый паевой фонд недвижимости предприятий Новосибирской области для привлечения в строительный сектор средств частных инвесторов; рассмотреть вопрос о возможности выкупа неосвоенных земельных участков у застройщиков; разработать программу финансирования общественно значимых для Новосибирска объектов (выставочный комплекс, парковки и т. п.) за счет привлечения средств из федерального бюджета, а также средств частных лиц.

Впрочем, строители активно продолжают искать инвесторов. Наиболее показательным является пример новосибирской ГК «Метаприбор». В конце лета компания заключила соглашение о сотрудничестве с федеральной группой «ИФД КапиталЪ» о паритетном финансировании строительства 17-этажного жилого дома площадью 14 тыс. кв. метров. Срок сдачи объекта — 2010 год. «Группа «ИФД КапиталЪ» инвестирует в проект средства своего пенсионного бизнеса. Это «длинные» деньги. Для нас сотрудничество с такой компанией — прекрасная возможность в условиях стабильного финансирования снизить риски несдачи объекта в срок. Объект строится на основании ФЗ № 214, который защищает права участников долевого строительства: за затягивание сроков строительства предусмотрена серьезная ответственность. В условиях финансового кризиса мало кто из застройщиков способен гарантировать выполнение работ в срок», — говорит Владимир Мартыненков.