Спортивная окупаемость

Девелоперы ударились в спорт

развитии спорта и пропаганде здорового образа жизни.

Вслед за торговой и офисной недвижимостью все чаще обращают внимание на возможность реализации на территории крупных сибирских городов проектов спортивно-рекреационного назначения. Это могут быть как фитнес-клуб, так и сноубордистский комплекс, аквапарк и даже ледовый дворец спорта. Однако успех таких проектов часто зависит не только от платежеспособности спроса конечного потребителя, но и от финансовой поддержки муниципальных, региональных и федеральных властей, заинтересованных в

Собственными силами

Одной из самых распространенных форм спортивно-рекреационных объектов для российских девелоперов является фитнес-центр, и Сибирь в этом плане не исключение. Рынок фитнес-услуг ежегодно растет на 25–40%. Так, если его объем в 2003 году в России оценивался в $300–350 млн, то в 2004-м — уже в $420–500 млн, в конце 2005 года — в $550–600 млн, а по итогам 2007 года — более $900 млн. Емкость рынка фитнеса в России составляет примерно 2 млрд евро. Среднегодовой показатель рентабельности отрасли составляет от 15% до 35%. Сейчас в России работают порядка 1,5 тыс. фитнес-клубов, где занимается около 2,5% населения (более 3 млн человек). В Новосибирске функционирует около 100 фитнес-клубов и спортивно-оздоровительных центров (СОЦ), в 2007 году объем рынка фитнес-услуг в Новосибирске составил, по разным данным, от 350 до 515 млн руб. Нередко фитнес-клуб располагает солярием, тренажерным залом, сауной, бассейном (для занятий аквааэробикой), предлагает SPA-услуги.

Немногие проекты комплексной жилой застройки сейчас обходятся без спортивной составляющей — фитнес-клуба или бассейна. Помещения такого назначения сибирские девелоперы планируют и при строительстве гостиниц, торгово-развлекательных и бизнес-центров. Причем к такого рода объектам в сибирских региональных центрах внимательно присматриваются и федеральные игроки. «У нас есть стратегия регионального развития, куда, конечно же, входит и Новосибирск. Здесь ощущается явный рост спроса на фитнес-услуги, в то время как в Москве уже наблюдается тенденция к некоторому пресыщению рынка», — говорит заместитель директора по развитию фитнес-клуба «Планета Фитнес» Михаил Трегубов. При этом москвичи обращают внимание на высокую арендную плату за подобные помещения. «Фитнес — не настолько рентабельный бизнес, чтобы безболезненно выдержать ежемесячную арендную плату в 600–800 руб. за квадратный метр, предлагаемую сегодня в Новосибирске», — сетует господин Трегубов. Интерес предпринимателей и инвесторов к рынку фитнес-услуг пока сдерживает недостаток подходящих помещений.

В Красноярске одним из типичных проектов торгово-развлекательного комплекса со спортивной «начинкой» является проект компании London Consulting & Management Company (LCMC). Концепция ТРЦ (общая площадь — 30 тыс. кв. м) предполагает создание центра развлечений с фитнес-клубом, спорт-баром и магазином спортивных товаров. «Подобный акцент сделан не случайно: за последние годы спортивная тематика стала достаточно актуальной на рынке недвижимости. По всей России уже построены и продолжают строиться крупные фитнес-центры, спортивно-развлекательные комплексы, а также множество мелких объектов спортивного назначения. Такой процесс вполне закономерен, ведь несмотря на то, что сегмент спортивно-развлекательной недвижимости сегодня активно развивается, спортивных и спортивно-развлекательных площадок явно не хватает», — комментирует «СУ» директор по развитию LCMC Константин Костин.

«Инвестиционная привлекательность спортивно-рекреационных объектов прежде всего зависит от платежеспособного спроса, удовлетворяющего арендаторов и собственников спортивно-рекреационных объектов. Такой спрос формируется средним классом, то есть тем сегментом населения, который готов и хочет платить за досуг. Это достаточно узкий сегмент. Особенно это заметно, если речь заходит о масштабных проектах, поток посетителей для которых, например в Омске, может быть недостаточным», — говорит директор программы Regional Real Estate «Ритейл Омска» Наталья Кошубарова.

