Каковы риски при покупке недвижимости за рубежом?
Приобрести бунгало, виллу или апартаменты на Лазурном побережье, в Испании, Болгарии или на Кипре является достаточно выгодным вложением средств и элементом престижа. Участники проведенного журналом «Стратегии успеха» круглого стола «Аспекты приобретения недвижимости за границей» — руководители агентств, специализирующихся на этой деятельности, — рассказали о возможных сложностях покупки недвижимости за границей, способах их преодоления, а также о преимуществах инвестиций в иностранную недвижимость в сравнении с инвестициями в недвижимость российскую.
«СУ»: — Приобретение квартиры в России автоматически дает возможность получить прописку, а возможно ли с помощью купленной за границей недвижимости получить вид на жительство (ВНЖ)?
Роман Трофимов:
— В таких государствах, как Испания, факт покупки иностранцем объекта недвижимости не дает ему автоматического права на получение вида на жительство, однако является необходимым условием для этого. При этом приобретенный в Испании дом (квартира, бунгало и т. д.) дает право на получение мультивизы для собственника объекта и членов его семьи (включая родителей, супруга/супругу и детей, а также няню для детей при наличии официального договора) в бесспорном порядке. Данная мультивиза дает право пребывания на территории Испании на протяжении 180 календарных дней в году, но не более чем 90 дней за один приезд.
Наиболее распространенными в Испании являются виды на жительство с правом на работу и без такового. Если же необходимости работать или открывать собственный бизнес нет, вполне достаточно владеть недвижимым имуществом на территории Испании и достаточными для проживания средствами на счете в испанском банке.
Директор «RUNIGA S.L. Новосибирск» Роман Трофимов. Runiga S.L. — международный холдинг, представленный группой компаний, работающих на рынке недвижимости Испании. Компания является официальным агентом испанских банков BBVA, СAM, BANKINTER, CAJA MURCIA, BANCAJA. Имеет представительства в Мадриде, на Тенерифе (Канарские острова) и Мальорке (Балеарские острова), в Коста-Браве, Коста-дель-Соль. Офисы компании есть на территории Казахстана, Латвии, в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России.
Сергей Ерценкин:
— Годовую Шенгенскую мультивизу можно получить на второй и третий год владения недвижимостью, затем получить трехгодичную визу (так называемая viso D), которая уже является аналогом вида на жительство. По прошествии семи лет возможно получить уже полноценный вид на жительство. Если нет своей недвижимости, то получить вид на жительство гораздо труднее. Кроме варианта «устройства на работу» с получением постоянной рабочей визы можно получить визу для обучения детей школьного возраста, но в любом случае владение недвижимостью в Испании при прочих равных дает преимущество.
Генеральный директор инвестиционного центра Stocker (представитель испанской MASA International в Новосибирске) Сергей Ерценкин. ООО «Инвестиционный центр Stocker» — представитель испанской MASA International в Новосибирске MASA International является ведущей европейской компанией по продаже испанской недвижимости.
Иван Птушкин:
— К странам, в которых приобретение недвижимости влечет за собой возможность получения вида на жительство, относятся Турция, Кипр, Арабские Эмираты, Черногория и Чехия. В них можно получить вид на жительство, пройдя через определенные процедуры: где-то нужен просто пакет документов, где-то необходимо зарегистрировать фирму, где-то подтвердить необходимый объем доходов.
Директор компании «Дом у моря» Иван Птушкин. Компания «Дом у моря» специализируется на продаже иностранной недвижимости в Болгарии, Испании, Черногории, на Кипре, в Таиланде, ряде других стран.
Валерий Коняев:
— Верно, получить вид на жительство при покупке недвижимости на Кипре можно. Я думаю, что временный вид на жительство имеет смысл получать, если покупатель собирается проживать на Кипре более чем 181 день. Для получения вида на жительство необходимо иметь договор купли-продажи, выписку из банковского счета в банке на Кипре (минимальная сумма 10 тыс. евро на взрослого человека), четыре фотографии, загранпаспорт. Первый раз ВНЖ выдается на один год, далее продлевается на 2–3 года, затем — на 3–5 лет. Если сумма прожитых дней на Кипре составит пять лет, то можно претендовать на ПМЖ. Состоятельные люди могут получить ПМЖ гораздо быстрее, в течение 4–5 месяцев, если на собственном счету в кипрском банке будет сумма не менее 500 тыс. евро.
Представитель компании «Пафилия Проперти Девелоперз Лтд» в Новосибирске Валерий Коняев. Международная компания «Пафилия Проперти Девелоперз Лтд» с 1977 года лет работает на рынке и является самой крупной частной строительной фирмой на Кипре. За время своего существования компания построила более 70 различных объектов недвижимости.
