На поводу у комфорта

Спецпроект — строительство

Элитное коттеджное строительство в Сибири

Коттедж — жилище статусное. Но в Сибири сегодня почти полностью отсутствует такое явление, как элитный коттеджный поселок. Те стихийно возникшие еще в начале 1990-х годов коттеджные сообщества не выдерживают никакой критики с точки зрения и социальной однородности, и наличия центральных коммуникаций, и системы управления. Новые комплексные поселки класса de luxe в большинстве регионов только в проекте. Впрочем, эксперты прогнозируют, что этот сегмент рынка малоэтажного домостроения в ближайшие годы ждет устойчивый рост.

Трудности классификации

Единого понимания, что такое элитный коттедж, в Сибири не существует. Одни эксперты склонны под этим понимать «дворец» площадью 1 тыс. и более кв. м, другие — «симпатичный дом» в 250 «квадратов» в рамках построенного по единому проекту VIP-поселка в живописном пригороде. Есть же мнение, что в Сибири вообще нет элитных коттеджей, если рассматривать с точки зрения столичных стандартов. «Основные критерии так называемой «элитности» в России, судя по всему, площадь и функциональный состав помещений. В этом смысле понятие «элитного коттеджа« в Новосибирске отличается от московского, соответственно, в количественном плане. Но с точки зрения мировых стандартов, настоящая сибирская элита не может себе позволить даже просто качественных домов. Отдельные дома не в счет, это исключение, подтверждающее правило», — говорит руководитель ООО «ABCD Group, творческая группа архитектора Буслаева» Андрей Буслаев.

«В пригороде Новосибирска есть коттеджные поселки с домами по 200–250 кв. м. В них вовсе не обязательно живут «белые воротнички», нередко это люди, заработавшие миллионы честным трудом, например, перевозя грузы на КамАЗах. Элитный это поселок? Наверное, нет. А какой? Среднего класса? Непонятно. А коттеджи площадью 300 кв. м — элитные? Ведь ясно, что это не дворцы в 1 тыс. «квадратов«, обшитые сверху донизу супердорогими материалами, которые мы видим, например, в Подмосковье. На мой взгляд, элитных поселков в Новосибирске просто не существует. А то, что есть, смело можно относить к бизнес-классу», — считает директор ООО «Камелотстрой» Александр Ефремов.

В рамках коттеджного сообщества обязательно должны быть управляющая компания и минимальная социальная инфраструктура, уверена Елена Ермолаева

«Элитный коттедж — в первую очередь внешний вид. Это обязательно капитальное строение из кирпича или дерева. Его фасад не может быть обшит сайдингом или каким-то другим дешевым материалом, точно так же как и внутри отделка должна быть дорогой. Причем размер дома не играет роли. Это может быть и коттедж площадью 150 кв. м, построенный по эксклюзивному проекту», — говорит директор ООО «ДагСибСтрой» Шихмагомед Гюльмагомедов. Земельный участок под коттедж класса de luxe, как правило, не менее 10 соток.

При этом большинство экспертов едино в одном: элитный коттедж не может находиться в поселке, в котором отсутствует общая инженерная инфраструктура, где неоднородна социальная среда и где не создана управляющая компания. «Богатый человек априори очень занятой. Он не хочет заниматься решением каких-то мелких проблем, связанных с функционированием дома, например, бурением скважины. Обязательно в рамках коттеджного сообщества должна быть управляющая компания. Также должна быть и минимальная социальная инфраструктура. Необязательно в таком поселке строить частный детский сад, но желательно наличие магазина, аптечного пункта, СТО», — уверена директор RID Analytics Елена Ермолаева.

В качестве других важных критериев элитного коттеджного поселка эксперты выделяют местоположение (живописный природный участок, желательно лесная зона с водоемом), а также автомобильную доступность (в пределах 30 минут от центра города).

Наличие всех этих составляющих элитности очень редкое явление в сибирских регионах. «Как правило, сибирские «элитные» коттеджные поселки — стихийно созданные постройки, жильцы которых часто не способны договориться, как заасфальтировать дорогу или провести свет. У всех разный достаток. «Дворцы« соседствуют с просто добротными домами», — делится с «СУ» своим наблюдением господин Гюльмагомедов.