Сумма инвестиций в открытие фитнес-центра индивидуальна для каждого проекта. Она вплотную зависит от того, сетевой это бренд или нет, а также от месторасположения и масштаба проекта (какую развлекательную составляющую он еще имеет: сауна, массажные кабинеты и так далее). «Следует отметить, что сами по себе фитнес-центры очень долго и тяжело окупаются из-за огромных амортизационных расходов на оборудование. Именно поэтому они зачастую становятся якорными арендаторами в многофункциональных комплексах», — отмечает господин Костин.

«Интерес к спортивным комплексам часто обусловлен либо имиджевыми соображениями (точнее даже, статусными), либо социальной миссией компании. С точки зрения возвратности инвестиций гораздо больший интерес могут представлять сопутствующие бизнесы такого объекта — ресторанный, развлекательный, торговый, арендный, — замечает директор по маркетингу и развитию ГК «ТРУД« Александр Ольшевский. — Можно сказать, что сегодня наиболее востребованы рынком те направления, которые либо связаны с особо статусными и модными видами спорта, либо грамотно сочетают в себе спортивно-оздоровительную и развлекательную составляющие».

С помощью властей

Наряду с относительно небольшими спортивными объектами сибирские девелоперы в последние годы неоднократно заявляли о планах реализации целого ряда очень крупных спортивно-рекреационных форм. Но, как правило, реализация этих проектов невозможна без участия государства. «Спортивно-рекреационные объекты — задача города, а не инвестора. Инвестору их дают в нагрузку к тому, что он хочет получить. Если инвестор (или девелопер) не занимается сетевым спортивно-развлекательным бизнесом, данный объект в его проекте может играть только роль якоря, интересного элемента торгового объекта», — констатирует директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина.

«Проекты больших спортивно-оздоровительных комплексов могут быть осуществлены только с участием федерального или муниципального финансирования. В ином случае рентабельность таких проектов невелика», — соглашается с коллегой аналитик рынка недвижимости ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.

Так, в середине августа нынешнего года губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский рассказал о том, что один из учредителей Некоммерческого партнерства «Хоккейный клуб «Сибирь» — ЗАО «Сибирский Антрацит» — выступил с просьбой о выделении земельного участка под строительство ледового Дворца спорта. «Сейчас мы подбираем площадку под этот спортивный комплекс. Существующий ледовый Дворец спорта устарел, и акционеры (учредителями НП «ХК «Сибирь» являются областная администрация, ЗАО «Сибирский антрацит» и ОАО «Новосибирскэнерго». — «СУ«) считают необходимым принять решение о строительстве нового современного сооружения», — объяснил губернатор. Цена вопроса строительства стадиона на 10–12 тыс. мест — 100 млн евро. Финансирование возьмут на себя как акционеры, так и областная администрация.

Другим знаковым спортивным объектом в Новосибирске должен стать спортивный комплекс на Горском. К 2011 году на базе сноуборд-парка «Горский» планируется построить современный, принципиально новый комплекс для сноуборда с крытой трассой для подготовки олимпийской сборной России, а также для занятий спортом и горным отдыхом всех желающих. Проект будет построен под патронажем Федерации горнолыжного спорта и сноуборда России.

«Многофункциональный спортивно-административный модуль на Горском общей площадью 40 тыс. кв. м предполагает наличие многоуровневой автостоянки, плавательного бассейна и мультиспортивного поля, а также спортивного супермаркета, гостиничного комплекса (три–четыре звезды), конференц-зала, ресторана, музея спорта, помещений спортшколы и смотровой площадки. Предполагаемый объем инвестиций — более миллиарда рублей. Строительство начнется осенью 2008 года», — рассказал «СУ» директрор МСУ ДО СДЮШОР Антон Благовидов. Мэрия взяла на себя обязательство бесплатно предоставить земельный участок под строительство спортивного комплекса. По словам господина Благовидова, окупаемость проекта составит около 10 лет. «Конечно, это долгосрочный проект. Ждать от него окупаемости в два–три года не приходится. Но я думаю, что какие-то отдельные направления достаточно быстро себя окупят».