«СУ»: — Хорошие перспективы. Как же лучше приобрести иностранную недвижимость — возможно ли это сделать самому или все же лучше при помощи агентства?
Роман Трофимов: — Практика показывает, что лучше осуществлять покупку зарубежной недвижимости с помощью профессиональной риэлтерской компании. Приобретая недвижимость за рубежом самостоятельно, покупатель вынужден сам заниматься оформлением всех документов, оплачивать услуги переводчиков, проверять «чистоту» объекта (на объекте могут быть обременения, о которых покупатель узнает только в момент подписания договора у нотариуса, что ведет к поиску нового объекта либо потере времени и денег, если уже был выплачен задаток). Также стоит знать, что велик риск переплатить — достаточно сложно самому оценить все существующие на рынке предложения и сделать правильный выбор.
Иван Птушкин: — Главные опасения покупателей, как мне кажется, заключаются в том, что при обращении в агентство человек получает еще одного посредника, и таким образом он переплачивает за недвижимость. Но это не так, потому что все комиссионные уже заложены в цену. И цена покупки будет той же самой, если покупатель будет приобретать недвижимость самостоятельно, поехав в страну. Единичный покупатель никогда не получит такую скидку, какая у застройщиков предусмотрена для агентств.
Сергей Ерценкин: — Действительно, обратившись к риэлтеру, покупатель не проиграет в цене. Например, в Испании риэлтеры получают комиссию от продавца недвижимости.
«СУ»: — Какие существуют риски при покупке недвижимости за границей и есть ли система страхования от них?
Иван Птушкин: — По моему мнению, процент неблагонадежных продавцов недвижимости за границей значительно ниже, чем в России. Там за нарушения предусмотрена уголовная ответственность. За махинации реально сажают, и государство следит за этим достаточно тщательно. Мы работаем с несколькими странами, поэтому я могу сказать, что в каждой стране есть свои нюансы по рискам. Рискам может быть подвержена вторичная недвижимость, например, в Испании недвижимость наследует долги ее владельцев. Если покупатель инвестирует при помощи договора долевого участия (первичная недвижимость), то в Евросоюзе действует норма, в соответствии с которой застройщик при начале продаж новостройки конечным клиентам должен зарезервировать на счете в банке 30% от стоимости строительства. Деньги лежат в банке до тех пор, пока последний клиент не получит свою квартиру. Поэтому застройщики заинтересованы в скорости строительства и его качестве. Если хотя бы один клиент не примет квартиру, деньги забрать они не смогут.
Риски могут быть связаны с покупкой земли под строительство, когда клиент приобретает участок, а он оказывается землей сельскохозяйственного назначения. Таких ситуаций было немного, и они широко освещались как парадоксальные и редкие.
Сергей Ерценкин: — Если вы получаете ипотеку в испанском банке, а это для россиян вполне возможно под 5,5–6% годовых на срок до 25 лет, то банк обязательно потребует застраховать недвижимость. Условия страхования зависят от требований банка, но они достаточно стандартные.
Валерий Коняев: — На Кипре в основном страхуются риски от пожара и от стихийных бедствий природного характера. Особенно когда объект покупается в кредит — банк не будет кредитовать, если объект не застрахован от этих двух факторов. Кроме того, банк потребует застраховать и жизнь заемщика. Если объект находится в жилом комплексе, то страховка от пожара также обязательна.
«СУ»: — Расскажите о законодательных особенностях, существующих в иностранных государствах при покупке недвижимости.
Сергей Ерценкин: — Любой иностранный гражданин может приобрести любую недвижимость в Испании — частная собственность в этой стране охранялась даже во времена Франко. В Испании есть места, которые называются милитарными зонами, — это местности, находящиеся недалеко от стратегических объектов, например аэропортов. Чтобы получить право на вселение в этих зонах, нужно обратиться в военное ведомство. Это стандартная процедура, она занимает от одного до трех месяцев.
Роман Трофимов: — Еще одной особенностью покупки недвижимости в Испании является возможность для иностранцев оформлять право собственности не только на недвижимость, но и на землю. Немаловажно и то, что в Испании невозможно продать и купить объект с обременениями. Перед регистрацией договора нотариус запрашивает выписку из государственного реестра, в которой указаны все существующие на объекте обременения. И сделка может состояться только при их снятии.