На гребне спроса

Одним из самых продвинутых в Сибири регионов с точки зрения комплексного строительство элитных коттеджных поселков является Красноярский край. «Под Красноярском сегодня строятся коттеджные поселки самого разного уровня — от экономкласса до премиума. Красноярцы все чаще хотят иметь домик в деревне. Как правило, застройщики расширяют стихийно возникшие несколько лет назад коттеджные сообщества, но уже в рамках единой концепции«, — говорит пресс-секретарь Союза строителей Красноярского края Ирина Ковязина. Так, по итогам 2007 года в крае было построено 2,53 тыс. индивидуальных жилых домов, что составило 27% от общего объема возведенного жилья.

Пожалуй, самым элитным в Красноярске считается коттеджный поселок Сосны, строительство которого ведет ООО »ИНКОМ-Сосны« — подразделение федеральной корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». Поселок расположен на левом берегу реки Енисей в двух с половиной километрах от красноярского Академгородка. Общая площадь — 19 га. Территория разбита на 60 земельных участков площадью от 0,18 до 0,27 га. Собственникам земельных участков в Соснах было предложено на выбор несколько типовых проектов коттеджей с возможностью их архитектурной доработки в соответствии с запросами заказчика. Эта такие проекты, как «Анжу» (общая площадь 591 кв. м, три этажа, четыре спальни), «Джулия» (559 кв. м, два этажа, три спальни), «Европа» (300 кв. м, два этажа, три спальни), «Кардинал» (553 кв. м, два этажа, две спальни) и ряд других. В рамках поселка создан административно-бытовой комплекс, включающий в себя ресторан, магазин, аптеку, мойку для автомашин, прачечную и химчистку. Здесь же разместится служба эксплуатации поселка, которая будет отвечать за бесперебойную работу инженерных коммуникаций и уборку территории.

«Инженерная инфраструктура выполнена в строгом соответствии с мировыми стандартами. Все коттеджи обеспечены электроэнергией, подключены к магистральным сетям водоснабжения и канализации. Все тротуары и пешеходные зоны жилого комплекса выложены брусчаткой, в прогулочных зонах и возле общественных зданий проведены ландшафтные работы. Территория поселка оборудована системой декоративного освещения, уровень которого автоматически изменяется в зависимости от времени суток. Архитектурно-ландшафтное оформление всей территории комплекса выполнено в едином стиле. На территории предусмотрено устройство живописного парка с детскими площадками и уютными беседками. Поселок расположен на берегу Енисея, поэтому особое место в его инфраструктуре занимает все, что связано с отдыхом на воде. Желающие смогут расположиться на большом благоустроенном пляже. Для обладателей яхт на территории поселка предусмотрено строительство причального комплекса с эллингами для хранения яхт«, — говорится в рекламном проспекте ООО «ИНКОМ-Сосны». Как заявили «СУ« в компании, строительство поселка будет завершено до конца текущего года.

В марте компания «ИНКОМ-Сосны» презентовала еще один проект строительства, но уже жилого микрорайона бизнес-класса. Жилой комплекс Удачный будет расположен в непосредственной близости от Сосен. До конца 2012 года компания планирует построить в рамках микрорайона 297 таунхаусов площадью 126, 158 и 186 кв. м и 120 квартир площадью от 150 до 300 кв. м в 30 корпусах средней этажности. Объем инвестиций — более 3 млрд рублей. Проектом предусматривается строительство детского клуба и общественно-развлекательного центра площадью более 3 тыс. кв. м, в который будут входить супермаркет, спортивный комплекс, студия детского творчества, кафе и другие общественные учреждения. Цена квадратного метра жилья в домах микрорайона составляет около 50 тыс. рублей.

Престижным в Красноярске считается и коттеджный комплекс Новалэнд в семи километрах от Красноярска в районе поселка Солонцы. Строительство ведет компания холдинг «Исток». Комплекс рассчитан на 6,7 тыс. человек. Под строительство микрорайона Новалэнд выделено 105 га земли. Здесь будет построено 100 домов усадебного типа, 46 многоквартирных жилых пятиэтажных зданий нового типа и 360 квартир типа таунхаус. Предусмотрены школа на 720 мест, четыре детских сада, больница, торговый комплекс, почтовое отделение связи, отделение банка, парикмахерская, гостиница с рестораном, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, стадион, храм, дендрарий, парк и т. д. Полная реализация проекта застройки Новалэнда рассчитана до 2012 года. В целом комплекс будет отвечать стандартам бизнес-класса.

