Без разрешения

Судьба объектов самовольной застройки

Несмотря на ужесточение федерального законодательства, случаи самовольной застройки по-прежнему нередки в сибирских региональных центрах. Это касается как объектов коммерческой недвижимости, так и жилья. Причем подобные неправомерные шаги допускают как крупные федеральные девелоперы, так и мелкие застройщики. Согласно официальным данным, таких объектов в городах Сибири возводится не менее 20% от общего объема строительства.

Но все же опрошенные «СУ» юристы и строители уверены в том, что случаи незаконного строительства в ближайшие годы будут сокращаться.

Раньше можно было

Практика самовольных застроек появилась в начале 90-х годов как результат несовершенства нового российского законодательства.

Речь идет о первой редакции 222–й статьи Гражданского кодекса РФ, которая дает определение самовольной постройке и устанавливает правовой режим. «До 2006 года эта статья предусматривала возможность узаконивания самовольной застройки при достаточно мягких условиях: если объект возведен с соблюдением требований СНиПов и было предварительное соглашение о выделении земельного участка, — рассказывает генеральный директор ООО «Сибирская юридическая компания« Сергей Карпекин. — Таким образом, сложилась ситуация, когда построить объект самовольно, а потом его узаконить было проще, чем соблюдать весь порядок получения землеотвода, разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию». По словам строителей, процедура получения разрешительной документации на строительство объектов недвижимости длится более года.

Такой юридической лазейкой пользовались многие строительные компании. Это позволяло без проволочек реализовать бизнес-план в срок и выполнить обязательства перед инвесторами. «Над строителями всегда довлеет экономика. Цена упущенного времени — это автоматическое удорожание строительных материалов и невозможность выполнить обязательства перед акционерами и инвесторами. К тому же строительство имеет сезонный характер. Летом нужно успеть выполнить одни виды работ, а зимой — другие. Если застройщик не выполнил какой-то этап в срок, он может потерять целый год, — объясняет заместитель генерального директора по маркетингу ОАО «Главновосибирскстрой« Владимир Хлякин. — А процесс согласования в муниципалитете очень непростой. Документации очень много. Согласование проекта — это только первый шаг. Нужно согласовывать и каждый этап строительства. Один документ тянет за собой другой, без одной подписи нельзя получить следующую. Ведь большинство документов невозможно подписать параллельно. Только ко вводу объекта в эксплуатацию заканчивается согласование документов».

Поэтому, кладя на одну чашу весов опасность нарушения закона, а на другую — неудачу реализации проекта, компании часто выбирали первое. «Вариант, когда строительные работы начинались до получения разрешительной документации, в прошлые годы был скорее правилом, чем исключением. У строителей было понимание, что потом все равно все документы будут оформлены, а самовольная застройка — узаконена», — констатирует господин Карпекин.

«Для получения всех согласований необходим серьезный запас времени и денежных ресурсов, на мой взгляд, это единственное, что толкает компании на такой шаг», — соглашается второй вице-президент инвестиционной группы «Мамонов» Екатерина Мамонова. «Это вопрос политический и административный, — добавляет генеральный директор компании Regional Real Estate Дмитрий Сапунов. — Процесс согласований может тянуться годами, а динамика на рынке такова, что проект, реализуемый через два года, уже не будет в той же степени интересным, привлекательным и востребованным рынком. Спрос, например, на торговую и офисную недвижимость меняется постоянно. Если не успеешь выйти на рынок раньше конкурента, то теряешь серьезно. Однако время согласования целиком зависит от административного и финансового ресурса компании — чем прочнее связи с властью и туже кошелек, тем быстрее здание вводится в эксплуатацию. Компании шли на подобный шаг, заранее зная, что будут делать дальше и как вводить нелегальное здание после завершения строительства». «Застройщики не идут на нарушение, будучи не полностью уверенными, что требуемые согласования они получат, поэтому такие нарушения редко приводят к фатальным последствиям», — добавляет аналитик рынка недвижимости ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.

Однако в 2006 году были внесены существенные изменения в 222-ю статью ГК РФ. «Теперь условия узаконивания самовольных построек стали крайне тяжелыми и практически неисполнимыми.