Заявлено в Новосибирске и строительство двух крупных аквапарков. Так, в конце 2007 года мэр Новосибирска Владимир Городецкий заложил на ул. Связистов первый камень будущего культурно-досугового центра общей площадью 28 тыс. кв. м, в котором разместится крытый аквапарк. Инициатор проекта стоимостью 1,34 млрд руб. — екатеринбургская холдинговая компания «Лидер». По планам, объект должен быть сдан летом 2009 года. А в июле текущего года стало известно, что новосибирская инвестиционная компания «Форум и К» подписала со словенской Marko 5 Investicije, d.o.o договор генподряда на строительство в Новосибирске спортивно-развлекательного комплекса «Посейдон» стоимостью $68 млн. Общая площадь комплекса составит 51 тыс. кв. м, площадь земельного участка — 2,8 га. В состав комплекса войдут крытый аквапарк (общая площадь 15 тыс. кв. м, площадь водяного зеркала — свыше 3 тыс. кв. м), различные спортивные площадки, фитнес-центр, SPA-салон, рестораны и фуд-корты, ночной клуб на 400 посетителей и трехзвездочная гостиница на 150 номеров. В «Форум и К» надеются окупить вложения за 10 лет.

Инвесторы

В рамках комплексной застройки «Красноярск-сити» аквапарк, ледовый дворец и спортивно-досуговый центр намерена построить компания «Монолитхолдинг».

В июне стало известно о планах строительства в Дивногорске (Красноярский край) туристического комплекса «Дивные горы», рассчитанного на горнолыжников. Проект будет реализован на базе профилактория «Кристалл», общая площадь комплекса составит 500 га. Комплекс будет рассчитан на круглогодичную загруженность. Помимо горнолыжных трасс будут построены площадки для гольфа, теннисные корты, аквапарк, развлекательные зоны, зоны отдыха. Посещаемость комплекса должна составить порядка 800 человек в день. Общий объем инвестиций в строительство «Дивных гор» составит 12 млрд руб. Проект будет построен в том числе и при поддержке краевого бюджета.

В Республике Алтай появление крупных спортивно-рекреационных объектов связано с развитием туристской особой экономической зоны (ОЭЗ). «Достаточно привлекательно для частных инвесторов выглядят спортивно-рекреационные проекты в рамках ОЭЗ туристско-рекреационного типа на территории СФО. В данном случае компаниям гарантировано освобождение от налога на имущество и налога на землю в течение пяти лет, льготная арендная плата за земельные участки, снижение ставки транспортного налога и налога на прибыль в течение 10 лет и другие льготы», — отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Так, в начале июня текущего года стало известно, что первыми резидентами создаваемой в регионе ОЭЗ туристско-рекреационного типа «Алтайская долина» стали АФК «Система» и ИФК «Алемар».

Спортивно-рекреационные

АФК «Система» через свою дочернюю компанию — ОАО «Интурист» — сейчас занимается строительством курортного круглогодичного комплекса

«Алтай-Resort» в районе села Урлу-Аспак (Майминский район). Он будет включать в себя несколько гостиниц, культурно-развлекательный и торговый комплексы, горнолыжный курорт с инфраструктурой и искусственные озера. Общая стоимость проекта — более 7 млрд руб. «Алемар» реализует проект строительства горнолыжного комплекса «Манжерок» у подножия горы Синюха стоимостью 10 млрд руб. Комплекс включает в себя 32 горнолыжные трассы общей протяженностью около 60 км и гостиничный городок на 4,5 тыс. человек. Планируется, что в декабре 2008 года будут введены первые горнолыжные трассы и три подъемника, а весной 2009 года — сервис-центр, гостиничный комплекс, парк-отель, пункт проката снаряжения и спортинвентаря, спортплощадки, ресторан, пляжная зона. Общая площадь комплекса составит 900 га.