В ожидании предложений

В отличие от Красноярска в самом крупном мегаполисе Сибири Новосибирске на сегодняшний день нет ни одного элитного коттеджного поселка, построенного комплексно единым застройщиком. «В Новосибирске по сравнению с нашими соседями — регионами, которые в разы меньше, по большому счету, ничего не строится в плане малоэтажного строительства, в том числе нет и элитного коттеджного домостроения. И какого-то заметного прогресса я не вижу. Есть лишь единичные невнятные проекты, которые совершенно не отвечают требованиям рынка и статусу Новосибирска. Нам и не снились проекты, которые с успехом реализуются в Москве или в Санкт-Петербурге», — сетует руководитель проекта ООО «Финский дом» Евгений Карбулин. «Если в Екатеринбурге по единой концепции организовано порядка 15 коттеджных поселков, в Санкт-Петербурге — около 150, в Москве — более 400, в Новосибирске — ни одного», — соглашается с коллегой аналитик рынка недвижимости ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.

Сейчас под Новосибирском насчитывается не менее 30 коттеджных поселков, из них наиболее престижных, обжитых и комфортных не более десятка. Они не отличаются однородностью социальной среды и единой архитектурной концепцией.

Прежде всего эксперты выделяют поселки Ельцовка («обкомовские дачи«), Голубой залив (район ОбьГЭС), Золотая горка (Первомайский район), Чайка (Обское море), Лесная поляна (северный пригород Новосибирска) и ряд других. Каждый из них включает в себя 30–50 домов. По оценке Федора Голованова, стоимость одной сотки земли в Ельцовке доходит до 1,5 млн рублей при минимальной стоимости коттеджа 25–30 млн рублей. Стоимость 1 кв. м жилья здесь колеблется от 50 тыс. до 210 тыс. рублей. Но поскольку управление поселками организовано недостаточно хорошо, стоимость обслуживания дома, по данным Шихмагомеда Гюльмагомедова, нередко доходит до 20–25 тыс. рублей в месяц.

В то же время в Новосибирские в последние два года был заявлен ряд проектов строительства поселков премиум- и бизнес-класса. Так, в 2006 году ООО «Фуд-Мастер Консалтинг» заявило о начале реализации проекта строительства двух элитных коттеджных поселков в Искитимском районе Новосибирской области. Это поселки Морозово (9,5 га, 34 участка) и Лазурный (14 га, 39 участков). Как рассказал «СУ« исполнительный директор «Фуд-Мастер Консалтинга» Владимир Непомнящих, их строительство будет завершено в 2009 году: «Поселки находятся на берегу Бердского залива, в речкуновской оздоровительной зоне. Сейчас мы прокладываем коммуникации: газ, очистные сооружения, водо- и электроснабжение. Строим дороги. Архитектура каждого коттеджа уникальна в зависимости от пожеланий наших клиентов. Мы оставляем свободным небольшой земельный участок, на котором можно будет разместить теннисные корты или детскую площадку. Особое значение уделяем близости Обского моря — это огороженные пляжи, возможность заниматься водными видами спорта«. Однако тот факт, что прежде чем начать строительство поселков, »Фуд-Мастер Консалтинг« начал продавать землю под коттеджи, вызывает у экспертов сомнение в том, что поселки будут отвечать понятию комплексной застройки.

Большинство опрошенных экспертов в качестве первого в Новосибирске более или менее элитного поселка, построенного по единой концепции, склонны видеть проект компании «Обь-Регион». По словам директора агентства недвижимости «Палитра« (входит в структуру «Обь-Регион») Галины Рыбаковой, это будет поселок таунхаусов бизнес-класса, который разместится на территории муниципального образования Кудряши, на площади 7 га, из которых 2 га — лес. «Это будут таунхаусы на две, пять и семь квартир, общим количеством 200 квартир, площадью от 190 до 290 кв. м. Каждая квартира будет включать в себя гараж на две машины. В рамках поселка мы запроектировали трехэтажное общественное здание, где первый этаж займут детский сад, мини-поликлиника, офис управляющей компании, мини-прачечная, автомойка и СТО. На втором и третьем этажах будут одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Срок реализации проекта — 2010 год. В зависимости от дома квартиры в таунхаусах будут продаваться по цене 65–75 тыс. рублей за квадратный метр», — рассказывает госпожа Рыбакова.