По словам Екатерины Мамоновой, единственное, что толкает строителей на самовольную застройку, — дефицит времени и средств, необходимых для получения согласовательных документов

Для того чтобы узаконить строительство постфактум, нужно иметь в собственности землю. А как правило, землю можно купить на организованных муниципалитетом открытых аукционах. Более пристально к нарушениям закона в области строительства стала относиться и прокуратура. Появились уголовные дела», — говорит Карпекин. Вырос и размер штрафа за незаконное строительство. Если до 2007 года за строительство без разрешения грозил штраф 20 тыс. рублей, то сейчас — от 500 тыс. до 1 млн рублей. У особо злостных нарушителей могут приостановить лицензию на строительную деятельность.

Однако по-прежнему существуют компании, которые на свой страх и риск начинают строить, не получив «добро» от властей.

Не исключительный пример

По утверждению экспертов, строительство коммерческой недвижимости без необходимых согласований — вовсе не исключительный случай. «Проблема нелегальных застроек распространена по всей Сибири. Трудно выделить какой-то конкретный регион, где эта практика применяется чаще, — говорит Дмитрий Сапунов. — Девелоперу, неважно в каком регионе, проще начать несогласованную стройку и потом уже решать все вопросы с вводом в эксплуатацию, чем ждать согласования. Хорошо известен случай, когда в Омске был построен торговый комплекс на остановке «Дом туриста«: он изначально вводился как временная застройка, однако владельцы построили капитальное здание, и у них не хватило времени на изменение его статуса. В итоге строительство так и не было завершено».

Особенно интересным является тот факт, что возведением объектов без согласования грешат не мелкие, а крупные игроки строительного рынка.

В настоящее время спорным является статус трех торговых центров компании «Лента» — в Омске, Барнауле и Новосибирске. В начале июля этого года депутаты Новосибирского облсовета обратились в прокуратуру области с просьбой принять меры против эксплуатации торгового комплекса «Лента» на улице Кирзаводской в Ленинском районе. По их утверждению, строить «Ленту» начали без разрешения. Экспертизу прошла лишь проектная документация, но работы все равно ведутся без соблюдения проекта. Более того, поскольку разрешения на возведение «Ленты» нет, то никакого строительства на Кирзаводской де-юре быть не может, а потому и контроля за строительством нет никакого. Как утверждают заявители, не соблюдено и главное требование, поставленное перед застройщиком, — вынести с участка теплотрассу, которую при застройке вывели из строя попавшие в нее сваи. По утверждению депутатов, это может сорвать начало предстоящего отопительного сезона в районе. Руководство «Ленты» в свою очередь утверждает, что свая в теплотрассу была вбита именно потому, что соблюдался проект застройки, просто теплотрасса в месте строительства имела не обозначенный в схеме изгиб.

В феврале этого года арбитражный суд Новосибирской области вынес решение о запрете строительства ТК. В настоящее время депутаты готовят обращение к городским властям с просьбой не предоставлять «Ленте» земельные участки.

В Барнауле договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией Барнаула и «Лентой», с 2006 года оспаривался прокуратурой Алтайского края в районном, городском и краевом судах. Прокуратура считает, что мэрия не имела права выделять участок компании, поскольку он принадлежит Росимуществу, является землей сельхозназначения и находится в бессрочном пользовании у опытно-производственного хозяйства им. Докучаева. После иска ОПХ им. Докучаева с просьбой признать недействительным договор аренды руководство «Ленты» выступило с ответным заявлением о том, что хозяйство было создано в 2006 году, в то время как договор аренды между «Лентой» и администрацией заключен в 2005 году. На сегодняшний день во всех инстанциях договор аренды признан недействительным, и вполне возможно, что строительство и эксплуатация гипермаркета «Лента» будут признаны незаконными, после чего он будет снесен.