В некоторых государствах существует риск невозможности оформления права частной собственности на объект недвижимости. Например, в Чехии гражданин другого государства не имеет права оформить купленную недвижимость на себя как на физическое лицо. Для этого ему необходимо зарегистрировать на территории Чехии юридическое лицо, на которое и будет оформлена квартира или дом. Притом директором этой компании может быть только гражданин Чехии. Сегодня ограничения сняты в Болгарии и Турции. В Турции действует «Принцип взаимности». Он предусматривает предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. То есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории.
Валерий Коняев: — После обретения независимости от Англии в 1963 году кипрское законодательство унаследовало британское право, в том числе и законы, регулирующие права на собственность. На Кипре существует единая кадастровая система, гарантирующая права на собственность. После регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости или земли никто, кроме нового хозяина, не может провести никакие операции с данной недвижимостью. В отличие от многих стран регистрация собственности может быть произведена после 20%-ной оплаты этой собственности, в то же время земельная палата Кипра гарантирует и получение продавцом остатка платежа.
«СУ»: — Если рассматривать покупку недвижимости именно с точки зрения вложения средств, на какой рост цен можно рассчитывать?
Роман Трофимов: — В течение последних пяти лет цены на недвижимость в Испании стабильно росли на 10–13% в год. Рост цен был вызван постоянным увеличением туристических потоков из-за рубежа, стабильным ростом экономического положения страны, достаточно низкой стоимостью заемных средств. Однако ипотечный кризис в США вызвал некоторые изменения и на испанском рынке. Европейский Центробанк, опасаясь повторения подобной ситуации, поднял учетную ставку по ипотечным кредитам до 5,5–6% годовых. В связи с этим рост цен на недвижимость в этом году замедлится. По прогнозам экспертов, он составит 5–8%.
Увеличение спроса на недвижимость в Испании среди россиян достаточно стабильное, порядка 50% за год. Жилье традиционно привлекает наших граждан великолепным соотношением цены и качества и прекрасной кредитной политикой, проводимой испанскими банками по отношению к нерезидентам.
Наиболее эффективным и безопасным вложением средств всегда была и будет покупка недвижимости на побережье в хорошо известных и популярных туристических городах. Для тех покупателей, которые заинтересованы в получении стабильной прибыли и не намерены проживать в купленной недвижимости постоянно, существуют специальные предложения по гарантированной сдаче в аренду на срок до пяти лет. Например, за 290 тысяч евро вы можете приобрести таунхаус на побережье Средиземного моря в только что построенном элитном комплексе с полным ремонтом, всей необходимой бытовой техникой, мебелью и даже столовыми приборами и постельным бельем. Если вы будете проживать в купленной недвижимости только четыре недели в году, а все остальное время компания-застройщик будет сдавать ваш таунхаус в аренду — вы гарантированно получаете прибыль 5% в год от потраченной суммы. За пять лет это составит 72,5 тысячи евро.
Для инвесторов у нас существуют специальные программы по индивидуальному строительству. Здесь уже можно говорить о доходах от 50% годовых.
Валерий Коняев: — На Кипре за последние пять лет недвижимость подорожала на 350–400%. Цикл строительства любого проекта — временной отрезок для инвестирования — обычно равен двум годам.
Иван Птушкин: — Из стран, где сейчас ощутимо растут цены, я бы назвал Болгарию. До недавнего времени стоимость недвижимости там была очень низкой, но в 2007 году Болгария вошла в Евросоюз, в 2008-м ожидается вступление страны в Шенген, введение евро. И если обычно цены растут в среднем на 10–15%, то каждый из таких факторов способен довести динамику до 30–40% в год. Пока цены невысокие в Турции. Арабские Эмираты сейчас представляют передовой край небоскребостроения, цены там быстро растут и недвижимость выгодно сдавать в аренду. В год от сдачи в аренду можно зарабатывать 10–15% от стоимости жилья.
Сергей Ерценкин: — Средняя динамика роста цен на недвижимость в Испании составляет 10% в год на протяжении уже 10 лет. Однако на побережье Коста Бланка за те же 10 лет средний рост цен на недвижимость составил 15–20% в год. И такой стабильный и высокий показатель для Евросоюза обуславливается прежде всего климатом и ограниченностью мест под застройку.
— Охарактеризуйте, пожалуйста, насколько перспективными выглядят инвестиции в недвижимость иностранных государств.