О проекте поселка таунхаусов в марте объявила и компания «СтройМастер». Как сообщил корреспонденту «СУ» генеральный директор СК «СтройМастер» Михаил Остроменский, совместный проект компаний «СтройМастер» и «Новоком» предусматривает сооружение на трех гектарах поселка на 17 тыс. кв. м жилой площади. Расположится поселок в районе ОбьГЭС на берегу Оби, строительство должно начаться в этом году. Расчетный срок реализации проекта — вторая половина 2010 года. «Там будут построены таунхаусы на 4–6 квартир и дома клубного типа. Технология строительства классическая — кирпич. Это будет недешевое жилье», — отмечает господин Остроменский. Себестоимость проекта — 500–600 млн рублей. Сдаваться поселок будет единым пусковым комплексом. Расчетная себестоимость квадратного метра в поселке таунхаусов находится в пределах 30–35 тыс. рублей.

Ежегодный спрос на коттеджи в Новосибирске аналитики оценивают в 250–300 домов в комплексно застроенных поселках.

Примерно такая же ситуация с элитным коттеджным домостроением характерна и для Омской области. Здесь также есть несколько стихийно возникших в 90-е годы прошлого века поселков, но реализованных комплексных проектов от одного застройщика все еще нет. Одним из элитных проектов считается микрорайон Старгород. Территория — 45 га, общая площадь застройки — около 55,5 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на 3–3,5 тыс. жителей. Наряду с таунхаусами здесь строятся коттеджи и пятиэтажные дома нового типа. Инфраструктура микрорайона включит в себя супермаркет, отделение банка, химчистку, прачечную, аптеку, развлекательный и оздоровительный комплексы.

Малоэтажный уклон

Пожалуй, самым «коттеджным» регионом Сибири сегодня является Кемеровская область. Сектор индивидуального малоэтажного домостроения занимает здесь 50% от ежегодно сдаваемого в эксплуатацию жилья. В Кузбассе уже построено пять коттеджных поселков (Новый, Кедровка, Зеленый остров, Металлплощадка, Село Сухово) и еще как минимум десять строятся: город-спутник Лесная поляна, поселки Серебряный бор, Снегири, Губернская усадьба, Солнечная Поляна, Кедровый посад и ряд других. Однако большинство поселков строятся при участии областной администрации, а потому ориентированы на рядового кемеровчанина.

По-настоящему

В Барнауле также в последние годы было построено несколько коттеджных поселков (Солнечная поляна, Авиатор, Спутник), но наиболее престижным является Фирсова слобода. Проект стартовал весной 2006 года. Поселок расположен в живописном месте (в районе слияния рек Лосиха и Обь) в 15 км от города. Общая площадь территории поселка составляет 30,5 га, она разбита на участки площадью от 15 соток. Частным инвесторам на выбор было предложено три типа индивидуальных проектов коттеджей, в которых предусмотрены мансардные и цокольные этажи, а также просторные террасы и веранды. «Это эксклюзивный проект, рассчитанный на узкий круг респектабельных жильцов, которые ценят комфорт. Если говорить о конкуренции среди таких поселков, то ее попросту нет. Конкурирующими могут оказаться коттеджные поселки, находящиеся в одном сегменте, а подобных пока нет либо они находятся в стадии проектов и их застройщики не заявляют о себе открыто», — заявляли в агентстве недвижимости «Дом» (реализует коттеджи в поселке Фирсова слобода).

В Томске, по словам главного специалиста комитета развития строительного комплекса администрации Томской области Максима Самохина, рынок элитных коттеджных поселков только формируется. «Конечно, элитные коттеджи в Томске есть. Сколько их — оценить очень сложно. Систематического подхода к домостроению подобного уровня в регионе сегодня нет», — констатирует чиновник. В качестве элитного эксперты рассматривают проект микрорайона Сосновка (ЗАТО «Северск»). 37 участков поселка предназначены для строительства индивидуальных одно-, двухэтажных домов площадью от 150 кв. м до 250 кв. м с мансардами, подвалами и гаражами. Общая площадь застройки — 56 тыс. кв. м.