С омской «Лентой» конфликт начался осенью прошлого года. Помимо городских властей, от которых в момент начала строительства не было получено разрешения на его ведение, руководство «Ленты» задело интересы компании «Континент», которой принадлежит соседний участок. «Строительство гипермаркета «Лента» в Омске началось в 2006 году. В том же году «Лента» начала освоение площадки, однако в процессе строительства фактически произошло смещение здания магазина за границы предоставленной территории — на автопарковку, находящуюся на праве аренды у ЗАО «ТЦ «Континент», — рассказывал корреспонденту «СУ» в октябре начальник Главного управления по земельным ресурсам Омской области Георгий Косенков. Кроме того, «Лента» не предоставила доказательств безопасности объекта для посетителей. Возведение гипермаркета не останавливалось, и открытие состоялось в срок, тем не менее разрешения на строительство, как сообщили в управлении по земельным ресурсам, у «Ленты» нет до сих пор. В начале июля этого года по решению суда Кировского района города Омска работа гипермаркета «Лента» была приостановлена до получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию на основании ст. 1065 ГК РФ («Предупреждение причинения вреда»).

В начале июля состоялось очередное судебное разбирательство между ТЦ «Континент» и ООО «Лента», однако окончательного решения, кто из компаний прав, так и не принято. Заседание, в ходе которого уже и будет принято окончательное решение арбитражным судом Омской области по данному делу, назначено на 3 сентября этого года.

Впрочем, спор с конкурентами в отношении земельных участков у девелоперов возникает редко. «Чаще всего споры и не возникают, потому что, готовя серьезное строительство, компания просчитывает все риски заранее, — утверждает Дмитрий Сапунов. — Никто не станет нелегально строить комплекс на арендованной земле (в таких случаях возможность сноса многократно возрастает), а на здание, которое находится на частной территории, претендовать достаточно сложно».

Проблемная «ИКЕА»

Одним из самых ярких примеров попытки ввода девелоперского объекта в эксплуатацию без согласования с властями стал новосибирский торгово-развлекательный комплекс «Мега».

Конфликт между местными властями и шведской компанией «ИКЕА» развивался несколько месяцев, причиной его стало жесткое требование выполнения условий договора со стороны администрации: девелоперы взяли на себя обязательство построить дорожную развязку, которая позволит избежать пробок в районе ТРК. Кроме того, «ИКЕА» не предоставила целый ряд документов по эксплуатации здания. Итогом стал разразившийся за несколько дней до заявленного открытия (оно было запланировано на 1 ноября 2007 года) скандал — представители городской администрации категорично заявили о том, что вовремя «Мега» открыта не будет. «Тот, кто делает все в соответствии с законом, открывается без шума и скандалов, — прокомментировал тогда ситуацию первый вице-мэр Новосибирска Владимир Шумилов. — В данном случае не сделано практически ничего — не предоставлено никаких документов по самому зданию, а это серьезный объект с массовым пребыванием людей. Поэтому нужны документы от всех контролирующих органов. Есть еще технические условия, которые влияют на функционирование любого здания с массовым скоплением людей и транспорта. Я не говорю о нарушениях. Я говорю о том, что они должны сделать по закону. Каждый жилой дом у нас сдается тогда, когда обеспечены необходимые документы. А для них почему-то особые условия. Несоблюдение условий им же затруднит эксплуатацию и получение достаточного числа покупателей».

Мэр Новосибирска Владимир Городецкий заявил, что «открытие ТК «ИКЕА» не состоится до тех пор, пока компания не выполнит все технические условия, прежде всего по транспортным развязкам. Эта наша позиция — города и области. Мы все сделаем в рамках своей компетенции, чтобы этого не случилось. Для временного заезда сейчас нужно как минимум расширить улицу Аникина и сопряженные улицы, чтобы большегрузные машины могли там пройти, и установить светофор. Без выполнения этих условий «ИКЕА«, во-первых, не сможет существовать, во-вторых, мы парализуем жизнь левобережья. Но и этого не сделано. Пренебрегать правилами города недопустимо. Поэтому сейчас ведем переговоры, и проект однозначно может быть запущен только после выполнения этих условий. Горький опыт у компании есть — в Нижнем Новгороде в прошлом году они открыли объект без разрешения, и потом власти города только через суд заставили его закрыть. Не хочу, чтобы это повторилось у нас».