Не отстает и Кемеровская область. В июле власти Междуреченска утвердили проект развития спортивно-туристического комплекса горы Югус. Проект предлагает строительство новых горнолыжных трасс, трасс троеборья, биатлона, родельбана (катания на санях), нового трамплина высотой 140 метров.

Согласно проекту, весь комплекс условно делится на три зоны: левый берег (подножие горы Югус), правый берег (район турбазы «Восход») и седловину горы Сыркашинская. На левом берегу планируется построить гостиницу для спортсменов и помещения для обслуживания туристов. На правом берегу — гостиничный комплекс, который будет включать в себя пляж, аквапарк, открытые спортивные площадки. Львиную долю финансирования возьмут на себя частные инвесторы.

В Омске крупным спортивно-рекреационным девелоперским проектом станет аквапарк от местной корпорации «Агро-Траст». Общая площадь спортивного комплекса составит 20 тыс. кв. м. Проектом аквапарка предусматриваются зона аттракционов, боулинг, бильярд. Кроме того, планируется построить гостиницу и кинотеатр. Начало строительства запланировано на конец 2008 года. Стоимость сооружения составит около $22 млн. Окупить вложения «Агро-Траст» рассчитывает в течение семи лет.

Крупные спортивные объекты в ближайшие два–три года будут построены и в Томской области. По словам губернатора Томской области Виктора Кресса, речь идет о строительстве площадок с искусственным льдом, бассейнов, легкоатлетических манежей. Так, в Каргаске планируется построить универсальный спортивный зал (стоимость — 100 млн руб.), в Стрежевом — крытый ледовый каток (140 млн руб.), в Северске — универсальный спортивный зал с 25-метровым бассейном (260 млн руб.). В Томске запланировано несколько новых спортивных объектов: крытый каток с искусственным льдом в районе Академгородка, спортивный комплекс с бассейном на базе стадиона «Локомотив», спортивный центр с игровым залом на базе «Юности». Строительство объектов начнется во второй половине 2009 года.

Спортивных станет больше

По мнению экспертов, интерес девелоперов к спортивным объектам с каждым годом будет расти. «Спортивно-рекреационные объекты — та же недвижимость, а спортивная, рекреационная деятельность — один из рынков. Но, говоря об этом виде девелопмента, видах деятельности, их инвестиционной привлекательности, нужно понимать, что будет входить в этот объект, о каких направлениях и для кого будет идти речь. Аквапарк? Площадка для гольфа? Теннисный корт? Горнолыжная трасса? Манеж? Бассейн? Центр боевых искусств? Каток? Спортивные, тренажерные залы? Лечебный центр?
Экстремальные развлечения? В зависимости от выбранного вида деятельности и можно будет говорить о доходе. Просчитывать потребности рынка в том или ином виде деятельности, тенденции необходимо заранее», — говорит руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент» Татьяна Аржаева.

По ее мнению, в сибирских городах, где ярко выражен фактор сезонности, будут востребованы те направления, которые смогут скрасить, наполнить активностью, впечатлениями зимний период и помогут разнообразно провести время летом. «Это направление хоть и сложное, но перспективное, интересное. К тому же спортивно-рекреационные объекты являются одним из существенных элементов комплексного развития территории», — подчеркивает госпожа Аржаева.

«Интерес к такого рода проектам постепенно возрастает, но пока еще невелик. Сложность девелопмента заключается в риске невостребованности таких объектов для потенциальных арендаторов — компаний, которые предоставляют спортивно-оздоровительные услуги в крупных сибирских городах, — говорит Федор Голованов. — Однако в целом строительство рекреационных объектов может рассматриваться девелоперами как диверсификация их деятельности на фоне снижающейся доходности остальных сегментов рынка, таких как жилье и коммерческая недвижимость».

«Несомненно, у девелопмента спортивных объектов большие перспективы — потребности жителей крупных городов в качественном шопинге уже практически удовлетворены, доходы растут. Теперь очередь за семейными развлечениями и здоровым образом жизни», — заключает Александр Ольшевский.

объекты являются одним из существенных элементов комплексного развития территории, считает Татьяна Аржаева