Интерес к дереву

Все большей популярностью в Сибири начинают пользоваться коттеджи из дерева, утверждает Нина Никулина

Все большей популярностью в Сибири начинают пользоваться коттеджи из дерева. На них сейчас приходится порядка 15–20% строящихся домов премиум-класса. «Популярность деревянного домостроения растет. Особенно востребовано строительство домов из бруса большого диаметра. Это дикое или шкуреное бревно. Люди хотят жить в доме, сделанном из экологически чистых и долговечных материалов. Хорошо известно, что срок службы деревянного дома — до 300 лет», — говорит коммерческий директор компании «Терем» Нина Никулина. По ее оценке, дом из дерева как минимум на 20% дешевле кирпичного. В том числе экономия идет и за счет облегченного фундамента.

Федор Голованов из «Сибакадемстрой Недвижимости» отмечает особенно высокий спрос на дома из клееного бруса: «Это дорогой строительный материал, по цене сопоставимый с кирпичом. Дома из него столь же долговечны, как и построенные из камня. Этот плюс уже давно замечен в Москве, там сегодня порядка 40% коттеджей делаются именно из дерева, и прежде всего из клееного бруса». Одним из лидеров в строительстве домов из клееного бруса в Сибири является ООО «Стилвуд». По словам заместителя директора по коммерческим вопросам этой компании Ярослава Андреева, стоимость квадратного метра коттеджа из клееного профилированного бруса варьируется от 30 тыс. до 45 тыс. рублей. «Этот материал имеет ряд преимуществ перед бревном или обычным профилированным брусом. Это быстрый, недорогой монтаж, когда процесс сборки двухэтажного дома площадью порядка 200 кв. м бригадой из трех-четырех человек занимает не более трех-четырех недель. Строительство «под ключ« дома из клееного бруса занимает как минимум на год меньше времени, чем строительство из обычного дерева: дом из хорошо обработанного и просушенного материала практически не подвержен усадке, стены не растрескиваются, и в нем можно производить внутренние работы сразу после сборки. Немаловажны хорошие теплоизоляционные характеристики материала и его высокая прочность», — говорит Андреев.

Перспективы

Опрошенные «СУ» эксперты едины в том, что число элитных коттеджных сообществ в Сибири будет только возрастать, а степень их организации повышаться. «Перспективы этого сегмента рынка малоэтажного домостроения самые радужные. Интерес к коттеджам можно оценить как устойчиво растущий. Об этом говорит и опыт городов из европейской части страны. Однако я считаю, что по-настоящему элитные коттеджные поселки могут появиться в сибирских регионах лишь после того, как будут реализованы проекты бизнес-класса. Они-то и дадут толчок к появлению интересных предложений в сегменте премиум», — считает Голованов. По данным исследований «Сибакадемстрой Недвижимости», в прошлом году рост цен на коттеджи в Новосибирске составил порядка 50%.

«На сегодняшний день рынок коттеджного домостроения в Сибирском округе стремительными темпами набирает обороты. Появляется все больше новых частных загородных домов, в том числе и очень дорогих. Человек всегда стремился сблизиться с природой, уйти от городского шума и суеты», — делится с «СУ» своими наблюдениями Ярослав Андреев.

элитным сегодня является лишь поселок Серебряный бор в районе деревни Журавлево в 7 км от Кемерова. По словам представителя компании-девелопера (ООО «БОР»), с самого начала проектирования Серебряный бор планировался как элитный поселок. Для строительства коттеджей в Серебряном бору предусматриваются вполне традиционные материалы — кирпич, бетон, дерево. «Возможно, это удорожает строительство, но данные материалы проверенные, и мы будем уверены в качестве», — комментирует «СУ» представитель ООО «БОР». Здесь будет построено 98 домов. Стоимость квадратного метра в этом поселке — в пределах 50 тыс. рублей. Ожидается, что в рамках поселка будут работать супермаркет и общественный центр, включающий в себя административный блок, фитнес-центр, салон красоты и прачечную.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