В самом ТК «ИКЕА» факт нарушений отрицали. «Концепция семейного торгового центра уникальна, и иногда законодательные нормы просто не предусматривают объектов такого масштаба, — заявляла руководитель службы по связям с общественностью «ИКЕА« в России и СНГ» Оксана Белайчук. — Необходима большая работа по подготовке обоснований, и мы ведем эту работу в сотрудничестве с органами власти. Бывают курьезные случаи, например, в одном из магазинов «ИКЕА» какое-то время нельзя было открыть салат-бар, поскольку если следовать букве закона, такого понятия просто не существует. Пробное открытие — обычная мировая практика крупных объектов розничной торговли. Это своего рода «генеральная репетиция« для сотрудников, которая гарантирует скоординированную работу всех отделов и служб центра в день открытия. Ранее ни в России, ни в других странах мира мы не сталкивались с тем, чтобы пробное открытие считалось нарушением норм». В итоге 1 ноября, в день «пробного открытия» «Меги», новосибирские власти были вынуждены выставить у ТЦ милицейское оцепление, чтобы не допустить его запуска. Открылась «Мега» месяцем позже.
Трудности, аналогичные проблемам компании «ИКЕА», в Новосибирске возникли и у ТЦ Metro Cash & Carry — его открыли в срок, но некоторое время магазин находился под угрозой закрытия. У властей были аналогичные претензии — отсутствие ряда согласований и дорожной развязки.

По оценке экспертов, сложнее всего построить «нелегальное» здание в центральных частях городов. Генеральный директор ГК «ТРУД» Александр Ольшевский утверждает, что ему не приходилось встречаться с этой проблемой именно потому, что «ТРУД» строит свои объекты в историческом центре Новосибирска. «Требования к каждому возводимому в центре зданию особенно высоки», — поясняет он.

«Злоупотребление законом строители стали воспринимать как реальный риск», — утверждает Сергей Карпекин

Но, помимо веры строителей в силу простого русского «авось», часто причиной незаконной нежилой застройки становится элементарная правовая неграмотность застройщиков. «Нередко перед промышленниками встает задача расширения производственных мощностей путем строительства новых корпусов. И мало кто из них задумывается о том, что даже небольшая пристройка к производственному корпусу не может быть возведена без согласования с муниципальными властями.

Многим кажется, что целесообразность в этих документах настолько низкая, и они начинают строить, не предполагая, что это незаконно», — отмечает Владимир Хлякин

Незаконная «Ривьера» и другие

Практика незаконного возведения объектов сегодня по-прежнему нередка в Сибири и в области жилищного строительства. По данным инспекции Госстройнадзора, сегодня в Новосибирской области число объектов, которые строятся незаконно, достигает 20% от общего числа новостроек.

Так, недавно в Новосибирске стало известно о том, что «дочка» крупной казахской корпорации «Базис–А» — «Базис-НСБ» — оказалась в числе застройщиков, у которых не были оформлены разрешения мэрии на ведение строительных работ по проекту «Сибирская Ривьера» (сдача запланирована на 2010 год).
Еще в 2004 году «Базис–А» выкупил в Новосибирске, на берегу Оби в районе Заельцовского бора участок под строительство. Предполагалось, что там будут построены 12 шестиэтажных элитных домов на 344 квартиры, а также санаторий-профилакторий с лечебными ваннами, бассейнами, фитнес-клубом, рестораном. Первоначально проект оценивался в $50 млн.

Спорным является статус трех торговых центров «Лента» в Омске, Новосибирске и Барнауле

По информации «СУ», девелопер заранее договорился с новосибирской мэрией, что начнет работы на участке, не дожидаясь получения всех разрешительных документов. При этом стороны договорились, что строители не будут торопиться.

Однако вскоре чиновники пришли к выводу, что компания не выполнила этого обязательства, взяв слишком высокий темп по подготовке площадки к строительству. В течение нескольких месяцев компания успела снести старые здания, в которых проживали более 50 семей, и вырыть котлованы для нескольких домов. В результате в декабре 2007 года проект был приостановлен, компании пришлось заплатить штраф 500 тыс. рублей. В компании рассчитывают в течение лета получить всю разрешительную документацию и осенью продолжить строительство.