Валерий Коняев: — В 2007 году средний рост цен на недвижимость на Кипре составил 18,6%. Это очень высокий показатель, особенно сейчас — на фоне обвала цен на недвижимость в США, застоя цен в Европе и ОАЭ. Цены на Кипре растут благодаря тому, что кипрская экономика не так тесно связана с западными банками. У кипрских банков свои средства для кредитования, они не занимают в больших объемах на Западе. Кроме того, Кипр — это небольшой курортный остров с очень развитой инфраструктурой. Плюс четкая, доступная и прозрачная законодательная система, гарантирующая права собственности и дружелюбность местного населения по отношению к иностранцам. Все это делает Кипр очень привлекательным для инвесторов. Инвесторы, которые традиционно вкладывались в европейский рынок недвижимости, сейчас обращают внимание на рынок Кипра. В курортных городах, таких как Пафос и Лимассол, рост недвижимости даже больше, чем средний, и в зависимости от конкретного предложения находится в пределах 20–40%.
Иван Птушкин: — Новосибирцы приобретают участки земли для строительства объектов и последующей их продажи. Эти инвесторы понимают, что пик роста цен на недвижимость в России уже прошел, предложение превышает спрос, люди стали очень чувствительными к цене, и того дохода, который был раньше, уже не будет. Они предпочитают покупать недвижимость в тех странах, где рост цен достаточно прогнозируемый.
Роман Трофимов: — Повышение цен на недвижимость в Испании несколько ниже, чем на растущих рынках стран третьего мира. Однако предсказуемая политико-экономическая ситуация наряду с возможностью получения стабильного дохода от сдачи жилья в аренду, а также его высокая ликвидность говорят в пользу Испании.
Сергей Ерценкин: — С точки зрения быстрого заработка, покупка недвижимости за границей — не тот финансовый инструмент. В России можно заработать быстрее. Но с точки зрения сохранения капитала (даже с учетом инфляции) и надежности вложений (Испания — член Евросоюза, страна с достаточно стабильной экономикой даже среди других европейских стран) мы считаем это хорошим вариантом. При этом не стоит забывать о теплом сухом средиземноморском климате и 320 солнечных днях в году.
— А в сравнении с инвестированием в отечественные объекты недвижимости?
Роман Трофимов: — На сегодняшний день я считаю, что инвестирование в зарубежную недвижимость наиболее перспективно. Уровень цен на жилье во многих государствах сопоставим с ценами в России. К примеру, можно сравнить покупку современного коттеджа на берегу Обского водохранилища где-нибудь в районе Борового или Завьялово, и виллы в Бенидорме (Коста Бланка). При одинаковой стоимости (в районе 500 тысяч евро) уровень привлекательности испанского побережья несравнимо выше со всех точек зрения. Это и климатические условия, и сроки окупаемости при сдаче в аренду. Самый современный коттедж в Новосибирске можно сдавать за 1000–1500 евро в месяц. Вилла же в Испании может сдаваться по цене до 10 000 евро в месяц.
Сергей Ерценкин: — Испанская недвижимость как объект инвестирования сегодня более привлекательна, нежели российская, по трем причинам. Первая: стабильный рост цен, несмотря на все ипотечные кризисы в США и Великобритании. Стоимость на российскую недвижимость за последние три года выросла так сильно, что для дальнейшего роста должны произойти колоссальные изменения в экономике нашей страны. Вторая: достаточная надежность вложений — привлекательность климата и спрос со стороны северных европейских соседей дают гарантию высокой ликвидности. И наконец, третья: цены на недвижимость в Испании сопоставимы с ценами на российскую недвижимость в крупных городах. Стоимость квартиры в Новосибирске сравнима по цене с апартаментами такого же класса на побережье Коста Бланка.
Валерий Коняев: — Вложение в иностранную недвижимость имеет и другие неожиданные аспекты: многие покупатели успели обзавестись связями в бизнесе, культурной и политической сферах того государства, где они приобрели недвижимость. Безусловно, они являются отличными проводниками интересов Российского государства и его экономики. В этом аспекте можно отыскать очень много плюсов.
Иван Птушкин: — Если недвижимость приобретается для отдыха, то несомненным преимуществом иностранных государств являются климат, экология. К тому же человек будет достаточно много экономить на заграничном отдыхе, он не будет ни к чему привязан. Еще один момент — качество строительства, за которым в других странах строго следят. Также покупатель, как правило, получает привилегии по въезду либо в регион, либо в страну. Сохранность вложений: гарантии на собственность в тех странах на несколько порядков выше, чем в России. В нашей стране часто происходит так, что собственность является иллюзорной, показателен в этом плане пример Сочи, когда людей обязывают переезжать из домов и участков земли, которые им принадлежат. В Европе такое невозможно. В Испании, например, даже если за владельцем недвижимости идет уголовное преследование, на недвижимость никаких взысканий не накладывается. С этой недвижимости можно получать доход, ну и для некоторых людей важен престиж такого приобретения.
WPBuild.Ru