Новосибирский рынок знает и другие примеры незаконных застроек. Одним из них с «СУ» поделился президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков: «Один крупный новосибирский застройщик сносил частный сектор. Снес два дома и начал стройку. Но по закону он должен был на аукционе купить участок дороги между этими частными домами. В то же время мэрия может выставить на аукцион только земельный участок, который пригоден для застройки. Дорога же между двумя домами таковой не является. Возникла серьезная проблема. Решение здесь, конечно, будет найдено, но на согласование уйдет как минимум полтора года».

Ежеквартально департамент строительства и ЖКХ Новосибирской области размещает на своем сайте список нарушителей законодательства в части долевого строительства многоквартирных домов. «Цель размещения на сайте очень простая — страна должна знать своих «героев«. Мы информируем население о том, что на рынке есть компании, которые допускают нарушения закона. Некоторые говорят, что закон неправильный, но закон есть закон — его надо выполнять», — подчеркивает вице-губернатор Новосибирской области Владимир Анисимов.

Так, за непредоставление в установленный срок отчетности о ходе строительства за II, III, IV кварталы 2007 года и I квартал 2008 года к административной ответственности были привлечены 11 компаний.

Проблема незаконной жилой застройки характерна для всех сибирских регионов без исключения. Департамент архитектуры администрации города Омска составил список из 94 объектов, строящихся с нарушением закона. В мае губернатор области Леонид Полежаев подписал распоряжение о создании межведомственной комиссии, которой поручено «выявление фактов незаконного строительства, захвата земельных участков, а также неоправданной волокиты в оформлении разрешительных документов для застройщиков». По словам начальника Главного управления земельных ресурсов Омской области Владимира Рарова, в Омске без разрешений возводится треть из 200 строящихся зданий.

«Ситуация с незаконным строительством сейчас находится на уровне беспредела. С этим явлением надо бороться так же, как и с коррупцией, — восклицает заместитель начальника Главной инспекции государственного строительного надзора Томской области Александр Дорофеев. — Нарушителей закона много. Конечно, иногда причиной незаконной застройки становятся недоработки законодательства. К примеру, происходит расселение какого-то частного жилого массива. И умирает хозяин одного из домов. По закону наследники имеют право на имущество покойного только через полгода. Соответственно, все строительные работы должны быть остановлены. Но строительство нельзя просто остановить, ведь застройщик столкнется с огромными убытками. И тогда руководитель строительной фирмы идет на осознанное нарушение закона. Но есть и откровенные негодяи, которые плюют на все законы, выходят на территорию, им не принадлежащую, и ставят там свой объект».

Со своей стороны строители обвиняют чиновников в нерасторопности. «Мы специально занимались изучением регламентов о сроках оформления документов на строительство. Регламенты настолько длительны, что процедуры согласования могут занимать годы. Чиновникам в отличие от строителей торопиться некуда. Они получают зарплату независимо от того, в какой срок они согласуют проект. Если бы все строительные компании шли только по законному пути, они уже давно бы обанкротились», — убежден технический директор ОАО «Томская домостроительная компания» Павел Семенюк.

Но все же, по оценке генерального директора СК «СтройМастер» Михаила Остроменского, большинство строителей жилья сегодня из экономических соображений не могут позволить себе строить объекты до получения официального разрешения: «Строительные компания сейчас остро столкнулись с проблемой финансирования. Во-первых, проблемой стало получение банковского кредита. Во-вторых, частные инвесторы-покупатели квартир не будут вкладывать свои средства, не убедившись, что у компании есть все разрешительные документы на строительство». По словам Владимира Мартыненкова, «наличие у компании документа под названием «Разрешение на строительство« может прибавлять дополнительную рыночную стоимость объекту».

«Отмыть» объект

Прежде всего заложниками самовольных жилых построек являются инвесторы и участники долевого строительства. Тем не менее федеральный закон № 214 серьезно защищает права участников долевого строительства. «У тех лиц, которые заключили договор долевого участия, в строительстве большой круг прав и гарантий в соответствии с законом, да и риск попасть в «Самовольную постройку« при заключении такого типа договора намного меньше, чем у инвестора», — отмечает адвокат, вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Марина Антонова. Об этом говорит закон: «Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка».

Вариантов развития событий после завершения строительства незаконного объекта, как правило, три, пояснил «СУ» Дмитрий Сапунов. Здание может быть введено в эксплуатацию в судебном порядке, снесено либо эксплуатация здания будет приостановлена по решению властей до конца разбирательства инспекционной комиссии.

«Действующее законодательство построено так, что, если ты проскочил за юридический шлагбаум, — ты нарушитель. Дальше твою судьбу может решить только суд. В частности, Томский областной суд нередко принимает решение о сносе незаконно построенного объекта. Ведь в большинстве своем такие объекты строятся с игнорированием каких только можно строительных норм. Если здание строил партизанский отряд, то как он мог построить все правильно?» — задается вопросом господин Дорофеев.

«Становясь самовольным застройщиком, строительная компания рискует получить требование о сносе самовольной постройки или заплатить собственнику земельного участка компенсацию себестоимости строительства. Это написано в законе, — говорит госпожа Антонова. — Если отталкиваться от практики, то принятий решения о сносе пока немного, а снесенных зданий — еще меньше. Очевидно, именно это обстоятельство и «вдохновляет« создателей самовольных построек».

До суда дело доходит крайне редко. Таким образом, «узаконивание» незаконно построенного объекта — это всегда вопрос переговоров застройщика и чиновников муниципалитета. «Со своей стороны участник долевого строительства может переуступить свои права на объект другому лицу. Правда, когда станет понятно, что речь идет о самовольно возведенной постройке, что нет разрешения на строительство, а значит, под сомнением ввод дома в эксплуатацию, тот, у кого окажутся права на эти квартиры, останется в дураках. Но он всегда имеет право взыскать убытки со строительной компании, если, конечно, там есть с чего взыскивать», — комментирует старший юрист ГК «Баланс» Евгений Нафтаев.

Но все же строительные компании в большинстве своем сегодня стараются работать по закону. «Случаи незаконной застройки с каждым годом сокращаются. Застройщики начинают понимать, что другого пути, кроме как добросовестно вести себя на этом рынке, просто нет», — заявил «СУ» мэр Новосибирска Владимир Городецкий.

Сергей Карпекин согласен с мэром: «Строительные организации начали понимать, что согласовать объект постфактум так, как это можно было сделать раньше, теперь может уже не получиться. Теперь злоупотребление законом строители стали рассматривать в качестве реального риска. Ведь не факт, что удастся кому-то заплатить и решить проблему».

По мнению Александра Дорофеева, снижению незаконного строительства будет способствовать концентрация строительного рынка в руках нескольких очень крупных компаний. «Мы видим, что стали строиться серьезные промышленные и коммерческие объекты, ведется крупная комплексная жилая застройка. Застройщики таких знаковых объектов на виду. Они просто не могут себе позволить работать не по закону. А на лидеров равняется рынок», — говорит чиновник.

«Мне кажется, что рынок вынужден становиться цивилизованным, это в первую очередь связано и с новыми схемами финансирования проектов, и с ростом конкуренции, где уже с самого начала важно сделать грамотный, в том числе и с юридической точки зрения, проект, — говорит Екатерина Мамонова. — С ростом доли сложных проектов, связанных со строительством крупных объектов недвижимости, количество незаконных проектов начинает уменьшаться. Безусловно, они есть, при этом мы не говорим о полном нарушении всех этапов, это может быть какое-то недосогласование, которое становится проблемой только на этапе сдачи проекта. Кроме этого, рост банковского финансирования строительных проектов, особенно если речь идет о проектном финансировании, заставляет компании проводить согласование корректно».

В то же время заместитель генерального директора ОАО «СУ-9» Бруно Ради не верит в то, что незаконная застройка как явление скоро исчезнет: «Случаи начала строительства без разрешения будут множиться. Я не вижу, чтобы бюрократические процедуры согласования объектов упрощались. Наоборот, с каждым годом они только усложняются. Основная проблема заключается в том, что система непрозрачна. Непонятно, кто за что отвечает в муниципалитете. Один чиновник ссылается на другого, а тот на третьего, и так в круговую. Крайнего найти трудно».